- 相關(guān)推薦
物業(yè)管理前期介入方案
一、 前期介入工作：
1、結(jié)合物業(yè)管理的需要及業(yè)主的需求，利胙已有的管理經(jīng)驗和技術(shù)，就物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境、景觀、結(jié)構(gòu)、功能、公共配套設(shè)施設(shè)備、管網(wǎng)、安防系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)施、環(huán)境、道路交通等諸多方面，向開發(fā)商提出合理化建議：
（1）了解需要提出建議所涉及到的范圍與深度。
（2）熟悉所涉及項目的技術(shù)、規(guī)劃等資料。
（3）注重項目的個體特征。
（4）確保建議的切實可行。
2、檢驗設(shè)備設(shè)施安裝及運轉(zhuǎn)質(zhì)量，跟蹤了解工程狀況，為隨后的物業(yè)管理打下堅實的基礎(chǔ)。
（1）設(shè)備安裝。
（2）附屬設(shè)施施工。
（3）隱蔽管網(wǎng)。
（4）智能化安防系統(tǒng)。
（5）物業(yè)管理服務(wù)裝置。
（6）景觀。
（7）建筑結(jié)構(gòu)與建筑配件等。
3、根據(jù)物業(yè)的使用要求以及物業(yè)的特質(zhì)制定物業(yè)品牌計劃：
（1）開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略。
（2）項目的設(shè)計理念。
（3）建筑特色。
（4）地理環(huán)境。
（5）業(yè)主群體的共性。
（6）物業(yè)管理公司的品牌效應(yīng)。
（7）物業(yè)的品牌目標。
4、全面了解物業(yè)的性能、功用及構(gòu)造，初步擬定物業(yè)管理服務(wù)實施方案：
（1）物業(yè)管理服務(wù)綱要。
（2）物業(yè)管理服務(wù)實施細則。
（3）物業(yè)管理服務(wù)標準。
（4）物業(yè)管理費用預(yù)算。
5、從物業(yè)管理的角度，為樓宇標識系統(tǒng)提供意見：
（1）辦公室、設(shè)備間、洗手間等門牌。
（2）招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。
（3）幢號、房號等。
（4）火警疏散指示圖、消防設(shè)施標識等。
（5）設(shè)備設(shè)施名稱牌、供配電模擬圖等。
（6）小區(qū)平面圖、宣傳欄等。
（7）注意事項、按鈕提示等。
（8）導(dǎo)向牌、限速牌、停車牌等交通標識。
（9）綠化標語牌、花木名稱牌、小品牌等。
（10）員工服務(wù)牌、價目牌、工作流程與制度牌等。
6、在物業(yè)正式入伙前制定物業(yè)管理服務(wù)的各種公約守則：
（1）業(yè)主公約。
（2）業(yè)主需知。
（3）物業(yè)使用指南。
（4）公共設(shè)施使用規(guī)定。
（5）衛(wèi)生通則。
（6）文明公約。
（7）消防守則等。
7、為售樓部營造良好的氛圍提供幫助，如：
（1）禮儀門衛(wèi)。
（2）導(dǎo)引體系。
（3）保潔服務(wù)。
（4）泊位與泊車服務(wù)。
（5）物業(yè)服務(wù)咨詢。
（6）物業(yè)管理展板：向客戶推介物業(yè)管理人、說明物業(yè)管理服務(wù)特色、介紹本企業(yè)所具有的物業(yè)管理服務(wù)模式、理念、方法等。
（7）辦氛圍控制。
（8）環(huán)境美化等。
8、相關(guān)人員物業(yè)管理知識培訓：
（1）樓盤銷售人員的物業(yè)管理知識培訓，基本內(nèi)容：
①物業(yè)管理常識----物業(yè)管理基礎(chǔ)知識。
②項目物業(yè)信息----本項目物業(yè)管理服務(wù)硬件概況。
③項目物業(yè)管理信息----本項目物業(yè)管理服務(wù)方法與質(zhì)量目標。
④物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、承諾、入住與裝修相關(guān)規(guī)定，公眾制度等。
《物業(yè)管理前期介入方案》全文內(nèi)容當前網(wǎng)頁未完全顯示，剩余內(nèi)容請訪問下一頁查看。
⑤物業(yè)管理風險規(guī)避。
⑥物業(yè)管理企業(yè)信息等。
（2）前期介入期間物業(yè)管理人員基礎(chǔ)知識與技能培訓，基本內(nèi)容：
①服務(wù)知識-----員工的職業(yè)道德規(guī)范、禮儀服務(wù)、儀容儀表、言行舉止、人際交往、社區(qū)文化等。
②物業(yè)管理服務(wù)知識與技能-----物業(yè)基礎(chǔ)知識、物業(yè)管理服務(wù)方法與技能，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及其標準、崗位職責、工作規(guī)范、應(yīng)急處理、邊緣問題的處置等。
③物業(yè)管理基本法律知識----物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)、公司規(guī)章制度等。
④房屋及其相關(guān)知識---物業(yè)管理有關(guān)政策的設(shè)備設(shè)施管理維護專業(yè)知識、環(huán)境維護、物業(yè)智能化專業(yè)知識等。
⑤安全消防知識----物業(yè)治安、交通、消防的基本知識，防范不良有因素的方法，安全意識等。
⑥項目物業(yè)信息----本項目物業(yè)管理服務(wù)硬件概況。
⑦項目物業(yè)管理信息----本項目物業(yè)管理服務(wù)方法與質(zhì)量目標，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、承諾，入住與裝修相關(guān)規(guī)定，以眾制度等。
⑧物業(yè)管理風險規(guī)避。
