瑞安市物業管理實施細則（通用11篇）

　　一般認為，物業管理在我國僅有20年左右的發展歷史，首先發端于沿海發達城市，逐步向內陸地區延伸，在國外，物業管理已經有一百多年的歷史。下面小編為大家整理了關于瑞安市物業管理實施細則，一起來看看吧。

　　瑞安市物業管理實施細則 1

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，推進物業管理行業健康發展，根據國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際制定本細則。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理活動適用本細則。

　　第三條 本細則所稱物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第四條 瑞安市房產管理局(以下簡稱物業主管部門)負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。

　　市政園林、規劃建設、公安、工商、環保、物價等部門按照各自職責，協助做好本行政區域內物業管理的監督管理工作。街道辦事處、鄉鎮政府負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第五條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改業主公約，業主大會議事規則的建議；

　　(四)參加業主大會會議行使投票權；

　　(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　(六)監督業主委員會的工作；

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同；

　　(八)對物業共用部位，共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備物業專項維修資金(以下稱專項維修資金)的管理和使用；

　　(十)法律、法規規定的其他權利；

　　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業主公約、業主大會議事規則；

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業服務費用；

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益，業主大會履行下列職責：

　　(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

　　(二)選舉、更換業主委員會委員、監督業主委員會的工作；

　　(三)選聘、解聘物業管理企業；

　　(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

　　(五)制定修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域由物業主管部門會同街道辦事處、鄉鎮政府根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設、方便管理、降低管理成本等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求社區居民委員會的意見。

　　新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上開發單位建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的應當劃分一個物業管理區域。

　　舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經相關業主同意，可以歸并為一個物業管理區域。

　　第八條 物業管理區域具備下列條件之一的，街道辦事處、鄉鎮政府或社區居民委員會應當牽頭組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議，物業主管部門應當予以業務指導。

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的；

　　(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。

　　業主大會籌備組由業主推選的代表和建設單位、社區居民委員會的代表組成，籌備組成員原則上由5-7人組成，其中建設單位、社區居民委員會代表各1人，籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。

　　第九條 籌備組應當做好下列籌備工作：

　　(一)確定首屆業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　(二)參照政府主管部門制訂的示范文件，擬定《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案)；

　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

　　(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

　　(五)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。同時告知物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮政府、社區居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。

　　首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔并實行一次性包干。小區(大廈)總建筑面積(不含地下層)在三萬平方米以下的以每平方米0.35元，三萬(含三萬)平方米以上的以每平方米0.3元，在小區(大廈)房屋竣工驗收之前，一次性向物業主管部門繳交，物業主管部門設立專項帳戶代為管理。首屆業主大會籌備小組成立后，物業主管部門將該款劃撥到籌備小組。

　　第十條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票數的業主參加。

　　業主可以幢、單元或者樓層為單位推選業主代表。業主因故不能參加業主大會會議需要由業主代表代為表述意愿的，應當于業主大會會議召開前，將其書面意見提交業主代表，由業主代表代為轉交。凡需投票表決的，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。

　　業主或者業主代表因故不能參加業主大會會議，可以書面委托代理人代為參加業主大會會議。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業主本人。

　　第十一條 業主在首次業主大會會議上的投票權數，按每一房產權證計一票原則確定，建筑面積超過二百平方米的部分，每滿二百平方米另計一票，但單個業主所計票數不得超過物業管理區域內全體業主總票數的百分之三十。

　　建設單位未出售或者已出售但未交付的物業，按前款規定計投票權數。

　　業主在首次業主大會會議后的業主大會會議上的投票權數，按照業主大會議事規則約定的投票權數確定辦法計算，業主大會議事規則未作約定的，按照本條第一款規定計算。

　　第十二條 業主大會作出決定，必須經應與會業主所持投票權數二分之一以上通過。

　　業主大會制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，對專項維修資金使用和續籌方案作出決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權數三分之二以上通過。逾期不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由業主大會議事規則約定，但該已表決的多數票數應當達到物業管理區域內全體業主所持投票權數的二分之一以上。

　　業主大會在其職責范圍內作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開，原則上每年召開一次。

　　物業管理區域內有百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的，物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮政府、社區居民委員會應當指導業主召開。業主臨時會議有權根據業主大會議事規則提出質詢，依法撤消業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。

　　第十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，業主委員會委員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件，不得有下列情形：

　　(一)存在違法違規裝修、搭建、改變物業使用功能，以及違法違規占用共用設施、設備、場地等行為的業主。

　　(二)累計12個月以上欠繳物業管理費和專項維修資金的業主。

　　業主委員會應當由5-15人單數組成，其成員不得在本物業管理區域內從事物業管理服務活動。業主委員會任期為三年至五年，可以連選連任。

　　分期建設的物業達到成立業主大會條件時，選舉業主委員會成員一般為5人，每期入住后增選業委會成員，直到本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。

　　業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

　　(一) 召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

　　(三)及時了解業主、非業主使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

　　(四)監督業主公約的實施；

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十五條 業主委員會自產生之日起30日內，將業主委員會有關資料報物業主管部門備案，物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　業主委員會備案資料包括：

　　(一)業主大會會議記錄和會議決議；

　　(二) 業主大會議事規則；

　　(三) 業主公約；

　　(四)業主委員會委員的名單。

　　業主委員會內容發生變更的，應當重新備案。

　　第十六條 業主委員會可以設專職副主任1名，負責業委會的日常事務工作，專職副主任可以實行適當的工作補貼，補貼的最高額每月不超過800元，具體在業主大會議事規則中約定。

　　第十七條 業主委員會會議由主任或者主任委托專職副主任召集，業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。并實行實名制簽字表決，對所作出的決定損害全體業主共同經濟利益的表示同意該項決定的委員應當負責經濟賠償責任。

　　業主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業區域內公告，聽取業主和非業主使用人的建議和意見。

　　第十八條 業主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮政府、社區居民委員會應當指導業主召開業主大會進行換屆改選。

　　業主大會會議選舉新一屆業主委員會的`，原業主委員會應當自任屆期滿三日起十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第十九條 業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

　　第二十條 業主委員會開展工作的經費及專職副主任的工作補貼，由小區全體業主承擔；經費的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定、工作經費的使用情況應當由業主委員會定期在物業管理區域內公示，接受業主監督。

　　業主委員會不設專職財務人員，有關經費收支由小區物業服務企業負責代為記帳或委托由資質的中介機構代為記帳，相關經費的開支需由經手人簽字，業委會主任審批后，方可支付。

　　第二十一條 業主公約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理、物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　第二十二條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數確定辦法，業主委員會委員資格和人數以及任期等事項作出約定。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十三條 前期物業管理是指在新建物業的業主大會、業主委員會在選聘物業管理企業前，建設單位選聘物業服務企業進行的物業服務活動。

　　建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業服務企業，對物業進行前期管理。

　　建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業。但是，投標人少于三個或者物業管理區域總建筑面積多層低于4萬平方米的，高層低于2萬平方米的，多高層混和低于3萬平方米的，經物業主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。

　　第二十四條 建設單位在銷售物業前應當制定業主臨時公約，作為物業買賣合同的附件。

　　業主臨時公約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域內環境衛生和秩序的管理、房屋外觀的維護、業主的其他業務以及違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。

　　建設單位在銷售物業時應當將前期物業管理企業服務要求，收費標準和業主臨時公約，向物業買受人予以示明，并作詳細說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約和服從前期物業管理予以書面承諾。

　　第二十五條 前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已按規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　第二十六條 物業未竣工驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。物業服務企業接受物業時，應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應記錄，發現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的，應當向物業主管部門或者其他有關行政管理部門報告。

　　第二十七條 在辦理物業交接手續時，建設單位應當向物業企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖、單體建筑、結構、設施竣工圖、分幢分層平面圖和套型圖、物業區域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(二)公共設施設備清單；

　　(三) 設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　(四)物業質量保修和物業使用說明文件；

　　(五)業主名冊；

　　(六)物業管理需要的其他資料。

　　前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將上述接收的資料移交給業主委員會。

　　第二十八條 建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房；但物業管理區域內的物業均為非住宅的，物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。

　　分期建設的項目，首期物業管理用房的面積應當不低于全部項目應交面積的百分之五十。

　　因規劃調整，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房；確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

　　設備用房不能作為物業管理用房移交。

　　前期物業管理開辦經費由建設單位承擔，其額度為：多層建筑(八層以下，含八層)每平方米2元，高層建筑(九層以上含九層)每平方米2.5元。主要用于物業管理辦公用房的裝修和配置辦公用具，所配置的辦公用具屬小區全體業主所有。

　　第二十九條 物業管理用房依法屬于全體業主所有。物業管理用房確保該物業管理區域的物業服務企業辦公、值班、存放工具材料用房和業主委員會活動用房外，可以由業委會作為物業管理經營用房出租，所得收益50%以上作為補充專項維修資金，其余按照業主大會的決定使用。

　　第四章 物業管理服務

　　第三十條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

　　第三十一條 物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下條款：

　　一、 當事人的名稱或者姓名和住所；

　　二、物業的基本情況；

　　三、 物業服務事項和服務質量要求；

　　四、物業服務費的標準和收取辦法；

　　五、專項維修資金的管理和使用；

　　六、物業管理用房的管理和使用；

　　七、物業服務合同的期限；

　　八、違約責任；

　　九、解決爭議的辦法；

　　十、當事人雙方約定的其他事項。

　　當事人可以參照物業服務合同的示范文本簽訂合同，物業服務合同期限一般為三年。

　　第三十二條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接驗收手續。

　　業主委員會應當向物業服務企業移交本實施細則第二十七條第一款規定的資料。

　　第三十三條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供服務。

　　物業服務企業應當定期聽取業主和非業主使用人的意見和建議，配合社區居民委員會做好社區管理相關工作。

　　第三十四條 業主應當根據物業服務合同約定按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位全額交納。

　　物業產權交易時買賣雙方當事人應當對物業服務結算有明確的約定。辦理物業產權過戶時，要同時提供當月物業服務費的繳納票據。

　　第三十五條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：

　　(一)專有部分以單個業主作為最終用戶；

　　(二)部分業主共有部分的該共有部分的全體業主作為最終用戶；

　　(三)全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。

　　第三十六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位不得強制要求物業服務企業代收有關費用。確需委托物業服務企業代收有關費用的，應當簽訂委托代收協議，并支付相應的代收手續費。

　　第三十七條 物業服務企業應當定期公布物業管理區域內的物業公用部位、共用設施以及相關場地經營所得的收支情況。

　　第三十八條 物業合同終止時，物業服務企業應當將本實施細則第二十七條第一款規定的資料和物業管理用房等交還給業主委員會。

　　第三十九條 街道辦事處、鄉鎮政府和社區居民委員會應當配合物業主管部門或者受其委托調解業主或者非業主使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。

　　第五章 物業使用與維護

　　第四十條 物業管理區域內禁止下列損害公共利益的行為：

　　(一) 擅自拆改房屋承重結構、改變房屋用途；

　　(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

　　(三)侵占綠地，毀壞綠化；

　　(四)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

　　(五)堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標準排污或者發出超標準的噪聲和振動；

　　(六)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　　(七)利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；

