2016年房地產估價師《理論與方法》備考試題
1、投資利息的計算基數包括( )。
A、土地取得成本
B、開發成本
C、管理費用
D、開發利潤
2、路線價法的理論依據為( )。
A、預期原理
B、區位原理
C、替代原理
D、供需原理
3、建筑物的經濟壽命是指建筑物從建成之日起預期產生的收入等于其運營費用時的持續年數。( )
A、對
B、錯
4、在下列的幾種提法中，屬于正確的提法應該是(.)。
A、交易實例一定是可比實例
B、交易實例不一定是可比實例
C、可比實例一定是交易實例
D、可比實例不一定是交易實例
5、當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用( )預測房地產的未來價格。
A、數學曲線擬合法
B、平均增減量法
C、平均發展速度法
D、移動平均法
6、某建筑物實際經過年數為lO年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。
A、43.2%
B、50%
C、56.8%
D、70%
7、某工業用地出讓年限為50年，出讓時為五通一平，該區域的基準地價為800元/m2 (基準地價內涵為五通一平無限年期的地價)，土地報酬率為8%。那么該宗工業用地的價格為( )元/m2。
A、782.94
B、817.06
C、792.85
D、768.06
8、假設開發法最基本的公式為：
待開發房地產的價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費。( )
A、對
B、錯
9、影響房地產價格的行政因素，是指那些影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政行為等方面的因素，主要有( )。
A、房地產制度、房地產價格政策、特殊政策
B、行政隸屬變更、城市發展戰略
C、城市規劃、土地利用規劃
D、稅收政策、交通管制
10、對于報酬資本化法最一般的公式，下列說法正確的有( )。
A、是收益還原法的原理公式，主要用于理論分析
B、實際估價中，一般假設報酬率長期維持不變
C、報酬資本化法公式均是假設凈收益相對于估價時點發生在期末
D、凈收益、報酬率、收益期限的單位要一致，通常為年，也可以是月、季等
11、明確估價對象包括( )。
A、明確估價對象的實物
B、明確估價對象的權益
C、明確估價對象的區位狀況
D、明確估價對象的基礎設施情況
12、在應用指數修勻法進行估價時，要進行修勻常數a的試算，用哪個常數a修正的預測值與實際值的相對誤差最小，就以這個常數來修正最合適。( )
A、對
B、錯
13、土地使用權的形式有( )等。
A、出讓土地使用權
B、劃撥土地使用權
C、轉讓土地使用權
D、土地承包經營權
14、運用平均發展速度法進行估價的條件是，房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否則就不適宜采用這種方法。( )
A、對
B、錯
15、假設開發法類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余。( )
A、對
B、錯
16、對于同一估價對象，宜選用兩種以上(含兩種)的估價方法進行估價。( ) A、對
B、錯
17、由于估價時點選取的特點，采用假設開發法進行估價時，沒必要要考慮資金的時間價值。( )
A、對
B、錯
18、某宗房地產1993年10月建成，在2003年10月預評估其現值，經估價人員判定認為該宗物業尚可使用40年，假若殘值率為O，按直線法確定其成新率為( )%。
A、60
B、70
C、80
D、90
19、國有土地使用權出讓的拍賣價格、招標價格和協議價格三者之間價格的高低，在一般比較正常的情況下應該是( )。
A、拍賣價格>招標價格>協議價格
B、拍賣價格<招標價格<協議價格
C、三種價格應該都一樣
D、三種價格大小都無任何規律
20、通常情況下，評估下列房地產適用收益法的有( )。
A、寫字樓
B、電影院
C、教學樓
D、停車場
參考答案
1、A B C 2、C 3、B 4、B C 5、B C
6、C 7、A 8、A 9、A B C D 10、A B C D
11、A B C 12、B 13、A B D 14、B 15、A
16、A 17、B 18、C 19、A 20、A B D
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