通區位圖城花區位客戶行乘車路線，產品戶型面積均價物管費交樓標準，教育配套雙語幼兒園市級小學，涂鴉墻高迪墻沙地海島船鴿子屋樹爸爸的故事，游泳池半室內的羽毛球館還有健身房棋牌室等等。
銷售說辭(萬科版)
銷售說辭（萬科版）
參觀流線中各展示節點標準說辭
以下為銷售流線中的每一個講解點，各銷售員可根據以下各點進行個性化發揮！
一、銷售大廳說辭點
1、詢問語:禮貌用語、詢問客戶到訪意圖、自我介紹
2、通區位圖：城花區位、客戶行/乘車路線
3、3分鐘宣傳片：結合宣傳片講解
4、XX畝&XX畝沙盤：
a、整體方位、小區規模、各期目前進度、集團/武漢公司簡介
b、規劃理念、組團/道路/園林/配套
c、產品、戶型、面積、均價、物管費、交樓標準
d、三大特色：標準化施工、五重安防系統、帶裝修交付
5、單體模型（可選）
二、流線圖說辭點
1.銷售大廳前樹陣廣場：城市博物館、水池、桂花樹（X萬）、柚子樹、樟樹、櫻花樹、廣玉蘭
2.特一區底商：經營業態（超市、JEEP吧）
3.第五大道：
a“綠肺型”主干道、六排法桐（X顆）、一種寧靜的氛圍、5年后樹能將馬路連接起來，形成一條真正的林蔭大道
b、人車分道、一條先進、現代化的路、解決現代人和社區、車的矛盾、c、進入社區每個組團的路口清晰，直接；
d、5000平米的花園式綠色大道:X棵法國梧桐、X棵樟樹、X棵銀杏、X棵櫻花一共X類不同樹種、X棵大小喬木
e、街角公園
4、經過上西X區：
a、道匝
b、五級安防系統
c、“組團客廳”
d、組團內綠化：X平公共空間，X喬木，空氣凈化力，e、停車位、兩三個車位間隔樹
f、X米人行道
5、上西X、X交界處：
a、教育配套：雙語幼兒園、市級小學
b、“S.O.S”緊急召援系統
6、五分鐘商業：
a、業態
b、買打火機的故事
c、減速坡
d、景觀小品
7、集中商業后街
a、4500規模
b、1200平魯廣超市
c、銀行、餐飲、診所、商業廣場
8、集中商業內街道
a、中式酒樓：虹景酒樓
b、開放、休閑的空間
9、公交站：
a、X運行
b、穿梭巴士
c、道路下水井蓋
10、“夢幻島”兒童公園
a、4000平規模
b、涂鴉墻、高迪墻、沙地、海島船、鴿子屋、樹爸爸的故事
11、會所/運動公園/綠脊
三、情景TOWNHOUSE說辭點
1、專利產品：萬科專利產品，模仿得不到她的精髓
2、低層/低容積率：4層，1.0的容積率
3、花園/露臺：贈送約53平花園，且獨門獨戶；層層退臺；復式4個露臺，擔負各自功能使命
4、入戶DEN：功能強大、身份象征、采光
5、40平米大客廳/8.1面寬
6、廚房功能分區：中西餐備餐臺、早餐臺，烹飪區、家務區、備餐區、
用餐區的功能劃分
7、公衛干、濕分離
8、主臥轉角飄窗：地臺飄窗，270度景觀
9、步入式衣帽間
10、交樓標準（入戶門、雙層中空LOW-E玻璃、電器配置（主臥雙控開關、電話寬帶有線接口、入戶門鈴）安防配置（可視對講、紅外微波探測器、報警通訊裝置、燃氣泄露探測器、門磁開關、主臥緊急按鈕）、庭院部分裝修）
11、直跑式樓梯
12、儲藏間
四、上西X區2B、3E示范單位
1、智能化安防系統：
a周界防越報警系統
b閉路電視監控系統
c樓宇聯網可視對講
d門禁管理系統
e居家防盜報警系統
f電子巡更系統
g電子公告欄系統
2、園林景觀：
a小型街頭公園
b樹陳廣場
c各種喬木
d多彩的硬鋪裝
3、標準化部品：
a裝配式鋼質欄桿
b木質扶手
c空調擋板
d單元門遮雨蓬
e儲物箱
f通風隔熱屋面（拉法基）
g鋼質入戶門（復塑鋼板門）景觀
4、客廳：a踢腳線護角套
b氣窗
5、廚房：
a變壓防串式煙道
b臺面防水檻
c摩恩品牌水龍頭，冷熱水混筏的創始人，水龍頭出水處都設有過濾器。d回水灣
e隔音墊
f散熱片
g櫥柜（歐派、中意）
6、衛生間:
a防水安全插座（西門子靈動系列）、b美標潔具、
c滴水板
7、臥室：戶內門（“董輝記”夾板裝飾門）
8、交樓標準
五、情景公館說辭點
1、智能化安防系統：
a周界防越報警系統b閉路電視監控系統c樓宇聯網可視對講d門禁管理系統e居家防盜報警系統f電子巡更系統g電子公告欄系統
2、園林景觀：
a小型街頭公園
b樹陳廣場
c各種喬木
d多彩的硬鋪裝
3、標準化部品：
a裝配式鋼質欄桿
b木質扶手
c空調擋板
d單元門遮雨蓬
e儲物箱
f通風隔熱屋面（拉法基）
