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房地產估價師《理論與方法》測試題：判斷題
判斷題1
1、消費者的現時需求不僅取決于其現在的收入和房地產目前的價格水平，還取決于消費者對未來收入和房地產未來價格的預期。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：消費者的現時房地產需求不僅取決于當前的房地產價格水平，還取決于他對未來房地產價格漲落的預期。參見教材P87。
2、估價報告使用期限是從估價時點計算，而不是從估價報告出具之日開始計算。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：估價報告使用期限是指自估價報告出具之日起計算，使用估價報告不得超過的時間。參見教材P414。
3、房地產的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮，以免重復計算。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：房地產的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮，以免重復計算。參見教材P242。
4、具體一宗有土地使用年限的房地產的價格，從長遠來看是趨于下降的。（ ）
【正確答案】：Y
5、由于越接近所預測的價格對應的時間的增減量對預測越重要，所以如果能用不同的權重對過去各期的增減量予以加權后再計算其平均增減量，就能使預測的價格更接近或符合實際。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：由于越接近所預測的價格對應的.時間的增減量對預測越重要，所以如果能用不同的權重對過去各期的增減量予以加權后再計算其平均增減量，就能使預測的價格更接近或符合實際。參見教材P350。
6、經營期的起點通常是取得待開發房地產的日期，終點是開發完成后的房地產經濟壽命結束的日期。 （ ）
【正確答案】：N
7、每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。（ ）
【正確答案】：Y
8、某收益性房地產按經濟壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設備年折舊費為10萬元，室內裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P238。建筑物的折舊費用，不能計入運營費用。短壽命周期的資產的折舊才能計入運營費用。計入年運營費用的折舊費應該為60萬元。
9、低價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的絕對水平降低。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：低價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的絕對水平降低。同理，高價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。參見教材P137。
10、在評估投資價值時，采用的折現率是某個特定投資者所要求的，它應高于與該房地產風險程度相對應的社會一般報酬率。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：評估市場價值所采用的折現率是社會一般報酬率；而評估投資價值所采用的折現率應是某個特定的投資者所要求的最低報酬率。特別需要注意的是此最低報酬率可能高于也可能低于與該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率。參見教材P98。
判斷題2
1、估價上的折舊注重的是原始價值的真實減損。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：估價上的折舊注重的是資產市場價值的真實減損。參見教材P310。
2、按建筑面積進行分攤和按土地價值進行分攤的方法，從理論上講要求地價分攤不斷地進行，但這在實際中不可行。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：應為按房地價值進行分攤的方法和按土地價值進行分攤的方法。參見教材P392。
3、預計某宗房地產的年凈收益為2萬元，預計該房地產尚可使用15年，房地產的報酬率為8%，則房地產的收益價格為17．12萬元。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：該地產的收益價格為：
4、在建筑物折舊中，只有不可修復的功能落后，不存在可修復的功能落后。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P307。有些功能落后時不可修復的。如無法調整的建筑設計的缺陷，就是不可修復的功能落后
5、適合原理是以估價對象與其外部環境是否協調，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：適合原理是以估價對象與其外部環境是否協調，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。參見教材P168。
6、凈收益乘數法能提供更可靠的價值測算，因而通常直接采用凈收益乘數法形式，將凈收益轉換為價值的形式。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：凈收益乘數法能提供更可靠的價值測算。由于凈收益乘數與資本化率是互為倒數的關系，通常很少直接采用凈收益乘數法形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。參見教材P254。
7、自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現金流量除以自有資金金額得到。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：自有資金資本化率通常為未來第一年的'稅前現金流量與自有資金額的比率，可以通過市場提取法由可比實例的稅前現金流量除以自有資金額得到。參見教材P260。
8、銷售期是自開始銷售未來開發完成后的房地產之日起至將其售出之日止的時間。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：銷售期是自開始銷售未來開發完成后的房地產之日起至將其售出之日止的時間。參見教材P329。
9、收益期限一般根據建筑物剩余經濟壽命和建設用地使用權剩余期限來確定。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：收益期限一般根據建筑物剩余經濟壽命和建設用地使用權剩余期限來確定。參見教材P235。
10、移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發展趨勢。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發展趨勢。參見教材P352。
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