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滿洲里市物業(yè)管理辦法最新版
《滿洲里市物業(yè)管理暫行辦法》(市政府法制辦備案審查登記號：MGS-2009- 0011)已經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。
滿洲里市人民政府
二〇〇九年十一月二十七日
滿洲里市物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)物業(yè)管理工作，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人居生活環(huán)境，提升城市管理水平，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 在滿洲里市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理及其相關(guān)活動適用本辦法。
第三條 滿洲里市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各區(qū)政府(管委會)是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理主體，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的推行、實(shí)施和管理工作。
其他有關(guān)行政管理部門和單位按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理有關(guān)工作。
第四條 街道辦事處、社區(qū)負(fù)責(zé)組織召開轄區(qū)內(nèi)物業(yè)區(qū)業(yè)主大會、組建業(yè)主委員會，并對其物業(yè)管理活動進(jìn)行培訓(xùn)、指導(dǎo)和監(jiān)督;負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為，督促其履行物業(yè)服務(wù)合同;負(fù)責(zé)調(diào)解物業(yè)管理活動矛盾糾紛，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理相關(guān)事宜。
第五條 物業(yè)管理要遵循“以人為本，管建并重”的思想，注重行業(yè)形象、人員素質(zhì)和服務(wù)水平的綜合提升，按照政府主導(dǎo)，市場化運(yùn)作的方向，通過政策扶持，規(guī)范行為，嚴(yán)格管理，引導(dǎo)建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 完善管理制度
第六條 建立履約保證金制度，規(guī)范退管項(xiàng)目行為。
自2010年1月1日起，在我市從事物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)交納履約保證金，標(biāo)準(zhǔn)原則為物業(yè)管理項(xiàng)目月服務(wù)費(fèi)總額，按接管物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積分段累積計(jì)算，但不低于下列標(biāo)準(zhǔn)：
20萬平方米以下的不低于6萬元。
20～50萬平方米的不低于10萬元。
50萬平方米以上的不低于15萬元。
履約保證金不足最低標(biāo)準(zhǔn)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時補(bǔ)足。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常退出物業(yè)管理項(xiàng)目的，履約保證金予以返還;非正常退出物業(yè)管理項(xiàng)目，履約保證金不予返還，由轄區(qū)政府(管委會)支付此后過渡管理期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第七條 新建住宅項(xiàng)目交付使用實(shí)行社會評審制度。
新建住宅是否達(dá)到交付使用條件，由市建設(shè)行政主管部門組織，轄區(qū)政府(管委會)及街道和社區(qū)代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、隨機(jī)抽取3～5名物業(yè)買受人代表共9～11人組成“新建住宅交付使用評審委員會”，按照《滿洲里市新建住宅小區(qū)住宅與綜合設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》進(jìn)行綜合評審確定。市建設(shè)行政主管部門依據(jù)評審結(jié)果做出是否同意竣工驗(yàn)收備案的決定。
第八條 住宅物業(yè)項(xiàng)目實(shí)行物業(yè)管理匹配制度。
按照“以新帶舊、以大帶小、以優(yōu)帶劣、平衡資源”的原則，各區(qū)政府(管委會)對尚未推行物業(yè)管理的住宅區(qū)進(jìn)行改造并具備基礎(chǔ)條件的，將其交與臨近物業(yè)管理項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第九條 建立物業(yè)管理市場清出機(jī)制。
對未按規(guī)定履行合同及資質(zhì)年檢不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)有關(guān)規(guī)定注銷其資質(zhì)，清出物業(yè)管理市場。
第三章 優(yōu)惠政策扶持
第十條 對在我市從事物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以資金扶持，資金額度為本年度物業(yè)服務(wù)企業(yè)所繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加三項(xiàng)稅額。
第十一條 對經(jīng)民政部門確定的社會救濟(jì)對象及生活確有困難的優(yōu)撫對象(業(yè)主)，其應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由轄區(qū)財(cái)政承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑區(qū)政府(管委會)、市建設(shè)行政主管部門和民政部門確認(rèn)金額向區(qū)政府(管委會)申請撥款。
第十二條 各區(qū)政府(管委會)對住宅物業(yè)區(qū)業(yè)主委員會主任、副主任工資和辦公經(jīng)費(fèi)給予補(bǔ)貼，具體標(biāo)準(zhǔn)按照業(yè)主委員會所屬物業(yè)區(qū)總建筑面積確定：
5萬平方米以內(nèi)的，工資200元/人•月，辦公經(jīng)費(fèi)50元/月;
5～10萬平方米的，工資300元/人•月，辦公經(jīng)費(fèi)70元/月;
10萬平方米以上的，工資400元/人•月，辦公經(jīng)費(fèi)100元/月。
業(yè)主委員會主任、副主任由社區(qū)人員兼任的，不論管轄物業(yè)區(qū)建筑面積大小，人員工資一律在社區(qū)工資基礎(chǔ)上每月補(bǔ)貼150元，辦公經(jīng)費(fèi)按前款標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。
第十三條 各區(qū)政府(管委會)應(yīng)將第十條、第十一條、第十二條所列專項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)列入年度財(cái)政預(yù)算編制。
第十四條 鼓勵社會力量參與城市生活垃圾運(yùn)輸工作。對成立生活垃圾運(yùn)輸隊(duì)伍并符合一定條件的單位或個人可提供小額貼息或無息貸款，引導(dǎo)生活垃圾運(yùn)輸逐步向社會化、專業(yè)化、市場化方向發(fā)展。