g鋼質入戶門（復塑鋼板門）景觀
4、大堂/電梯
5、入戶玄關/多功能陽臺
6、客廳：a戶型緊湊，布局合理
b氣窗
c大面寬
d景觀好
7、廚房：
a變壓防串式煙道
b臺面防水檻
c摩恩品牌水龍頭，冷熱水混筏的創始人，水龍頭出水處都設有過濾器。d回水灣
e隔音墊
f散熱片
g櫥柜（歐派、中意）
8、衛生間:
a防水安全插座（西門子靈動系列）、
b美標潔具、
c滴水板
9、臥室：
a主臥步入式衣帽架、外飄窗
b戶內門（“董輝記”夾板裝飾門）
10、交樓標準
附件：
一、銷售大廳說辭
您好，歡迎光臨！我是城市花園銷售員×××，請問您是第一次過來嗎？（如果是）那由我先帶您參觀，并給您作一個全面的講解！您請這邊走，首先給您講解一下城市花園在武昌的大概方位以及行車路線，（指城花的區位圖）。下面帶您參觀一下我們城花的影音室：3分鐘宣傳片說辭
現在您可以通過這個三分鐘短片，了解我們項目的整體情況，首先出場的是萬科的吉祥物——花花，它從外太空飛到銀河系的中心“地球”，然后到達中國的一個中部核心城市——武漢，在來到武漢的一個核心新區，那就是“光谷”，光谷地處中心腹地，而萬科城市花園又處在這個核心區域的中心。
我們整個項目規劃用地600畝分為四期開發，目前銷售的主要是二期產品，這邊是我們的小學和幼兒園的規劃，萬科城市花園象一座新城市一
樣，有自己完善的配套及公交體系，目前區內已引進了一條公交線路“586”路，后期我們還會陸續引進其它幾條公交線路，來豐富業主的出行。現在看到的這一塊是我們的集中商業區，里面包括超市、銀行、酒樓、快餐美食、健身房、藥店等等。
下面這個是小孩子在足球場邊玩耍的一個場景，那么所有的車進入我們的小區必須采用的刷卡的模式。
萬科城市花園主要分為三種，一種是帶裝修交付的多情景洋房，就是這樣的（如短片內）；第二種是不帶裝修交付的情景TOWNHOUSE，一樓送花園，二樓、三樓送露臺，層層退臺的設計，現在雖有很多開發商在模仿我們這種產品，但它始終無法復制與我們完全一樣的產品，因為這是屬于萬科的專利產品；還有就是帶裝修交付的電梯洋房，我們叫情景公館，剛剛新開放了展示間。
下面您再看到的是樣板間，給您一種溫馨、舒適的感覺，其實想起萬科很多人也會聯想起萬科的物業。讓您在里面有一種歸屬感，安全感，舒適感。
下面您看到的我們的幼兒園，引進的是深圳的世紀星雙語幼兒園，采用國語和英語二種教學語言教學，給孩子一個良好的學習環境。今年9月份開學，目前正在招生。
畫面上看到的是我們小區的一個專為小孩子設計的兒童樂園，里面有海盜船，鴿子籠，沙地，涂鴉墻等等。給孩子們一個自由的天地，讓他們發揮潛能，展現聰明才智的空間，目前已經開放了。
小區里面當然少不了年輕朋友比較熱愛的會所了，會所里面包含了綠蔭
游泳池，半室內的羽毛球館，還有健身房，棋牌室等等。
現在我們所站的這個位子是在我們小區里面的城市博物館里，城市博物館里會記載下我們區內發生的有紀念意義的人和事，把它以圖片的形式展現出來，讓我們小區的人文生活變得更加的豐富多彩。
萬科的理想就是讓您感覺我們銷售的不僅僅是房子，而是一種生活標準，一種追求高品質的生活方式。我們的企業宗旨就是：建筑無限生活！
下來，我帶您去看一下我們300畝和600畝的沙盤：
（邊講解邊提問，了解客戶的需求，從而選擇適當的參觀路線
二、情景TOWNHOUSE
×××先生/女士，現在讓我帶您去參觀一下咱們萬科的專利產品――情景TOWNHOUSE示范單位。
■引導客戶，介紹情T：那現在我們面前的就是情T的樣板單位，您能否先告訴我，您面前的這種層層退臺的房子與其他您見過的多層房子有什么區別？（引導客戶主動去發現情T的不同之處）您說的非常對，我們情T僅有四層，且每一層都有露臺或大花園，并且都是隨樓附送的哦！情T不是別墅，但卻擁有庭院、陽光、綠地、私密的別墅生活品質；不是普通洋房，卻享有街區、鄰里、溫情、開放的社區氛圍，這種介于洋房和別墅間的新興產品，已成為那些渴望在忙碌的
空余享受寧靜豐富的家園生活的新上層中產的最愛。
■低密度的優勢：這種四層高的房子使我們小區的容積率僅有1.0。相比其他如金地格林小城、保利花園1.5-3.0的容積率來說，相當于同等條件下我們房屋的樓面地價成本高出他們1.5-3倍；在地價越來越貴、土地越來越稀有的將來，這種低密度的多層房子再也不會有了，我們這種4-5層樓的房屋將成為最稀有的絕版！增值的潛力不可估量！