　　(八)違法搭建建筑物、構筑物；

　　(九)擅自改變房屋外貌；

　　(十)法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。

　　第四十一條 物業管理區域內的管道煤氣、通信以及戶外水、電、有線電視等管線與設施設備的管理、維護與養護由各有關專業單位負責。專業單位也可委托物業管理企業維修與養護、費用由專業單位支付。

　　第四十二條 業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人，并與業主或者非業主使用人簽訂服務合同。

　　業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本細則的規定以及業主臨時公約、業主公約。

　　因業主裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等共用部位的，由業主及時修復或由物業服務企業負責代于修繕，其費用由業主承擔。

　　第四十三條 物業服務企業應當加強物業管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查、業主應當予以配合。物業服務企業發現業主、非業主使用人在物業使用，裝飾裝修過程中有違反國家和本細則規定以及業主臨時公約，業主公約行為的應當根據有關規定予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門。

　　有關行政主管部門接到報告、投訴、舉報后應當依法及時處理。

　　第四十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續。業主所得收益50%以上作為補充專項維修資金，其余按照業主大會的決定使用。

　　利用物業設置廣告，應當符合房屋外立面整潔、美觀的要求，在征得相關業主、業委會和物業服務企業的同意后，報有關管理部門審批。經批準的，應當與物業服務企業簽訂協議，并支付物業設置費用，按規定收取的經營性設置費50%以上作為補充專項維修資金，其余按照業主大會的決定使用。

　　經業主大會同意，在物業管理區域內設置露天臨時停車位的，其管理費收取支出及管理標準按照瑞安市發展計劃局(2004)82號文件《關于住宅小區車輛停放服務有關收費規定的通知》的規定執行。

　　第四十五條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅按結構相連的非住宅物業的業主，應當交納專項維修資金。

　　農村新建小區的住宅物業業主，包括住宅小區內農民聯建房的業主同樣應當交納專項維修資金。

　　第四十六條 專項維修資金由業主交納，物業主管部門專項維修資金管理中心負責統一管理，并在當地銀行開設專戶存儲。物業主管部門專項維修資金管理中心要以各業主委員會為管理單位，按幢核算、建帳到戶。

　　第四十七條 物業主管部門專項維修資金管理中心的人員工資、辦公費用及相關人員的培訓經費在專項維修資金增值中支付。

　　第四十八條 新建住宅首期專項維修資金由建設單位代收代繳，交納的標準為：高層建筑每平方米60元，小高層建筑每平方米48元，多層建筑每平方米30元。

　　第四十九條 使用專項維修資金必須由物業服務企業提出年度維修項目計劃，經業主大會表決通過，報物業主管部門專項維修資金管理中心核準后，方可劃撥動用。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位，共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。專項維修基金使用至總額的20%時，小區業主應當續籌至首次資金的額度。

　　第五十條 物業發生危險及人身安全的緊急情況時，物業服務企業應當立即組織排險，并及時通知業主委員會，排險維修費用由相關責任人承擔。符合專項維修資金使用條件和范圍的排險維修費用可以從專項維修資金中支出。

　　第五十一條 建設單位按照國家規定的保修期和保修范圍，承擔物業的保修責任，建設單位可以委托物業服務企業維修，也可以自行組織維修。

　　建設單位保修期內自行組織維修的，維修的時限，應當與物業服務企業向業主承諾的時限相同，超時尚未維修的，物業服務企業應當代為維修，維修費用在保修金中支付。

　　建設單位在物業竣工驗收前，應當一次性向物業主管部門交納建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業保修期的維修費用保證。

　　第六章 法律責任

　　第五十二條 違反本實施細則規定的行為，國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》及其他有關法律、法規已有處罰規定的從其規定。

　　第五十三條 業主委員會作出的決定違反有關法律、法規或規章的規定的，由物業主管部門依法責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第五十四條 業主未按照前期物業管理服務協議、物業管理服務合同交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的物業服務企業應依法予以追繳。

　　第五十五條 業主、業主大會、物業服務企業、建設單位之間因物業服務發生爭議的，可以通過和解或調解解決，不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第五十六條 物業主管部門工作人員玩忽職守、濫權、徇私的由其所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章 附 則

　　第五十七條 本實施細則中專項維修資金和保修金的管理、使用的有關規定，今后與浙江政府頒布的規定有抵觸的，以浙江政府頒布的規定為準。

　　第五十八條 本實施細則具體應用中的問題由瑞安市房產管理局負責解釋。

　　第五十九條 本實施細則自發布之日起施行。2001年7月10日瑞安市政府頒布的《瑞安市住宅小區物業管理實施細則》同時廢止。

　　瑞安市物業管理實施細則 2

　　第一條為規范物業管理活動，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本市行政區域內物業管理及相關監督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理。區縣（自治縣）房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。

　　市和區縣（自治縣）價格、規劃、土地、建設、市政、公安、工商、民政部門及其他有關行政管理部門按照各自職責，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理及物業管理區域內的行政管理工作。

　　第四條街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責指導本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系。居（村）民委員會協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好物業管理相關工作。

　　第五條鼓勵物業服務企業加入物業服務行業協會，交流物業管理經驗。物業服務行業協會作為物業服務行業自律組織，應當制定行業行為規范，調解物業服務企業糾紛，推動物業管理健康發展。房地產行政主管部門應當加強對物業服務行業協會的指導和監督。

　　第六條實行物業管理聯席會議制度。

　　物業管理聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織召集，由區縣（自治縣）房地產行政主管部門、居（村）民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方代表組成。

　　物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

　　（一）業主委員會不依法履行職責的問題；

　　（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；

　　（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；

　　（四）提前終止物業服務合同的問題；

　　（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；

　　（六）需要協調解決的其他物業管理問題。

　　管理區域

　　第七條物業管理區域根據物業的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共有或共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共有、共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

　　第八條新建物業在出售前，建設單位應當根據本條例第七條的規定劃定物業管理區域，并向物業所在地的區縣（自治縣）房地產行政主管部門備案。區縣（自治縣）房地產行政主管部門認為建設單位劃定的物業管理區域不符合本條例第七條規定的，應當自收到備案申請之日起三十日內書面通知建設單位重新劃定。建設單位在銷售物業時，應當將經備案確認的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

　　第九條已經建成并交付使用但未劃分物業管理區域的，需要實施物業管理時，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）參照本條例第七條的規定，在征求相關業主意見后，劃定物業管理區域，并報區縣（自治縣）房地產行政主管部門備案。

　　第十條對物業管理區域劃定有異議的，物業所在地的區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當根據本條例第七條的規定和商品房買賣合同的約定，在征求物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、相關業主、居（村）民委員會的意見后確定業主含業主大會及業主委員會

　　第十一條業主可以設立業主大會，并由業主大會選舉產生業主委員會，但同一個物業管理區域只能設立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主大會履行下列職責：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則和管理規約；

　　（二）選舉、補選或罷免業主委員會成員；

　　（三）決定業主委員會的必要經費及來源以及經費管理辦法；

　　（四）撤銷或者變更業主委員會超越權限的決定；

　　（五）選聘和解聘物業服務企業，確定物業服務合同的內容；

　　（六）決定提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請；

　　（七）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他職責。

　　第十二條不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅區，可以由街道辦事處（鄉鎮人民政府），在征求該住宅區業主意見并取得過半數業主書面同意后，指定物業所在地社區居（村）民委員會代行本條例規定的業主委員會職責。

　　第十三條一個物業管理區域內，物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上，業主可以召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會，并于會前告知物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

　　第十四條占物業管理區域內業主總人數百分之二十以上的業主書面要求召開首次業主大會會議的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織召開。

　　第十五條街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到告知或者申請后三十日內通知建設單位報送物業建筑面積、物業出售時間、業主清冊等材料，并負責核實材料和指導成立首次業主大會會議籌備組。建設單位應當在收到街道辦事處（鄉鎮人民政府）通知后十日內報送材料，并協助成立籌備組。籌備組成員由業主代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和建設單位派員共同組成。

　　第十六條籌備組應當做好下列籌備工作：

　　（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　（二）參照市房地產行政主管部門制定的示范文本，擬訂業主大會議事規則和管理規約草案；

　　（三）確認業主身份，確定業主人數和業主所有的物業專有部分建筑面積；

　　（四）擬訂業主委員會委員產生辦法，確定候選人名單；

　　（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　業主委員會委員候選人由籌備組推薦，三十名以上業主也可以聯名推薦委員候選人一名。籌備組應當審查委員候選人資格并確定候選人名單。前款第（一）項至第（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內公示。業主對業主身份、業主人數或者專有部分建筑面積提出異議的，籌備組應當予以復核并告知提出異議者復核結果。

　　第十七條業主擁有物業的專有部分建筑面積按所持房地產權證記載的建筑面積計算；對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。業主人數按房地產權證數計算，一個權證計為一個業主人數。對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業，業主人數按商品房買賣合同數計算，一個合同計為一個業主人數；對未出售的物業，建設單位計為一個業主人數。

　　第十八條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

　　第十九條業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會對本條例第十一條第（六）項規定的事項作出決定的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；業主大會對其他事項作出決定的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第二十條業主大會會議由業主委員會組織召開。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，并邀請物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會參加。

　　占總人數百分之二十以上的業主以書面形式要求召開業主大會臨時會議時，業主委員會應當在三十日內組織召開。業主委員會不組織召開的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令業主委員會限期組織召開。業主委員會逾期不組織召開的，占總人數百分之二十以上的業主要求街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到申請后三十日內組織召開。

　　第二十一條業主委員會是業主大會的執行機構。成員人數由業主大會決定，但不得少于五人，應當為單數。每屆任期不超過五年，可以連選連任。

　　業主委員會設主任一名、副主任一至三名，業主委員會主任是業主委員會的代表人。主任、副主任由業主委員會在業主委員會成員中推選產生，并由業主委員會罷免。

　　第二十二條業主委員會實行候補委員制。候補委員的名額和產生程序由業主委員會委員產生辦法確定。

　　候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十三條業主委員會成員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：

　　（一）具有完全民事行為能力；

　　（二）熱心公益事業，責任心強，具備一定組織能力；

　　（三）按期履行交納物業服務費、物業專項維修資金等業主義務；

　　（四）本人、配偶以及直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業工作；

　　（五）具備履行職務的健康條件和文化水平。

　　第二十四條業主委員會應當自產生之日起三十日內，持下列文件向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案，并同時在物業管理區域內公示：

　　（一）業主委員會名稱和業主委員會主任、副主任、委員名單；

　　（二）業主大會議事規則；

　　（三）管理規約；

　　（四）業主委員會辦公場地、聯系電話。

　　業主委員會備案事項發生變更的，應當按照前款規定重新備案和公示。

　　第二十五條業主認為業主委員會公示（備案）事項的產生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的，可以向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請要求核實，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到申請后三十日內，根據核實情況作出處理決定。

　　第二十六條業主委員會需要刻制印章的，應當持備案證明按照國家有關規定到公安機關批準的單位刻制業主委員會印章，并按照管理規約、業主大會議事規則和有關規定使用印章。

　　第二十七條業主委員會應當履行下列職責：

　　（一）制定業主委員會工作制度；

　　（二）召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況，公示業主大會決定；

　　（三）代表全體業主與業主大會選聘的'物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；

　　（四）組織并監督管理規約的落實；

　　（五）公示物業專項維修資金使用情況，組織或者參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；

　　（六）每半年公示一次業主委員會工作經費等使用情況；

　　（七）及時了解業主、使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　（八）協調業主、使用人與物業服務企業的關系；

