房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》試題
一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))
1.某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為( )。
A.33.3
B.12
C.20
D.60%
答案B
2.土地取得成本是取得( )所需的費(fèi)用.稅金等。
A.土地使用權(quán)
B.土地轉(zhuǎn)讓權(quán)
C.土地經(jīng)營(yíng)權(quán)
D.開發(fā)土地
答案D
3.對(duì)于單純?cè)黾尤莘e率的補(bǔ)地價(jià)來(lái)說(shuō)，其補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上可以用下列公式計(jì)算：補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價(jià)。
A.建筑面積
B.原容積率
C.土地總面積
D.增加后的容積率
答案B
4.下面對(duì)假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的為( )。
A.新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目
B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目
C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)
答案C
5.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是( )。
A.都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示
B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響
C.都是按質(zhì)論價(jià)
D.市場(chǎng)性質(zhì)相同
答案ABD
6.中國(guó)大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格都是( )。
A.所有權(quán)價(jià)格
B.抵押權(quán)價(jià)格
C.地役權(quán)價(jià)格
D.使用權(quán)價(jià)格
答案D
7. 房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。
A.房地產(chǎn)的出售量與其價(jià)格之間的關(guān)系
B.房地產(chǎn)的出售量與購(gòu)買者能力的關(guān)系
C.房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系
D.房地產(chǎn)的供給量與購(gòu)買者能力的關(guān)系
答案C
8.某高層樓房占用的土地總面積為800 m2，總建筑面積為2000 m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為( )m2。
A.40
B.45
C.48
D.50
答案C
9.有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格( )乙的價(jià)格。
A.高于
B.低于
C.等于
D.條件不足，無(wú)法確定
答案B
10.某酒店已知可以在未來(lái)30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計(jì)算未來(lái)3年收益分別為93萬(wàn)元.100萬(wàn)元.120萬(wàn)元，從第4年到第30年的凈收益會(huì)穩(wěn)定在130萬(wàn)元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則此宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.992.06
B.983.10
C.1080
D.852
答案B
11.建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價(jià)問(wèn)題有了參考依據(jù)。
A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日
答案D
12.通常情況下，評(píng)估下列房地產(chǎn)適用收益法的有( )。
A.寫字樓
B.電影院
C.教學(xué)樓
D.停車場(chǎng)
答案ABD
13.某大廈總建筑面積10000 m2，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240 m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地分額為( )。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
答案C
14.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為lO年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
答案C
15.可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是( )。
A.同處于一個(gè)領(lǐng)域
B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)
C.同處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定定的環(huán)境
D.同處于公平競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)
答案B
16.同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮(或假設(shè))的“生熟”程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。土地的“生熟”程度主要有下列幾種：①未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地，取得該土地后還需要支付征
地補(bǔ)償費(fèi);②已征用補(bǔ)償?shù)醋鳌叭ㄒ黄交蛞陨祥_發(fā)的土地：③已作“三通一平或以上開發(fā)的土地;④取得該土地后需要進(jìn)行拆遷，支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi);⑤已作拆遷安置的城市空地。其中正確的是( )。
A.①③④⑤
B.①②④⑤
C.①②③⑤
D.①②③④⑤
答案D
17.在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對(duì)居民區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格和對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價(jià)格可能產(chǎn)生的變動(dòng)方向，下面描述正確的為( )。
A.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值
B.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值
C.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值
D.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值
答案C
18.房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，一般叫做( )。
A.房地產(chǎn)的供給價(jià)格
B.房地產(chǎn)的需求價(jià)格
C.房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格
D.房地產(chǎn)的均衡價(jià)格
答案D
19.某宗2000年末取得土地使用權(quán)的工業(yè)廠房，正常情況下通過(guò)出租每年可獲凈收益160萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年末，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )
