2017房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)實物因素復習筆記
房地產(chǎn)估價師的考試對于房地產(chǎn)估價從業(yè)者來說是非常重要的，下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)實物因素復習筆記，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)實物因素復習筆記
(一)土地實物因素
1.土地面積
兩塊位置相當?shù)耐恋兀绻娣e相差較大，單價會有所不同。
2.土地形狀
土地形狀是否規(guī)則，對地價有一定的影響。
3.地形、地勢
由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本、利用價值或景觀等，從而影響其價格。
4.地基(工程地質)
地基(工程地質)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質，有無不良地質現(xiàn)象等。
5.土壤
這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價格的影響。
6.土地開發(fā)程度
一宗土地的基礎設施完備程度和場地平整程度，對其價格的影響是顯而易見的
(二)建筑物實物因素
1.建筑規(guī)模
建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價格有所影響。
2.外觀
建筑物外觀包括建筑式樣、風格、色調、可視性等，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。
3.建筑結構
對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結構的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。
4.設施設備
隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活水平提高，要求建筑物內安裝完善的設施設備。
5.裝飾裝修
房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類。
6.層高和室內凈高
人們對建筑物的需要，本質上是對建筑物內部立體空間的需要，而不僅是對面積的需要，因此層高或凈高對房地產(chǎn)價值也有影響。
7.空間布局
空問布局影響到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價值有較大的影響。不同用途的建筑物，如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求不盡相同。
8.日照、采光、通風、保溫、隔熱、隔聲、防水
日照、采光、通風既有實物因素性質，又有區(qū)位因素性質(對應于朝向、樓層)，將它們與保溫、隔熱、隔聲、防水放在一起，是為便于敘述和理解。
9.維護情況和完損狀況
建筑物的完損狀況是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況、工程質量等。總的來說，建筑物完好的，價值就高;反之，價值就低。
房地產(chǎn)估價師復習資料
開發(fā)商可以自愿申請規(guī)劃部門對設計方案進行審查，審查意見可供開發(fā)商作為委托設計單位繪制施工圖的依據(jù)。對于未審查過設計方案的重大開發(fā)建設項目，將在規(guī)劃設計招投標備案階段對中標設計方案進行專項審查。
開發(fā)商應自行委托有規(guī)劃設計資質的設計機構，按照《規(guī)劃意見書(選址)》的要求，繪制規(guī)劃設計方案圖，然后持設《建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》、《規(guī)劃意見書(選址)》及附圖復印件和設計方案圖，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出設計方案審查申請，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門接此申請后協(xié)同其他有關單位審查該詳細規(guī)劃設計方案。
開發(fā)商提交審查的設計方案，包括：①以實測現(xiàn)狀地形圖危底圖繪制的規(guī)劃設計總平面圖(單體建筑設計方案比例尺1：500，居住區(qū)設計方案比例尺 1;l000);②各層平面圖、各向立面圖、各主要部位剖面圖(比例尺1：100或1：200);③各項經(jīng)濟技術指標及無障礙設施設計說明及其他相關資料。
對于通過招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發(fā)項目，開發(fā)商申請設計方案審查時，尚須提交由土地整理儲備機構負責提供的《規(guī)劃意見書(選址)》及附圖復印件和《建設用地釘樁成果》等前期規(guī)劃文件。
城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門進行設計方案審查的主要內容包括：設計方案的用地范圍與規(guī)劃確定的范圍一致，建設項目的性質符合城市規(guī)劃要求，容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率符合城市規(guī)劃的要求，停車位個數(shù)、建筑間距、公共服務設施符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃的要求，已經(jīng)安排了必要的水、電、氣、熱等市政基礎設施。
城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對設計方案提出修改或調整意見的，開發(fā)商應根據(jù)審查意見對設計方案進行調整修改，再報城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門審查。審查通過后由城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門向開發(fā)商出具《設計方案審查意見》，并將相關審查意見分別抄送政府園林、人防、消防、市政、體育、水行政主管部門。
房地產(chǎn)估價師復習講義
一、領導才能
團結友愛、知人善任、用其所長、避其所短，善于抓住最佳時機，并能當機立斷，堅決果斷地處理將要發(fā)生或正在發(fā)生的問題，避免矛盾或更大矛盾的產(chǎn)生。具有了這些能力就能更好的領導項目部全體員工，喚起大家的積極性和創(chuàng)造性，齊心協(xié)力完成施工項目的建設。
二、較強的組織協(xié)調能力
能夠調動團隊的集體智略，把項目部一幫人的才能“捏合”在一起，達到相互支持、取長補短的效果。項目部是一個團隊，如果一個項目經(jīng)理沒有較強的組織協(xié)調能力，那么這個團體就會變成一盤散沙，就沒有活力，項目部人員之間也就缺乏默契的配合，從而導致工作無法正常開展。
三、專業(yè)技術知識
作為一名工程項目經(jīng)理，要開展具體工作，對業(yè)務一無所知，指揮別人也是空談，要想發(fā)揮好領導作用，就必須熟知相關的業(yè)務知識，所謂知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝。掌握熟練的專業(yè)技術知識是成為優(yōu)秀的工程項目經(jīng)理的必要條件。如果沒有扎實的專業(yè)知識作后盾，在項目的實施過程中遇到難題或模棱兩可的問題就無從下手、手忙腳亂最終導致人力物力上的浪費，甚至造成更大的錯誤。作為一名優(yōu)秀項目經(jīng)理更要精通本專業(yè)各方面的技術知識。在精于本專業(yè)各項技術的'同時應該有更廣泛的知識面，要了解多學科、多個專業(yè)的知識，也就是說什么都知道、什么都要懂。這樣就可以在施工中輕松自如的領導各方面的工作，化解來自各方面的矛盾，順利完成項目施工任務。
四、有工作干勁、有敬業(yè)精神、為人正直、敢于主動承擔責任
在工程建設實施的過程中，項目經(jīng)理要接觸很多人，處理復雜多樣的工作，也會遇到各種各樣的問題，如：施工中遇到技術問題難以解決，經(jīng)過業(yè)主、監(jiān)理、施工單位多方面的探討拿不出成熟方案，此時工期緊張需要盡快解決施工方案。這就需要工程項目經(jīng)理挺身而出，請教專家，有依據(jù)的提出方案，并與業(yè)主、總包同心協(xié)力解決難題。
五、思維敏捷，精力充沛
工程項目施工是一項紛繁復雜的工作，需要多方面考慮，緊密的布置。這需要有強健的體魄和充沛的精力來完成，在遇到突發(fā)事件時及時正確快速的處理，沒有敏銳的思維是不可能作好這方面工作的。
項目經(jīng)理投入最重要的事就是“五控制”(指成本、質量、安全、資金、進度的控制)。只有詳細而系統(tǒng)的由項目經(jīng)理參與的控制計劃才是項目成功基礎。
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