　　（九）根據業主大會的決定，代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟或者仲裁；

　　（十）配合相關部門，做好維護物業管理區域秩序的相關工作；

　　（十一）管理規約、業主大會賦予的其他職責。

　　第二十八條業主委員會每季度應當至少召開一次會議。業主委員會會議由業主委員會主任召集并主持。三分之一以上委員要求召開時，業主委員會主任應當組織召開。業主委員會主任可書面委托業主委員會副主任召集并主持會議。業主委員會成員不得委托他人參加業主委員會會議。

　　第二十九條業主委員會會議應當有三分之二以上的成員出席并作好書面記錄，作出決定應當經全體成員半數以上簽字同意。決定作出后三日內，應當以書面形式在物業管理區域內公示七日以上。未經全體成員半數以上簽字同意并公示的業主委員會決定無效。

　　第三十條業主委員會成員應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行為：

　　（一）挪用、侵占業主共有財產；

　　（二）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

　　（三）違反物業服務合同拒不交納物業服務費用，或利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費；

　　（四）泄露其他業主的信息；

　　（五）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　業主委員會成員違反前款規定的，由業主委員會會議決定中止其成員職務，并提請業主大會會議決定終止其成員職務。

　　第三十一條業主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務自行終止：

　　（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　　（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　　（三）任職期間被依法追究刑事責任的；

　　（四）以書面形式向業主大會或業主委員會提出辭職的；

　　（五）業主大會議事規則約定的其他情形。

　　第三十二條業主委員會成員受業主監督。業主有權罷免業主委員會成員。

　　百分之二十以上業主聯名，可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）書面提出對業主委員會成員的罷免要求。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在接到罷免要求之日起三十日內書面通知業主委員會限期召開業主大會，由業主大會作出是否予以罷免的決定。業主委員會逾期不組織召開的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開。

　　第三十三條業主委員會成員被終止資格或罷免的，業主委員會應當以書面形式在物業管理區域的顯著位置予以公告，業主有權查詢相關資料。

　　業主委員會成員被終止資格或被罷免的，其擔任的業主委員會主任、副主任職務相應終止，并應在公告之日起三日內將其保管的印章、賬簿、文件資料以及全體業主共有的財物等移交給業主委員會。

　　第三十四條業主委員會成員集體辭職的，應當按照組織首次業主大會的方式召開業主大會，重新選舉業主委員會。

　　業主委員會成員出缺，由候補委員按照得票多少依次遞補。業主委員會成員經遞補仍少于五人的，應當及時組織召開業主大會進行補選。

　　第三十五條業主委員會任期屆滿兩個月前，應當組織召開業主大會會議，選舉新一屆業主委員會。逾期未換屆的，占總人數百分之二十以上的業主要求物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織換屆的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到申請后三十日內，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

　　原業主委員會應當在新一屆業主委員會產生之日起十日內，將其保管的物業檔案、印章及其他屬于業主大會、業主委員會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

　　第三十六條因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會或者業主委員會解散的，解散前，業主大會、業主委員會應當在物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

　　第三十七條業主大會、業主委員會作出的決定對全體業主、使用人具有約束力。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　前期管理

　　第三十八條新建物業的建設單位應當在物業銷售前，參照市房地產行政主管部門制定的臨時管理規約示范文本擬訂臨時管理規約，并報物業所在地區、縣（自治縣）房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。

　　首次業主大會通過管理規約后，臨時管理規約即行失效。

　　第三十九條物業中有住宅項目的建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招標投標。

　　對于物業中有住宅的預售項目，建設單位應當在申請房屋預售許可證前通過招標投標的方式選聘物業服務企業；對于物業中有住宅的現售項目，建設單位應當在物業銷售前通過招標投標的方式選聘物業服務企業。

　　投標人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬平方米的，經物業所在地區、縣（自治縣）房地產行政主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第四十條建設單位應當參照市房地產行政主管部門會同市工商行政管理部門制定的前期物業服務合同示范文本與選聘的物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同，并在簽訂后十五日內報物業所在地區、縣（自治縣）房地產行政主管部門備案。業主委員會與物業服務企業依法簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。

　　第四十一條建設單位應當在物業銷售時將臨時管理規約和前期物業服務合同提供給物業買受人，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同予以書面承諾。

　　第四十二條前期物業服務合同生效之日至出售物業交付之日發生的物業服務費，由建設單位承擔。

　　出售物業交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費，由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔；前期物業服務合同未約定物業服務收費標準的，由建設單位承擔。

　　第四十三條物業服務用房包括物業服務企業用房和業主委員會用房，應當由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在物業管理區域內無償配置。

　　物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。市和區、縣（自治縣）規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時，按前兩款的規定明確物業服務用房的位置和面積。建設單位申請房屋預售許可證時應當提交物業管理用房的位置、面積等相關資料，房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證時，應當注明物業服務用房位置。建設單位在銷售商品房時，應當公布物業服務用房的位置和面積。

　　物業服務用房屬于全體業主共有，用作從事物業管理活動。物業服務企業、業主委員會不得擅自改變其用途。房地產行政主管部門在辦理所有權初始登記時，應當在房地產登記簿中注明物業服務用房的位置和面積以及物業的其他共有部分，業主有權查詢。

　　第四十四條前期物業服務合同簽訂后、房屋交付使用前，建設單位應當向物業服務企業及物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）移交物業檔案，并提供物業管理用房。物業檔案包括下列資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（四）物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房、物業檔案移交給業主委員會。

　　物業服務

　　第四十五條物業服務企業從事物業服務活動應當具備相應資質。從事物業服務的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第四十六條一個物業管理區域只能由一個物業服務企業實施物業服務。提倡業主通過招標投標的方式選聘物業服務企業。

　　第四十七條業主委員會應當參照市房地產行政主管部門會同市工商行政管理部門制定的物業服務合同示范文本與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同，并移交物業檔案。物業服務合同需經業主大會審議通過。在提交業主大會審議前，業主委員會應當將物業服務合同草案在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見。物業服務企業應當在物業服務合同訂立或者變更之日起十五日內，報物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門備案，并在物業管理區域內公示。

　　第四十八條業主委員會在與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同時，對物業服務合同約定的物業服務事項應當包括下列主要內容：

　　（一）共用部位、共有設施、設備的日常維修、養護、運行和管理；

　　（二）物業管理區域內安全措施的建立、公共秩序的維護；

　　（三）共有綠地、花木等的養護與管理；

　　（四）物業管理區域內環境衛生的維護；

　　（五）物業服務收費標準；

　　（六）其他物業服務內容。

　　物業服務合同只能約定屬于民事服務內容的事項，不得約定由物業服務企業行使應當由行政管理部門行使的行政管理職責。法律、行政法規另有規定的，從其規定。

　　第四十九條物業服務企業應當依法履行合同，按照國家和本市有關物業管理的技術標準和行業規范提供專業化的服務，不斷提高管理和服務水平。物業服務企業在物業服務活動中應當樹立既為全體業主服務，也為每一個業主服務的觀念，不得侵犯或者越權限制業主權利。物業服務企業應當接受業主、業主大會、業主委員會的監督和有關行政管理部門的監督管理。

　　第五十條行政管理部門不得委托物業服務企業實施行政管理事項。物業服務企業不得以任何方式和理由行使屬于行政管理部門的行政管理職責，但應當協助行政主管部門行使管理職責。

　　第五十一條物業服務企業應當建立健全公共秩序維護制度，協助做好物業管理區域內的安全防范工作。未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。業主對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業主與物業服務企業另行約定。

　　第五十二條物業服務企業應當制訂物業管理區域內安全防范應急預案，對突發性自然災害，公共衛生事件，供水、供電、供氣事故，物業安全事故等突發事件的預防和處置進行具體規定。發生安全事故或者其他緊急事件時，物業服務企業應當及時采取應急措施，并按規定向相關行政管理部門和專業單位報告，協助做好相關工作。

　　第五十三條物業服務企業可以委托有相應資質的企業或者個人完成物業管理區域內機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化等專項服務，但不得將該區域內的全部物業服務一并委托給他人。

　　第五十四條物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定續聘或選聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業；業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同；業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域，并配合依法選聘的物業服務企業接管。

　　物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會；沒有業主委員會的，應當在合同期限屆滿三個月前在物業管理區域內公示，并書面告知物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）。物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或續聘決定為止。

　　第五十五條物業服務企業退出物業服務的，應當履行下列義務：

　　（一）向業主委員會（未成立業主委員會的，向街道辦事處（鄉鎮人民政府）移交物業檔案、物業服務相關資料和物業服務用房；

　　（二）撤出物業管理區域內的物業服務人員；

　　（三）結算物業服務費用和預收、代收的有關費用；

　　（四）法律、法規規定的其他事項。

　　第五十六條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照市價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。物業服務企業應當在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提供特約服務的收費項目和標準。

　　第五十七條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用，最終用戶應當按時、足額繳納。其中，屬物業專有部分的費用，由業主繳納；屬物業服務企業使用的費用，由物業服務企業繳納。專業單位不得強制物業服務企業代收有關費用，不得因物業服務企業或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務。物業服務企業接受專業單位委托代收有關費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取代收手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第五十八條街道辦事處（鄉鎮人民政府）、建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員應當妥善保存業主信息資料，不得泄露。使用維護指物業的使用與維護

　　第五十九條業主、使用人使用物業，應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　物業管理區域內禁止下列行為：

　　（一）占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構筑物；

　　（二）破壞或者擅自改變房屋外觀；

　　（三）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

　　（四）損壞或者擅自占用、改建物業共用部分；

　　（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

　　（六）將衛生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房的上方；

　　（七）存放、鋪設超負荷物品；

　　（八）發出超過規定標準的噪音；

　　（九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

　　（十）違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；

　　（十一）亂丟垃圾，高空拋物；

　　（十二）損毀樹木、園林；

　　（十三）法律法規和管理規約禁止的其他行為。

　　物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極配合。因上述行為導致權利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第六十條業主、使用人應當按照城鄉規劃主管部門批準或者房地產權證載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。

　　業主、使用人將住宅改變為經營性用房的，應當依法申請。在設立（開業）或者住所（經營場所）變更登記時，應當向工商行政管理部門書面承諾遵守法律、法規以及管理規約的規定，并提交住所（經營場所）所在地業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改為經營性用房的證明文件及其他登記所需材料。未成立業主委員會的，由所在地居（村）民委員會出具。

　　第六十一條業主、使用人對物業進行裝飾、裝修前，應當將裝飾、裝修的時間、范圍、方式等口頭或書面告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當將告知事項進行登記并將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項提醒業主或者使用人以及裝飾、裝修人員。

　　物業服務企業對違反裝飾、裝修規定的行為，可以報告相關行政管理部門，由相關行政管理部門依法處理。

　　第六十二條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。利用物業共用部位、共用設施設備經營獲取的收益歸業主共有，業主可以約定將該收益納入物業專項維修資金或者其他合理用途。