A.1830.4
B.2176.88
C.2169.27
D.2285.71
答案B
20.商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于( )。
A.周圍環(huán)境狀況安寧程度
B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸
C.交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近
D.繁華程度臨街狀況
答案D
21、有關(guān)非專業(yè)估價(jià)，下列說(shuō)法正確的是( )。
A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成
B、是一種專業(yè)意見
C、具有社會(huì)公信力
D、不用承擔(dān)法律責(zé)任
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
22、有關(guān)專業(yè)估價(jià)下列說(shuō)法不正確的是 ( )。
A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成
B、任何人都可以做出
C、具有社會(huì)公信力
D、是一種專業(yè)意見
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
23、房地產(chǎn)估價(jià)專指 ( )。
A、房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估
B、房屋工程質(zhì)量評(píng)估
C、房屋使用功能評(píng)估
D、房屋完損等級(jí)評(píng)估
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
24、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的 ( )。
A、價(jià)值
B、使用價(jià)值
C、交易價(jià)格
D、市場(chǎng)價(jià)格
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
25、房地產(chǎn)估價(jià)中，下列對(duì)“兩類專業(yè)意見”描述正確的是( )。
A、咨詢性或證據(jù)性的
B、鑒證性或參&中大網(wǎng)校&/考性的
C、鑒證性或證據(jù)性的
D、兩種專業(yè)意見所承擔(dān)的法律責(zé)任完全相同
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
26、下列有關(guān)估價(jià)委托人描述正確的是( )。
A、向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位或個(gè)人;
B、向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位;
C、向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的個(gè)人;
D、向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求的單位或個(gè)人。
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
27、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有( )。
A、土地、建筑物、房地
B、土地、建筑物;
C、建筑物、房地;
D、土地、建筑物、房地、權(quán)益。
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
28、有關(guān)價(jià)值類型下列說(shuō)法正確的是( )。
A、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的;
B、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是唯一的;
C、同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值，在理論上不是唯一的;
D、ABC均不正確。
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
29、本質(zhì)上的非市場(chǎng)價(jià)值主要有以下4種，下列中不正確的是( )。
A、不符合“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”的快速變現(xiàn)價(jià)值;
B、在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的謹(jǐn)慎價(jià)值;
C、符合繼續(xù)使用條件下的清算價(jià)值;
D、從某個(gè)特定投資者的角度來(lái)衡量的投資價(jià)值。
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
30、關(guān)于估價(jià)假設(shè)，要要防止出現(xiàn)以下3種情況不包括( )。
A、濫用估價(jià)假設(shè);
B、不明&中大網(wǎng)校&/確估價(jià)假設(shè);
C、無(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的估價(jià)假設(shè);
D、對(duì)不能肯定、而又必須予以明確的前提條件提出假設(shè)。
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
31、目前，我國(guó)土地使用權(quán)出讓不正確的方式是( )。
A、招標(biāo)
B、拍賣
C、掛牌和協(xié)議
D、自由買賣
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
32、在我國(guó)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的出讓人可以是( )。
A、市、縣人民政府辦公室
B、鄉(xiāng)人民政府土地行政主管部門
C、市、縣人民政府土地行政主管部
D、村委會(huì)
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
33、在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中，債務(wù)人或者第三人( )房地產(chǎn)的占有。
A、不轉(zhuǎn)移
B、轉(zhuǎn)移
C、暫不轉(zhuǎn)移
D、暫時(shí)轉(zhuǎn)移
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
34、房地產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價(jià)值( )所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”
A、大于
B、小于
C、等于
D、小于或者等于
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
35、實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)&中大網(wǎng)校&償方式的某拆遷房屋，經(jīng)測(cè)算調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為4500元/平方米，被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為3000元/平方米。下列最接近產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的是( ) 元/平方米。
A、7500
B、3750
C、1500
D、-1500
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
1.用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要進(jìn)行( )修正。
A.交易過(guò)程
B.交易情況
C.交易日期
D.交易價(jià)格
答案BC
2.現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有( )。
A.《國(guó)有土地所有證》