■有天有地的生活：您看到每一套房均帶有露臺或者大花園，層層推臺，退出每層可貴的花園露臺，宅前屋后保持著寬闊的間隔，同時每一套房能充分享受陽光的沐裕您不用再面對傳統的立面整齊的防盜鐵網，走出囚籠的生活，足不出戶，就可以在自家的陽臺或者花園里享受冬日暖暖的陽光、夏日傍晚的習習涼風。這種有天有地的生活，已不再是別墅的專利！
下面讓我們走進去看一看：
情景TOWNHOUSEE2-102（示范單位）
您現在看到的是情景TOWNHOUSE一樓示范單位。
總體：這是我們萬科的專利產品——情景TOWNHOUSE的首層單位，建筑面積148.5m2，四房二廳二衛，獨門獨戶，8.1米橫廳，南北通透、通風采光極佳；并且實用率高達92%；53平超大私家花園，入戶DEN的設計，所有這些都可彰顯您尊貴的身份。請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標準請見戶內展示，整個裝修因應大戶人家的
需求，設計成傳統的歐式田園風格。
私家花園：情T一樓隨樓附送53m2左右的私家花園，如果您家有老人或者孩子，既可以省卻老人爬樓的辛苦，又可以讓小孩子在院子里盡情的嬉戲；或者閑時在院子里伺弄一點花草，養一只小狗，再為女兒搭一個秋千；周末時候，邀請三五位同事、親友，來一次露天舞會或者燒烤在家門口，您隨時可以與大自然親密接觸！
DEN：DEN是指門入口旁邊的小客廳或者門入口旁邊的小書房，是所有別墅必須具備的一部分，普通房子就叫玄關，好房子是DEN，日本稱為和室。我們的DEN采用大面積的落地玻璃設計，充分擁抱陽光。您可以設計成書房，也可以做成一間休閑娛樂室。
閑下來，沖上一杯濃濃的咖啡，聽一支經典懷舊的曲子，看著兒子在院子里玩得滿頭大漢，卻不亦樂乎，人生還有什么比這更能讓人滿足的呢？
客廳：8.1米的超大面寬，約40平的客廳空間，足夠你周末時候在家舉行一個香檳PARTY，它的氣派和尊榮相信定會引來眾多參與者的羨慕，甚至嫉妒。從實用角度，8.1米的客廳帶來的開闊與通透，可以滿足任何形式的家具陳列。
廚房：廚房功能的變革，兼顧中西用餐習慣，滿足烹飪區、家務區、備餐區、用餐區的功能劃分，讓做飯也可以成為家人開心交流的生活方式。例如廚房內的早餐臺，不僅可以享受每天清晨出門前的二人世界；還可以用作大量客人倒訪時候，你大顯身手的戰場！
多功能房：多功能房自然采光，可根據您的需要隨心設計。
需要的時候即與客廳連為一體，偶爾來客又是一間客房；音響發燒友可以把這作為視聽室；家庭可以作為娛樂棋牌室；如果您有收藏名酒的習慣，那么這里就是一個最好的名酒鑒賞酒天地了，再精心布置一下，就可以和朋友在此把酒言歡，又不擔心影響家人休息，多么寫意！
臥室：房屋的深處，是主臥室和兒童房，享受私密的個人空間。主人房朝南，21m2，另帶獨立衛生間，寬大落地窗設計，享受陽光的貼心照顧，近賞庭院生活美景。
公衛：干濕分離，具有獨立的洗衣機位，萬科總在細節中體現品質
3A戶型
現在我們看到的是三房中的3A戶型，這是一套標準的居家型三房產品。它最大的特點就是戶型緊湊實用，布局十分合理。廚房設計將烹飪區和備餐區分開，這樣不但可以減少您待在油煙中的時間，也可以讓您在為家人準備美食的同時仍可以和家人聊天說話，您就不會再有被人冷落的感覺。餐廳也有獨立的陽臺，您在用餐時不僅可以欣賞到陽臺外的風景，同時也保證了客廳和餐廳的自然采光和通風。客廳采用的是大面積的落地觀景窗，不但保證了客廳的采光，通風和觀景的效果，更顯得這套三房設計上的大氣。這里是客衛，衛生間采用干濕分離設計，防水插座開關，更加體現了我們萬科在細節上的要求。衛生間的對面是一間兒童房。請大家注意！我們在這里設計了一個小小的儲藏室，三口之家的日常雜物是很多的，它不但解決了這個問題，而且它十分隱蔽不影響美觀。另外一間次臥室采用的270度觀景的低臺外飄窗。現在我來向大家介紹這
間主臥室，您一定會覺得這間主臥室很普通，無非就是有一個衛生間和一扇大面積低臺外飄窗。請大家跟我來，3A戶型的主臥室最與眾不同的就是它還有一個工作陽臺。它不僅完善了居家功能，而且這個工作陽臺可以把客廳、兒童房和主臥室聯系起來。這樣讓您可以更好的照看您的孩子，而且還可以拉近您與孩子的關系。晚上，您可以在陽臺上透過窗戶看看您的孩子有沒有蹬被子。早上，您可以輕輕的敲敲窗戶要您的孩子起床上學。這樣一套居家功能完善，實用的三房，您喜歡嗎？
