我們售樓處位于這里電影院南側，下面我再詳細為您介紹一下戶型請問您需要多大面積的，錦秀御景立志打造為蓬萊最舒適最宜居的人文生態小區，是一個完全獨立的封閉式小區，總結通過區位介紹可以看出我們項目地處新區核
樓盤銷售說辭
樓盤銷售說辭
一、迎賓
1.“您好，歡迎來到錦秀.御景”（熱情的微笑）
2.“請問您是第一次來我們項目嗎？”
a)第一次過來，則說：“先生/女士您貴姓？我是錦繡.御景的置業顧問XXX，現在由我將項目的整體情況向您做一個全面的介紹。”
b)之前來過，則問“您之前和我們哪位銷售人員聯系過嗎？”
a)如回答：“有”，并說出原銷售人員的姓名，則找該銷售人員來接待來訪。b)如回答：“忘記哪一位了”，則說：“先生/女士您貴姓？客戶送走后，根據客戶電話姓名，查找原銷售員，如未查到，則繼續和客戶保持聯系。
王先生您好，我是錦秀.御景的置業顧問XXX，下面由我為您介紹一下我們的項目。
二、開發企業
我們錦秀.御景項目是由煙臺健龍置業投資開發的，公司成立以來,在房地產領域中取得了驕人的成績，具有較強開發能力、雄厚的經濟實力、歷年來公司獨立和合作開發房地產面積超過兩百萬平方米,所以無論是從建筑質量還是從購房風險上都能使你的權益得到保障。
三、引領至區位沙盤，講解區位
王先生這邊請，您現在看到的是我們項目的區位圖，方位是上北下南左西右東，我們錦繡.御景位于這里（將位置在區位圖上指示給客戶）蓬萊市中心區域的核心位置，北側緊鄰電影院、市政府、一百貨、二百貨、人民商嘗畫河大世界等，向北僅需2分鐘時間即可到達汽車站，易三小學，利群商廈，蓬萊閣景區；南側、東側為405醫院、實驗小學、中學、小商品批發購物街等，生活購物休閑娛樂非常方便。而且學校也很方便（像......在區位圖上指一下學校）從幼兒園開始都可以在家門口上，方便父母最貼心的進行照顧，同時又能見證孩子每一步的成長。所以項目地段屬于一個絕版地段，價值連城，并且隨著政府對老城區的拆遷改造，項目的價值將會進一步飆升。您無論是投資還是自住，都是非常好的選擇。
四、引領至項目沙盤，講解項目基本情況
剛才給您介紹的是我們項目的區位，下面為您介紹一下項目的基本情況。這是沙盤，擺放的位置與實際方位是一致的，這邊是東，南，西，北。我們售樓處位于這里（電影院南側）
整個小區規劃占地71499㎡，總建筑面積169310.18㎡，規劃有31棟花園洋房，共有XXX戶，停車位是X個，比例達到X:X，層高為2.9米，綠化率為X，容積率僅為X，整個項目分為三期，一期為13#-18#樓其中一樓西側為小區的集中商業部分。剩余部分為二期，以7+1層花園洋房為主，三期為整個小區東北角部分正在規劃中；而我們現在所售的就是我們一期的部分樓棟。
戶型面積區間是從56.7平米-139.86平米，兩室兩廳一衛，到三室兩廳兩衛一應俱全，一樓贈送戶前花園，您可以從花園直接進入到家里，非常方便，私密性也很好；頂層贈送天臺，這樣就可以做出一個空中花園，您的生活更加安靜祥和
五、項目風格
小區的整體設計是結合蓬萊當地悠久文化歷史采用的是新中式建筑風格，古色古香的外立面與時尚高檔的觀光電梯相結合體現處現代、簡約、時尚的設計理念呈現給大家不一樣的居住感受，而在建筑細節處理上多層次的運用傳統韻味的建筑構件及變體；從而為整體空間營造出具有多重風格氣質的居住空間。如空調格柵、空調擋板設計靈感源于傳統居民中的木窗欞與磚石雕刻藝術。樓體頂部設計成官帽造型，加之高挑的屋檐，給人以古代官爵府邸的感覺，獨特的頂部造型也體現出長裕村悠久的古文化內涵，樓體北立面采用的觀光電梯提升了建筑立面的層次感；方正、實用的主體，獨特的頂部造型。也隱寓著“加官進爵”的美好祝愿。
