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2016房產估價師考試《經營與管理》高頻考點
2016房產估價師考試將至，臨考之前，百分網小編幫大家整理了《經營與管理》部分的高頻考點，大家一定要熟記，最后預祝各位考生取得理想的成績!
一.建筑物折舊的求取方法
(1)年限法
1)利用年限法求取建筑物的折舊時，建筑物的壽命應為經濟壽命，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為剩余經濟壽命。 .
2)直線法：它假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。
3)成新折扣法：以建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現值。成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是大范圍的建筑物現值摸底調查。
(2)市場提取法
(3)分解法
分解法是求取建筑物折舊最復雜、最詳細的衡量折舊的方法。
二.土地使用年限對建筑物經濟壽命的影響
(1)建筑物的經濟壽命早于土地使用年限而結束的，應按建筑物的經濟壽命計算建筑物折舊。
(2)建筑物的經濟壽命晚于土地使用年限而結束的，分為土地使用權出讓合同中未約定不可續期和已約定不可續期兩種情況。
對于土地使用權出讓合同中未約定不可續期的，應按照建筑物的經濟壽命計算建筑物折舊。
對于土地使用權出讓合同中已約定不可續期的，應按照建筑物經濟壽命減去其晚于土地使用期限那部分壽命后計算建筑物折舊的。
三、成本法：
1.成本法適用的估價對象：
①新開發的房地產、舊的房地產、在建工程、計劃開發建設的房地產都可以采用成本法估價;
②由于很少發生交易而限制了市場法的運用，又沒有經濟收益或者沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的房地產以及單純的建筑物或者其裝飾、裝修部分，通常也是采用成本法估價;
③在房地產保險及其他房地產損害賠償中、房地產市場不夠活躍或者類似房地產交易實例較少的地區，難以采用市場法估價的，通常只好采用成本法估價;
④成本法一般適用于評估那些可獨立開發建設的整體房地產的價值。
2. 成本法的注意事項：
(1)采用客觀成本而不是實際成本。
(2)在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整。
(3)在客觀成本的基礎上結合選址、規劃設計等分析進行調整。
四、成本法需要注意以下幾個問題
1)成本法中開發成本可劃分為土地開發成本和建筑物建設成本。主要包括：①勘察設計和前期工程費;②基礎設施建設費;③商品房建筑安裝工程費;④公共服務設施建設費;⑤其他工程費。這里要搞清哪幾項歸土地開發成本，哪幾項歸建筑物建造成本。
需要明確的是：上述成本組成內容中，①項一般情況下歸屬于土地開發成本，②項如果取得的房地產開發用地是熟地，只包含部分基礎設施費，則部分屬于土地開發成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎設施建設費，②、③、④項是建筑物建造成本，⑤項應更多可歸于建筑物建造成本中。
2)紅線內市政費用應包括在建造成本中。
3)要記住不可預見費用的含義及具體包括內容。
4)勘察設計、前期工程費、基礎設施建設費、不可預見費、紅線內市政費，一般應包含在土地開發成本中并參與計息。
5)成本法利息的計算中，基礎設施建設與場地拆遷費用是作為土地開發成本費用的。
6)對自用房地產用成本法估價中，要計算銷售費稅。
7)成本法評估在建工程，并不是“什么情況下都不用計銷售費用和銷售稅費”，比如有預售時就有銷售費用。
8)房地產重新購建價格包含銷售稅費和利潤。
9)要理解“自有資金利息不計入利潤，而計入成本”這句話。在房地產開發中，自有資金要求一是有利息回報，二是有利潤回報，其中利息回報不能混同于利潤回報，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價格的組成部分，換句話說，是要計入“成本”的。
10)功能過剩造成的損失是功能折舊，而經濟折舊中由于外部的改善帶來的價值提升，是屬于是房地產價值的升值。
五、學習成本法應把握以下幾點：
(1)投資利潤率：“投資利潤率”在2004年、2003年、2002年的考試中，以不同的試題形式出現，2005年、2006年理論與方法教材去掉了投資利潤率，從2007年開始，教材又加上該內容，而且是考試必考內容，一定要搞明白其計算基數。
(2)教材從2007年，成本法最大的變動知識點也是很重要的兩點：一是對經濟壽命作了修訂，當經濟壽命晚于土地使用期限結束的，分未約定不可續期和已約定不可續期。當土地使用期限屆滿。分受讓人申請續期和不申請續期兩種情況;二是銷售費用計算利息。銷售費用計息時，一定要先區分清銷售費用發生的時間，即銷售之前發生的費用和與銷售同時發生的費用。
(3)在通常情況下，土地報酬率一般指的是年報酬率。
(4)開發利潤無論是在成本法中還是假設開發法中都不計息。
(5)關于單利和復利，存款和貸款，可以用單利，也可用復利。只是為了計算的方便，根據單
利和復利的換算公式，把單利換算成復利。
(6)傳統方法雖然不考慮各項收入、支出的時間。但是一定要計算利息。
(7)在計算建筑物折舊的時候，可分兩種情況考慮：住宅與非住宅，住宅是自動續期的，應按
建筑物經濟壽命計算建筑物折舊，對于非住宅，要區分約定不可續期或未約定不可續期兩種情形。
(8)重新購建價格含義中有“購”和“建”雙重含義，對于重新購置的價格，是要用市場法來
求取的，對于重新建造的價格是積算價格，可用成本法計算。
(9)征收國有土地上的建筑物來獲得土地是指城市房屋拆遷情形，征收是收回土地使用權，征
用是暫時借用土地使用權，其中，土地所有權沒有改變。
(10)為了更好的加深對功能折舊的理解，現提供一個公式，僅供參考!該功能落后空調系統
的重建成本(現有項目成本)一該落后空調已計提折IH+修復成本(拆除該功能落后空調所必需的費
用一該功能落后空調系統可回收的殘值+安裝新的功能先進空調所必需的費用)一該新的功能空調系
統如果在建筑物建造時就安裝所必需的費用=可修復的功能落后引起的折舊。
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