最后，我們向大家介紹一下室內的安防系統。首先，我們在門口為您安裝了門磁報警器。當您回到家中忘記關門或門沒有關好，門磁報警器會提醒您。在客廳我們安裝了紅外微波雙監控測器，當您家中無人時，如果有人闖進您的家中，它會通過系統直接向物業的監控中心報警，監控中心會通知所有在附近的保安員迅速趕到您家中。在廚房我們安裝了煤氣泄露煙感報警器，當廚房的煤氣和煙濃度超過標準時，它會發出尖叫聲來提醒您。另外在您的主臥室的床頭位置，我們為您安置了一個緊急按鈕。當發生緊急情況時，只要您按一下附近所有的保安都會以最快的速度趕來。這一系列的智能化安防系統，讓您在我們萬科城市花園住的更加安心。
3L戶型
出售樓處：（走集中商業動線）這邊是大型超市，銀行，從這個樓梯往上就是空中花園，一會您能從您的房子里看到。這里就是美食街，將來會有不同風味、不同價位的特色餐飲落戶這里，我們有從上海拍的照片，您有興趣可以看看我們已交付的社區有怎樣的美食街。這里離上西10
區和特1區真的是很近，將來很方便的。
好，我們從這里進去，這是臨時通道，將來我們從電梯間進入，我們會有比洋房更氣派的門廳。請進電梯，樣板間在六樓。
出電梯：右邊請，因為房源稀缺，我們只做了一個樣板間。請進，一進門就感覺不一樣吧，這個個性化的玄觀帶了觀景小陽臺，讓您出門上班和回家進門時都能享受到與外界大自然的接觸。
這里是客/餐廳，在這里我們也采用了兩廳適當錯開的設計，一方面保證短進深戶型的采光通風功能，同時將兩個功能不同的區域相對獨立開來。
餐廳是景觀最棒的地方，您覺得怎么樣（停頓，讓客戶感受，逼迫發表感想），是啊，在這里可以看到兒童公園、空中花園，將來那里還有會所和室外泳池，這種絕佳的景觀真是難得！
客廳開闊，您一定覺得窗的開度很大，又沒有多余的窗格遮擋，視野很好，我們的窗玻璃是雙層中空LOW-E玻璃，這么大塊的特種玻璃，成本可不低呢，話說回來了，如果不是這樣的窗，怎么對得起萬科社區窗外的美景呢？您看窗外側對組團中心景觀，而萬科物業的外立面是大家都喜歡的，美院的老師在這里組織過寫生，攝影協會定期來這里采風呢。您看，這里是一個晾衣陽臺，在這里晾衣服不會影響主人的私密。好了，我們來看一看房間，這是客房，當然也可以兼作書房，這里同樣可以看到情T優雅的外立面，面向組團內部，更加靜謐；這是兒童房，可以看到景觀相當不錯，最后是主臥室，這是最中規中矩的地方，套間，中間設更衣間，堪稱經典的設計。
客衛干濕分離，帶洗衣機位，沒有一絲浪費的空間。家具并不是特意設計的，基本上用的是老樣板間的東西，但是照樣掩蓋不了房型本身的優勢。
整個戶型特色可以歸結為經典、傳統，但又不乏個性。最大的優勢是豐富的景觀資源，完善的功能設計和個性化的完美結合。
我的介紹完了，您覺得這個戶型怎么樣？回售樓部我再詳細給您算
萬科城VCITY項目最新銷售說辭
萬科城VCITY項目銷售說辭
2017-03-02查看更多—〉明源地產研究院
萬科城VCITY項目銷售團隊接待客戶的銷售說辭，分為“進門前——室內參觀——出門”三階段的板房動線。
一、樣板房說辭兩大要求
萬科要求每一套戶型的板房說辭必須傳達兩項指定要求：
1.三個強化記憶點
在樣板房說辭中，必須強化的記三個憶點：戶型設計空間多樣性、居住實用性、收納空間人性化。
2.三大標準動作
（1）進門前的說辭完畢后，3秒停留。
目的：給予客戶由“參觀者”轉化為“居住者”的心態轉化調整時間。
（2）客廳餐廳之間的位置，銷售員靜默，3秒停留后開始銷售說辭。
目的：給予客戶3秒的停留，然后才開始關于“人性化”的銷售說辭，包括故事穿插，細節描述。
（3）參觀完一套板房戶型后，需要強化戶型的稀缺性。
目的：激發購買欲望與決策速度。
二、示例：樣板房說辭及標準動作
下面主要以78平方米的樣板房為例：
1.對于客戶的開場白
先生（小姐）；您好，下面由我帶您參觀一下我們14號樓位于2層的小高層戶型的樣板房；此戶型為78㎡的兩房兩廳一衛，是我們首次置業或者投資客戶的首眩為何會有這樣的結論呢？因為我們的A戶型是專為首置購房的年輕人或新婚小夫妻度身定制的，房型方正得房率高，布局合理，功能齊全，關鍵在于我們全部采用裝修交付，您參觀完后就會深有感觸了。
2.入戶大堂（說辭重點：空間特色、彰顯尊貴感）