⑨物業(yè)管理企業(yè)信息等。
9、在售樓處設(shè)立物業(yè)管理咨詢臺，并安排專人值守，提供現(xiàn)場咨詢服務(wù)：
（1）回復(fù)顧客的物業(yè)管理服務(wù)咨詢意見。
（2）收集顧客意見，解除顧客疑慮。
（3）配合售樓人員引導(dǎo)顧客消費意向。
（4）配合解決銷售過程中出現(xiàn)的工程及與物業(yè)管理有關(guān)的問題等。
10、配合開發(fā)商開展相關(guān)活動：
（1）項目推介活動。
（2）各類座談活動（沙龍）。
（3）裝潢知識講座、裝潢展示。
（4）鄰里聯(lián)誼活動等。
（5）根據(jù)開發(fā)商的整體策劃要求，盡一切能力積極協(xié)助、參與籌備項目開盤儀式。
11、樣板房管理：
（1）采取規(guī)范的物業(yè)管理方法將樣板房納入日常物業(yè)管理的范疇。
（2）保障樣板房的日常參觀活動正常進行。
（3）保證樣板房內(nèi)物品的安全、完整。
（4）確保其長期保持外觀整潔、簇新，動轉(zhuǎn)功能正常，滿足樓盤銷售工作的需要。
12、收集、歸納各類信息、資料并提出意見和建議，及時分送相關(guān)部門進行處理：
（1）業(yè)主、用戶反饋信息。
（2）研究業(yè)主、用戶所饋信息。
（3）工程建設(shè)信息。
（4）開發(fā)商信息。
（5）物業(yè)管理公司內(nèi)部信息。
（6）其他信息。
（7）對已經(jīng)簽定購房合同的業(yè)主，須及時建立檔案，并在一定程度上保持比較密切的聯(lián)系。
13、參與相關(guān)竣工驗收，協(xié)助開發(fā)商與承建商交接物業(yè)：
依據(jù)相關(guān)條例和工程竣工驗收標準，協(xié)助開發(fā)商與承建商交接建筑工程，了解工程狀況，提出意見與建議。
14、其他約定的事宜。
物業(yè)管理前期介入方案 [篇2]
物業(yè)管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受項目開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委托對所開發(fā)項目或所屬房屋及房屋占用范圍內(nèi)的土地以及與房屋土地相連的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、道路、車輛、秩序維護等實施統(tǒng)一的維修、養(yǎng)護及管理，為項目開發(fā)企業(yè)或全體業(yè)主/使用人提供服務(wù)。
從物業(yè)管理涉及的服務(wù)對象及服務(wù)內(nèi)容分析，要做好物業(yè)管理服務(wù)工作，需要從項目開發(fā)的源頭抓起，并要根據(jù)項目開發(fā)的階段性特點，從物業(yè)管理及使用的角度提出意見和建議，并制定相應(yīng)的管理方案。任何一個項目都離不開“策劃定位、規(guī)劃設(shè)計、施工管理、營銷策劃/銷售、竣工驗收、接管驗收（物業(yè)）”等環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)要想全面深入了解項目的特點及做好后期物業(yè)管理服務(wù)工作，必需充分了解項目開發(fā)過程的每一個環(huán)節(jié)，并就每個開發(fā)環(huán)節(jié)的特點，從物業(yè)后期管理及使用的角度有針對性的提出意見和建議，可以在一定程度上規(guī)避項目在使用過程中遇到的問題，降低風險。
概括地說，物業(yè)管理對項目開發(fā)的介入是全程參與，同時根據(jù)項目開發(fā)的不同階段制定階段性工作目標，具體如下：
◆項目策劃定位階段
物業(yè)管理的工作目標是：充分了解項目的市場定位、項目定位，并據(jù)此進行市場調(diào)研，確定物業(yè)管理服務(wù)在后期物業(yè)管理中的服務(wù)檔次及標準，初步設(shè)計物業(yè)管理方案，為后期物業(yè)管理做好前期鋪墊。
從物業(yè)管理的角度對項目進行定位分析，對項目的市場定位、
潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，周邊物業(yè)管理狀況、接管之后的物業(yè)管理、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及成本、利潤測算等方面提出建議，以供開發(fā)企業(yè)在決策時綜合考慮，從某種程度上可以減少項目決策的盲目性，規(guī)避后期物業(yè)管理中的風險。
◆規(guī)劃設(shè)計階段
物業(yè)管理的工作目標是：從設(shè)施設(shè)備的完善（如小區(qū)環(huán)境的美化、道理的規(guī)劃、休閑游樂場所于場地的不知等）、建筑設(shè)計中美觀耐用和后期維保服務(wù)結(jié)合（如小區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計是否在考慮到美觀的同時兼顧到后期的維修、清潔及養(yǎng)護方面的成本等）、建筑物功能設(shè)計的完善（如物業(yè)用房的配備、住宅是否考慮空調(diào)外機位置等）、細節(jié)設(shè)計的完善（如室內(nèi)各種管線與設(shè)施的布局、位置、高度等）等方面，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗，結(jié)合業(yè)主的意見反饋，提出設(shè)計方面的經(jīng)驗性建議，一定程度上可以使設(shè)計更為合理和人性化，這些合理化建議一旦被采納，將有利于日后業(yè)主的使用和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，可以有效地避免由于設(shè)計上的缺陷給后期業(yè)主的使用和物業(yè)管理服務(wù)帶來不必要的麻煩，而且這種先天缺陷一般物業(yè)管理企業(yè)都是無法解決的。
