物業管理前期介入方案

一、     前期介入工作：

1、結合物業管理的需要及業主的需求，利胙已有的管理經驗和技術，就物業的規劃設計、環境、景觀、結構、功能、公共配套設施設備、管網、安防系統，室內設施、環境、道路交通等諸多方面，向開發商提出合理化建議：

（1）了解需要提出建議所涉及到的范圍與深度。

（2）熟悉所涉及項目的技術、規劃等資料。

（3）注重項目的個體特征。

（4）確保建議的切實可行。

2、檢驗設備設施安裝及運轉質量，跟蹤了解工程狀況，為隨后的物業管理打下堅實的基礎。

（1）設備安裝。

（2）附屬設施施工。

（3）隱蔽管網。

（4）智能化安防系統。

（5）物業管理服務裝置。

（6）景觀。

（7）建筑結構與建筑配件等。

3、根據物業的使用要求以及物業的特質制定物業品牌計劃：

（1）開發商的開發戰略。

（2）項目的設計理念。

（3）建筑特色。

（4）地理環境。

（5）業主群體的共性。

（6）物業管理公司的品牌效應。

（7）物業的品牌目標。

4、全面了解物業的性能、功用及構造，初步擬定物業管理服務實施方案：

（1）物業管理服務綱要。

（2）物業管理服務實施細則。

（3）物業管理服務標準。

（4）物業管理費用預算。

5、從物業管理的角度，為樓宇標識系統提供意見：

（1）辦公室、設備間、洗手間等門牌。

（2）招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。

（3）幢號、房號等。

（4）火警疏散指示圖、消防設施標識等。

（5）設備設施名稱牌、供配電模擬圖等。

（6）小區平面圖、宣傳欄等。

（7）注意事項、按鈕提示等。

（8）導向牌、限速牌、停車牌等交通標識。

（9）綠化標語牌、花木名稱牌、小品牌等。

（10）員工服務牌、價目牌、工作流程與制度牌等。

6、在物業正式入伙前制定物業管理服務的各種公約守則：

（1）業主公約。

（2）業主需知。

（3）物業使用指南。

（4）公共設施使用規定。

（5）衛生通則。

（6）文明公約。

（7）消防守則等。

7、為售樓部營造良好的氛圍提供幫助，如：

（1）禮儀門衛。

（2）導引體系。

（3）保潔服務。

（4）泊位與泊車服務。

（5）物業服務咨詢。

（6）物業管理展板：向客戶推介物業管理人、說明物業管理服務特色、介紹本企業所具有的物業管理服務模式、理念、方法等。

（7）辦氛圍控制。

（8）環境美化等。

8、相關人員物業管理知識培訓：

（1）樓盤銷售人員的物業管理知識培訓，基本內容：

①物業管理常識----物業管理基礎知識。

②項目物業信息----本項目物業管理服務硬件概況。

③項目物業管理信息----本項目物業管理服務方法與質量目標。

④物業管理服務內容、承諾、入住與裝修相關規定，公眾制度等。

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⑤物業管理風險規避。

⑥物業管理企業信息等。

（2）前期介入期間物業管理人員基礎知識與技能培訓，基本內容：

①服務知識-----員工的職業道德規范、禮儀服務、儀容儀表、言行舉止、人際交往、社區文化等。

②物業管理服務知識與技能-----物業基礎知識、物業管理服務方法與技能，物業管理服務內容及其標準、崗位職責、工作規范、應急處理、邊緣問題的處置等。

③物業管理基本法律知識----物業管理有關政策法規、公司規章制度等。

④房屋及其相關知識---物業管理有關政策的設備設施管理維護專業知識、環境維護、物業智能化專業知識等。

⑤安全消防知識----物業治安、交通、消防的基本知識，防范不良有因素的方法，安全意識等。

⑥項目物業信息----本項目物業管理服務硬件概況。

⑦項目物業管理信息----本項目物業管理服務方法與質量目標，物業管理服務內容、承諾，入住與裝修相關規定，以眾制度等。

⑧物業管理風險規避。

⑨物業管理企業信息等。

9、在售樓處設立物業管理咨詢臺，并安排專人值守，提供現場咨詢服務：

（1）回復顧客的物業管理服務咨詢意見。

（2）收集顧客意見，解除顧客疑慮。

（3）配合售樓人員引導顧客消費意向。

（4）配合解決銷售過程中出現的工程及與物業管理有關的問題等。

10、配合開發商開展相關活動：

（1）項目推介活動。

（2）各類座談活動（沙龍）。

（3）裝潢知識講座、裝潢展示。

（4）鄰里聯誼活動等。

