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2016房地產估價師《制度與政策》真題及答案（部分）
2016房地產估價師考試已經結束，考后大家都在關心真題的答案，為方便大家估測自己的成績，百分網小編為大家帶來一份《制度與政策》的真題及答案(部分)，希望能對大家有幫助，更多內容歡迎關注應屆畢業生網!
單項選擇題
14反映企業營運能力的財務分析指標有( )。
A流動比率
B應收賬款周轉率
C資產報酬率
D存貨周轉天數
E資產負債率
【答案】BD
【解析】本題考查的是財務分析。營運能力分析主要包括存貨周轉指標和應收賬款周轉指標分析。存貨周轉指標主要有存貨周轉率和存貨周轉天數。應收賬款周轉指標主要有應收賬款周轉率和應收賬款周轉天數參見教材P363.
15關于房地產拍賣標的說法，錯誤的有( )。
A抵押房地產未經抵押權人同意不能拍賣
B處分權受到限制的房地產可以作為拍賣標的物
C未經其他共有人書面同意的共有房地產不能拍賣
D 以劃撥方式職得的國有土地使用權可直接進行拍賣
E城鄉鎮人民磚府批準的集體土地上房屋可進行拍賣
【答案】BD
【解析】本題考查的是房地產拍賣的條件。權利人對房地產的處分權受到限制的房地產不得拍賣，以劃撥方式職得國有土地使用權的房地產拍賣應當報請有關部門批準，辦理土地使用權出讓手續，并繳納土地使用權出讓金，可以不辦理出讓手續的，應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。參見教材P416。
判斷題
1國有土地的所有權由全國人民代表大會代表國家行使。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是土地所有制。全民所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權由國務院代表國家行使。參見教材P11。
2職得國有建設用地使用權后，滿2年仍未動工開發而閑置的，可以無償收回。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是建設用地使用權出讓合同及其管理。超過出讓合同約定的動工開發日期滿年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費，滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權，但是，固不可抗力或者政府、政府有關部門的行為，或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。參見教材P33.
3國有企業改革成為股份合作制企業，經批準可保留其劃撥的土地使用權。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是建設用地使用權劃撥的管理。下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：(1)國有企業改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團的，
(2)國有企業改組為股份合作制的，(3)國有企業租賃經營的，(4)非國有企業兼并國有企業
的。參見教材P36.
4國有土地上被征收房屋的價值評估時點為房地產估價機構實施評估之日。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是房屋征收評估原則和要求。被征收房屋價值評估時點應當為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。參見教材P49。
5國有土地上房屋征收補償費用應在作出房屋征收決定前足額到位，專款專用。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是國有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。參見教材P44.
6建設工程規劃許可證的頒發部門是城市建設行政管理部門。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是城鄉規劃的實施與監督。由城市、縣人民磚府城鄉劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府核發建設工程規劃許可證。參見教材p60。
7城市規劃中的控制性詳細規劃應當給出綠化用地界線的具體坐標。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是城鄉規劃控制線。控制性詳細規劃應當提出不同類型用地的界線、規定綠化率控制指標和綠化用地界線的具體坐標。參見教材p64。
8只要經工程質量監督單位認定房屋質量存在的問題，購房者就可以退房。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是房地產開發項目質量責任制度。商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量下臺格的，購房人有權退房。參見教材P94.
9.以劃撥方式取得國有建設用地使用權的私有住宅轉讓后仍用于居住的，必須辦理出讓手續。
【答案】×
【解析】本題考查的是房地產開發項目轉讓。私有住宅轉讓后仍用于居住的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續。參見教材p96。
10.房地產轉讓的實質是房地產權屬發生轉移。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是房地產轉讓概述。房地產轉讓的實質是房地產權屬發生轉移。參見教材P105。
11商品住房銷售可以按套內建筑面積或按建筑面積計價。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是商品房買賣合同。商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價。按套、套內建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產權登記。參見教材P115.
12人民法院拍賣經過評估的抵押房屋，其估價結果即為第一次拍賣的保留價。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是房地產抵押權的實現。人民法院依法對抵押物拍賣，拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價，未作評估的，保留價自人民法院參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。參見教材P127。
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13地役權設立未經登記，不得對抗善意第三人。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是不動產登記的類型。地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構自請地役權登記，未經登記，不得對抗善意第三人。參見教材P135.
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14不動產物權預告登記后，未經權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是不動產登記的類型。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。參見教材P136。
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15房屋之間無上蓋的架空通廊不計算建筑面積。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是房地產面積測算。房屋之間無上蓋的架空通廊不計算房屋面積。參見教材P145。
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16目前，房地產估價師執業資格為國家準入婁執業資格。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是房地產交易的基本制度。房地產估價師必須是經國家統一考試、執業資格認證，職得《房地產估價師執業資格證書》，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員。參見教材P103.
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17科研院所從事房地產研究的人員職得房地產估價師資格后，經所在單位書面同意，可以受聘于房地產機構，并向建設主管部門提出注冊申請。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是注冊房地產估價師管理辦法。大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員取得執業資格的，經所在單位同意，可以注冊，但不得擔任房地產估價機構法定代表人或者執行合伙人。參見教材P295.