六、建筑細節
在細節方面我們也是區別于其它項目的，比如建材我們采用的是XXX外墻保溫，塑鋼雙層中空玻璃等，都是節能、環保的材料，并且可以保證您居住的舒適性和安全性。
七、物業管理：
不僅細節方面考慮的周到，物業管理方面我們采用的也是全封閉式智能化管理，
保安24小時巡邏，對重點區域進行定時巡查，保潔的優質服務，為您提供一個安全、干凈、整潔、舒適的居住環境。
以上就是我們項目的整體介紹。王先生還有那些不明白的，可以隨時問我。下面我再詳細為您介紹一下戶型，請問您需要多大面積的
引導客戶到洽談區：請您到這邊坐，（拿樓書、折頁、戶型圖講解）。（M戶型為例）
您請看，這是我們這里的經典戶型之一，非常熱銷，無論是從面積、樓層、價位、戶型都非常適合你，是在我們15#號樓上。首先你看一下它的方位，上北下南左西又東，整個戶型是三室兩廳兩衛，XXX平米，面積剛好合適，功能非常全面，在戶型設計上更是做到了，南北通透、全明設計。你看這是電梯的位置，從電梯入口進來，是我們為業主提供的私密入戶花園（面積是贈送的）穿過入戶花園，則是我們的入戶門，從入戶門進來朝陽的位置則是我們的客廳，客廳朝陽，采光特別好，同時方正、大氣，非常凸顯主人高尚的品味；與客廳相連的則是一個大大的落地陽臺，超大的采光面，使你的客廳充滿陽光，同時為了便于你洗衣、晾衣，在陽臺上還設有專門的下水，方便您的生活；與客廳相連的東側，則是我們整個房屋的主臥和書房，主臥面積較大，同時帶著外飄窗，視角廣闊，配有獨立的衛生間，以及書房使之形成一個單獨的套間，私密性較好，非常舒適；在客廳的北側，則是次臥室，次臥面積相對主臥大小相差不到一平米，同樣寬大舒適，也可以作為客房、嬰兒房；在廚房設計上，我們采用了餐廚一體的設計理念，廚房與餐廳相連，飯菜做好以后，不用經過其他房間，直接就可以放到餐桌上，方便你的就餐，非常實用，整個戶型設計非常的人性化，無論是從功能還是從感觀上設計的非常到位，相信以您的眼光和見識，一定能夠可以想象居住的舒適度。
具體給客戶算價格、面積
拓展部分：
蓬萊長裕社區曾出現過不少顯赫人物，明朝洪武年間禮部尚書陳迪，嘉靖年間兵部侍郎陳鼎、刑部尚書陳其學，都曾留下千古功名。當代的地產大亨梁平，李海
峰也是從長裕村走出來的杰出典范，昔日鼓樓下的大忠祠內，曾有嘉靖皇帝親筆題寫的“一門三進士，全家尚書郎”的楹聯。講的就是長裕社區的風水寶地，人杰地靈。相信居住在這里的您也必將是國家棟梁之才。
錦秀.御景立志打造為蓬萊最舒適、最宜居的人文生態小區。項目規劃采取科學合理的人性化設計，以最優的建筑參數，最合理的園林組團，打造最宜居、最人性化的住宅樣板，容積率僅為1.83，綠化率？，是目前最合理的建筑組合，無論是容積率還是建筑密度都大大低于目前蓬萊的任何一個小區，大大提高了居住舒適度。以最優的容積率、綠化率為依托，從而使住宅、居民、自然環境得到一個完美的統一，真正體現了天人合一的和諧理念。
為了打造優美的自然生態環境，沿小區外圍設置小區綠化帶，同時在小區內部種植常綠喬木、變色樹種以及地被花卉，來增加環境空間的層次感。在單元內，一層贈送的小院和平均層贈送的入戶花園，也給小區的綠化帶來了不一樣的風景感受。在小區南部為了迎合新中式建筑風格而特別設計了魁星樓等標志性風景名勝建筑，為小區帶來濃厚的文化歷史感。
為了方便小區業主的購物，小區還規劃有4498.19㎡特色商業街區，超市、診所、餐飲、娛樂一應俱全讓生活更周到便利。形成一個功能完整的居住社區空間，最大限度的滿足你高尚品味的生活。
在建筑設計上，錦秀.御景更是采用了獨特的戶型布局設計，公攤面積僅為8%左右，大大提高了房屋的得房率及性價比，而房屋的入戶花園、景觀陽臺則塑造社區立體景觀，讓每棟樓層都有空中花園，讓您每天回家都經過花園。
