2015年物業管理師考試試題及答案《經營管理》
一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)
1 正確處理( )之間的財務關系，能夠保持物業服務企業的良好信譽，有利于企業降低和化解財務風險
A. 企業同職工
B. 企業同其債權人
C. 企業同國家機關
D. 企業同其所有者
參考答案: B
2 某單元公寓麗積200 m2，單價4 200元/m2，總價84萬元，在實際交易中的付款方式是在成交日期時一次付清，則給予7%的優惠，則其實際單價為( )元/m2。
A. 3 568
B. 3 865
C. 3 965
D. 3 906
參考答案: D
3 某宗物業交易總價為110萬元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假設月利率為0.5%，則該宗物業在其成交日期一次應付清( )萬元。
A. 106.55
B. 107.73
C. 107.61
D. 106.95
參考答案: B
4 成本的反饋性控制按( )不同，可以分為材料成本控制、工資控制和管理費用控制等。
A. 控制的要求
B. 控制的對象
C. 控制的時間
D. 控制的原則
參考答案: B
5 評估投資價值與( )的方法本質上是相同的，所不同的是假設前提。
A. 評估市場價值
B. 評估使用價值
C. 評估賬面價值
D. 評估投資價值
參考答案: A
6 物業服務企業持續經營的前提條件是( )。
A. 資金籌集
B. 資金耗費
C. 資金運用
D. 資金收回
參考答案: D
7 房地產開發投資中，大多數房地產投資的股本收益率能達到( )的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿的情況下，該收益率甚至會達到更高的水平。
A. 5%
B. 10%
C. 15%
D. 20%
參考答案: D
8 物業管理中短期計劃介于( )之間，通常以物業服務企業與業主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年。
A. 組合投資管理層次、資產管理層次
B. 戰術層次、策略層次
C. 管理層次、戰術層次
D. 策略層次、組合投資管理層次
參考答案: B
9 某投資者以3 450元/m2的價格，購買了一套建筑面積為1 000 m2的寫字樓單元，銀行為其提侈了15年期的商業用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60%，該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息，假設該寫字樓物業每 年升值2%，投資者在第6年年初將該物業轉售，劃其在轉售收入中需要償還的貸款本金為( )萬元。
A. 93 56
B. 98.56
C. 89.65
D. 96.63
參考答案: D
10 屬于短期均衡價格的是( )。
A. 市場價格
B. 理論價格
C. 單位價格
D. 成交價格
參考答案: A
11 工業廠房的經濟壽命為( )年。
A. 40
B. 45
C. 50
D. 60
參考答案: B
12 采取協議方式交易(或出讓)物業的成交價格，稱為( )。
A. 招標成交價
B. 掛牌成交價
C. 拍賣成交價
D. 協議成交價
參考答案: D
13 公開招標一般適用于規模較大的物業，尤其是( )物業。
A. 大額性
B. 收益性
C. 專業性
D. 復合性
參考答案: B
14 土地不會毀損，投資者在乓上所擁有的權益通常在( )年以上，而且擁有該權益的期限還可以根據法律規定延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。
A. 15
B. 20
C. 35
D. 40
參考答案: D
15物業經營管理企業的發展過程，通常是從物業管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業管理與符產管理并重的( )企業。
A. 公益型
B. 競爭型
C. 策略型
D. 復合型
參考答案: D
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16 物業管理成本按照( )劃分，有利于進行物業經營管理的預測與決策。
A. 與物業管理服務業務量的關系
B. 經濟用途
C. 經濟性質
D. 計算依據不同
參考答案: A
17 隨著我國房地產市場的發展，( )的作用在逐漸增強。
A. 競爭機制
B. 價格機制
C. 管理機制
D. 經營機制
參考答案: B
18 企業價值不是賬面資產的總價值，而是企業全部財產的( )。
A. 交換價值
B. 市場價值
C. 投資價值
D. 使用價值
參考答案: B