《物業(yè)管理前期介入方案》全文內(nèi)容當前網(wǎng)頁未完全顯示，剩余內(nèi)容請訪問下一頁查看。
◆施工管理階段
物業(yè)管理的工作目標：從物業(yè)管理和使用的角度對施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行監(jiān)管，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，提高業(yè)主在后期使用過程中滿意度，減少維修成本，一定程度上可以提高項目建設(shè)單位的知名度及信譽度，同時可以避免給物業(yè)企業(yè)的后期管理及服務(wù)帶來不必
要的麻煩。如在洗手間、廚房的滲漏水問題，外墻滲水問題、地下室滲漏水問題 、電梯的選擇等，這些問題可以針對集團下屬開發(fā)單位已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的項目進行分析總結(jié)，歸納出在施工建設(shè)過程中已經(jīng)出現(xiàn)和存在的問題，在以后新項目的施工階段有針對性的進行施工現(xiàn)場的監(jiān)管，規(guī)避一些應(yīng)該規(guī)避卻依然重復(fù)出現(xiàn)的問題。
◆營銷策劃/銷售階段
物業(yè)管理的工作目標：與項目開發(fā)企業(yè)商討制定合理的物業(yè)管理相關(guān)項目的收費標準（主要是管理費）、協(xié)助制定業(yè)主公約及管理制度、協(xié)助做好房屋的銷售和宣傳推廣、做好物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌的展示、售樓處及樣板房的接待、管理及服務(wù)、就客戶提出的物業(yè)管理方面的問題現(xiàn)場答疑等等。（具體詳見物業(yè)配合地產(chǎn)銷售的方案）
◆竣工驗收階段
物業(yè)管理的工作目標：協(xié)助項目開發(fā)企業(yè)做好物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備、管線等使用功能的驗收，對各種設(shè)施設(shè)備逐一檢查，并建立驗收檔案。這樣可以從后期使用和管理的角度幫助開發(fā)企業(yè)可能存在的施工隱患及遺漏工程，并提出整改意見和建議，規(guī)避由于施工監(jiān)管不力導(dǎo)致的工程缺陷。
◆（物業(yè)）接管驗收階段
物業(yè)管理的工作目標：從后期使用和管理的角度對新建物業(yè)竣工驗收是再驗收，不僅包括主體建筑、設(shè)施設(shè)備，還包括道路、休閑游樂場地、環(huán)境綠化等，驗收過程中如發(fā)現(xiàn)問題，要求逐一記錄，并
約定整改期限，要求開發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)施工單位限期整改。同時協(xié)調(diào)開發(fā)企業(yè)落實工程方面的維保事宜，從我們公司已經(jīng)開發(fā)建設(shè)且物業(yè)公司已經(jīng)接管的項目分析，有關(guān)工程維保方面的事宜物業(yè)公司在協(xié)調(diào)起來難度較大，一定程度上已經(jīng)影響到業(yè)主對項目開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理服務(wù)的滿意度，這種情況與項目開發(fā)企業(yè)的重視程度有關(guān)，也與一貫以來公司的開發(fā)理念以及對物業(yè)公司的定位有關(guān)。
以上簡單概述了有關(guān)物業(yè)管理前期接入的思路及階段性工作目標，鑒于每個項目的情況各異，物業(yè)公司會根據(jù)項目的具體情況，遵循上述思路及階段性工作目標編制具體的實施方案，在上面談到的幾個階段，除了在物業(yè)接管驗收階段，物業(yè)公司占主導(dǎo)外（主角），其他幾個階段物業(yè)公司要充分發(fā)揮好輔助作用（配角），配合開發(fā)企業(yè)做好相關(guān)的工作。
物業(yè)管理前期介入方案 [篇3]
開發(fā)商和設(shè)計者在開發(fā)新的物業(yè)時，與日后的管理者所站的角度不同。由此會帶來設(shè)施和設(shè)備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業(yè)主的正常生活，增加了物業(yè)管理工作的強度和難度等問題。 物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護者，在長期的實際工作中對物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問題比較了解。因此可以代表業(yè)主從管理者的角度對即將管理的物業(yè)進行審視，及時糾正規(guī)劃設(shè)計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)。根據(jù)日常工作經(jīng)驗從開發(fā)成本、物業(yè)服務(wù)接業(yè)主使用功能的角度出發(fā)，提出物業(yè)管理早期介入的具體介入點，以期有利于物業(yè)服務(wù)的長遠發(fā)展。
工作內(nèi)容：
一、土建工程問題：
1、 建議設(shè)計單獨的排煙道和廁所排氣道。對于商住樓，目前很多沒有單獨的排煙系統(tǒng)，如果共用一個煙道，則會引起業(yè)主家串味、串煙等情況。容易引起業(yè)主的意見。
2、 建議設(shè)置健身活動場地，并充分考慮合理區(qū)位。設(shè)置小區(qū)健身場地，一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主休息。