　　第六十三條物業管理區域內的機動車停車場（庫），應當首先滿足業主的使用需要。

　　建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，可以向業主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數量等于或低于物業管理區域的房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位或車庫。車位、車庫有空余的，可以臨時出租給業主以外的單位、個人。但是，每次租期不得超過六個月。

　　第六十四條占用物業管理區域內業主共有的道路或者其它場地用于停放機動車，以及相關收費和管理事項，由業主大會或者業主委員會決定。公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放，不得收費。物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業管理區域內發生的交通事故，由公安機關負責處理。

　　第六十五條物業專有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時，專有部分所有人應當及時修繕或者采取防范措施。經業主委員會或者物業服務企業通知后，在合理期限內仍未修繕或者采取防范措施的，業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施，其費用由專有部分所有人承擔。物業共有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時，業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施。

　　第六十六條物業共有部分由于人為原因損害的，相關責任人應當及時修繕，并對造成的損失承擔賠償責任；在合理期限內相關責任人未進行修繕的，業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕，其費用由相關責任人承擔。

　　第六十七條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。具體實施辦法由市人民政府另行制定。

　　第六十八條物業專有部分、共有部分進行維護、更新和改造時，相關業主負有協助的義務。

　　第六十九條業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。

　　第七十條擁有兩戶以上業主的物業應當建立物業專項維修資金。物業專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監管的原則。物業專項維修資金歸集、使用與監管的具體辦法由市人民政府另行制定。

　　第七十一條物業維修、更新、改造的費用，按照下列規定承擔：

　　（一）專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業主承擔；

　　（二）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業主分擔；

　　（三）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業主分擔。

　　因物業服務企業的責任，導致物業共有部分未到維修、更新年限而需要維修、更新的，物業服務企業應當承擔與其責任相當的費用。

　　第七十二條業主、使用人對物業服務企業在物業管理活動中侵害自己合法權益的行為，可以向物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門投訴，區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當及時受理，并在受理之日起三十日內將處理結果回復投訴人。屬于其他部門職責的，告知投訴人向相關部門投訴。

　　法律責任

　　第七十三條對違反本條例規定的行為，法律、法規有處罰規定的，從其規定。

　　第七十四條違反本條例的規定，物業中有住宅項目的建設單位未通過招標投標的方式選聘物業服務企業，或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。

　　第七十五條違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業服務用房的，由物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　第七十六條違反本條例的規定，建設單位有下列行為之一的，由物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門予以處罰：

　　（一）未移交物業檔案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（二）未將前期物業服務合同報送備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款；

　　（三）泄露業主信息資料的，給予警告，造成嚴重后果的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十七條違反本條例的規定，物業服務企業有下列行為之一的，由物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門予以處罰：

　　（一）未將物業服務合同報送備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款；

　　（二）未制定安全防范應急預案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（三）業主大會依法選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不按規定退出物業管理區域的，責令限期退出；逾期不退出的，處五萬元以上十五萬元以下罰款，并由頒發其資質證書的行政主管部門降低其資質等級或者取消其資質；

　　（四）退出服務時不履行相關義務的，責令限期改正，并在一年內不得參加物業管理招標投標活動；

　　（五）泄露業主信息資料的，予以通報，造成嚴重后果的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十八條違反本條例的規定，物業服務企業限制或者侵犯業主權利的，由頒發資質證書的行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，降低其資質等級或者取消其資質。

　　第七十九條違反本條例的規定，業主委員會未履行相關職責的，由物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令限期履行，逾期仍不履行的，予以通報。

　　第八十條業主委員會成員違反本條例第三十條規定的，由區縣（自治縣）相關行政主管部門依法處理，并在物業管理區域內予以通報；構成犯罪的，依法追究刑事責任。業主委員會成員履行職務時違反法律、法規或者管理規約的規定，侵害業主合法權益，給業主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任。

　　第八十一條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴，或者按約定申請仲裁。

　　第八十二條違反本條例第五十九條規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規定的，由有關行政主管部門按照下列規定予以查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　（一）違反第一項、第二項規定的，由區縣（自治縣）規劃行政主管部門依法查處；

　　（二）違反第三項規定的，由區縣（自治縣）建設行政主管部門依法查處；

　　（三）違反第四項、第五項、第六項、第七項規定的，由區縣（自治縣）房地產行政主管部門依法查處；

　　（四）違反第八項規定的，由區縣（自治縣）環境保護行政主管部門依法查處；

　　（五）違反第九項規定的，由區縣（自治縣）公安、環保行政主管部門依法查處；

　　（六）違反第十項規定的，由區縣（自治縣）規劃、工商行政主管部門依法查處；

　　（七）違反第十一項、第十二項、第十三項規定的，由相關行政主管部門依法查處。

　　第八十三條房地產行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例的規定，未履行相關職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位、上級機關或者監察部門責令改正；情節嚴重的，對直接責任人給予行政處分；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　附則

　　第八十四條本條例下列用語的含義為：

　　物業，指房屋及配套的設施設備和相關場地。

　　業主，指房地產權證載明或者其他法定文件確定的物業所有權人。

　　使用人，指物業的承租人或者其他實際使用物業的人。

　　前期物業管理，指物業出售后至業主大會成立之前進行的物業管理。

　　本條例使用的數字含本數。

　　第八十五條對未聘請物業服務企業從事物業服務活動的物業項目，其業主大會、業主委員會及物業使用與維護的相關事項可以參照本條例執行。

　　第八十六條本條例自20xx年10月1日起施行。20xx年9月25日重慶市第一屆人民代表大會常務委員會第四十二次會議通過的《重慶市物業管理條例》同時廢止。

　　瑞安市物業管理實施細則 3

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業和其他物業相關人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治、專業服務與社區管理相結合的原則。

　　第三條省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。市州、縣市區人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府公安、民政、財政、環境保護、城鄉規劃、工商行政管理、質量技術監督、物價等有關部門按照各自職責，依法做好與物業管理相關的工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會，指導、協調、監督物業管理工作。

　　第四條縣級以上人民政府應當采取措施，推動物業服務的社會化、專業化、市場化，促進物業服務行業發展。

　　物業服務行業協會應當加強行業自律，接受行業主管部門的業務指導，制定行業行為規范，督促物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務。

　　第二章前期物業管理

　　第五條物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設和管理等因素。

　　第六條新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案，并在商品房買賣合同中明示。

　　已經實施物業管理的區域，由物業服務企業向物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府確定的物業管理區域，由街道辦事處、鄉鎮人民政府向物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第七條原物業管理區域分立或者合并的，應當經相關物業管理區域內已入住面積和已入住戶數比例均達到50%以上的業主同意，由物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門重新劃分登記，并予以公告。

　　第八條城鄉規劃、住房和城鄉建設行政主管部門審查住宅建設工程項目的規劃、設計，應當征求相關專業機構對配套建筑物、共用設施設備配置及建設標準的意見。

　　第九條住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應當按照項目合同的約定，配置物業管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網絡、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉運、安全監控等共用設施設備及獨立的計量器具，并在物業承接查驗后，將前期物業服務合同、臨時管理規約及物業查驗情況報物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案。

　　在物業管理區域內，共用設施設備的專業經管單位應當依法承擔相關管線、設施設備的維修、養護責任，服務到最終用戶，履行與業主簽訂的服務合同，保證服務質量。

　　第十條新建物業的，建設單位應當配置物業管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業主委員會辦公等事項。物業管理用房應當在房屋買賣合同中明示。

　　物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，未經業主大會同意，不得改變物業管理用房的用途。

　　第十一條物業管理用房應當按照下列標準配置：

　　〔一)建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米；

　　〔二)地面以上具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋；沒有配置電梯的物業管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。

　　市州人民政府房地產行政主管部門可以根據前款規定的物業管理用房標準，結合當地實際情況確定具體標準。

　　第十二條物業管理區域內規劃建設的車位、車庫，建設單位可以附贈給業主；出售或者出租車位、車庫的，業主享有優先權。利用業主共有的道路或者其他場地建設的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。

　　車位、車庫出售或者出租的，建設單位應當與業主簽訂買賣合同或者租賃合同。

　　車位、車庫滿足業主需求后剩余出租的，建設單位應當向全體業主公示，租賃合同期限最長不得超過6個月。車位、車庫租賃合同復印件應當送交物業服務企業存檔，業主、業主委員會及物業使用人有權查詢。

　　第十三條建設單位在與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當明示物業管理區域內規劃建設的配套建筑物、共用部位、共用設施設備、物業管理用房、車位和車庫的所有權或者使用權。

　　第十四條住宅物業的建設單位應當在申請房屋預售許可證前，通過招標投標方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業。分期開發項目的前期物業服務企業，應當具有承接項目開發總建筑面積的相應資質等級。

　　有下列情形之一的，經物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業服務企業：

　　(一)投標人少于3人；

　　(二)多層物業總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業總建筑面積少于2萬平方米。

　　第十五條鼓勵物業服務企業提前介入項目開發建設。建設單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。

　　鼓勵建設單位為前期物業管理提供經營用房或者資金支持。

　　第十六條分期開發的物業，前期物業服務企業可以根據開發進度和交付使用條件，分期承接查驗。建設單位與前期物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業整體項目交接手續。

　　物業承接查驗費用由建設單位和前期物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　物業承接查驗的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門按照國家有關規定另行制定。

　　第三章業主及業主大會

　　第十七條房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有法定權利，履行法定義務。

　　在物業管理區域內，有關共有和共同管理權利的重大事項，應當由業主共同決定。

　　第十八條同一個物業管理區域內的業主共同成立一個業主大會。

　　符合下列條件之一的，應當成立業主大會：

　　〔一)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上；

　　〔二)首次交付使用的物業專有部分面積已滿2年且交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積30%以上。

　　業主總人數不足20人的，經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

　　第十九條物業管理區域內，符合成立業主大會條件的，建設單位應當書面報告物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　占業主總人數10%以上的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到成立業主大會的書面請求之日起60日內，組織、指導成立業主大會籌備組。

　　第二十條業主大會籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集業主、建設單位、社區居民委員會的代表協商組建。

　　業主大會籌備組應當按照有關規定組織召開首次業主大會會議。

　　建設單位應當自業主大會籌備組成立之日起7日內向業主大會籌備組提供業主名冊、物業專有部分面積、建筑物總面積等資料。

　　第二十一條業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　首次業主大會會議應當自業主大會籌備組成立之日起6個月內召開。

　　首次業主大會會議應當對管理規約和業主大會議事規則草案進行表決。

　　第二十二條業主委員會由業主大會選舉產生。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將下列選舉資料報物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　〔一)業主大會籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

　　〔二)業主大會決議；

　　〔三)管理規約和業主大會議事規則；

　　〔四)業主委員會委員名單。

　　業主委員會選舉情況備案后7日內，由街道辦事處、鄉鎮人民政府書面通報物業所在地的社區居民委員會。

　　前款第〔二)、〔三)、〔四)項之一內容發生變更的，應當自變更之日起30日內另行備案。

　　第二十三條業主委員會向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督。

　　業主委員會應當依據業主委員會章程代表業主、業主大會依法履行職責，按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會會議。