動作要點：先就座請客戶坐下換鞋套。（鞋套分2種，男士的鞋套大，女士和小孩的鞋套小）。隨手遞給客戶礦泉水及濕紙巾。如有被蚊蟲叮咬均可在此處取花露水供客戶使用。
我們樣板房是兩梯六戶的配置，您現在所在的位置是一樓門廳（公共部位），同樣為精裝修交付，裝修參照主流星級酒店的標準打造，地墻面為大理石材；地坪
為局部拼花；頂面局部吊頂。另外；電梯我們是采用廣州日立的品牌加之人性化設計的無障礙電梯按鈕（注：2層以上公共部位為墻漆和地磚）。如果您的親朋好友來您家做客，肯定會有一種貴賓的感覺，更會對您的選擇大加贊賞。
我們這套A戶型的樣板房是以一對80后剛結婚的新婚夫婦為背景設計的，大家都知道80后是喜歡追求時尚，由各自的愛好，所以這套樣板房會給呈現出時尚個性的感覺!您這邊請！
3.進戶門（說辭重點：進戶門口的人性化小掛鉤、入戶門材質、防盜鎖）
動作要點：將門口小掛鉤打開，讓客戶體驗入戶時提有重物將其掛上的便捷。
您看，在門口我們有細心的為您設計了這個小掛鉤，您不要小看了這個小物件，當您購物回家手提重物但又要從包包中找尋鑰匙時您完全可以將您的物品掛于這里，打開門后您不用彎腰取購物袋，從掛鉤上取下物品即可回家。我們的小細節設計也體現了萬科的人性化。
動作要點：用手敲擊門，看看質地；讓客戶體驗入戶門的材質。
我們的入戶門采用的是鋼質門，備有機械門鎖，它的優勢在于防盜防火等級均高于一般入戶門。
4.入戶收納柜（說辭重點：功能強大的收納空間）
動作要點：每一處柜門抽屜都要打開
詳細詮釋收納功能的強大，強調配電箱的設計隱蔽式設計。更要突出一些細節的設置（穿衣鏡、活性炭、充電插座、小掛鉤）充分體現萬科精益求精的態度。
5.可視對講系統、紅外線電子幕簾（說辭重點——人性化管理、安防系統強大）動作要點：將紅外線電子幕簾的系統按鈕展示給客戶看，讓客戶感知系統的先進及保障。
我們小區在安防上面也是運用目前最先進的技術樓宇可視對講系統、紅外線電子幕簾防盜警報系統。
樓宇“太川”可視對講系統可在各小區門（或單元門）口安裝防盜門和對講系統，以實現訪客與住戶對講，住戶可遙控開啟防盜門，有效地防止非法人員進入住宅樓內，加強樓宇的安全管理。整個系統以總線方式進行聯網，并匯總于小區控制中心由管理中心主機集中控制。實現住戶或小區門口主機與控制中心的通話。整個系統電源由專用電源提供，確保在小區停電時系統仍可照常運行。
紅外線電子幕簾防盜報警是專業的住宅安防報警處理系統，一套功能完善的防盜系統可為業主解決居家安全后顧之憂。當有人非法闖入時，能及時將警情傳至小區控制中心或住戶，同時顯示警情地點、報警類型及住戶詳細資料；通過戶內通訊主機鍵盤設定，使中心報警接收主機可以隨時了解掌握住戶防盜系統的布、撤防狀態，以及分辨戶內報警通訊主機故障類型等功能。
這些先進的安防系統再配備我們專業的物業團隊全天候的服務，相信您住在我們小區，您的財產安全是可以得到絕對的保障！
6.客廳、餐廳、陽臺（說辭重點：空間特色、空間功能分割、強調戶型南北通透、新風系統、超大露臺）
動作要點：站在廚房門口處，讓客戶體驗客餐廳南北通透的感覺和客戶講解。客餐廳朝南，采光充足，面寬約3.6米；客餐廳非常的寬敞舒適，且為最受歡迎的南北通透戶型；地面為強化復合地板；墻面為乳膠漆。另外我們還配備了蘭舍負壓式新風系統，其工作原理為“強制排風，自然進風”實現空氣持續循環，室內環境更為健康。
我們并沒有把新風的入風口裝在窗上（動作要點：介紹陽臺的時候讓客戶抬頭看新風口），而是裝在墻面上，就是為了不破壞窗戶的密封性。（舉個例子：我們擁有那么闊綽的客廳想必過年過節時會邀請家人朋友一起聚會，此事如有客人需要吸煙，您放心不用怠慢客人要求去陽臺吸煙，因為我們擁有新風，它完全可以將室內空氣進行循環更替）。（動作要點：介紹陽臺的時候讓客戶敲擊陽臺的窗戶）。
我們的窗戶采用的塑鋼型材，雙層中空玻璃，局部LOW-E，專家指出在冬夏兩季采暖或制冷中大約有30%的能量沒有保存在室內，而是通過門、窗戶、墻體散失到戶外。如果住戶在裝修時就選擇雙層中空玻璃，其保溫效果較普通玻璃就會有顯著提高。雙層玻璃可以阻止熱傳導，它既可以抵御屋外的嚴寒酷暑，又可以防止屋內能量的散失。
Low-E玻璃又稱低輻射玻璃，是在玻璃表面鍍上多層金屬或其他化合物組成的膜系產品。其鍍膜層具有對可見光高透過及對中遠紅外線高反射的特性，使其與普通玻璃及傳統的建筑用鍍膜玻璃相比，具有優異的隔熱效果和良好的透光性。
