房地產估價師基礎試題：《案例分析》
案例一：
某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格�，F選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。
請問：
1、這樣的做法有哪些錯誤?
答案：
1、錯誤
(1)由于三個交易實例經營規模不同，其中與估價對象房地產經營規模差異較大的交易實例不宜作可比實例(2分);
(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;
(3)不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益;
(4)不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)。
2、若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?
答案：
2、具體可選擇過去數據簡單算術平均法，未來數據簡單算術平均法，或未來數據資本化公式法確定。
2017年考查拆遷用途的確定和獲取估價途徑;可比實例、潛在毛收入、凈收益選取注意事項;成本法重置價格的確定。
案例二：
某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2017年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2015年6月通過出讓取得，2003年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2015年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡、
請問：
1、估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2、在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
答案：
1、錯誤有：
(1)應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用(或重置價格)。
或：不應采用實際支出時的各項成本費用。
(2)應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。
或：不應計自至估價時點。
(3)利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
或：利潤不應是開發商的期望利潤。
可作為指錯題
2、重置價格還應減去折舊。
或：(1)可能存在的施工質量缺陷，有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
(2)可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。
(3)可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
2007年考查估價結果產生爭議的合理性分析;抵押估價應收集的資料和影響商業地產的價格影響因素;租約內估價和承租****益。
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