　　第二十四條業主委員會委員從全體業主中選舉產生，但是不執行業主大會決議、違反管理規約的業主，不能作為業主委員會委員侯選人。

　　業主委員會委員的選舉、人數、構成、任職條件、任期等事項由業主大會議事規則規定。

　　有下列情形之一的，業主委員會委員資格終止：

　　〔一)任職期限屆滿或者以書面方式提出辭職的；

　　〔二)因房屋權屬變更，不再是業主的；

　　〔三)喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的；

　　〔四)業主大會議事規則規定的其他情形。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他財物，移交給業主委員會；拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其移交，物業所在地公安機關應當協助做好移交工作

　　第二十五條業主大會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。

　　有下列情形之一的，應當及時召開業主大會臨時會議：

　　〔一)經業主委員會決定或者20%以上的業主提議；

　　〔二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定召開業主大會臨時會議的其他情形。

　　業主委員會不履行組織召開業主大會會議職責的，縣市區人民政府房地產行政主管部門應當責令其在30日內召開；逾期不組織召開的，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，在30日內組織召開。

　　第二十六條召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前，將會議時間、地點、議題和議程等事項書面通知全體業主，并在物業管理區域的公示欄和其他顯著位置公告。

　　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見形式。

　　業主大會會議書面征求意見的，反饋意見的結果應當在物業管理區域內公示30日以上，并告知業主有權查閱相關資料。

　　第二十七條業主大會對業主投票權的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的.，按照業主戶數計算，一戶計算為1票；建設單位未售出的物業專有部分，計算為1票。

　　第二十八條業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限、期限和內容。

　　業主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

　　業主代表應當于業主大會會議召開15日以前，對業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主的意見；需要投票表決的，表決票應當經業主本人簽字后，委托業主代表在業主大會投票。

　　第四章物業管理服務

　　第二十九條物業服務企業應當按照國家規定的資質等級承接物業管理服務業務。

　　第三十條物業服務企業應當向物業所在地的縣市區或者市州人民政府房地產行政主管部門定期報送信用、統計等相關資料。

　　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業服務質量的監督管理，建立物業服務企業、注冊物業管理師和項目經理人的信用檔案，推動物業管理行業提高服務水平。

　　第三十一條業主大會選聘的物業服務企業應當具有法人資格和相應資質等級，并按照物業服務合同的規定提供服務。

　　第三十二條物業管理服務實行項目經理人制度。物業管理服務項目的主要負責人為項目經理人。

　　物業管理服務項目經理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門按照國家有關規定另行制定。

　　第三十三條從事物業管理服務人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　物業服務企業應當按照有關規定選聘物業管理服務人員，加強對物業管理服務人員的培訓和履職監管。

　　第三十四條業主大會決定聘用物業服務企業的，由業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同規定的下列內容應當提交業主大會會議表決通過，但是業主大會授權業主委員會決定的除外：

　　〔一)物業服務事項；

　　〔二)物業服務質量及服務費用；

　　〔三)物業管理區域內秩序維護；

　　〔四)合同期限；

　　〔五)違約責任。

　　第三十五條物業服務主要包括下列事項：

　　〔一)物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

　　〔二)物業管理區域內公共綠化、環境衛生的管理和維護；

　　〔三)車輛停放管理；

　　〔四)物業管理區域內消防、安全防范、應急救助的協助和維護；

　　〔五)物業管理區域內對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；

　　〔六)物業維修、更新、改造和養護方案的制定及費用的賬務管理；

　　〔七)物業服務檔案和物業檔案資料保管；

　　〔八)業主大會及業主委員會委托的其他物業服務事項。

　　第三十六條物業服務收費應當按照國務院、省和市州人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門制定的收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　制定和修改物業服務收費辦法，應當廣泛聽取社會公眾的意見。

　　業主應當按照物業服務合同的規定交納物業服務費。

　　第三十七條物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內將物業服務合同報送物業服務項目所在地的縣市區或者市州人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第三十八條物業服務合同期限屆滿3個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定續聘或者選聘新的物業服務企業。業主委員會應當將業主大會的決定書面告知物業服務企業。

　　業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿30日前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起15日內撤出物業管理區域，并配合新選聘的物業服務企業辦理交接手續。

　　物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿3個月前書面告知業主委員會；沒有業主委員會的，應當在合同期限屆滿3個月前在物業管理區域內公示，并書面告知物業服務項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第三十九條物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前3個月告知對方當事人。

　　第四十條物業服務合同期限屆滿或者依法終止的，原物業服務企業撤出物業管理區域，應當向業主委員會交接下列事項：

　　〔一)移交物業承接驗收和運行管理、養護、維修資料；

　　〔二)移交物業共用部位；

　　〔三)結清相關費用；

　　〔四)法律、法規、規章規定的其他事項。

　　原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第四十一條建立健全物業管理聯席會議制度。有下列事項之一的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集物業管理聯席會議，物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門和有關部門、社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業的代表共同協商解決：

　　〔一)業主委員會不依法履行職責；

　　〔二)業主委員會換屆；

　　〔三)履行物業服務合同的重大爭議；

　　〔四)物業服務企業變更交接；

　　〔五)其他需要協調解決的物業管理事項。

　　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　業主大會、業主委員會應當接受物業管理主管部門和社區居民委員會的指導和監督，依法履行自治管理職責，配合、協助有關部門、社區居民委員會共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　第五章物業的使用和維護

　　第四十二條在物業管理區域內，按照規劃建設的房屋、共用部位、共用設施設備及配套建筑物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應當按照法律、法規、規章以及管理規約的規定，經業主大會及有利害關系的業主同意，并依法辦理相關手續。

　　第四十三條業主轉讓或者出租房屋、車庫、車位等物業的，應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將轉讓或者出租相關事項告知物業服務企業。

　　業主轉讓房屋、車庫、車位等物業前，應當與物業服務企業、專業單位結清相關費用。

　　第四十四條建設單位應當按照國家和省規定的保修期和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位可以與物業服務企業簽訂委托合同，委托物業服務企業承擔物業保修有關事項，并向物業服務企業支付相應的報酬。

　　第四十五條建立健全物業專項維修資金制度，實施物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　物業專項維修資金的交存、使用，應當專戶存儲、專款專用，具體辦法由市州人民政府按照國家有關規定制定。

　　第四十六條業主、物業使用人、物業服務企業以及其他單位和個人應當愛護物業共用部位和共用設施設備。物業共用部位和共用設施設備損壞的，物業服務企業應當及時通知專業經營單位進行維護、更新。

　　對物業共用部位、共用設施設備進行維修作業，物業服務企業、相關業主和物業使用人應當予以配合。

　　第六章附則

　　第四十七條業主自行管理物業的，參照本辦法的有關規定執行。

　　瑞安市物業管理實施細則 4

　　第一條

　　為貫徹執行《吉林市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，結合本市實際,制定本細則。

　　第二條

　　城鄉建設、城鄉規劃、市政公用、公安、環境保護、城市管理行政執法等部門應當按照《條例》第五條和市、縣(市)、區人民政府的有關規定，履行物業管理活動的相關職責。

　　第三條

　　首次業主大會會議籌備組成員中業主代表人數，不得少于籌備組成員總數的二分之一。

　　籌備組成員不得作為業主委員會委員的候選人。

　　不履行業主義務、欠繳物業服務費的業主，不得作為業主委員會委員的候選人。

　　第四條

　　召開業主大會會議或者表決事項，應當采用書面征求意見形式將征求意見材料送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

　　凡須投票表決的，表決意見應當由業主本人簽名。

　　第五條

　　按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上業主委員會委員提議，應當在3日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會主任、副主任無正當理由未在規定時間內召集會議的，物業所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)可以指定業主委員會其他委員召集會議。

　　第六條

　　業主委員會不履行召開業主大會定期會議、臨時會議職責或者不組織業主對某一管理事項進行表決的，物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)可以責令業主委員會限期召開會議或者表決；逾期未召開會議或者未表決的，物業所在地的社區居民委員會可以在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)指導監督下，組織召開會議或者組織表決。

　　第七條

　　市物業管理行政主管部門核發的物業服務企業資質證書有效期為3年。

　　物業服務企業應當在資質證書有效期滿前30日內，向原資質審批部門或者承擔原審批職能的部門，申請等級核定或者換發資質證書。

　　第十二條

　　物業服務企業聘用的物業管理專業人員，必須取得職業資格證書，并接受市、縣(市)、區物業管理行政主管部門的監督檢查。

　　職業資格證書不得涂改、出租、出借、轉讓。

　　市、縣(市)物業管理行政主管部門應當建立物業管理專業人員簿冊。取得職業資格證書的物業管理專業人員，必須在一個物業服務企業從事物業管理工作。物業管理專業人員調整時，應當及時在簿冊上予以標注。

　　物業管理專業人員是指企業經理、部門經理、項目經理及其他管理人員，不包括工程技術人員和財務人員。

　　第十三條

　　物業服務企業取得資質證書后，不得有下列行為：

　　(一)物業管理專業人員達不到物業服務企業相應的資質等級規定的人數；

　　(二)聘用未取得物業管理職業資格證書的人員；

　　(三)出租、出借、轉讓資質證書；

　　(四)未按照規定辦理資質變更手續；

　　(五)提供虛假的資質申報資料。

　　第十四條

　　物業服務企業在物業管理活動中，不得有下列行為：

　　(一)挪用、套用和侵占物業專項維修資金；

　　(二)收取物業服務費用，不向業主出具發票；

　　(三)濫收、多收物業服務費用；

　　(四)將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人，或者從其他物業服務企業承接一個物業管理區域全部物業管理業務；

　　(五)擅自改變物業服務用房用途；

　　(六)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施用途；

　　(七)擅自占用、挖掘、破壞、拆除、移動物業管理區域內的共用設施設備(包括物業服務企業在履行合同期間，從物業服務費用中列支增加的共用設施設備和辦公設備等)；

　　(八)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營或者允許他人經營；

　　(九)物業服務合同終止或者業主大會會議決定提前終止物業服務合同時，不撤出服務項目或者不移交物業服務用房等共用設施設備及有關資料；

　　(十)未按照規定程序，提前撤出物業服務項目，或者撤出時，未向業主返還服務期限以外的物業服務費用；

　　(十一)以部分業主拖欠物業服務費用為由，減少服務人員、服務項目，降低物業服務標準或者停止物業服務；

　　(十二)實施物業綜合服務的，未按照規定時限清除物業管理區域內殘冰積雪；

　　(十三)與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標。

　　第十五條

　　市物業管理協會可以制定物業服務企業信用等級評定辦法，定期進行物業服務企業信用等級評定，并將評定結果向社會公布。

　　第十六條

　　業主、業主大會選聘的物業服務企業，應當自《物業服務合同》簽訂之日起30日內，持下列資料到縣(市)、區物業管理行政主管部門備案：

　　(一)業主大會會議選聘物業服務企業決議；

　　(二)《物業服務合同》；

　　(三)物業服務企業營業執照；

　　(四)物業服務企業資質證書；

　　(五)繳交物業服務保證金證明。

　　房改售房單位、物業產權單位、社區居民委員會代行業主委員會職責，選聘物業服務企業的，按照前款規定執行。

　　第十七條

　　外埠物業服務企業在本市城區內從事物業管理活動的，應當持營業執照等相關資料到市物業管理行政主管部門辦理備案，并接受市、區物業管理行政主管部門的監督檢查。

　　第十八條

　　物業服務企業應當于每年6月、12月向業主公布一次物業服務費用的收支情況，并在履行《條例》第三十二條規定義務的同時，將組織架構、服務項目和標準、收費標準、報修服務電話等內容在物業管理區域內顯著位置或者辦公地點予以公示。