客廳鏈接了外圍的一個近7平米的景觀陽臺，我們將原有的花池位置改造成了您的陽臺，增加了陽臺的面積。超大的空間亦可作為戶外露臺使用，陽光充裕的下午，在此泡一杯咖啡，盡享愜意生活。另外，陽臺也預留了一個放置洗衣機的位置。此套樣板間位于2樓它擁有一個超大露臺。您可以所以在此打造您夢想的小天地。
7.主臥（說辭重點：超大南向面寬、收納空間、臥室門的防撞條）
動作要點：打開衣柜讓客戶體驗收納空間，邀請客戶體驗改造后的飄窗面積空間
接著，我們來到是南向主臥室，主臥面寬約為3.4米，原附贈超大景觀飄窗臺，為了使您臥室空間感更強，利用價值更高，我們將原有不計面積的飄窗改造成了您實際可使用的空間。
另外，我們還配有一個超大容量設計的雙開門收納衣柜，收納容量約為2300L；
2.3立方的收納空間，相當于38個60升的收納箱，床上用品，四季衣物，全部裝進去，也綽綽有余，盡顯豐富收納功能，且不浪費空間。墻地面材質與客餐廳一致，為強化復合地板、涂料墻面。
您看我們的入戶門均涉及有防撞條，不要小看這個涉及，有了它您的臥室密閉功能更好，使您的空調更為節能，關門時也可減小房門撞擊時的聲響及更為保護好您家的戶內門。每個臥室包括走道處我們還細心設有小夜燈，小夜燈還設有開關裝置，當您夜起時無需開其他的燈，夜避免黑夜強光傷害眼睛。
臥室相對較于客餐廳來講是較為私密的空間我們的男女主人公可在此賴床，放一盤自己所愛的音樂，聞著清馨的香薰，做個名副其實的“臨床界”。
8.洗手間（說辭重點：干濕分離）
動作要點：讓客戶體驗干濕分離衛生間的好處
衛生間采用干濕分離設計，科勒兩件套配置、臺盆、坐便器等配置一應俱全，衛生間的龍頭等五金均采用的摩恩品牌，彰顯豪華品質。衛生間墻面地面均鋪設瓷磚。
首先，您進入的是洗漱區，大鏡面、讓您繁忙的早晨、局促的空間從容起來。洗漱臺上方配有超大鏡柜，讓女士的化妝品、保養品成列有致，右手邊還配設有手巾掛，洗漱臺下整排的臺盆柜，讓您的電吹風、衛生紙等也隱藏其中。細節處您可看到臺盆的下方是離地的，一方面您在前方站立不會踢到，另一方面，也比較容易打掃。
下面，帶你看到的是淋浴房，我們采用的是奧普品牌的風暖浴霸，如果家里有寶寶那么風暖浴霸也不會損害寶寶的眼睛，另外浴霸沒有直接安裝在淋浴正上方，可避免被風直接吹到，不容易著涼。這邊您看到的是科勒的節水坐便器，每年能幫您節約約1000升水。淋浴房內有做抬高在您沐浴時不用擔心下水慢而踩在水里。衛生間內均設有新風及浴霸的排風功能雙管齊下使得浴室更為防潮。
9.次臥書房（說辭重點：空間緊湊）
動作要點：讓客戶直觀書房改造后的附加值。
我們的次臥書房面積約9.5㎡，我們將原有不計面積的飄窗，儲藏室改造成了一間寬敞舒適的臥室。次臥在您小孩還未出生前可以當做您的私密空間——書房，您可以在書房里盡情的看書、玩游戲，不必擔心影響到家人，但是也不能太晚，要注意身體。當您小孩出生后，這里就是他的王國，您可以幫他購買很多他喜愛的玩具，供他玩耍。而且主臥次臥緊密相連而且主臥次臥緊密相連，您能及時了解到您小孩的情況，使一家人居住在一起其樂融融！
10.廚房（說辭重點：廚房品牌配置、人性化操作動線）
動作要點：讓客戶直觀體驗U型廚房的合理流線操作感。
廚房的面積大約在7平米左右，比較寬敞。整個廚房設置U型操作臺面，操作空間充足，臺面材質為人造石。廚房吊頂采用PVC扣板吊頂，墻地面鋪設墻地磚，設備上我們選用了知名品牌“方太”的兩件套；包括油煙機、灶具。五金方面，水槽、水槽龍頭都是采用摩恩品牌。此外，我們的廚房配有一套成品整體廚柜,收納空間盡2500L，柴米油鹽醬醋茶、餐具、炊具，盡數收納，就連電器，也放的下，讓廚房更加井然有序。相信您在這樣的廚房下肯定能為家人烹飪出最美味的佳肴，如您和家人愉快的度過每一天！
11.回到門口（說辭重點：強化交樓標準、該戶型套數）
做一套讓客戶安心的裝修房就一定要有交樓標準，否則就不能稱之為萬科城。稍后如您對這套房型加以關注的話，我們可以去三樓看下交付標準。這套戶型，萬科城只有280套。（明源地產研究院整理，資料來源公開渠道）
佛山萬科廣場金街一期銷售流線說辭
佛山萬科廣場金街銷售流線說辭
一、區域與沙盤模型說辭：
[區位介紹]
先生/小姐：你好！歡迎參觀佛山萬科的標桿項目佛山萬科廣場，佛山萬科廣場是集大型購物中心、國際超甲級寫字樓、高檔住宅及特色商業街區為一體的超大規模的旗艦城市綜合體。
