2017年房地產估價師《經營與管理》鞏固試題

　　房地產估價師《經營與管理》你們復習了沒有呢?下文是小編精心整理的2017年房地產估價師《經營與管理》鞏固試題，對重要知識點進行強化練習，要記得這些知識點，考試很有用的，希望對大家有所幫助!

　　簡答題

　　1.某房地產開發項目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地取得成本為60000萬元。項目可出售面積為120000m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價按上述三類房屋的加權單位綜合造價計算。財務費用8000萬元。各類房屋預計銷售均價分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅12000元/m2;商鋪26000元/m2。銷售費用為銷售收入的2%;銷售稅費為銷售收入的6.5%。請計算該項目的保本加權銷售均價及其預計加權銷售均比的比率。

　　【答案】假定該項目的保本加權銷售均價為A元/m2

　　則銷售收入等于120000A

　　銷售費用=銷售收入×2%=120000A×2%=2400A

　　銷售稅費=銷售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A

　　建筑面積=項目占地面積×容積率=66667×2=133334m2

　　可出售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：

　　60000/120000=50%

　　50000/120000=41.67%

　　10000/120000=8.33%

　　不可出售建筑面積=133334-120000=13334m2

　　不可售建筑物綜合造價=(3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%)=3274.99元/m2

　　該項目造價=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872

　　土地取得成本=60000萬元

　　財務費用=8000萬元

　　當保本時，銷售收入-銷售費用-銷售稅費=土地取得成本+該項目造價+財務費用

　　=(120000A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872+8000

　　A=10170.023

　　保本加權銷售均價為101701.023元/m2

　　預計加權銷售均價=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2

　　保全加權銷售均價與預計銷售均價的比值為：10170.023/11916.2d=0.8535

　　【考點】

　　2.某投資者以8000萬元購買一閑置舊樓房擬將其改造成寫字樓和酒店，經營20年后轉售。裝修改造費用5000萬元，裝修改造期為1年。改造后，寫字樓可供出租面積為10000m2，酒店客房210間。改造完成后，該項目即開始經營。前四年寫字樓年租金960元/m2，出租率85%;客房平均價格為每天180元/間，入住率90%;其他收入為600萬元/年;運營費用收入的45%。該投資者決定在第6年對該樓進行第二次改造，將寫字樓中的5000m2改造成100間客房，改造期為1年，改造費用為銀行提供的數額為2000萬元、期限為3年、年利率8%、按年等額還本付息的抵押貸款。第二次改造期間，剩余的寫字樓和原油的客房繼續經營，寫字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價格為每天160元/間，入住率80%;其他收入為400萬元/年;經營費用為收入的55%。第二次改造完成后，寫字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價格為每天200元/間，入住率90%;其他收入為800萬元/年;運營費用為收入的50%。經營期結束時，該樓的轉讓凈收入為5000萬元。假設購樓費用和初次裝修改造費用發生在第1年初，其他收支發生在年末每年按365天計，項目的資本金目標收益率為8%。請計算該項目資金財務凈現值和財務內部收益率。

　　【答案】前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73萬元

　　前四年寫字樓每年收入=960×10000×85%=816萬元

　　其他收入為600萬元/年

　　前四年年凈收益=(1241.73+816+600)×(1-45%)=1461.7515萬元

　　第六年凈收益={[960×(10000-5000)×95%+160×210×80%]/10000+400}×(1-55%)=386.4096萬元

　　第七年至第二十年寫字樓每年租金收入=960×5000×95%=456萬元

　　第七年至第二十年客房每年收入=200×(100+210)×365×90%=2036.7萬元

　　其他收入=800萬元/年

　　第七年至第二十年年凈收益=(456+2036.7+800)×(1-50%)=1646.35萬元

　　資本金凈現值NPV=-8000-5000+1461.7515×(P/A，8%，4)×(P/F，8%，6)+(386.4096-2000)×(P/F，8%，6)+1646.35×(P/A，8%，14)×(P/F，8%，6)+5000(P/F，8%，20)=-13000+4344.657-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941

　　內部收益率IRR=8%+1%×92.0096/(1081.941+92.0096)=8.08%

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