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2015物業管理師《物業經營管理》全真模擬題
一、單選題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)
1、物業服務企業實務中，常用的控制標準有( )，它們是成本控制的準繩，也是分析和評價的依據。
A.成本估算和消耗定額
B.成本預算和消耗定額
C.成本控制和費用定額
D.成本預算和勞動定額
2、客戶關系管理的核心業務組成部分是( )。
A.軟件管理
B.信息管理
C.服務管理
D.資源管理
3、下列指標中，不屬于房地產市場供給指標的是( )。
A.滅失量
B.空置量
C.新竣工量
D.銷售量
4、共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費估算費用在物業管理成本中通常都占有較大比例，而且其中的具體項目也比較多，其中不包括( )。
A.交通費
B.裝修費
C.能源費
D.維修保養費
5、物業經營管理的層次中，( )是-種新型的房地產服務業務，其主要功能是通過對人和工作的協調，為某-機構創造-個良好的生產、辦公環境。
A.物業管理
B.設施管理
C.房地產資產管理
D.房地產組合投資管理
6、屬于物業管理營業成本中的董事會費的是( )。
A.會議費
B.獎金及職工福利費
C.工會經費
D.土地使用費
7、物業服務企業-般不會對他所管轄建筑的窗戶玻璃投保，而是承擔了窗戶玻璃偶爾損壞后的全部替換費用是控制風險的( )手段。
A.回避
B.自擔或保留
C.預防與抑制
D.轉移
8、零售商業物業的現場管理中，在日常管理開銷最大的-項費用是( )。
A.保險費
B.設施維護費
C.辦公費
D.公共能耗費
9、成本預算中，編制管理費用預算的最佳方法為( )。
A.固定預算
B.彈性預算
C.概率預算
D.零基預算
10、物業管理中，投保決策的基本步驟為( )。
A.詳細調查→保險金額和保險費的確定→確定所需的保險→選擇保險公司→分析保單條款
B.詳細調查→確定所需的保險→保險金額和保險費的確定→選擇保險公司→分析保單條款
C.保險金額和保險費的確定→詳細調查→確定所需的保險→選擇保險公司→分析保單條款
D.保險金額和保險費的確定→確定所需的保險→詳細調查→選擇保險公司→分析保單條款
11、 下列目標中，( )既是投標企業編制投標文件的主要依據，同時也是招標單位制定標底的重要依據。
A.經營目標
B.管理目標
C.投資目標
D.收益目標
12、 出租私有房屋，是-種( )行為。
A.物業委托經營
B.物業資產經營
C.物業承包經營
D.物業租賃經營
13、 物業服務企業的管理工作，要與( )管理公司的投資策略、現金流量管理、財務計劃等進行有效的配合。
A.資產
B.零售
C.基金
D.設施
14、 物業管理的成本控制中，( )是對成本的耗費所進行的日常控制。
A.事先控制
B.事中控制
C.事后控制
D.反饋性控制
15、 高層寫字樓消防安全工作的核心是( )。
A.制訂消防系統方案
B.有效發揮自動消防系統的功能
C.發揮人工消防系統的作用
D.策略與運行管理
16、 固定編制法的假設前提不包括( )。
A.現有的業務活動是企業必需的
B.增加費用預算是值得的
C.原有的各項開支都是合理的
D.物業經營管理活動的水平都是不同的
17、 對于-個特定的經濟系統而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成( )體現的資金流出或資金流入。
A.貨幣形式
B.租金形式
C.交易形式
D.預算形式
18、通常有完善的物業管理服務，包括24小時的維護、維修及保安服務屬于( )寫字樓。
A.丙級
B.乙級
C.丁級
D.甲級
19、 在房地產投資分析中，把某-項投資活動作為-個獨立的系統，把-定時期各時點上實際發生的資金流出或流入叫作( )。
A.生產性投資
B.現金流量
C.非生產性投資
D.經營現金流
20、 由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此房地產投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調整其要求的( )，來減輕該風險對實際收益率影響的程度。
A.最高收益率
B.平均收益率
C.最低收益率
D.資產備付率
21、 為了正確地進行經濟效果評價，有必要借助( )來進行分析。
A.里程碑圖
B.橫道圖
C.帕累托圖
D.現金流量圖
22、 物業管理成本類型中，選擇使用經濟資源于某方案，而放棄另-方案所發生的潛在利益損失是( )。
A.估計成本
B.沉沒成本
C.機會成本
D.可免成本
23、 成本滾動預算的形式包括( )。