第十五條 市勞動和社會保障部門、民政部門要對雇用社會救濟(jì)及優(yōu)撫人員、退役軍人(士兵、士官)、大中專畢業(yè)生的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員制定相應(yīng)優(yōu)惠政策，保護(hù)雙方合法權(quán)益。
第十六條 鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用主業(yè)開展公益類、服務(wù)類延伸產(chǎn)業(yè)，通過開源節(jié)流、技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展品牌化經(jīng)營。市發(fā)改委、民政、工商、稅務(wù)等相關(guān)部門要積極爭取國家、自治區(qū)有關(guān)優(yōu)惠政策。
第十七條 對創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動中獲得物業(yè)服務(wù)先進(jìn)企業(yè)及優(yōu)秀、示范項(xiàng)目的，應(yīng)按不同獲獎等級給予企業(yè)相應(yīng)獎勵。
第四章 規(guī)范服務(wù)行為
第十八條 新建物業(yè)交付使用前，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位應(yīng)對相關(guān)共用管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位就相關(guān)共用管線和設(shè)施設(shè)備辦理移交手續(xù)，并簽訂協(xié)議。
第十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)直接為業(yè)主提供服務(wù)，向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)接管后的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)共用管線和設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與之簽訂委托合同，并支付相應(yīng)費(fèi)用。
供水、供電單位負(fù)責(zé)業(yè)主入戶表以外部分(包括表)的管線和設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù);供熱單位負(fù)責(zé)業(yè)主戶外部分(實(shí)行計(jì)量表則為表外部分，包括表)的管線和設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù);供氣單位負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有燃?xì)夤芫�及附屬設(shè)施(包括用戶計(jì)量器具)的維修、養(yǎng)護(hù);通訊、有線電視單位負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)及至業(yè)主戶內(nèi)終端部分所有管線和設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)予以配合。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成向業(yè)主明示，每年至少一次公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況，便于業(yè)主監(jiān)督。
第五章 加強(qiáng)綜合管理
第二十一條 市價(jià)格主管部門會同市建設(shè)行政主管部門按照合理、公開、質(zhì)價(jià)相符原則，根據(jù)不同物業(yè)類型、不同物業(yè)服務(wù)等級重新測算制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)。
第二十二條 市價(jià)格主管部門要會同市建設(shè)行政主管部門、各區(qū)政府(管委會)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理，確保其收支規(guī)范、公開、透明。
第二十三條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅(車庫或庫房)改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅(車庫或庫房)改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，否則工商部門不得為其辦理登記注冊;已經(jīng)登記注冊的，應(yīng)隨著營業(yè)期限截止、執(zhí)照年審或注銷逐步予以取締。
第二十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，相關(guān)執(zhí)法等部門應(yīng)積極給予法律支持。
第二十五條 新建住宅項(xiàng)目綜合驗(yàn)收環(huán)節(jié)中各相關(guān)部門要嚴(yán)格執(zhí)行《滿洲里市新建住宅小區(qū)住宅與綜合設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》，對達(dá)不到驗(yàn)收條件的，不得交付使用。
第二十六條 各區(qū)政府(管委會)應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等當(dāng)事人在物業(yè)管理活動中的投訴，市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以監(jiān)督、指導(dǎo)。
各區(qū)政府(管委會)受理投訴后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查處理，并自受理投訴之日起十五日內(nèi)答復(fù)投訴人。
投訴內(nèi)容涉及其他行政管理部門職責(zé)范圍的，受理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起五日內(nèi)移送有關(guān)行政管理部門，并書面告知投訴人。
第二十七條 在物業(yè)管理活動中違反本辦法規(guī)定的，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)追究法律責(zé)任。
第六章 附則
第二十八條 本辦法下列用語的含義是：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金是指：由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向轄區(qū)政府(管委會)支付的，用以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)信守合同，誠實(shí)經(jīng)營，以及非正常退出項(xiàng)目后過渡管理所發(fā)生的費(fèi)用。
(二)相關(guān)共用管線和設(shè)施、設(shè)備是指：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視所需的線路、管道，以及與之相連接的為供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務(wù)所需的機(jī)電、電子等設(shè)備，也包括與之相關(guān)的建筑物、構(gòu)筑物。
(三)有利害關(guān)系的業(yè)主是指：業(yè)主將住宅(車庫或庫房)改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有利害關(guān)系的業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
第二十九條 此辦法由市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第三十條 此辦法自發(fā)布之日起施行。
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