19 造成不良資產生成的直接原因是( )。
A. 銀行貨幣資金運動的中斷
B. 經濟周期變化
C. 經營貨幣資金的銀行管理體制的嚴重缺陷
D. 房地產虛假的泡沫繁榮
參考答案: C
20 物業可以獲取的最大租金收入稱為( )0
A. 有效毛收入
B. 實際租金收入
C. 凈運營收益
D. 潛在毛租金收入
參考答案: D
21 鄭某將l5 980元存入銀行，期限為一年，年利率為12%，以一年12次按月利率計息，則一年后的本利和為( )元。
A. 18 006.66
B. 17 465.46
C. 18 263.56
D. 16 298.45
參考答案: A
22 房地產組合投資管理的主要工作不包括( )。
A. 制定并執行組合投資策略
B. 與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則
C. 評估資產管理公司的表現
D. 設計和調整房地產資產的資本結構
參考答案: C
23 單純的建筑物通常采用( )估價。
A. 收益法
B. 市場法
C. 內插法
D. 成本法
參考答案: D
24 零售商業物業現場管理計劃不包括( )。
A. 工作流程和規章制度
B. 對商戶承租戶員工的進店培訓
C. 費用測算和依據
D. 機構設置和人員編制
參考答案: B
25 目前廣泛采用的招標方式是( )。
A. 公開招標
B. 議標
C. 邀請招標
D. 評標
參考答案: C
26 百分比租金以零售商的營業額為基數，其數量可能在每個月之間有較大的波動，所以其常常作勾( )的附加部分。
A. 基礎租金
B. 毛租金
C. 凈租金
D. 市場租金
參考答案: A
27 某宗物業是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了7年;預計利用該宗物業正常情況下每年可獲得凈收益9萬元;該宗物業的報酬率為8.5%，則該宗物業的收益價格為( )萬元。
A. 102.71
B. 101.65
C. 103.49
D. 102.95
參考答案: A
28 李某以4 000元/m2的價格，購買了一套建筑面積為1 000 m2的寫字樓單元，銀行為其提供了1 5年期的商業用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60%，該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息，假設該寫字樓物業每年升值2%，投資者在第6年年初將該 物業轉售，則其在轉售收人中需要償還的貸款本金為( )萬元。
A. 192.16
B. 249.47
C. 189.45
D. 246.35
參考答案: A
29 高某將10 950元存人銀行.期限為一年，年利率為12%，則一年后的本利和為( )元。
A. 11 459
B. 12 416
C. 12 264
D. 11 412
參考答案: C
30 當( )達到一定程度時，整個設備的功能就會下降，導致設備故障頻發、運行成本上升，甚至難以繼續正常工作，喪失使用價值。
A. 第一類有形磨損
B. 第一類無形磨損
C. 第二類有形磨損
D. 第二類無形磨損
參考答案: A
31 物業經營管理主要以( )為服務對象。
A. 業主或投資者
B. 承包商
C. 開發商
D. 租戶
參考答案: A
32 影響房地產市場發展的經濟因素不包括( )。
A. 家庭生命周期
B. 家庭收入水平及分布
C. 經濟發展狀況
D. 工資及就業水平
參考答案: A
33 某單元公寓面積110 m2，單價6 580元/m2，總價72.38萬元，在實際交易中的付款方式是在成交日期時一次付清，則給予7%的優惠，則其實際單價為( )元/m2。
A. 6 234.61
B. 6 353.50
C. 6 119.40
D. 6 258.84
參考答案: C
34 設備更新的核心工作，是確定設備的( )。
A. 自然壽命
B. 經濟壽命
C. 物理壽命
D. 技術壽命
參考答案: B
35 某物業服務企業2008年速動資產合計為62 355元，速動負債合計為56 349元，流動資產合計為162 348元，流動負債合計為22 345元，則該物業服務企業的流動比率為( )。
A. 7.56
B. 6.95
C. 6.29
D. 7.27
參考答案: D
36 選擇使用經濟資源于某方案，而放棄另一方案所發生的潛在利益損失屬于物業管理成本中的( )。
A. 差異成本
B. 目標成本
C. 計劃成本
D. 機會成本
參考答案: D
37計算經濟壽命時，當考慮資金( )的影響時，則需要將有關的費用支出折算到一個時間點上，該時間點通常為初始購置設備費用支出的時間。
A. 賬面價值
B. 時間價值
C. 使用價值
D. 市場價值
參考答案: B
38 屬于短期投資的是( )。
