2017房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)權(quán)益因素復(fù)習(xí)筆記
要想在注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的考試中取得好成績(jī)，首先還得復(fù)習(xí)好復(fù)習(xí)筆記。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)權(quán)益因素復(fù)習(xí)筆記，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)權(quán)益因素復(fù)習(xí)筆記
擁有一宗房地產(chǎn)，實(shí)際上就擁有了一定范圍內(nèi)的空間。但擁有者在該空間范圍內(nèi)并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來(lái)自建筑技術(shù)(包括建筑施工技術(shù)、建筑材料性能)及擁有者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，還有一些其他限制(以下均是指這類限制)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在"外部性"，會(huì)影響周圍和社會(huì)公眾的利益。一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，對(duì)其價(jià)值有很大的影響。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)調(diào)查房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評(píng)估出正確的價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個(gè)方面：①房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制;②房地產(chǎn)使用管制;③相鄰關(guān)系的限制。
(一)房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制
擁有的房地產(chǎn)權(quán)利是所有權(quán)還是使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等，價(jià)值會(huì)有很大的差異。以地役權(quán)為例，對(duì)供役地而言，是他人在該土地上享有的一種有限的使用權(quán)，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值。
(二)房地產(chǎn)使用管制
世界上幾乎所有的國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)利用特別是土地利用，都有或多或少的限制。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。
(三)相鄰關(guān)系的限制
相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。特別是從義務(wù)方面來(lái)看，相鄰關(guān)系是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，因此相鄰關(guān)系的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響。
房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)歸納
定量決策方法(Quantitative Decision Method)主要是運(yùn)用數(shù)學(xué)模型和電子計(jì)算機(jī)解決決策問題。這種方法多屬于運(yùn)籌學(xué)范圍，具有定量化、數(shù)學(xué)模型化和計(jì)算機(jī)化的特點(diǎn)。它是把目標(biāo)與變量以及變量之間的關(guān)系，用數(shù)學(xué)關(guān)系式表達(dá)出來(lái)，借助電子計(jì)算機(jī)求解，國(guó)外學(xué)者把這種方法叫做“硬”方法。它是在定性分析的基礎(chǔ)上，對(duì)決策問題進(jìn)行數(shù)量計(jì)算，為決策者提供數(shù)量分析。
投資決策定量分析作為—個(gè)過(guò)程，包括以下幾個(gè)步驟：
第一，確定投資決策目標(biāo)及衡量效果指標(biāo);
第二，提供達(dá)標(biāo)的各種方法;
第三，測(cè)定各方案可能發(fā)生的狀態(tài)及其概率;
第四，計(jì)算各方案的期望值;
第五，根據(jù)決策者對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的'態(tài)度，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等，做出最滿意的選擇。
房地產(chǎn)投資決策的類型
采用定量決策方法分析研究的問題多屬未來(lái)有待實(shí)現(xiàn)的。根據(jù)擬定方案中有待實(shí)現(xiàn)的條件確定性如何，房地產(chǎn)決策定量分析的問題可分為：確定型決策問題、風(fēng)險(xiǎn)型決策問題和不確定型決策問題，與之相應(yīng)的有三種決策方法：確定型決策方法、風(fēng)險(xiǎn)型決策方法和不確定型決策方法;根據(jù)房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)多少劃分，可以分為單目標(biāo)決策和多目標(biāo)決策;根據(jù)房地產(chǎn)決策制定的方式劃分，可以分為單層決策和多層決策;根據(jù)決策使用的分析方法劃分，可劃分為定性分析決策和定量分析決策。
下面我們將著重討論確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策三種決策類型的基本含義和功能。
確定型決策
確定型決策(DecisionUnderCertainty)是指房地產(chǎn)決策方案中有待實(shí)現(xiàn)的條件是確定的，其結(jié)果也是明確的，這類決策問題為確定型決策問題。
房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)資料
信息技術(shù)主要指計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)以及二者結(jié)合形成的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)。信息技術(shù)的飛速發(fā)展從經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上和工程應(yīng)用等三個(gè)方面保證了建筑施工項(xiàng)目信息化管理的可行性。
一是經(jīng)濟(jì)上信息設(shè)備性能價(jià)格比的大幅度提高，使其在建筑施工項(xiàng)目管理中的普及應(yīng)用成為可能。以目前的市場(chǎng)價(jià)格，為一個(gè)項(xiàng)目組配置10臺(tái)性能較好的計(jì)算機(jī)并組成局域網(wǎng)，用不到20萬(wàn)元的投資就可以辦到;而信息技術(shù)的推廣、信息資源的綜合利用為一個(gè)稍微大一點(diǎn)的項(xiàng)目從物資以及管理成本中節(jié)省下來(lái)的開支，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這20萬(wàn)元。況且，這種一次性的投資，能給施工單位帶來(lái)多年的信息資源利用和數(shù)百個(gè)項(xiàng)目的成本節(jié)省。
二是技術(shù)上信息技術(shù)的利用，使施工項(xiàng)目信息能夠基于電子介質(zhì)進(jìn)行海量存儲(chǔ)、高效加工和高速傳輸，使各項(xiàng)目參與人能夠通過(guò)網(wǎng)絡(luò)方便地共享信息、協(xié)同工作，從而更有效地綜合利用信息資源，促進(jìn)工程技術(shù)水平和管理水平的提高，使從根本上改變建筑施工領(lǐng)域高新技術(shù)含量不高的局面成為可能。
三是工程應(yīng)用首先是以計(jì)算機(jī)集成制造系統(tǒng)cims(computerintegratedmanufacturingsystem)為代表的信息技術(shù)等現(xiàn)代高新技術(shù)在制造行業(yè)的綜合應(yīng)用，為全國(guó)20多個(gè)省市、十幾個(gè)行業(yè)的200多家企業(yè)帶來(lái)了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益;其次，在建筑施工領(lǐng)域，以一些技術(shù)力量雄厚的大型企業(yè)為代表，計(jì)算機(jī)輔助施工和信息技術(shù)綜合利用已有了長(zhǎng)足進(jìn)步。例如，在上海金茂大廈的施工中，就是利用計(jì)算機(jī)監(jiān)測(cè)混凝土溫度和通水量來(lái)監(jiān)控大體積基礎(chǔ)混凝土施工，避免出現(xiàn)超規(guī)范的溫度裂縫;利用計(jì)算機(jī)多點(diǎn)監(jiān)測(cè)標(biāo)高引導(dǎo)鋼模板體系的提升，盡可能避免出現(xiàn)模板的垂直偏差。這些信息技術(shù)在工程中的成功應(yīng)用的實(shí)例證明，建筑施工項(xiàng)目的信息化管理必然具有廣闊的發(fā)展前景。
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