　　第十九條

　　建設單位應當按照規劃，配套建設物業管理區域內各種基礎設施、公共服務設施及共用設施、設備，并與建設項目同步建設、同步交付使用。

　　消防設施的規劃、建設、驗收、監督檢查、管理，按照《中華人民共和國消防法》的有關規定執行。

　　第二十條

　　建設單位向縣(市)、區物業管理行政主管部門申請確認物業管理區域內的'物業服務用房時，必須提供房產測繪機構出具的測繪結果。

　　第二十一條

　　依據《條例》第四十七條規定，實施綜合服務、封閉管理項目的物業管理區域范圍，應當以該項目封閉圍欄或者周邊樓體外立面為界線。

　　第二十二條

　　危舊房改建、棚戶區改造項目的建設單位，應當按照安置建筑面積1%但最低不得少于50平方米的標準提供經營用房。

　　經營用房產權屬于政府所有，由縣(市)、區物業管理行政主管部門代管，委托物業服務企業經營，所得收益用于彌補物業服務費用不足部分。

　　建設單位必須按照規定提供經營用房。未按照本條第一款規定執行的，應當補足經營用房面積，或者交納與應當補足經營用房面積等值的房款(該房款以物業交付驗收之日的房屋市場銷售價格計算)。

　　第二十三條

　　建設項目具備下列條件時，建設單位和物業服務企業應當進行物業查驗接收：

　　(一)建設工程已竣工，且經建設工程質量監督機構備案；

　　(二)規劃配套的各類設施設備已全部落實，驗收合格，能正常使用，經有關單位確認，并辦理移交手續；

　　(三)新建工程按照規劃要求分期建設的，在建部分與交付使用部分已采取安全隔離措施；

　　(四)建筑渣土、垃圾、施工機具和各類臨時建筑清理完畢；

　　(五)建設單位選聘前期物業服務企業符合有關規定，并已簽訂前期物業服務合同；

　　(六)有符合規定的物業服務用房、經營用房；

　　(七)法律、法規、規章規定的其他條件。

　　市物業管理協會應當制定物業查驗接收規范，指導建設單位和物業服務企業做好物業查驗接收工作。

　　第二十四條

　　建設單位、物業服務企業應當成立驗收小組，按照下列規定進行物業查驗：

　　(一)查驗房屋及設施設備，做好查驗記錄；

　　(二)建設單位應當對查驗中發現的問題書面向物業服務企業承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準；

　　(三)驗收后，建設單位應當向物業服務企業移交《條例》第四十四條規定的資料，并與物業服務企業簽訂《物業查驗接收協議》。《物業查驗接收協議》包括下列內容：

　　1.項目名稱、查驗接收的內容；

　　2.房屋和配套設施設備驗收情況及存在的問題、解決方法；

　　3.參與驗收的人員、驗收時間；

　　4.其他有關事項的約定及移交的資料明細。

　　第二十五條

　　依據《條例》第四十四條第二款規定，建設單位與物業服務企業在物業項目查驗接收后，應當向縣(市)、區物業管理行政主管部門申請辦理物業項目查接驗收資料查驗備案。

　　對未辦理查接驗收資料查驗備案的物業項目，建設單位或者物業服務企業不得為業主辦理入住手續。

　　第二十六條

　　建設單位在辦理商品房預(銷)售許可前，應當依據《吉林省物業維修資金管理辦法》第六條規定，除全額代交業主的專項維修資金外，還應當繳存以下三種專項維修資金：

　　(一)有電梯的房屋，每平方米30元的電梯專項維修資金；

　　(二)本細則第二十二條規定提供的經營用房的專項維修資金；

　　(三)物業服務用房等配套用房的專項維修資金。

　　業主不承擔前款規定的三種專項維修資金。

　　第二十七條

　　建設單位按照規定代收的物業專項維修資金的稅收事宜，按照國稅發69號文件規定執行。

　　第二十八條

　　物業保修期內，建設單位拒不履行保修責任的，業主、業主委員會可以書面向縣(市)、區物業管理行政主管部門投訴，縣(市)、區物業管理行政主管部門應當書面告知建設單位，限期履行保修責任。

　　建設單位逾期不履行保修責任的，業主、業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。同時，區物業管理行政主管部門應當及時將建設單位不履行保修責任情況，書面報市物業管理行政主管部門。市、縣(市)物業管理行政主管部門按照10%的比例扣減建設單位的物業維修保證金，并將扣減的物業維修保證金存入物業專項維修資金賬戶。

　　第二十九條

　　物業項目保修期滿后，建設單位應當持下列資料到縣(市)、區物業管理行政主管部門辦理物業維修保證金(本息)返還手續。

　　(一)物業項目竣工驗收證明；

　　(二)物業維修保證金交存證明；

　　(三)扣減維修保證金情況等其他資料。

　　縣(市)、區物業管理行政主管部門同意后，市、縣(市)物業管理行政主管部門將物業維修保證金(本息)返還建設單位。

　　第三十條

　　房改售房單位或者承擔其權利義務的單位，應當按照《條例》第五十三條的規定，履行房屋本體共用部位、共用設施維護責任。

　　第三十一條

　　實行綜合服務的物業項目，物業服務企業應當按照《條例》第五十八條規定的物業服務成本構成或者物業服務支出構成，專項列支物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，年度支出額度不得低于年度物業服務費用的20%。

　　第三十二條

　　物業項目交付使用資料查驗備案后，建設單位向業主發出入住通知之日，即視為物業交付物業買受人。

　　業主接到入住通知后，應當辦理入住手續。物業服務費用從辦理入住手續之日當月起算；業主在通知時限內未辦理入住手續的，物業服務費用從通知截止之日當月起算。

　　物業服務費用應當按照業主房屋所有權證書載明的建筑面積收取。

　　第三十三條

　　物業服務企業與建設單位簽訂物業服務合同之日至物業交付物業買受人前，物業服務企業早期施工介入、物業承接查驗、編印業主入住資料、物業服務用房裝修等費用，由建設單位承擔。

　　第三十四條

　　依據《條例》第六十條規定，物業服務費用結清后，辦理物業所有權轉移手續，具體辦法由市住房保障和房地產管理局另行制定。

　　第三十五條

　　依據《條例》第六十八條第二款規定，環衛部門不得向物業服務企業收取業主產生的生活垃圾處理費用。

　　第三十六條

　　業主產生的建筑垃圾等非生活垃圾，可以自行清運或者書面委托物業服務企業清運。

　　業主自行清運的，應當服從物業服務企業統一管理；書面委托物業服務企業清運的，清運費用由雙方按照市場價格協商確定。

　　第三十七條

　　物業服務企業在物業管理活動中，為業主提供服務所使用的水、電、氣、熱費用價格，按照《吉林省物業管理辦法》的有關規定執行。

　　第三十八條

　　物業服務企業違反本細則第十條、第十一條第二款、第十三條(一)、第十四條(九)、(十)、(十一)、(十二)、(十三)、第十六條之規定，由縣(市)、區物業管理行政主管部門責令限期改正，并處以30000元的罰款。逾期未改正的，由市物業管理行政主管部門注銷資質或者建議有權機關依法注銷資質、降低物業服務資質等級，并建議工商行政管理部門依法予以處罰。

　　第三十九條

　　物業服務企業違反本細則第十三條(二)、(五)、第十四條(一)、(四)、(五)、(七)、(八)之規定，由縣(市)、區物業管理行政主管部門依據《物業管理條例》、《吉林市物業管理條例》、建設部《物業服務企業資質管理辦法》等相關規定予以處罰。

　　第四十條

　　違反本細則第十七條規定，未經備案擅自從事物業管理活動的，由區物業管理行政主管部門責令限期改正，并按照物業管理面積每1平方米處以1元的標準進行罰款。

　　第四十一條

　　違反本細則第十八條規定，物業服務企業未按照規定，向業主公布物業服務費用收支情況的，由縣(市)、區物業管理行政主管部門責令限期改正，并處以 10000元的罰款。

　　第四十二條

　　違反本細則第二十二條第三款規定，危舊房改建、棚戶區改造項目的建設單位，未按照標準提供經營用房的，由縣(市)、區物業管理行政主管部門責令限期改正，并處以30000元的罰款。

　　第四十三條

　　違反本細則第二十五條第二款規定，對未辦理查接驗收資料查驗備案的物業項目，建設單位或者物業服務企業為業主辦理入住手續的，由縣(市)、區物業管理行政主管部門責令限期改正，并處以辦理入住戶數每戶 1000元的罰款。

　　第四十四條

　　違反本細則第二十六條第二款規定，建設單位向業主收取電梯、經營用房、物業服務用房等配套用房專項維修資金的，由縣(市)區物業管理行政主管部門責令限期改正，并處以已收金額10%的罰款。

　　第四十五條

　　違反本細則第三十條規定，房改售房單位或者承擔其權利義務的單位，不履行房屋本體共用部位、共用設施維護責任的，由縣(市)、區物業管理行政主管部門責令限期改正，并處以30000元的罰款。

　　第四十六條

　　當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。行政復議或者行政訴訟期間，行政處罰決定不停止執行。

　　第四十七條

　　本細則由市住房保障和房地產管理局組織實施并負責解釋。

　　瑞安市物業管理實施細則 5

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本實施細則。

　　第二條　本實施細則所稱物業管理，是指業主通過自治管理，選聘物業服務企業或者其他管理人，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。

　　第三條　本實施細則適用于本市行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。

　　第四條　物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。

　　第五條 市住房和城鄉建設局是本市物業管理主管部門，依法對本市行政區域內的物業管理活動進行指導、監督和管理。其主要職責是：

　　(一)貫徹執行物業管理法律、法規、規章和相關政策，監督指導物業管理活動；

　　(二)根據有關法律、法規、規章和政策，制定物業管理具體規定；

　　(三)根據授權審核物業服務企業資質；

　　(四)負責監督、指導物業管理招投標工作；

　　(五)負責業主大會和業主委員會的備案管理工作；

　　(六)負責監督、指導物業的承接查驗工作；

　　(七)負責劃定物業管理區域；

　　(八)負責住宅專項維修資金和物業質量保修金的收繳、管理、使用工作；

　　(九)負責物業服務企業經營管理活動的監督檢查，依法查處違法、違約行為；

　　(十)負責物業服務從業人員的管理和培訓；

　　(十一)依法查處物業管理區域內損壞承重結構、改變房屋用途等行為；

　　(十二)會同有關部門處理重大物業管理糾紛、投訴及有關問題；

　　(十三)參與物業管理區域內房屋的竣工綜合驗收；

　　(十四)會同有關部門組織實施舊住宅小區綜合整治工作；

　　(十五)法律法規和規章授予的其他職責。

　　滕州市物業管理辦公室(以下簡稱市物業辦)，具體負責全市物業管理日常管理工作。

　　第六條 街道辦事處(鎮人民政府)負責指導、監督、管理本轄區內的物業管理活動。其主要職責是：

　　(一)協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，建立“四位一體”管理模式，即：社區黨組織、社區居(村)民委員會、業主委員會和物業服務企業于一體的社區管理模式，實行物業管理聯席會議制度，做好社區居(村)民委員會與業主委員會之間的協調配合工作；