（5）根據開發商的整體策劃要求，盡一切能力積極協助、參與籌備項目開盤儀式。

11、樣板房管理：

（1）采取規范的物業管理方法將樣板房納入日常物業管理的范疇。

（2）保障樣板房的日常參觀活動正常進行。

（3）保證樣板房內物品的安全、完整。

（4）確保其長期保持外觀整潔、簇新，動轉功能正常，滿足樓盤銷售工作的需要。

12、收集、歸納各類信息、資料并提出意見和建議，及時分送相關部門進行處理：

（1）業主、用戶反饋信息。

（2）研究業主、用戶所饋信息。

（3）工程建設信息。

（4）開發商信息。

（5）物業管理公司內部信息。

（6）其他信息。

（7）對已經簽定購房合同的業主，須及時建立檔案，并在一定程度上保持比較密切的聯系。

13、參與相關竣工驗收，協助開發商與承建商交接物業：

依據相關條例和工程竣工驗收標準，協助開發商與承建商交接建筑工程，了解工程狀況，提出意見與建議。

14、其他約定的事宜。

物業管理前期介入方案 [篇2]

物業管理指物業服務企業接受項目開發企業或業主委托對所開發項目或所屬房屋及房屋占用范圍內的土地以及與房屋土地相連的設施設備、環境衛生、道路、車輛、秩序維護等實施統一的維修、養護及管理，為項目開發企業或全體業主/使用人提供服務。

從物業管理涉及的服務對象及服務內容分析，要做好物業管理服務工作，需要從項目開發的源頭抓起，并要根據項目開發的階段性特點，從物業管理及使用的角度提出意見和建議，并制定相應的管理方案。任何一個項目都離不開“策劃定位、規劃設計、施工管理、營銷策劃/銷售、竣工驗收、接管驗收（物業）”等環節，物業管理企業要想全面深入了解項目的特點及做好后期物業管理服務工作，必需充分了解項目開發過程的每一個環節，并就每個開發環節的特點，從物業后期管理及使用的角度有針對性的提出意見和建議，可以在一定程度上規避項目在使用過程中遇到的問題，降低風險。

概括地說，物業管理對項目開發的介入是全程參與，同時根據項目開發的不同階段制定階段性工作目標，具體如下：

◆項目策劃定位階段

物業管理的工作目標是：充分了解項目的市場定位、項目定位，并據此進行市場調研，確定物業管理服務在后期物業管理中的服務檔次及標準，初步設計物業管理方案，為后期物業管理做好前期鋪墊。

從物業管理的角度對項目進行定位分析，對項目的市場定位、

潛在業主的構成以及消費水平，周邊物業管理狀況、接管之后的物業管理、服務內容、服務標準及成本、利潤測算等方面提出建議，以供開發企業在決策時綜合考慮，從某種程度上可以減少項目決策的盲目性，規避后期物業管理中的風險。

◆規劃設計階段

物業管理的工作目標是：從設施設備的完善（如小區環境的美化、道理的規劃、休閑游樂場所于場地的不知等）、建筑設計中美觀耐用和后期維保服務結合（如小區內的景觀設計是否在考慮到美觀的同時兼顧到后期的維修、清潔及養護方面的成本等）、建筑物功能設計的完善（如物業用房的配備、住宅是否考慮空調外機位置等）、細節設計的完善（如室內各種管線與設施的布局、位置、高度等）等方面，物業管理企業可以根據物業管理服務的經驗，結合業主的意見反饋，提出設計方面的經驗性建議，一定程度上可以使設計更為合理和人性化，這些合理化建議一旦被采納，將有利于日后業主的使用和物業管理企業的管理服務，可以有效地避免由于設計上的缺陷給后期業主的使用和物業管理服務帶來不必要的麻煩，而且這種先天缺陷一般物業管理企業都是無法解決的。

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◆施工管理階段

物業管理的工作目標：從物業管理和使用的角度對施工、設備安裝的質量進行監管，及早發現和解決問題，提高業主在后期使用過程中滿意度，減少維修成本，一定程度上可以提高項目建設單位的知名度及信譽度，同時可以避免給物業企業的后期管理及服務帶來不必

要的麻煩。如在洗手間、廚房的滲漏水問題，外墻滲水問題、地下室滲漏水問題 、電梯的選擇等，這些問題可以針對集團下屬開發單位已經開發建設的項目進行分析總結，歸納出在施工建設過程中已經出現和存在的問題，在以后新項目的施工階段有針對性的進行施工現場的監管，規避一些應該規避卻依然重復出現的問題。

◆營銷策劃/銷售階段

物業管理的工作目標：與項目開發企業商討制定合理的物業管理相關項目的收費標準（主要是管理費）、協助制定業主公約及管理制度、協助做好房屋的銷售和宣傳推廣、做好物業管理形象及物業管理品牌的展示、售樓處及樣板房的接待、管理及服務、就客戶提出的物業管理方面的問題現場答疑等等。（具體詳見物業配合地產銷售的方案）

