2017房地產估價師效益和費用識別復習筆記

　　效益和費用識別是房地產估價師考試中的重難點之一，下面百分網小編為大家整理的房地產估價師效益和費用識別復習筆記，希望大家喜歡。

　　(一)

　　1.投資

　　廣義的投資是指人們有目的的經濟行為，即將一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。

　　2.成本

　　成本是指人們為達成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。就工業投資項目而言，其投產后便開始了產品的生產經營活動，產品的生產與銷售伴隨著活勞動與物化勞動的消耗，產品的成本就是這種勞動消耗的貨幣表現。

　　(二)房地產投資分析中的投資與成本

　　對于“開發-持有出租-出售”模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設投資在開發項目竣工投入使用后轉為固定資產投資，接下來的出租經營活動又會產生營業成本和運營費用(含維修保養費用)，并通過房地產租賃收入得以回收。

　　房地產置業投資如果屬于增值型投資即采用“購買一更新改造一出售”模式時，其投資與成本特點與“開發一銷售”模式相似。如果采用“購買一持有出租”或“購買一裝修改造一持有出租出售”模式時，其投資與成本特點與“開發持有出租一出售”模式相似。

　　1.開發項目總投資

　　開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金。開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開發所需投入的各項費用;經營資金是指開發企業用于日常經營的周轉資金。

　　2.開發產品成本

　　開發產品成本是指房地產開發項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發建設投資。

　　3.營業成本

　　營業成本又稱經營成本，是指房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。

　　4.期間費用

　　開發投資項目的期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費用。

　　5.運營費用

　　運營費用是指用于出租或經營的房地產在出租經營過程中的成本費用支出，包括期間費用(銷售費用、管理費用、財務費用)、營業稅金及附加、城鎮土地使用稅和房產稅、物業服務費、大修基金等。

　　房地產估價師考試高頻考點

　　商品房屋租賃的條件：

　　公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。出租商品住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、.陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。有下列情形之一的.房屋不得出租：

　　(一)屬于違法建筑的;

　　(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;

　　(三)違反規定改變房屋使用性質的;

　　(四)法律、法規規定禁止出租的其他情形。

　　房地產估價師考試提高題

　　1、金融機構在提供資金融通的過程中，還要對貸款項目進行評價。金融機構對項目審查的主要內容包括( )。

　　A、項目基本情況

　　B、開發商資信水平

　　C、市場分析結果

　　D、財務評價指標

　　2、下列計算公式正確的有( )。

　　A、有形長期資產=固定資產凈值 - 待處理固定資產凈損失 - 未彌補虧損 +長期投資

　　B、實有資產凈值=資產總計 - 負債總計 - 待處理經資產損失 - 未彌補虧損 - 潛虧

　　C、資產負債率=(負債總額/資產總額)x 100%

　　D、流動比率=(流動資產/流動負債)x 100%

　　3、購買房地產投資信托公司的`股份屬于直接房地產投資的范疇。( )

　　A、對

　　B、錯

　　4、房地產開發商在融資過程中的成本主要是( )。

　　A、中介費

　　B、承諾費

　　C、利息

　　D、評估費

　　5、在房地產市場的分類中，一級市場是指( )。

　　A、土地使用權轉讓市場

　　B、新建商品房租售市場

　　C、土地使用權出讓市場

　　D、土地使用權出讓市場和新建商品房租售市場

　　6、資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎。國家對房地產開發項目資本金比例的要求是( )。

　　A、20%

　　B、30%

　　C、40%

　　D、50%

 

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