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2016物業管理師管理實務考試復習題
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簡答題
1、 某小區已經人住3年了，業主投訴：①小區內防火防煙門經常處于開啟狀態;②部分屋頂漏水;③小區周圍治安環境亂。物業公司接到業主投訴后及時進行了調查，就業主投訴問題提出解決措施，使投訴事件得到了圓滿解決。
請回答下列問題：
11.簡述物業服務企業處理業主投訴的一般程序。
12.簡述投訴管理體系的基本要求。
13.對于上述業主投訴的問題，物業公司應如何解決?
2、某物業公司負責上海市某小區的物業管理工作，該小區業主陳小姐已有好幾個月沒繳納物業服務費了。物業公司上門催繳時，陳小姐以不久前自家衛生間屋頂滲漏，物業公司沒有及時進行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業服務費。
請回答下列問題：
11.陳小姐拒繳物業服務費的理由是否恰當?說明理由。
12.物業服務收費定價形式有哪幾種?
13.業主與物業服務企業可采取哪種形式約定物業服務費用?
14.物業服務企業的營業成本構成一般包括哪幾個部分?
3、 2011年8月10日，某住宅小區物業服務企業在巡視過程中發現業主李某裝修前未辦理裝修手續，并私自拆改供暖管道。李某稱無人告知禁止拆改供暖管道的有關規定，所以便私自拆改了。物業服務企業要求其恢復原狀。
請回答下列問題：
15.李某私自拆改供暖管道的說法是否正確?簡要說明理由。
16.以示意圖方式說明物業裝飾裝修流程。
17.物業裝飾裝修不予登記的情形有哪些?
18.物業裝飾裝修現場管理的基本要求有哪些?
19.為了減少物業裝修、裝飾過程中違章現象的出現，物業服務企業應采取什么措施?
4、 某物業服務企業負責管理的某小區是已經投人使用12年的住宅區，建筑面積45萬m2，以高層建筑為主。最近一階段業主頻頻反映小區內的老鼠和蚊蠅較多，特別是蚊子，建議物業服務企業采取一些措施。
請回答下列問題：
15.可能產生上述情況的原因有哪些?
16.應采取怎樣的措施來解決這一問題?
17.結合實際談一談，鼠害防治的主要方法有哪幾種?
5、甲、乙兩個物業服務企業，在某市分別承擔了不同區域的兩個居民小區的物業服務。甲物業服務企業由于自身管理制度的完善，為小區創造了優美的環境，得到了業主的一致好評，也為周圍的居民帶來了良好的環境效益。乙物業服務企業由于自身物業管理不當所帶來的臟、亂、差等影響環境問題，不僅給物業管理區域內的業主和使用人帶來不便，也給相鄰區域帶來不好的影響。
請回答下列問題：
17.物業環境管理中，清潔衛生服務的內容有哪些?
18.日常保潔的基本方法包括什么?
19.日常清潔衛生管理制度的主要內容是什么?
20.高層小區及寫字樓清潔衛生日常管理的檢查要點包括哪些?
6、某物業服務公司負責對某一小區進行物業管理服務工作，一直受到業主的好評。但是最近幾天業主頻頻反映小區內的環境問題，主要在以下幾個方面：
(1)老鼠和蚊子較多，特別是老鼠。(2)園林植物病蟲害比較嚴重。(3)小區垃圾處理不及時
1、園林植物病蟲害防治的方法( )。
A.通過栽培技術防治
B.通過檢疫防治
C.通過物理及機械法防治
D.通過移植的方法防治
2、 該如何對于(1)中反映的有害生物進行防治
3、以下屬于經營生產垃圾的是( )。
A.工程改造產生的廢棄物
B.生產企業的生產廢料
C.餐飲類廚余垃圾
D.園林修剪出的植物殘枝
7、某物業服務企業職工在進行清潔外墻的施工過程中，一員工爬梯作業時，由于未站穩，不幸墜落下來，造成股骨骨折及腦震蕩，需要住院治療。
1、物業清潔衛生的管理模式大致可分為( )兩大類。
A、外包管理及自行作業
B、戶內有償清潔及公區日常保潔
C、垃圾分類收集及統一存放管理
D、專業化服務及提供差異化服務
2、 清潔衛生服務人員在從事高處作業時該注意哪些事項?
8、某項目可收費總建筑面積為10萬平方米，經測算該項目全年各項費用總計120萬元。
問題：
1、若采用酬金制方式，且約定物業酬金比例為10%，計算該項目單位物業服務費標準。
2、若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，計算該項目單位物業服務費標準。
9、某超高層辦公樓產權屬單一業主，分散出租。該辦公樓采用中央空調制冷，運行時間為每年5月1日至9月30日。空調能源費按每月每平方米實行定期收費，由物業服務企業收取，盈虧包干。一家具有國家備案資質的節能服務公司來本大廈調研后，提出可實行合同能源管理模式實施節能管理。方案主要內容如下：
方案主要內容
由節能服務公司出資，采用一種經實驗室論證成功的創新技術改造空調設備(主要是主機及其配套設備)：改造工程時間自今年2月25日起實施，周期60天(若出現改造工程逾期情況，節能服務公司將提前10天告知);預計改造后空調節能率可達30%，節省的能源費用按8：2的比例在節能服務公司與物業服務企業之間進行分配，合同期為6年。
問題：
1、根據上述條件，本方案實施中，業主和物業服務企業可能遭遇的重大風險是什么?簡要說明理由。
2、若實施節能改造，被更換拆除的設備設施處置權歸誰所有?簡要說明理由。
3、業主提出：同意上述節能改造方案。但在合同期滿后，節省的能源費用應歸業主所有。此要求是否合理?簡要說明理由。
10、某住宅小區由甲物業服務企業負責物業管理工作，入住2年后成立了業委會，在前期物業服務合同未到期的情況下，業委會與乙物業服務企業達成口頭協議，由乙企業替代甲企業承擔該小區的物業管理工作。業主委員會通知甲乙辦理移交。
甲以前期物業服務合同未到期為由，拒絕辦理移交，后業委會通過用小區樓內廣告收人給予補償的要求換得了甲企業的同意。
現場交接時，乙派項目經理1人，在甲人員陪同下觀察了小區內共用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。
對于屋面漏水，甲解釋屬保修期，應由開發商解決。于是，甲、乙未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時，甲向乙移交了開發商提供的前期物業資料。上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。
問題：
1、本案例物業承接查驗的做法存在哪些不當或錯誤?簡要說明理由 ?
2、本案例中甲拒絕辦理移交的理由是否有理?說明理由
3、本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?
4、機構更迭時物業資料的移交應包含哪些內容(請列舉)?
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