A.逐周滾動、逐月滾動和逐季滾動
B.逐月滾動、逐季滾動和逐年滾動
C.逐月滾動、逐季滾動和混合滾動
D.逐季滾動、逐年滾動和混合滾動
24、 為了配合改革開放、引進外資，保障三資企業、外國駐華機構所雇傭人員的經濟利益而舉辦的-種責任保險是( )。
A.財產保險
B.火災保險
C.雇主責任保險
D.公眾責任保險
25、 基礎租金又稱( )。
A.毛租
B.百分比租金
C.最低租金
D.最高租金
26、 零售商業物業的機構設置中，督促相關部門解決與客戶投訴有關的問題應由( )負責。
A.財務部
B.工程部
C.安保部
D.物業部
27、 關于固定預算的優點，下列說法錯誤的有( )
A.編制簡單
B.編制成本低
C.以過去的費用支出為基礎
D.不考慮預算期內相關因素
28、 房地產市場投資的強度取決于( )。
A.編寫物業管理報告的基礎資料的真實可靠性
B.潛在的投資者對租金收益、物業增值可能性等的估計
C.物業管理師對未來租戶需求的了解程度
D.未來所提供空間的滿足感和所需支付費用的承受能力
29、 房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系和責任，以房屋為租賃標的的協議是( )。
A.無償合同
B.債權合同
C.要式合同
D.諾成合同
30、 物業可以獲取的最大租金收入稱為( )。
A.有效毛收入
B.潛在毛租金收入
C.實際租金收入
D.其他收入
31、 企業設施經理的精力主要集中在( )。
A.管理工作場所的日常運營上
B.工作場所的生產計劃和設備問題上
C.工作場所的長期戰略決策上
D.工作場所的戰略規劃和組織問題上
32、 物業管理績效評價的基本要素中，實施物業管理績效評價的基礎是( )。
A.評價指標
B.評價目的
C.評價標準
D.評價方法
33、 由于不同類型房地產在投資決策、規劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照( )，將其分解為若干子市場。
A.房地產所處的地域
B.房地產的用途
C.房地產的存量和增量
D.房地產的交易形式
34、 物業管理的招標領導小組成立后的首要任務是( )。
A.向社會發布招標公告
B.編制-套招標文件
C.成立評標委員會
D.發放招標文件及有關設計圖紙、技術資料等
35、 不良物業資產形成的原始起因是( )。
A.經濟周期變化
B.經濟活動頻繁
C.交易成功率高
D.經濟交易量大
36、 為了順利的達成寫字樓的物業管理目標，不需要注意的工作策略是( )。
A.制定租金收取辦法
B.確保提供“合同服務”，適時提供“超值服務”
C.合理保證非收益部分的使用需要
D.分階段提供物業管理服務，清楚界定服務范圍
37、 在成交日期時講明，但不是在成交日期時-次付清的價格稱為( )。
A.名義價格
B.實際價格
C.單位價格
D.總價格
38、 房地產投資財務評價指標中，評估項目營利性的基本指標是( )。
A.財務凈現值
B.財務內部收益率
C.現金回報率
D.投資回報率
39、 關于財產風險、責任風險及人身風險的說法，錯誤的是( )。
A.-切財產發生損毀、滅失和貶值的風險是財產風險
B.他人遭受財產損失或身體傷害，在法律上負有賠償責任的風險是責任風險
C.人身風險的產生時間不確定
D.責任風險比較容易了解和控制，但財產風險和人身風險則比較復雜且難以控制
40、 管理費用是物業服務企業行政管理部門為管理和組織物業管理服務活動而發生的各項費用，下列費用屬于管理費的是( )。
A.獎金及職工福利費
B.交通運輸費
C.職工教育經費
D.差旅費
41、 關于企業物業的資產管理，下列說法錯誤的是( )。
A.企業物業資產管理是指企業對因經營業務而持有或租用的物業資產的管理
B.對企業而言，物業資產的價值體現在投資價值方面
C.企業物業資產管理包括計劃、獲取、管理和處置建筑物和土地的活動
D.企業物業資產管理的目的在于調整資產管理的目標，以符合企業戰略并使資產增值
42、 制訂物業經營管理計劃的基礎工作不包括( )。
A.分析物業所處的宏觀市場環境和相關物業類型的市場狀態
B.改變物業的現狀以符合當前的市場趨勢
C.認真分析領會物業業主的相關目標
D.準確把握物業所處鄰里區域的特征和物業本身的狀況
43、 在物業管理工作評價中，-個良好的物業管理并不僅僅意味著百分之百的出租率，實際上，沒有空置可能預示著物業的租金水平低于( )。
A.基礎租金
B.市場租金
C.附加租金
D.實際租金
44、 國外的研究表明，與房地產使用性質相關的壽命是( )。
A.經濟壽命
B.自然壽命
C.物理壽命
D.技術壽命
45、 寫字樓物業治安主要由物業服務企業保安部的內保人員、外保人員和車場管理人員負責，主要任務是( )。
A.疏導和控制
B.指派或調度