B.《國(guó)有土地使用證》
C.《集體土地所有證》
D.《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》
答案BCD
3.移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。在實(shí)際運(yùn)用中，移動(dòng)平均法有( )和( )之分。
A.指數(shù)平滑法
B.簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法
C.指數(shù)移動(dòng)平均法
D.加權(quán)移動(dòng)平均法
答案BD
4.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l理》規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接? )。
A.貨幣補(bǔ)償
B.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
C.實(shí)物補(bǔ)償
D.等價(jià)補(bǔ)償
答案AB
5.抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的措施是多種多樣的，它們影響房地產(chǎn)價(jià)格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施主要有( )。
A.制定最高限價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格
B.政府通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)的供給來(lái)平抑房地產(chǎn)價(jià)格
C.征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅
D.建立一套房地產(chǎn)交易管理制度
答案ABCD
6.房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，前提條件是( )。
A.有效供給
B.有效需求
C.有用性
D.稀缺性
答案BCD
7.具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有( )。
A.數(shù)學(xué)曲線擬合法
B.平均增減量法
C.平均發(fā)展速度法
D.移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法
答案ABCD
8.對(duì)于一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，通常由( )所構(gòu)成。
A.土地取得成本
B.開發(fā)成本
C.銷售稅費(fèi).投資利息
D.管理費(fèi)用
答案ABCD
9.收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，價(jià)值的高低主要取決于( )。
A.未來(lái)凈收益的大小
B.獲得凈收益的可靠性
C.獲得凈收益期限的長(zhǎng)短
D.獲得凈收益預(yù)期
答案ABC
10.估價(jià)作業(yè)上真實(shí).客觀.合理的價(jià)格是指( )。
A.估價(jià)師向買賣雙方推薦的價(jià)格
B.交易雙方均接受的價(jià)格
C.對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)上合理的價(jià)格
D.正常交易情況下形成的價(jià)格
答案CD
11.下列費(fèi)用不用計(jì)入商品住宅價(jià)格的為( )。
A.非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用
B.住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用
C.住宅小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施
D.住宅小區(qū)的文化娛樂(lè)中心
答案AB
12.房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過(guò)( )來(lái)實(shí)現(xiàn)。
A.充公權(quán)
B.管制權(quán)
C.征稅權(quán)
D.征收權(quán)
答案ABCD
13、 在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用架設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于( )。
A、房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力
B、將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)
C、正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式
D、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)
E、正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
標(biāo)準(zhǔn)答案：c,
14、 假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的( )。
A、可接受性
B、保值增值性
C、現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度
D、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
E、固定性
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, c, d
15、 收益性房地產(chǎn)的價(jià)值到底主要取決于( )。
A.已經(jīng)獲得凈收益的大小
B.未來(lái)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)
C.未來(lái)獲得凈收益的大小
D.目前總收益的大小
E.未來(lái)獲得凈收益期限的長(zhǎng)短
標(biāo)準(zhǔn)答案：b, c,
三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)
1、在估價(jià)報(bào)告中，簽署估價(jià)師聲明是為說(shuō)明估價(jià)是以客觀公正的方式進(jìn)行的，同時(shí)對(duì)委托人也是一種警示。 ( )
答案：錯(cuò)
解析：見教材。
2、若估價(jià)報(bào)告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價(jià)責(zé)任隨之終止。 ( )
答案：對(duì)
解析：見教材“若估價(jià)報(bào)告超過(guò)其有效期還未得到使用，則估價(jià)責(zé)任期就是估價(jià)報(bào)告有效期”。
3、房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。 ( )
答案：對(duì)
解析：見教材。
4、評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價(jià)值，但應(yīng)包含其地下部分的價(jià)值。 ( )
答案：錯(cuò)
解析：如果建筑物有地下室、地下車庫(kù)等建筑，在評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，建筑物地下部分的價(jià)值因不屬于土地價(jià)格，不能計(jì)算在內(nèi)。
5、如果估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，則應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。 ( )
答案：對(duì)
解析：見教材。
6、市場(chǎng)法中，采用間接比較得出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.951，其依據(jù)是可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102分，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得97分。 ( )