A. 房地產開發投資
B. 房地產置業投資
C. 房地產企業債券投資
D. 房地產企業股票投資
參考答案: A
39 中國內地通常采用( )為面積單位。
A. 坪
B. 畝
C. 平方米
D. 平方英尺
參考答案: C
40 面向現有運行中的房地產，以獲取物業所有權或使用權為目的的投資稱為( )。
A. 房地產企業債券投資
B. 房地產企業股票投資
C. 房地產置業投資
D. 房地產開發投資
參考答案: C
41 屬于主營業務利潤的是( )。
A. 營業稅金
B. 營業外收支
C. 其他業務利潤
D. 投資收益
參考答案: A
42 丁某將650 460元存人銀行，期限為一年，年利率為12%，則一年后的本利和為( )元。
A. 728 515.2
B. 721 862.3
C. 714 989.2
D. 716 549.3
參考答案: A
43 利率是資金( )的一種標志。
A. 投資價值
B. 賬面價值
C. 交換價值
D. 時間價值
參考答案: D
44 反映企業流動資產的周轉速度，以進一步揭示影響企業資產質量主要因素的資產營運狀況指標是( )。
A. 流動資產周轉率
B. 資產負債率
C. 總資產周轉率
D. 資本積累率
參考答案: A
45 城市維護建設稅是依托營業稅征收的一種稅費，為營業稅稅額的( )。
A. 4%
B. 5%
C. 6%
D. 7%
參考答案: D
46 會影響當前房地產需求的政府政策變化不包括( )。
A. 家庭收入水平及分布
B. 住房政策的變化
C. 政府房地產稅收政策
D. 城市規劃的變更
參考答案: A
47 大型企業通常擁有或租賃更多的物業資產，因此( )是整個企業發展戰略中的重要內容。
A. 客戶關系管理
B. 物業資產管理
C. 房地產資產管理
D. 物業經營管理
參考答案: B
48 零售商業物業的現場管理工作中，( )是基礎。
A. 有針對性的管理方案設計
B. 精確的費用測算
C. 正確的經營管理策略
D. 有計劃的資源分配
參考答案: C
49 對開發商收益產生巨大影響的因素不包括( )。
A. 物業轉售收入
B. 開發建設成本
C. 市場吸納能力
D. 未來房地產市場銷售價格
參考答案: A
50 當風險可能引起的損失大于或等于冒此風險所可能獲得的利益時，采取( )政策。
A. 自擔
B. 回避
C. 保留
D. 預防
參考答案: B
51 一般情況下，買賣雙方會圍繞著( )進行討價還價，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個比這個價格低的價格成交。.
A. 成交價
B. 標價
C. 起價
D. 均價
參考答案: B
52區域購物中心的建筑面積在( )m2以上，有效商業服務半徑可達到200 km，由專業購物中心管理集團開發經營。
A. 1萬
B. 3萬
C. 5萬
D. 10萬
參考答案: D
53 不屬于資產負債表附表的是( )。
A. 應交增值稅明細表
B. 股東權益增減變動表
C. 資產減值準備明細表
D. 管理費用明細表
參考答案: D
54 對置業投資者收益產生巨大影響的因素不包括( )。
A. 未來房地產市場銷售價格
B. 未來租金水平和房屋空置率的變化
C. 資本化率的變化
D. 物業毀損造成的損失
參考答案: A
55 在生產制造業中應用廣泛的管理稱為( )。
A. 生命周期成本與設施管理
B. 企業物業資產管理
C. 物業服務管理
D. 全面質量管理
參考答案: D
56 應收賬款周轉率是對( )的補充說明。
A. 利息保障倍數
B. 流動資產周轉率
C. 主營業務利潤率
D. 營業增長率
參考答案: B
57 某單元公寓面積100 m2，單價4 620元/m2，總價46.2萬元，在實際交易中的付款方式是在成交日期時一次付清，則給予8%的優惠，則其實際單價為( )元/m2。
A. 4 360.54
B. 4 250.40
C. 4 465.02
D. 4 260.30
參考答案: A
58 商業輻射區的主要區域是與項目所處地點直接相鄰的區域，其營業額的( )都來自該區域。
A. 60%～75%
B. 50%～70%
C. 30%～50%
D. 15%～20%
參考答案: A
59 安保費約占零售商業物業中日常管理費的( )。
A. 0.8%～1.3%
B. 1.5%～2%
C. 0.5%～1%
D. 2%～2.5%
參考答案: C
60 某宗物業的正常成交價格為6 800元/m2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的8%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，則買方實際付出的價格為( )元/m2。
A. 7 268
B. 7 126
C. 7 319