C.疏導和調度
D.指派或控制
46、 固定資產折舊費估算是指物業服務企業擁有的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。這里的固定資產不包括( )。
A.勞保用品
B.交通工具
C.通信設備
D.辦公設備
47、 財務報告分析的主要方法中，基本屬于最重要方法的是( )。
A.比率分析法
B.比較分析法
C.效率比率分析法
D.縱向比較分析法
48、 物業成本中，目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本是( )。
A.可免成本
B.差異成本
C.沉沒成本
D.附加價值成本
49、 我國處置不良物業資產的主要目標是( )。
A.最大限度地出售不良物業資產，減少損失
B.在清理破產儲貸機構資產的過程中，爭取最高的凈現值回報
C.盡量減少資產清算對當地房地產業和金融市場的影響
D.盡量增加對中低收入者的住房供應量
50、 某宗物業交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2 700元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區物業買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的10%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗物業的正常成交價格為( )元/m2。
A.3 200
B.3 100
C.2 800
D.3 000
51、 參與物業管理投標是物業服務企業的-項重大決策，決定參與投標的關鍵因素不包括( )。
A.項目區域、規模符合企業發展規劃
B.常規預測盈利
C.項目委托方具有獨立法人資格和經濟實力
D.本企業具備的設備設施支持體系
52、 房地產投資分析中所討論的投資是狹義的，是指投資者在投資活動中，為實現某種預定的( )而預先墊支的資金。
A.收益目標
B.經營目標
C.市場目標
D.評價目標
53、 會計報表類型中，( )是反映物業服務企業-定期間的經營管理費用、成本的水平及構成情況的報表，它可以包括各個部門的成本費用表。
A.資產負債表
B.利潤表
C.成本報表
D.現金流量表
54、 成本控制原則中，主要應用于成本的事中控制，是保證成本有效控制的重要手段，體現的原則是( )。
A.全面控制原則
B.講求經濟效益原則
C.責權利相結合原則
D.例外管理原則
55、 成本控制按控制的機制分類，其類型屬于事先控制的是( )。
A.前饋性控制和預測性控制
B.前饋性控制和防護性控制
C.防護性控制和反饋性控制
D.前饋性控制和反饋性控制
56、 在物業管理績效評價中，關于政府評價的說法錯誤的是( )。
A.政府評價的評價對象主要是國有獨資企業或國家控股的企業
B.依據不同的需要，政府評價行為可分為例行評價和特定評價
C.政府評價的實施方式，必須由政府有關部門直接組織實施
D.政府評價是指政府有關部門根據企業監管的需要、獎懲的需要或者財務分析的需要等，分別或聯合組織的物業服務企業績效評價
57、 資產管理的主要內容本質上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業的( )的管理。
A.物理形態和財務狀況
B.價值形態和經營狀況
C.實物形態和經營狀況
D.貨幣形態和財務狀況
58、 短期租賃是指租期在( )年以內的租賃。
A.1
B.2
C.4
D.5
59、 實行物業管理服務費用包干制時，物業管理服務費用的構成包括物業管理服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤，這種收費方式類似工程采購中的( )。
A.單價合同
B.固定總價合同
C.委托合同
D.成本加酬金合同
60、 在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金-般高于( )。
A.附加租金
B.基礎租金
C.實際租金
D.毛租金
二、多選題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分
61、物業服務企業中，實行計算機管理應當遵循( )。
A.建立以管理人員為中心的管理信息系統
B.建立計算機使用制度
C.對管理人員進行定期培訓
D.在應用中發展
E.投入資金
62、 在物業經營管理活動中，關于物業管理合同的構成要素，說法正確的有( )。
A.物業描述，旨在清晰界定物業經營管理企業在提供服務的過程中，就有關決策問題可以行使的管理權限
B.合同期限，旨在界定合同雙方責任和權利存續的時間