而在節能、環保、舒適性和安全性等方面更是采用大量、成熟的先進建筑科技，如外墻保溫系統、塑鋼雙層中空玻璃等等嚴把建筑質量關，嚴把建筑材料關，保證了錦繡.御景的建筑質量。
錦秀.御景的建筑抗列度標準為8級，按照國家節能建筑的標準進行施工建設。
而在規劃設計方面，錦秀.御景更是采用了人車分流人性化設計理念，車輛進入小區后，直接進入地下停車場或到達業主所在的樓棟的半地下停車位，方便業主出行，人車分流最大的好處就是:一方面最大限度的減少了噪音的污染，另一方使是你的家人的安全得到了保障，真正實現人流與車流完全分隔開，互不干擾地各行其道。
與此同時小區在物業管理上充分與城市生活接軌，引進現代城市社區管理理念，聘請著名的XX物業顧問管理公司管理，讓居住在社區里的居民享受到統一的物業管理和服務，有統一的保安巡邏、統一的衛生清潔、統一的車輛管理、統一的綠化養護和完善的家政服務等，小區設置安防系統，包括周邊防逾越系統，無死角監控系統，單元可視門禁系統，消防報警系統及消火栓，閉路監控系統，在保障安全的同時使居住不受外部嘈雜環境影響，得以安居樂業。是一個完全獨立的封閉式小區。貼心的物管服務完美細節提升你的居住品質。
樓盤銷售說辭
XXX項目銷售說辭
【現場銷講順序及要點】
您好，歡迎您來到XXX，很高興為您服務！
我是置業顧問xxxx，請問您是第一次來嗎？
如果客戶說是，則“請允許我為您介紹一下項目情況，請問您貴姓？X先生/女士，您好１
現場銷講的順序：
首先為您介紹一下XXX項目所在區域發展情況，這邊請（引導客戶時，走客戶右前方，送客戶時走客戶左前方），指引客戶到區域圖。
1.XXX區位、交通、環境
您現在看到的是XXX項目區位圖，XXXX位于XX新區，緊鄰X河沿河景觀帶，就在這個位置是。（用電子筆指示）區域綜述
從已經實施的“XX縣戰略規劃”中，我們大家可以看出伴隨著政府基礎設施的大力建設，XX新區已經逐漸成為XX縣行政、商務、金融、文體中心，城市發展趨勢非常明顯；在XX新區置業的話，未來的升值潛力非常的巨大。
好的地理環境，好的區位優勢，肯定離不開好的交通，下面我再為您介紹下我們項目周邊的交通環境。
交通
區域發展交通先行，XX新區實現了優勢的道路規劃，我們項目周邊已經建設形成了以東西向為主干道的XX大道；向東驅車10分鐘直達G3京臺高速出入口,進出城非常方便.30分鐘直達市區,南北向連接新老城區的一橋/二橋即可直接的連接老城區，如此優越的交通，為廣大業主提供了非常便利的出行條件，提高了工作和生活的效率。
（按順序用激光筆在區域圖指示出來）
以上為您介紹了項目的交通，下面為您介紹一項目的周邊配套
項目周邊配套
XX新區的配套非常齊全：
市政配套:縣政府；
商業配套：
學區配套：小學、中學一應俱全,一站式教育，使業主的子女
教育無后顧之憂；
醫療配套：三院
（按順序用激光筆在區域圖指示出來）
通過以上介紹，您可以看出項目周邊配套是非常齊全的，同時我們項目周邊環境非常優美
景觀資源
總結：通過區位介紹可以看出我們項目地處XX新區核心地
段、緊鄰XX大道,XX路,交通方便、商業、學區、醫療生活配套齊全，占據X河景觀帶的景觀資源，出則繁華，入則寧靜，非常適合居家。
剛才為您介紹了整個項目所處區域的整體大環境，接下來為您詳細介紹項目情況
這邊請（引導客戶時，走客戶右前方，送客戶時走客戶左前方），指引客戶到項目沙盤區
您現在看到的是XXX項目沙盤模型，我們現處在會所位置，就是售樓部。
總體概況
項目總占地面積約畝，總建筑面積約萬方，總戶數戶，綠化率高達，項目分期開發由棟多層和棟觀景高層，及商業步行街組成