　　(二)負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責；

　　(三)負責本轄區內物業管理活動的日常管理與考評，調處矛盾糾紛；

　　(四)參與物業管理區域劃分和本實施細則賦予的其他職能。

　　街道辦事處(鎮人民政府)應當設立物業管理專職機構。在任命物業管理專職機構主要負責人時，應當征求市住房和城鄉建設局的意見。

　　社區居(村)委會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處(鎮人民政府)開展社區行政管理、安全管理及社區服務中與物業管理有關的工作。

　　第七條 政府各職能部門應按照下列規定履行相應職責：

　　(一)市城市管理局

　　1、依法查處城市規劃區內物業管理區域擅自占用公共空間進行經營的行為；

　　2、依法查處物業管理區域內未經批準或未按照批準內容搭建臨時設施、建設建筑物、構筑物或其他設施及違反規劃擅自扒門改窗的行為；

　　3、依法查處城市規劃區內物業管理區域擅自飼養家畜家禽的行為；

　　4、依法查處城市規劃區內物業管理區域社會生活噪聲污染、建筑施工噪聲污染；飲食服務業違反規定排放油煙、露天燒烤食品污染環境的行為；建筑施工造成大氣污染的行為；

　　5、履行法律法規和規章規定的其他職責。

　　(二)市規劃局

　　1、負責全市物業服務用房和社區居委會辦公用房規劃、設計的監督管理，在經批準的詳細規劃設計圖和《建筑工程規劃許可證》上，明確新建住宅小區各類配套建筑和設施設備配置的具體位置和面積；

　　2、負責舊住宅區綜合整治中規劃變更的審批。

　　(三)市公安局

　　1、指導、督促物業服務企業和秩序維護人員開展安全防范工作，指導落實物業管理區域內的安全防范設施建設；

　　2、消除物業管理區域內的治安隱患，及時調解各類治安管理矛盾糾紛；

　　3、指導監督消防管理工作，依法查處違反消防管理規定的行為。

　　(四)市物價局

　　1、會同市住房和城鄉建設局制定物業服務等級標準、收費基準價和浮動幅度標準，并定期向社會公布；

　　2、負責制定車位使用費、電梯和二次供水設施設備運行維護收費標準；

　　3、對物業管理活動中的各項收費進行檢查和管理，對超標準、超范圍和強行搭車收費行為進行查處；

　　4、受理物業服務收費價格咨詢及投訴，協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛。

　　(五)市住房和城鄉建設局所屬各職能單位，應根據各自職責，各司其職，共同做好與物業管理相關的工作。

　　(六)環保、工商、質監、民政、財政、安監、郵政、通訊、供電、供水、供氣、供熱、有線電視等部門和單位，負責物業管理相關工作的指導、監督和配合。

　　第八條 本市范圍內的各類住宅區、商業區和政府投資的機關、學校、醫院等各類物業及其設施，應當按照招投標方式選聘物業服務企業，實行社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業發展。

　　鼓勵采用節能、環保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第二章　新建物業與前期物業管理

　　第一節 物業管理區域

　　第九條 物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素，并遵守以下規定：

　　(一)新建物業項目內有市政規劃道路穿越的，應當劃分為不同的物業管理區域，市規劃局有明確要求的除外。

　　(二)新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅物業劃分為一個物業管理區域。

　　(三)分期建設或由兩個以上單位共同開發建設的物業項目，配套的設施設備是共用的，應劃分為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

　　(四)原有建筑規模較小的相鄰物業項目，可以整合為一個物業管理區域。

　　(五)原有物業項目內，已分割成兩個以上相對封閉區域的，在明確附屬設施設備管理和維護責任的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

　　(六)與住宅物業項目相鄰的新建單幢商住樓宇或者非住宅物業，具有獨立設施設備，并且能夠封閉管理的，可以單獨劃分為一個物業管理區域。

　　第十條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向市物業辦申請劃分物業管理區域。

　　第十一條 市物業辦應當自受理申請之日起十個工作日內，在征求街道辦事處(鎮人民政府)、市房地產開發管理辦公室等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

　　物業管理區域劃定后，確需調整的，由市物業辦按照本實施細則的規定重新進行劃分登記，但應當經相關物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到百分之五十以上的業主同意。

　　第二節 配套建筑與設施設備

　　第十二條　物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設。

　　物業管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記備案手續，不得擅自改變用途。

　　第十三條　物業服務用房專用于物業服務企業、業主委員會辦公，其配置應當符合下列規定：

　　(一)建設單位應當在物業管理區域內無償配備物業服務用房。建筑面積10萬平方米以下(含10萬平方米)的，按照建筑面積的4‰配置，但不得小于100平方米；建筑面積超過10萬平方米的，超出部分按照3‰比例配置。市規劃局在審批建設項目和規劃驗收時，應當予以審核。

　　(二)具備水、電、采光、通風、燃氣、熱力等正常使用功能。

　　業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業主共有。

　　第十四條 住宅小區建設單位應按照不低于總建筑面積3‰的比例配置物業管理經營用房。物業管理經營用房經營收入優先用于補充物業管理活動經費，也可以用于補充住宅專項維修資金，具體辦法由業主大會在《業主大會議事規則》中規定。

　　第十五條　住宅小區內城管執法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區內的社區居(村)民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。

　　住宅小區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居(村)民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。

　　第十六條　按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優先為業主提供服務。未在商品房買賣合同中約定其歸屬的，屬于全體業主共有。

　　《前期物業服務合同》、《業主臨時管理規約》經市物業辦備案后，建設單位方可與買受人簽訂商品房買賣合同。

　　第十七條　物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同)的歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業主。未在商品房買賣合同中約定其歸屬的，應當屬于全體業主共有。

　　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得銷售。

　　第十八條　住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設；專業經營單位在設計、建設過程中，應當與建設單位的開發建設進度要求同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統一并入城市基礎設施配套費(含綜合開發費)，并根據公用事業價格改革和調整情況逐步核減，交由專業經營單位專項用于住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有。

　　專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

　　第十九條　本細則實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備，由業主大會決定移交給專業經營單位的，專業經營單位驗收合格后應當接收。

　　第二十條　市規劃局在進行建設工程規劃審批和設計審查時，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位的`意見。

　　第三節　前期物業管理與物業交付

　　第二十一條　建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務企業。

　　房地產開發企業下屬或有利害關系的物業服務企業，不得參與本房地產開發企業及相關單位開發的新建項目的投標。

　　建筑面積2萬平方米以上的住宅物業和1萬平方米以上的新建非住宅物業，及政府機關、事業單位投資建設的各類辦公用房應當通過公開招標的方式選聘物業服務企業。

　　建筑面積2萬平方米以下的住宅物業和1萬平方米以下的新建非住宅物業，及政府機關、事業單位投資建設的各類辦公用房，經市住房和城鄉建設局批準，可以采取協議方式選聘物業服務企業。

　　招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向市物業辦備案。

　　第二十二條 建立物業服務企業履約保證金制度。

　　物業服務企業履約保證金用于物業服務企業非正常退出物業后，新聘物業服務企業進入物業前的過渡管理。自本實施細則頒布實施之日起，所有的新建物業項目均實行履約保證金制度。履約保證金按照下列標準繳納：

　　2萬平方米以下(含2萬平方米，下同)的物業項目，繳納標準不低于1萬元；2萬平方米以上，5萬平方米以下的物業項目，繳納標準不低于2萬元；5萬平方米以上，10萬平方米以下的物業項目，繳納標準不低于3萬元；10萬平方米以上，15萬平方米以下的物業項目，繳納標準不低于5萬元；15萬平方米以上的物業項目，每增加5萬平方米，繳納標準在5萬元基礎上，相應增加2萬元。

　　履約保證金存入市物業辦指定的帳戶，該帳戶由市物業辦和街道辦事處(鎮人民政府)物業管理專職機構實行雙印鑒管理。物業服務合同期滿雙方不再續約或因不可抗力因素導致合同終止的，雙方無異議的履約保證金本息全部退還。

　　第二十三條　全面推行前期物業服務企業提前介入項目開發建設制度，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。物業服務企業的提前介入費用由建設單位承擔。

　　建設工程竣工驗收和分戶驗收時，前期物業服務企業必須參與。

　　第二十四條　建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報市物業辦備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

　　前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形和物業承接查驗等內容進行約定；涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第二十五條　新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網(不具備市政管網供水的住宅小區除外)，并安裝分戶計量裝置；

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統；

　　(三)小區用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置；

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置；

　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；

　　(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設；

　　(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

　　(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建筑及設施建設；

　　(九)按照規劃要求完成綠化建設、垃圾站、公共廁所及車庫、車位的配置；

　　(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施；

　　(十一)法律、法規規定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行綜合驗收，接受房地產開發、城鄉規劃、物業管理等有關部門的監管，并向房地產開發主管部門辦理綜合驗收備案手續。

　　第二十六條 建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

　　在物業交付使用15日前，建設單位應當與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　第二十七條　建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

　　第二十八條　建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

　　前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

　　第二十九條　建設單位應當在辦理承接查驗進行現場查驗20日前，在市物業辦、街道辦事處(鎮人民政府)的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房、物業管理經營用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　(四)業主名冊；

　　(五)物業管理必需的其他資料。

　　前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房、物業管理經營用房及有關資料移交給業主委員會。

　　第三十條　物業服務企業應當自物業交接后30日內，持下列文件向市物業辦辦理備案手續：

　　(一)前期物業服務合同；

　　(二)臨時管理規約；

　　(三)物業承接查驗協議；

　　(四)建設單位移交資料清單和建設工程檔案驗收意見書；

　　(五)查驗記錄；

　　(六)交接記錄；

　　(七)其它承接查驗有關的文件。

　　第三十一條　物業承接查驗可以邀請業主代表以及市物業辦參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。

　　第三十二條　物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

　　建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

　　供水、供電、供熱等專業經營單位應按照有關規定，履行相關專營責任。委托物業服務企業經營收費的，委托單位要與物業服務企業簽訂委托合同。物業服務企業應將其委托合同在物業管理區域內公示。

　　第三章 業主大會與業主委員會

　　第一節 業主大會籌備組

　　第三十三條 房屋的所有權人為業主。

　　符合下列條件之一的，建設單位或者前期物業服務企業應當在三十日內向市物業辦和街道辦事處(鎮人民政府)報告，籌備召開首次業主大會：

　　(一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上；

　　(二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上；

　　(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。

　　第三十四條　符合首次業主大會會議召開條件的，建設單位應當在六十日內向街道辦事處(鎮人民政府)提交召開首次業主大會的下列資料：

　　(一)物業管理區域證明；

　　(二)房屋及建筑物面積清冊；

　　(三)業主名冊；

　　(四)建筑規劃總平面圖；

　　(五)交付使用共用設施設備的證明；

　　(六)物業服務用房權屬登記證明；

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第三十五條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