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18目前，我國對房地產估價機構實行資質核準管理。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是房地產估價機構資質管理。住房城鄉建設部負責指導和監督房地產估價機構資質核準工作，制定房地產估價機構資質等級條件，指導全國房地產估價行業管理信息平臺建設，制定房地產估價機構資質證書式樣。參見教材P156。
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19物業服務用房屬于物業服務企業所有。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是業主的建筑物區分所有權。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。參見教材P192。
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20.產權未確定的房屋可以不繳納房產稅。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是房產稅-納稅人。產權所有人、承典人均不在房產所在地的，或者產權未確定以及租典糾紛未解決的，以房產代管人或者使用人為納稅人。參見教材
P205。
21房地產贈與屬于繳納土地增值稅的范圍。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是土地增值稅-征稅范圍。土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉讓房地產是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產權的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產的行為。參見教材P212。
22夫妻之間的房屋權屬轉移，免征契稅。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是契稅-其他有關具體規定。在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。參見教材P218.
23印花稅采用比例稅率。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是印花稅。印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。參見教材P225。
24個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是經濟適用住房的稅收優惠政策。對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。參見教材P229.
25國土管理部門在未取得規劃條件的情況下，與某公司簽訂了國有土地使用權出讓合同，合同無效。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是城鄉規劃的實施。規劃條件未納人國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效。參見教材P271.
26汽車遠光照射，成為交通事故的隱患，這是一類常見的電磁輻射污染。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是輔射污染。其他可見光污染：如商店、賓館、寫字樓等建筑物，外墻全部用玻璃或反光玻璃裝飾，在陽光或強烈燈光照射下發生反光，會擾亂駕駛員或行人的視覺，成為交通事故的隱患。參見教材P54。
27材料的密度是指材料單位體積的質量。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是建筑材料的性質。材料的密度是指材料在絕對密實狀態下單位體積的質量，即材料的質量與材料在絕對密實狀態下的體積之比。參見教材P101。
28定額計價方式把施工措施與工程實體項目進行分離，工程量清單計價方式區分實體性損耗與施工措施性損耗。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是工程造價計價的基本原理和方法。定額計價方式與工程量清單計價方式的差別：前者為區分施工實體性損耗和施工措施性損耗，而后者把施工措施與工程實體項目進行分離。參見教材P142.
29房地產測設是指用測量手段測定地面上局部地域內的土地、建筑物及構筑物的特征點位，獲得反映現狀的圖或圖形信息。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是房地產測繪的內涵。房地產測繪是用測量手段測定地面上局部區域內的土地、建筑物及構筑物的特征點位，獲得反映現狀的圖或圖形信息。房地產測設是根據設計圖紙將一系列點位在實地上標定。參見教材P154。
30洛倫菠曲線越是靠近四邊均100%的正方形的對角線，表明社會成員之間的收入分配越平均。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是社會收入分配平均程度的衡量。洛倫菠曲線越是靠近四邊均100%的正方形的對角線，則表示收入分配越平均，而越是遠離上述對角線，則表示收入分配越不平均。參見教材P201。
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31當資源接近充分利用的情況下，總供給曲線是一條與橫軸平行的線。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是總需求與總供給。當資源還得到充分利用時，可以在不提高價格水平的情況下增加總供給，所以此時總供給曲線是一條與橫軸平行的線。參見教材P208.
32當抵押貸款回報率高于所投資房地產的回報率時，則回報率就會出現正杠桿效用。( )
【答案】x
【解析】本題考查的是WACC分析。出現正杠桿效用的條件如下：當所投資房地產的回報率高于抵押貸款回報率時，那么回報率就會出現正杠桿效用。參見教材P260.
33投資基金可以分散和降低風險，其投資風險小于情券大干股票，收益一般小于股票大干情券。
【答案】×
【解析】本題考查的是投資基金證券與股票、債券的區別。由于投資基金是委托專門的投資機構進行分散組合投資，可以分散和降低風險，所以風險小于股票投資，大干債券投資。投資基金的收益一般小于股票投瓷而大干債券。參見教材P282.
34保險是集合同類危險聚資建立基金，對所有危險的后果提供經濟補償的一種財產轉移機制。
【答案】×
【解析】本題考查的是保險的概念。保險是集合同婁危險聚資建立基金，對各類特定危險的后果提供經濟補償的一種財產轉移機制。參見教材P287.
35甲公司為乙工程擔保了建筑工程一切險，由于設計錯誤導致了建筑物塌陷，保險公司可拒絕理賠。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是財產保險。建筑工程一切險的陳外責任，包括固設計錯誤、鑄造或原材料缺陷或工藝不善引起保險財產本身的損失以及換置、修理或矯正這些確點錯誤所支付的費用參見教材P305
36定基發展速度加上1(或1 00%)等于定基增長速度。( )
【答案】×
【解析】本題考查的是速度指標。定基增長速度加上1(或 l00%)等于定基發展速度。參見教材P320.