小區共設個出入口（手勢示意）。
建筑特色
項目采用建筑風格設計，
可以看出項目建筑風格比較有特色，此外我們社區景觀更是
一般的項目無法比擬的。
景觀:
內部配套:
項目人車流動線:
小區共設4個出入口（手勢示意）（一個在路，另一個在路，）。
位于的是整個社區的主入口，是我們業主回家的最主要通道；位于商業步行街，為我們社區業主日常消費的必經通道，也是我們項目重要的入口；這個是人行出入口；
我們社區有專門的車行出入口，分布在；我們直接可以通過車行出入口駕車進入地下車庫，從地下車庫的電梯直接到達每層，進入自己的家中。
整個社區采用的人車分流的動線布局，保證我們業主出行安全，為社區業主提供一個安靜舒適的社區環境。
剛為您介紹了項目的總體情況，我們項目產品更具特色，下面為您介紹一下我們的產品。
XXX項目一共分為期，一期為棟高層，二期為棟景觀高層，三期高層。（用電子筆指引）目前在售的是1#,6#,10#樓三棟18層的景觀高層,分為兩個單元，每個單元兩梯四戶，70多平米的兩房和100平米左右的三房,共三種戶型,戶型面積
在XX——XX㎡不等。另外在二月初我們即將開盤的是X#，X#沿河景觀11層的小高層,共有XX套，每棟分為三個單元，每個單元一梯兩戶，戶型面積XX——XX㎡不等。
請問您需要多大面積，幾房的戶型，我會為你精選一套最適合你的戶型，這邊請（將客戶引領至戶型模型處）。
XX先生/女士，根據您的需求我推薦您看一下我們XXX戶型
開戶型介紹：
目的：通過戶型分析確定客戶的戶型購買選擇
重點：
突出每種戶型的優勢和特點
用生活化場景描述打動客戶
多用一些問題來取得客戶的認同點，尋求客戶購買信號
樓盤銷售說辭
買房是大事，要從各個方面考慮清楚，比較清楚。
1、價格
我們的價格和金橋差不多，我一開始就告訴您是3000左右的均價，金橋說的是2700的起價，其實是他們在鉆字眼。價格是要根據樓層的高低、朝向的不同來定的，他告訴你起價2700，你聽起來覺得便宜，其實你想一下，他們說的2700其實是最差的樓層最差的朝向和最差的戶型，這個價格才叫起價。您會買這種房子嗎，他們說這個價格2700，說的不好聽點，是用低價把你們騙過去，你去買的房子可能是2700嗎說不定都超過3000了。說穿了，這就是一個誠信問題。
我們公司向來都是以品質和誠信打動客戶的，從來不會搞這些小動作。您覺得是我們值得信任還是他們？
再說了，我們的起價也是2700左右，我們的房價和他們都是差不多的，但是我們的公攤系數在13%，他們的公攤系數在20%以上，就是說100個平方，我們只有13個平方的公攤，他們有20個平方以上，那您買100個平米在我們這里就要多得到7個平米的使用面積，加入同樣3000的價格，買我們的房子，您就相當于節約了21000元。
2、質量
您別看我們的房子和金橋差不多同時開工，他們已經修到3層，而我們還在建地基。一棟房子最重要的地方就是基礎，萬丈高樓從地起，地下的東西才是關鍵。我們的基礎做到地下幾十米深，就是我們這段時間的工作。金橋那邊基礎才1-2米，所以你才看見修得這么快，他們33層得高層建筑，您放心嗎？他們為什么這么快，因為他們在趕時間，就是抓住客戶看到實物才放心的心理，想趕在我們之前開盤，忙中出錯，前幾天他們工地上還死了人，你可以去問問，高壓電電死的，這樣的工程您放心嗎？
3、生活配套
我們的樓盤648套房子，配有460個車位，金橋900多套房子，只有120個車位。能滿足住戶的需求嗎？金橋采用圍合式建筑，樓間距太密，中間的常年照不到陽光，再加上地處小山丘上，整個片區最大的風口處，這種居住環境對人是很不利的。（結合風水）