答案：對(duì)
解析：在市場(chǎng)法中，采用間接比較得出的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100/102*97/100=0.951
7、在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價(jià)。 ( )
答案：錯(cuò)
解析：不是以一條街道附設(shè)一個(gè)路線價(jià)，一條街道可能有多個(gè)不同的路線價(jià)，比如由于街道兩側(cè)繁華程度不同、地價(jià)水平有顯著差異時(shí)，就會(huì)存在不同的路線價(jià)。
8、在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的綜合判斷與其市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)收益狀況無(wú)關(guān)。 ( )
答案：錯(cuò)
解析：從建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的定義中我們也可以知道這種說(shuō)法是錯(cuò)誤的。
9、在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。 ( )
答案：對(duì)
解析：見教材。
10、估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡(jiǎn)單得根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。 ( )
答案：對(duì)
解析：見教材。
11、人口密度過(guò)高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。 ( )答案：對(duì)
解析：見教材。
12、 “路線價(jià)”是臨街土地中“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均水平價(jià)格，可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例”價(jià)格。 ( )
答案：對(duì)
解析： 見教材。
13、如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同，就可以計(jì)算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)，即平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢(shì)值。 ( )
答案：錯(cuò)
解析：如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同，應(yīng)采用平均增減量法而非平均發(fā)展速度法推算趨勢(shì)值。
14、選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。 ( )
答案：對(duì)
解析：選擇最佳的開發(fā)利用方式應(yīng)以合法原則為前提。
15、某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。( )
答案：錯(cuò)
解析： 如果在居民區(qū)附近有鐵路，由于噪音等問(wèn)題，不但不能給這里的居住房地產(chǎn)帶來(lái)增值，還會(huì)使這里的房地產(chǎn)貶值，而對(duì)于某些工業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于方便了運(yùn)輸，會(huì)使房地產(chǎn)增值。
四、計(jì)算題(共2小題、20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。)
1. 評(píng)估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地
土地總面積為1500平方米
1、 收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實(shí)例作為比較實(shí)例。
2、 可比實(shí)例的成交價(jià)格如下：
試運(yùn)用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場(chǎng)價(jià)格。
解：
1、比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
2、交易情況修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A=100/100
可比實(shí)例B=100/97
可比實(shí)例c=100/105
3、交易日期修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比實(shí)例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比實(shí)例C=1.033×1.038=1.072
4、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比實(shí)例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比實(shí)例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
5、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：
比準(zhǔn)價(jià)格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)
比準(zhǔn)價(jià)格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)
比準(zhǔn)價(jià)格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)
6、將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的估算結(jié)果，則有：
估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)
估價(jià)對(duì)象價(jià)格(總價(jià))=1388.22×1500=208.23萬(wàn)元
2. 估價(jià)對(duì)象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1998年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬(wàn)元，耐用年限60年，殘值率0;家具設(shè)備原值8000萬(wàn)元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬(wàn)元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營(yíng)業(yè)稅等為6%。報(bào)酬率為8%。
解：1、運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]
2、計(jì)算年總收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2萬(wàn)元
3、計(jì)算年總費(fèi)用：
(1)年折舊費(fèi)=8000×(1-4%)/12 =640萬(wàn)元
(2)年經(jīng)常費(fèi)=100×12=1200萬(wàn)元
(3)年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3萬(wàn)元
(4)營(yíng)業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15萬(wàn)元
年總費(fèi)用=640+1200+668.3+334.15=2842.45萬(wàn)
4、計(jì)算年凈收益=5569.2-2842.45=2726.75萬(wàn)元
5、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格
V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58萬(wàn)元
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