◆竣工驗收階段

物業管理的工作目標：協助項目開發企業做好物業及其配套設施設備、管線等使用功能的驗收，對各種設施設備逐一檢查，并建立驗收檔案。這樣可以從后期使用和管理的角度幫助開發企業可能存在的施工隱患及遺漏工程，并提出整改意見和建議，規避由于施工監管不力導致的工程缺陷。

◆（物業）接管驗收階段

物業管理的工作目標：從后期使用和管理的角度對新建物業竣工驗收是再驗收，不僅包括主體建筑、設施設備，還包括道路、休閑游樂場地、環境綠化等，驗收過程中如發現問題，要求逐一記錄，并

約定整改期限，要求開發企業協調施工單位限期整改。同時協調開發企業落實工程方面的維保事宜，從我們公司已經開發建設且物業公司已經接管的項目分析，有關工程維保方面的事宜物業公司在協調起來難度較大，一定程度上已經影響到業主對項目開發企業及物業管理服務的滿意度，這種情況與項目開發企業的重視程度有關，也與一貫以來公司的開發理念以及對物業公司的定位有關。

以上簡單概述了有關物業管理前期接入的思路及階段性工作目標，鑒于每個項目的情況各異，物業公司會根據項目的具體情況，遵循上述思路及階段性工作目標編制具體的實施方案，在上面談到的幾個階段，除了在物業接管驗收階段，物業公司占主導外（主角），其他幾個階段物業公司要充分發揮好輔助作用（配角），配合開發企業做好相關的工作。

物業管理前期介入方案 [篇3]

開發商和設計者在開發新的物業時，與日后的管理者所站的角度不同。由此會帶來設施和設備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業主的正常生活，增加了物業管理工作的強度和難度等問題。 物業管理者作為物業的維護者，在長期的實際工作中對物業可能出現的種種問題比較了解。因此可以代表業主從管理者的角度對即將管理的物業進行審視，及時糾正規劃設計中的不足，更好地滿足業主的使用要求。因此，物業管理早期介入有利于優化設計，完善設計細節。根據日常工作經驗從開發成本、物業服務接業主使用功能的角度出發，提出物業管理早期介入的具體介入點，以期有利于物業服務的長遠發展。

工作內容：

一、土建工程問題：

1、 建議設計單獨的排煙道和廁所排氣道。對于商住樓，目前很多沒有單獨的排煙系統，如果共用一個煙道，則會引起業主家串味、串煙等情況。容易引起業主的意見。

2、 建議設置健身活動場地，并充分考慮合理區位。設置小區健身場地，一定要考慮區位的合理，如果區位不合理，影響業主休息。

3、 建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會在業主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當事人，開發企業不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理，待業主入住率達到一定程度的時候，再進行最后粉刷或直接鋪設墻面瓷磚，就可以避免上述情況。

4、 樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應采取最佳的防水材料，做完防水后，再進行外立面裝施。

5、 陽臺設計要考慮到花盆座架。（底部向里傾斜）以防淋和澆花水往下滴給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

二、電氣設備

1、 水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于操作、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。戶內配電箱及層控箱應裝上LE開關，防止跳閘造成大面積停電。

2、 空調安裝，統一位置，統一排水。市場上的空調外機尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調外機無法在原位置安裝，業主就會隨意另選位置，開發商補救成本也很大；留有的空調孔的位置不合適，業主為了妥當安裝室內機，只能重新打洞，原來的空調孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機的空調管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機的空調管“藏”入墻內，只需要在室內合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調影響美觀等問題。

3、 建議設置樓宇門警報系統和監控系統。很多業主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進出單元門，也有些樓宇門不能完全關閉或者時常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機會。樓宇門警報系統可在發現樓宇門超過3分鐘未關閉時，自動發出警報聲音，提醒業主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進行關閉。（中控室能及時關閉警報系統，如遇到業主搬家等特殊情況時即可關閉。）小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆。

三、 泵房的位置應設在營業房下，盡量減少噪音，還要維修方便。

四、環境綠化配置

1、 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。綠化率、集中綠地率設置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養護。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

2、 高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

3、 建議園區公告欄位置。物業公司可以在公告欄發布各種信息

五、物業管理用房

要考慮住宅物業管理用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業主娛樂活動室、公共秩序員崗亭、中控室、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

六、裝飾工程

外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水做整體設防（無特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側墻，應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉、防污漬）

七、門窗工程

木門和墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。

有經驗的物業公司在多年的服務工作中總結了即實用又有價值的見解，避免遺留問題的發生，減少工作中的差錯與脫節。因此物業公司先期進駐，熟悉物業，了解情況。準備、推敲和制定相應的入住手續，做好組織協調工作，順利交接。特別是在銷售過程中，起到不可估量的作用。真正成為開發商的好幫手。

物 業 前 期 介 入

方

案

（2）

陜西金源物業有限責任公司

2017年 月 日

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