2016房地產估價師考試理論與方法仿真題

　　某在建工程開工于2003年4月1日。總用地面積5000m2，規劃總建筑面積40000m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計，當時取得土地的花費為樓面價1200元/m2。該項目的正常開發期為3年，建設費用(包括前期工程費用、建筑安裝工程費、管理費等)為建筑面積2800元/m2。至2004年10月1日實際完成了主體結構，已投入50%的建設費用，但估計至建成尚需2年，還需投入60%的建設費用，建成后半年可租出，可租出面積的月租金為80元/m2，可出租面積為建筑面積的70%。正常出租率為80%，出租的運營費用為有效毛收入的30%。當地購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產開發項目的銷售稅費為售價的6%，

　　試利用上述資料用現金流量折現法估算該在建工程2004年10月1日的正常購買總價和按規劃建筑面積折算的單價為多少(報酬率為8%，折現率為10%)。

　　試題答案：1

　　試題解析：

　　解： (1)設該在建工程的正常購買總價為V。

　　(2)續建后的總價值用下式計算

　　=14396.65萬元

　　(3)續建總費用=2800×40000×60%÷(1+10%)=6109.09(萬元)

　　(4)銷售稅費總額=14396.65×6%=863.80萬元

　　(5)購買該在建工程稅費總額=V×3%=0.03V

　　(6)V=14396.65-6109.09-863.80-0.03V

　　V=7207.53(萬元)

　　故：該在建工程總價為7207.53萬元

　　該在建工程單價為1801.88元/m2。

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