接下來我先給您介紹一下我們佛山萬科廣場的區位情況
[城市雙軸交匯]
現在您看到的這一塊模型就是我們項目所在地。商業投資，地段就是王道。本項目處于季華五路和嶺南大道的黃金交匯處，是兩條城市主軸交匯的地方。另外，項目附近規劃有佛山地鐵3號線和佛山地鐵4號線，兩條線路將會在附近電視塔站實現換乘。可以說是占據了佛山最核心最好的地段。
[嶺南大道——城市新中軸]
首先，我們看這邊是嶺南大道，政府將其定義為佛山城市新中軸。嶺南大道連接了佛山市政府，禪城區政府及佛山新城，可以說是佛山的行政軸線。2016年在政府文件《佛山城市升級三年行動計劃》中提出以嶺南大道為主軸，3年投資千億元推進103個項目，努力將佛山建設成一個具備經濟可持續發展、景色優美怡人等八大要素的“理想城市。就好比廣州城市新中軸上的珠江新城。2005年，位于珠江新城片區的保利香檳均價僅7500元/平方米，珠江新城規劃出臺后目前該項目最高價已經突破了60000元/平方米。所以說，政府規劃的利好對于區域發展、物業增值往往起著主導作用。
[季華路——商業商務中心]
其次，您看這邊是季華路。作為佛山重點打造的總部經濟第一街，可以說是禪城的經濟主軸線。目前已經匯聚了禪城區最好的政府配套，最多的金融機構及多個購物中心，擁有著佛山最齊全的城市資源。
[季華路——未來最核心商業中心]
并且，近年來許多國際高端品牌和一線潮流品牌開始陸陸續續進駐佛山，選擇的第一個地方就是季華路（紀梵希、范思哲進順聯，H&M、無印良品進印象城）。看中的就是季華路的高端消費人群和未來的商業發展。而且季華路的商業目前還在快速的發展中，在未來幾年內就將會有多個大型綜合體和商業項目陸續開發（如星星地產、恒福國際商業中心、王府井等）。到時侯，季華路上的商業體量將會達到70萬，將成為佛山商業最成熟的繁華之地。而我們項目作為片區首個高端定位的商業項目，更是搶占了先機，物業的升值空間相比于其它項目會更大。
[季華五路——核心里的中心]而季華路最成熟路段，就是季華五路——僅在項目周邊的就有印象城、順聯國際購物中心、東建世紀廣嘗英皇時尚城等大型商業項目，商業氛
圍非常濃厚，租金高企。目前東建世紀廣場租金已經300~500元/平米，售價也高達十萬以上，頂手費動不動就是幾十萬，可以說是一鋪難求。同樣，附近的英皇時尚城、順聯國際等首層租金也都達到了500多。作為季華路上的旗艦綜合體項目，項目附近還有天湖麗都，星星華園國際，玫瑰園，保利天璽，新景園等眾多高端樓盤。另外，單單季華五路上目前的寫字樓就有超過15座，銀行更是接近二十家。聚集年納稅額超千萬元的總部企業近50家，云集眾多大型銀行，證券等金融機構及龍頭央企，跨國企業總部（像國有四大銀行、中國人壽和中國移動等等），有著大量的高端商務人群。這些都是萬科廣場可以依托的高端消費人群。
[雙軸核心，最優地段]
所以說，佛山萬科廣場占據了這樣兩條城市主軸。是佛山絕對的核心地段，項目地段優勢無可比擬。
[綜合體的商業價值]
而作為季華路上核心地段的旗艦綜合體項目，未來的商業價值是不言而喻的。綜合體本身就擁有生活、辦公、消費的多元人流，再加上購物中心的巨大輻射力往往能成為區域商業的領頭羊，帶動周邊商業的增長和區域地塊的升值。最好的例子就是廣州的天河城，以前廣州人購物休閑只知道北京路，但是隨著天河城的開業，以及周邊高端住宅、寫字樓的建設，天河城已經成為天河區乃至整個廣州商業的標桿。目前，天河城首層租金的均價在2500-3000元/平方米，最高租金去到了4000元/平方米。
同樣，在我們佛山，之前人們逛街購物就是去祖廟、東方廣場，但由于祖廟、東方廣場都是早期的物業，缺乏合理的規劃，出現了臟、亂、擠，并且停車位嚴重不足，已經滿足不了現代人們的購物體驗感。而我們項目所在的季華路一方面享受佛山總部第一街的政府規劃利好，另一方面伴隨著王府井、金地、恒福國際等龍頭商業項目的相繼入駐，未來季華路必將取代祖廟，東方廣場成為佛山商業的黃金龍脈，而作為核心地段的本項目未來必然成為季華路乃至整個佛山商業的標桿，其商業價值將逐漸趕超祖廟、東方廣常并且，隨著廣佛同城的不斷深入，本項目的商業價值也必將是看齊廣州天河越秀的。
[整體項目介紹]