D. 7 276
參考答案: D
二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)
61 物業服務企業投標的正式投標、答辯階段的工作包括( )。
A. 成立投標小組
B. 討論確定預算
C. 模擬演練
D. 準時遞交標書
E. 模擬答辯
參考答案: C,D,E
62 按照稅法及中央和地方政府的有關規定，( )應由賣方繳納。
A. 土地增值稅
B. 營業稅
C. 教育費附加
D. 補交土地使用權出讓金
E. 城市維護建設稅
參考答案: A,B,C,E
63 房地產市場的供給指標包括( )。
A. 房屋新開工面積
B. 空置率
C. 平均建設周期
D. 套內建筑面積
E. 空置量
參考答案: A,B,C,E
64 推動了個人住房需求增加的政府政策變化包括( )。
A. 居家辦公模式的出現
B. 家庭小型化
C. 降低交易稅費
D. 人文環境的變化
E. 停止住房實物分配
參考答案: C,E
65 由于物業價值量大，加之獨一無二特性造成對影響物業價格的( )等方面的情況在短時間內不易了解，所以人們在物業交易時一般是十分謹慎的，從而物業交易價格通常難以在短期內達成。
A. 功能
B. 產權
C. 社會環境
D. 質量
E. 物業管理
參考答案: A,B,D,E
66 寫字樓物業管理的質量會影響到其( )。
A. 使用價值
B. 租金水平
C. 市場價值
D. 聲望或形象
E. 投資價值
參考答案: B,C
67 風險的重要特征是它的( )。
A. 策略性
B. 潛在性
C. 階段性
D. 不確定性
E. 特殊性
參考答案: B,D
68 借款償還期是指在國家規定及房地產投資項目具體財務條件下，項目開發經營期內使用可用作還款的( )等所需要的時間。
A. 利潤
B. 折舊
C. 其他還款資金償還項目借款本息
D. 攤銷
E. 稅費
參考答案: A,B,C,D
69 財務報告分析根據報表的種類不同可分為( )。
A. 現金流量表分析
B. 利潤表分析
C. 價目表分析
D. 資產負債表分析
E. 成本表分析
參考答案: A,B,D
70 租務市場管理包括( )，以最終簽訂租賃合同。
A. 租金調整和續租談判
B. 吸引和發現可能的租戶
C. 制定有效的租金收取政策
D. 對租戶進行評估篩選并與其進行租約談判
E. 服務費管理
參考答案: B,D
71 根據評價指標體系的三層次結構，企業績效評價的計分方法分為( )。
A. 基本指標計分方法
B. 功效系數計分方法
C. 定量和定性相結合計分方法
D. 評議指標計分方法
E. 修正指標計分方法
參考答案: A,C,D,E
72 一宗物業的區位是該宗物業與其他物業或事物在空間方位和距離上的關系，除了其地理坐標位置，還包括( )等。
A. 從該宗物業去往其他地方的便捷性
B. 從其他地方到達該宗物業的可及性
C. 與重要場所的距離
D. 該宗物業的周圍人文環境
E. 該宗物業的周圍景觀
參考答案: A,B,C,E
73 物業服務合同在簽訂時應以政府頒布的示范文本為基礎，雙方在平等自愿的前提下，遵循( )的原則，經充分的協商討論達成一致意見后方可簽訂。
A. 公平
B. 公正
C. 誠實信用
D. 公開
E. 合法
參考答案: A,C,E
74 城市家庭可支配收入是家庭總收入扣除( )后的收入。
A. 月平均消費
B. 交納的所得稅
C. 教育附加費
D. 個人交納的社會保障費
E. 記賬補貼
參考答案: B,D,E
75 屬于企業基本財務報表的有( )。
A. 現金流量表
B. 利潤表
C. 借款還本付息計算表
D. 資產負債表
E. 不需對外報送的成本報表
參考答案: A,B,D
76 人工費是指物業服務企業的人員費用，包括管理服務人員的( )以及服裝費等。
A. 按規定提取的福利費
B. 工資
C. 加班費
D. 社會保險
E. 交通費
參考答案: A,B,C,D
77 按照這些影響因素的性質，可將房地產市場的運行環境分為( )。
A. 技術環境
B. 社會環境
C. 人文環境
D. 政治環境
E. 法律制度環境
參考答案: A,B,D,E
78 財務報告分析具有( )等特征。
A. 依耐性
B. 專業性
C. 拓展性
D. 獨特性
E. 判斷性
參考答案: A,C,E
79 物業由于不可移動，在交易中可以轉移的不是其實物，而是其( )等。
A. 轉讓權
B. 所有權
C. 其他權益
D. 使用權
E. 出售權
參考答案: B,C,D
80 申請房屋租賃登記備案應當提交的證明文件包括( )。
A. 當事人的合法證件
B. 書面租賃合同
C. 中介單位的證明
D. 房屋所有權證
E. 城市人民政府規定的其他文件
參考答案: A,B,D,E
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