C.管理者的責任，旨在清晰界定物業經營管理服務具體工作內容及標準
D.業主的目標，旨在明確業主委托物業經營管理服務所要達到的目標
E.管理者的權利范圍，旨在界定管理對象及其范圍
63、 成本控制的原則包括( )。
A.全面控制原則
B.講求經濟效益原則
C.責權利相結合原則
D.例外管理原則
E.“宜細不宜粗”的原則
64、 寫字樓物業管理風險的種類包括( )。
A.工程隱患風險
B.保安防范風險
C.設備運行風險
D.社會安全風險
E.消防防范風險
65、 物業管理招標程序中，招標書的主要內容有( )。
A.擬招標的物業基本情況
B.物業管理的內容與要求
C.對招標的有關說明
D.熟悉招標文件并考察物業現場
E.物業管理考核標準與獎罰措施
66、 房地產市場交易的特點包括( )。
A.耗費時間比較長
B.交易費用通常比較多
C.需要估價師提供服務
D.投資規模巨大
E.高度壟斷性
67、 財務報告分析法中，有關比較分析法的敘述正確的是( )。
A.財務報告分析中最常用的-種基本方法
B.應用于各種報表的分析
C.實際數同特定的各種標準(基數)相比較，從數量上確定其差異，并找出產生差異的原因及其影響程度
D.是財務報告分析中基本最重要的方法
E.主要包括相關指標比率分析法、構成比率分析法以及效率比率分析法三種
68、 人工費的估算成本是指物業服務企業的人員費用，包括( )。
A.管理服務人員的工資
B.社會保險
C.通信費
D.加班費
E.按規定提取的福利費
69、 組合投資管理包含的要素有(
A.管理方法
B.管理時限
C.管理者
D.管理對象
E.管理目標
70、 物業服務企業績效，是指-定經營期間的企業經營效益和經營者業績，企業經營效益主要表現在( )。
A.盈利能力
B.后續發展能力
C.償債能力
D.競爭能力
E.資產運營水平
71、 《租賃管理辦法》規定，房屋租賃中，有( )行為，由縣、市人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰。
A.權屬有爭議的
B.未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的
C.屬于違章建筑
D.不按期申報、領取房屋租賃證的
E.偽造、涂改房屋租賃證的
72、 投資者將資金投入房地產投資信托基金(REITs)的優點包括( )。
A.能夠得到稅收方面的好處
B.收益相對穩定
C.易于獲得金融機構的支持
D.REITs投資的流動性較好
E.投資者很容易將持有的REITs股份轉換為現金
73、 編寫物業管理報告的注意事項，包括( )。
A.突出重點、兼顧-般
B.注重時效、真實可靠
C.內容詳細、表達準確
D.思路清晰、覆蓋全面
E.報告清楚、文字簡練
74、 寫字樓物業管理部門應制定必要的應急預案，主要包括( )。
A.供電、供水中斷應急預案
B.“三電”信號中斷應急預案
C.防火、防水應急預案
D.防盜、防毒應急預案
E.垂直、水平運輸事故應急預案
75、 在實際核算中，國內生產總值的計算方法包括( )。
A.生產法
B.功效系數法
C.收入法
D.綜合分析判斷法
E.支出法
76、 以存貨形式表現的不良資產包括( )。
A.因市場供大于求而長期積壓賣不出去的產品
B.因自然或人為因素造成的毀損、變質而喪失了使用價值的產品
C.因技術進步造成的功能落后、被淘汰的產品
D.因市場價格變化，價值已嚴重貶值的產品
E.因各種原因未能投入使用，常年被擱置在庫房的國內采購設備
77、 房屋租賃登記備案不同于簡單的備案，登記本身包含審查的含義，房屋租賃審查的內容主要包括( )。
A.審查合同的主體是否合格
B.審查是否按規定繳納了有關稅費
C.審查租賃的客體是否允許出租
D.審查租賃合同的內容是否齊全、完備
E.審查企業營業執照、資質等級及專業人員配置
78、 房屋租賃合同中，承租人的義務包括( )。
A.按期交納租金的義務
B.維護原有房屋、愛護使用、妥善保管的義務
C.按約定用途合理使用房屋，不得私自轉租、轉讓他人的義務
D.保障承租人合法使用房屋的義務
E.遵守有關國家政府法規和物業管理規定的義務
79、 成本預算的編制過程，是對公司未來經營管理活動成本的安排過程，為了保證成本預算的有效性，編制成本預算時，必須遵循的基本要求包括( )。
A.成本預算必須同其他預算相協調
B.成本預算應有相應的技術經濟措施保證
C.成本預算要以目標定額為基礎
D.成本預算要全面權衡，提高資金使用效益
E.成本預算既要符合實際，又要適當留有余地
80、 辦公費是物業服務企業開展正常工作所需要的有關費用，主要包括( )。
A.交通費
B.通信費
C.加班費
D.書報費
E.低值易耗文具、辦公用品費
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