37企業為了調節利潤故意多記或少記”待攤費用”、“長期待攤費用”、“預提費用”等科目的金額，這種現象屬于會計差錯。( )
【答案】x
【解析】本題考查的是檢查會計錯弊。會計舞弊的常見形式：企業為了調節利潤故意多記或少記“待攤費用”、“長期待攤費用”、“預提費用”等科目的金額。參見教材P348。
39英格蘭式拍賣”是一種價格上行的拍賣方式。( )
【答案】x
【解析】本題考查的是拍賣標的、報價方式及類型。增價拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”。它是一種價格上行的報價方式，即競價由低至高、依次遞增，直到以最高價格成交為止。參見教材P398.
40委托人向拍賣人隱瞞了處置房地產為兇宅的事實，拍賣人按市價拍賣成交后，買受人要求兇宅損失賠償，應由拍賣人先行承擔賠償責任。( )
【答案】√
【解析】本題考查的是瑕疵請求規則。所謂拍賣人先行負責，指只要拍賣標的確實存在應告知未告知的瑕疵，則無論該責任應由誰承擔，均由拍賣人先行負責。至于其中應由委托人承擔的責任，在拍賣人承擔責任后，向委托人追償。參見教材P404.
綜合分析題
(一)
某房地產開發企業1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年12月，該企業又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業職得預售許可證。2012年12月，無房屋住的劉某以90萬元購70m2期房一套，2014年3月該項目竣工交付。5月，該企業將商業用房出租給丙商場。2015年10月，該企業到期不能償還債務，甲、乙銀行向法院自請實現抵押權。
1該項目竣工驗收前，甲企業可能申請的登記為( )。
A預告
B抵押
C在建工程抵押
D抵押權預告
【答案】AC
【解析】本題考查的是不動產登記的類型。《物權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。《物權法》還將在建工程抵押納人抵押權登記的范疇。參見教材P136
2劉某應繳納的契稅為( )元。
A 9000
B13 500
C 27 000
D 45 000
【答案】A
【解析】本題考查的是契稅。無房的劉某購房90乎方米以下契稅按照1%計算。參見教材P21 7。
3該企業出租給丙商場應繳納的稅為( )。
A契稅
B所得稅
C印花稅
D土地增值稅
【答案】BC
【解析】本題考查的是印花稅。該企業把商場出租給丙，則需要交納企業所得稅、印花稅。參見教材P225。
4關于該企業出租商業用房的說法，正確的是( )。
A應當向房產管理部門申請登記備案
B應當經甲、乙銀行同意
C該租賃關系不得對抗乙銀行的抵押權
D該租賃關系不受抵押權影響
【答案】AC
【解析】本題考查的是商品房屋租賃登記備案。《城市房地產管理法》規定“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用譴、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案”。抵押權設立后房屋出租的，租賃關系不得對抗已登記的抵押權。參見教材P119.
5關于法院處置抵押物時優先保護的說法，正確的為( )。
A應當首先保護購房人劉某的權益 B甲銀行抵押在先，優先受償
C乙銀行辦理了登記，應當優先受償 D甲、乙銀行按貸款比例受償
【答案】C
【解析】本題考查的是房地產抵押權的實現。物權法第一百九十九條：同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：(一)抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償，(二)抵押權己登記的先于未登記的受償，(三)抵押權未登記的，按照債權比例清償。參見教材P127.
(二)
甲企業在劃撥國有土地上建造一幢綜合樓，并以該在建工程作抵押，向乙銀行貸款。2015年4月30日，房地產估價機構出具抵押估價報告，評估該在建工程201 5年3月30日的市場價格2000萬元。另披露該工程尚欠工程款400萬元，需補交土地出讓金200萬元。2016年3月，甲企業未能履行還款義務，乙銀行要求實現抵押權。
6乙銀行確定抵押貨款額度，就以( )萬元作為參考依據。
A 1400
B1600
C1800
D2000
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產抵押估價。房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。扣除的法定優先受償款一般是指在抵押的房地產上債權人依法擁有的優先受償款，即假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。2000-400-200=1400萬元。參見教材P125。
7該在建工程抵押估價，原則上應由( )委托。
A甲企業
B乙銀行
C甲企業和乙銀行共同
D甲企業和乙銀行協商
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產抵押估價。通過委托估價方式確定房地產抵押估價值的，原則上由商業銀行委托房地產估價機構進行評估。參見教材P125。
8上述評估報告使用期限一般不超過( )。
A2015年9月29日
B 2015年1 0月29日
C 2016年3月29日
D 2016年4月29日
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產抵押估價。房地產抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。參見教材P125。
9.乙銀行實現抵押權的方式為( )
A與甲企業協商一致，對抵押物進行拍賣、變賣
B抵押物直接歸乙銀行所有
C請求法院依法拍賣、變賣抵押物
D直接委托拍賣機構對抵押物進行拍賣
【答案】AC
【解析】本題考查的是房地產抵押權的實現。依據《物權法》的規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產所得的價款優先受償。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產。參見教材P127。
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