下面給您介紹一下項目沙盤的整體情況。我們目前所處的銷售中心位于這棟寫字樓大廳內，項目南面是季華五路，東面是嶺南大道。整個項目占地約13.5萬㎡，總建面約75萬㎡，是集大型購物中心、國際超甲級寫字樓、高檔住宅、特色商業街區、名校配套為一體的超大規模的城市綜合體。
[簡單介紹寫字樓、住宅、公寓]
首先，這邊是季華路第一高度，國際超甲級寫字樓，共41層，180米高，加上二期，整個項目的寫字樓體量是16萬方，建成之后可以容納500多家企業在此辦公，到時在這聚集的商務人群將會達到2萬多人。您看到的這邊是我們的高端住宅，共2200套，再加上三期的商住用房，是名副其實的萬人社區。
[萬科廣場購物中心具體介紹]
接下來您看到的是我們的購物中心。
購物中心的定位是佛山時尚體驗中心，是季華路上大型旗艦型的購物中心。
接下來，我給您大概介紹一下我們的購物中心。
購物中心負一層以下均規劃為停車場，項目三期約2000多個停車位。
我們的負一層規劃為精品超市和美食廣常目前，一些知名超市已經和我們招商部在談，其中吉之島已經進入到深度洽談階段。
購物中心低層規劃為品牌旗艦店，定位是國際時尚精品零售。我們將會重點引進國際一二線及國內一線品牌。包括名牌服飾、精品皮具箱包、珠寶首飾、化妝品之類。
購物中心高層則規劃為休閑娛樂類。包括電玩城、家電主力店及大型主題餐飲如中西餐、火鍋、料理等。此外，目前我們的電影院已確定的是亞洲最大的韓國的CGV國際影城，擁有影院數量最多的IMAX影城。
CGV在我們項目目前初步規劃有9個影院和約1800個座位，配置有IMAX影廳和3D雙機廳。除了高品質的觀影感受之外，CGV還是超越電影院概念的綜合文化娛樂平臺，在里面可以品嘗咖啡和美食，購買一些書籍、唱片、DVD、家居用品、時尚配飾等。現在，CGV在北京、上海等多個國內一線城市的繁華地段已經開業，且經營狀況十分火爆。
總的來說，我們的購物中心定位是中高端，屬于城市級的，是能夠吸引全佛山市民的消費場所。同時也是季華路上的大型旗艦購物中心，建成后必然是區域內集地段、規模、業態、品牌等優勢為一體的旗艦購物中心。
[萬科金街]
接下來給您介紹的是與購物中心業態互補的萬科金街，也是我們銷售的部分。街區為二橫一縱的敞開式布局，由市政規劃道路貫穿東西南北，季華五路、嶺南大道的人車流可自由出入。由于街區依托于萬科廣場的旗艦購物中心，能夠享受其品牌效應，與購物中心的業態形成互補，共享購物中心所帶來的密集人流。事實上，這種在市中心，依靠著購物中心的商鋪，可以說是升值潛力最大，升值速度最快的。
比如，天河城后面天河南一路沿線鋪位，04年租金大概為70-80元/㎡/月，售價一般在1萬多左右。到了09年，其售價達到了7、8萬/㎡，在12年部分鋪位售價更是高達20萬元/㎡。租金、售價都可以說是年年飆升，三年時間就翻了好幾倍。
并且像我們這種在季華路上十分罕有的純街鋪，花錢都很難買到。
[本期產品]
本期推出的就是這里的商鋪，我們規劃為教育、家居生活區。是因為這里處于整個項目住宅區最集中的地方，同時靠近幼兒園和鐵軍小學，并且這兩所學校是對外開放的。所以說這個區域的商鋪除了可以共享購物中心和商業街區帶來的消費人流外，還能享受到幼兒園和小學帶來的特殊消費群。您也知道，家長對于小孩是非常舍得投入的，兒童用品、培訓教育類的業態肯定有很大的市常
比如項目附近，處于衛國路的佛山三中初中部，學校周邊商業租金一般100到200，學校正對面文具店、書店的租金，已經接近200左右。而它僅僅就是普通的住宅底商，而且他就依靠著一個中學。而我們這里還有幼兒園和購物中心帶來更多的客流。對于我們項目來說，
據統計，鐵軍小學和幼兒園學生加起來差不多2000人左右，我們保守估計假如每人每月消費五、六百塊錢（像培訓班、文具、玩具、零食），這塊區域每個月消費額就差不多有100多萬。而商業面積一共不到2000平，單單學生消費這一塊，每平米每月營業額就能達到五六百塊錢。而這都還沒把小區居住人群和購物中心帶來的客流消費算在內。所以說這條街區未來的租金根本不用愁。
同時，在這些家庭人群往返人流的帶動下，自然而然地就能帶動起家居生活類的業態。因此在這個區域，做一些家居生活用品類或者美容美體類的店也是絕對很有生意的。
我們這期的產品，主力面積40~70平，層高接近六米，使用率接近97%，物超所值。接下來，會為您進行更加詳細和具體的戶型介紹，并針對您的需求和特點，進行講解和推薦……