3、 建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設(shè)瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當事人，開發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達到一定程度的時候，再進行最后粉刷或直接鋪設(shè)墻面瓷磚，就可以避免上述情況。
4、 樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應(yīng)采取最佳的防水材料，做完防水后，再進行外立面裝施。
5、 陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架。（底部向里傾斜）以防淋和澆花水往下滴給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進去。
二、電氣設(shè)備
1、 水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設(shè)置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于操作、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標記，合理分配。戶內(nèi)配電箱及層控箱應(yīng)裝上LE開關(guān)，防止跳閘造成大面積停電。
2、 空調(diào)安裝，統(tǒng)一位置，統(tǒng)一排水。市場上的空調(diào)外機尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調(diào)外機無法在原位置安裝，業(yè)主就會隨意另選位置，開發(fā)商補救成本也很大；留有的空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當安裝室內(nèi)機，只能重新打洞，原來的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機的空調(diào)管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調(diào)影響美觀等問題。
3、 建議設(shè)置樓宇門警報系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)。很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進出單元門，也有些樓宇門不能完全關(guān)閉或者時常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機會。樓宇門警報系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門超過3分鐘未關(guān)閉時，自動發(fā)出警報聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進行關(guān)閉。（中控室能及時關(guān)閉警報系統(tǒng)，如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時即可關(guān)閉。）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆。
三、 泵房的位置應(yīng)設(shè)在營業(yè)房下，盡量減少噪音，還要維修方便。
四、環(huán)境綠化配置
1、 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。
2、 高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
3、 建議園區(qū)公告欄位置。物業(yè)公司可以在公告欄發(fā)布各種信息
五、物業(yè)管理用房
要考慮住宅物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業(yè)主娛樂活動室、公共秩序員崗?fù)ぁ⒅锌厥摇⒗占尽⑽锪蟼}庫、清潔工工具房等）。
六、裝飾工程
外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水做整體設(shè)防（無特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側(cè)墻，應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉、防污漬）
七、門窗工程
木門和墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴格監(jiān)理施工。
有經(jīng)驗的物業(yè)公司在多年的服務(wù)工作中總結(jié)了即實用又有價值的見解，避免遺留問題的發(fā)生，減少工作中的差錯與脫節(jié)。因此物業(yè)公司先期進駐，熟悉物業(yè)，了解情況。準備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)，做好組織協(xié)調(diào)工作，順利交接。特別是在銷售過程中，起到不可估量的作用。真正成為開發(fā)商的好幫手。
物 業(yè) 前 期 介 入
方
案
（2）
陜西金源物業(yè)有限責任公司
2017年 月 日
【物業(yè)管理前期介入方案】相關(guān)文章：
前期介入崗位職責03-07
前期物業(yè)管理策劃方案11-23
前期物業(yè)管理服務(wù)合同09-10
前期物業(yè)管理合同11-29
前期物業(yè)管理服務(wù)合同01-13
小區(qū)前期物業(yè)管理合同11-02
前期物業(yè)管理服務(wù)合同范本09-06
前期物業(yè)管理合同(15篇)03-26