　　第三十六條 街道辦事處(鎮人民政府)收到本實施細則第三十四條規定的資料后，應當在三十日內組建業主大會籌備組。

　　籌備組由七人以上十五人以下單數組成，由業主代表、建設單位代表、街道辦事處(鎮人民政府)和社區居(村)民委員會代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一，籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)代表擔任。

　　業主參加籌備組的，由街道辦事處劃分區域和確定區域代表名額，分別由各區域內業主聯名推薦，按照推薦票數多少產生，并應具備下列條件：

　　(一)模范履行業主義務，按時交納物業服務費等費用；

　　(二)有事業心、公益心和必要的工作時間。

　　業主對籌備組成員有異議的，應當說明理由并以書面形式提出，經街道辦事處(鎮人民政府)調查屬實且具備合法理由的，可以撤銷該籌備組成員資格，并予以公告，同時根據籌備組成員產生辦法進行增補。

　　籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。

　　第三十七條　籌備組履行下列職責：

　　(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則；

　　(五)依據國家相關法律法規，制定業主委員會選舉辦法及業主委員會委員候選人條件，確定業主委員會候選人名單；

　　(六)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內公告。

　　第三十八條 依法登記取得或取得建筑物專有部分所有權的人，以及其他合法形式占有物業的，可以認定為業主。法律法規規定視為物業產權共有人的，也可認定為業主。

　　業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

　　第二節 業主大會

　　第三十九條　一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。

　　第四十條　業主大會履行下列職責：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約；

　　(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

　　(四)選聘、解聘物業服務企業；

　　(五)制定物業服務內容、標準及物業服務收費方案；

　　(六)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)；

　　(七)決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　(八)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。

　　第四十一條　業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

　　(一)按照業主戶數計算的，一戶計算為一票；建設單位未售出的專有部分，計算為一票；

　　(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。

　　業主身份以及建筑面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

　　第四十二條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

　　不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約規定。沒有規定的，按已表決的多數人意見計票。

　　第四十三條　物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

　　第四十四條　業主大會會議由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：

　　(一)有百分之二十以上業主提議的；

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處(鎮人民政府)責令限期召集。逾期不召集的，由街道辦事處(鎮人民政府)負責組織業主召開業主大會。其他單位或個人召集的業主大會無效。

　　業主大會的召開，應當告知街道辦事處(鎮人民政府)和市物業辦，上述部門應安排人員列席會議。

　　業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定《業主大會和業主委員會指導規則》第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

　　第三節　業主委員會

　　第四十五條　業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。

　　業主委員會履行下列職責：

　　(一)召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　(三)執行業主大會的決議、決定；

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　(五)監督管理規約的實施；

　　(六)業主大會賦予的其他職責。

　　第四十六條　業主委員會由業主大會會議選舉產生，由五人以上十一人以下單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。

　　執行委員負責業主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居(村)民委員會任職。

　　第四十七條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向市住房和城鄉建設局和街道辦事處(鎮人民政府)備案：

　　(一)業主大會會議決議；

　　(二)業主大會議事規則；

　　(三)管理規約；

　　(四)業主委員會委員名單和基本情況；

　　(五)業主大會組織召開的情況；

　　(六)證明業主身份的材料；

　　(七) 法律、法規規定的其他資料。

　　市住房和城鄉建設局應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，并出具業主大會和業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立帳戶。

　　業主大會和業主委員會印章的管理，經業主(代表)大會半數以上通過，由屬地街道辦事處(鎮人民政府)保存和監督使用。

　　業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內，書面告知并提交履行變更程序的資料報市住房和城鄉建設局和街道辦事處(鎮人民政府)備案。

　　第四十八條　業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

　　業主委員會會議由主任或者副主任負責召集，可以邀請社區居民委員會派人參加會議。

　　業主委員會會議應當有半數以上委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。

　　業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起三日內，將業主大會、業主委員會的決定以書面形式在物業管理區域內公告。

　　業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

　　第四十九條　業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

　　業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會；不及時移交的，街道辦事處(鎮人民政府)應當協調督促其移交，公安機關應給予協助。

　　第五十條　業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求的；

　　(二)拒不履行委員職責的；

　　(三)業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的；

　　(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；

　　(五)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。

　　第五十一條　業主大會與業主委員會的活動經費及執行委員、委員的補貼，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。

　　第四章　物業的使用與業主自治管理

　　第一節　一般規定

　　第五十二條　業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為；

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；

　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物，或任意在陽臺放置雜物、懸掛物品等違反市容環境衛生規定的行為；

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；

　　(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為；

　　(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；

　　(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

　　物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。

　　第五十三條　業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。

　　業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，應當按照物業服務企業指定的位置安裝，不得破壞屋面，影響房屋安全。物業頂層的業主應當予以配合。

　　第五十四條　業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。

　　業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的，應當向業主委員會或者社區居民委員會提出書面申請，并經有利害關系的業主同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續。

　　第二節　住宅物業的裝飾裝修

　　第五十五條　業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續；按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

　　業主拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。裝飾裝修人員強行進入的，由物業服務企業報公安機關處理。

　　第五十六條　業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。

　　住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限；

　　(二)允許施工的時間；

　　(三)廢棄物的清運與處置；

　　(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求；

　　(五)安全生產事項；

　　(六)禁止行為和注意事項；

　　(七)裝修保證金的收取和退還；

　　(八)違約責任；

　　(九)其他需要約定的事項。

　　第五十七條　業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。

　　物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主不得拒絕和阻礙。

　　第三節　車庫與車位的使用

　　第五十八條　車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照市物價局發布的指導價格確定。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

　　物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫應當優先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

　　業主對汽車有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

　　第五十九條　占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定。車位場地委托物業服務企業管理的，物業服務企業可適當提取管理費用。

　　第六十條　鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經業主大會和市規劃局批準的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業主停車需求。

　　第四節 業主自治管理

　　第六十一條　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議；

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

　　(六)監督業主委員會的工作；

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同；

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權；

　　(九)監督專項維修資金的管理和使用；

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第六十二條　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則；

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業服務費；

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第六十三條　管理規約、臨時管理規約應當對物業的使用、管理、業主公共利益、業主的權利義務、物業服務費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。

　　管理規約、臨時管理規約對全體業主及物業使用人具有約束力。對不交納物業服務費的業主，由業主委員會督促其交納，并可以在物業管理區域內的顯著位置予以公示。管理規約、臨時管理規約應當對業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益的行為，對其共同管理權的行使予以限制。

　　第六十四條　提倡業主委員會直接向業主收取物業服務費，并按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業；業主委員會直接向業主收取物業服務費的，物業服務企業應當予以協助。

　　業主對物業共有部分使用所產生收益的分配，由業主大會決定；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費。

　　第六十五條　業主委員會應當定期在物業管理區域內的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業主委員會直接向業主收取物業服務費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業服務費的收支情況予以公告。

　　第五章　物業服務企業

　　第一節　物業服務企業

　　第六十六條 物業服務企業，是指依法設立、取得相應資質從事物業管理活動的企業法人。

　　物業服務企業應當在其資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。

　　物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

　　第六十七條　物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。

　　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第六十八條　物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

　　第六十九條　市物業辦和街道辦事處(鎮人民政府)應當加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。

　　物業服務企業應當向市物業辦和街道辦事處(鎮人民政府)定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

　　第七十條　物業服務企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。

　　第二節　行業自律

　　第七十一條　物業服務企業應當在市物業辦的指導下，建立行業自律組織，規范行業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

　　第七十二條　物業行業自律組織可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合市物業辦建立健全信用檔案。

　　第六章　物業服務

　　第一節　物業服務內容與合同

　　第七十三條 物業服務內容主要包括下列事項：

　　(一)物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；

　　(二)公共綠化的維護；

　　(三)公共區域環境衛生的維護；

　　(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；

　　(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；

　　(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理；

　　(七)物業服務檔案和物業檔案的保管；

　　(八)法律法規規定的其他物業管理事項。

　　第七十四條　業主委員會經業主大會授權，與通過招投標方式選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、履約保證金數額、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

　　物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

　　物業服務合同簽訂后，業主有權進行查詢。

　　物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，向市物業辦、街道辦事處(鎮人民政府)備案。

　　第七十五條　解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前六十日告知。

　　物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案和建設工程檔案；

　　(二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；

　　(三)移交物業服務用房；

　　(四)清算預收、代收的有關費用；

　　(五)法律、法規規定的其他事項。

　　物業服務企業未依據合同履行告知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

　　第二節　物業服務收費

　　第七十六條　物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類物業服務收費，實行政府指導價；其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。具體收費標準按下列原則執行：

　　(一)實行前期物業管理的物業項目，其物業服務收費具體標準由建設單位與其選聘的物業服務企業參照政府指導價標準通過招投標方式確定，并在銷售地點予以公示，在與購房人簽定買賣合同時予以明確告知，作為買賣合同及業主臨時管理規約的內容。

　　(二)成立業主大會的物業項目，物業服務收費經業主大會或獲得授權的業主委員會與物業服務企業確定，報市物價局、市物業辦備案。

　　(三)除普通住宅類的物業項目外，其他住宅及非住宅物業項目，其物業服務收費實行市場調節價，具體標準由當事人雙方約定，報市物價局、市物業辦備案。

　　(四)物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務，實行市場調節價，其收費標準由當事人協商約定。

　　第七十七條　物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的監督。

　　第七十八條　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

　　物業交付后長期空置的，業主提出申請，經物業服務企業確認，可降低物業服務費等費用，并在物業服務合同中約定。

　　建設單位在房屋銷售中約定或承諾減、免收取物業服務費的，由建設單位向物業服務企業支付約定或承諾減、免部分的物業服務費。

　　因建設單位原因造成物業服務內容缺失的，物業服務企業的損失由建設單位承擔。

　　第七十九條　物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主應及時向市物價局報告。經市物價局認定物業服務企業存有上述行為的，業主委員會或業主有權拒絕交納。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

　　第八十條　專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

　　專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第七章　物業的維護

　　第一節　建設單位的保修責任

　　第八十一條 建設單位應當建立物業售后維修服務機構，按照國家和省有關規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬，物業服務企業應將委托合同予以公示。

　　第八十二條　新建物業實行質量保修金制度。

　　建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，向市住房和城鄉建設局設立的帳戶交存物業質量保修金。其中低層和多層建筑、小高層建筑(含7層以下安裝電梯建筑)、高層建筑分別按百分之三、百分之四、百分之五的比例交存。物業建筑安裝總造價的計算，按棗莊市公布的物業建筑安裝指導價標準每年調整一次。

　　建設單位購買了工程質量責任保險的，所承保物業可不交存物業質量保修金。

　　通過住宅性能認定終審的3A級、2A級、1A級物業，建設單位交存物業質量保修金的比例可以分別相應降低3個、2個、1個百分點，但最低不能低于百分之一的交存比例。

　　第八十三條　建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經市住房和城鄉建設局核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。

　　第八十四條　物業質量保修期限屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，市住房和城鄉建設局應當按規定將物業質量保修金本息余額及時退還建設單位。

　　第二節　專有部分的維護

　　第八十五條　物業保修期屆滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。

　　業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

　　第八十六條　業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，并與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

　　第三節　共用部位及共用設施設備的維護

　　第八十七條　物業保修期屆滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔；業主可以將其委托給物業服務企業承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯、區域鍋爐等屬于業主共有的特種設備，由物業服務企業或者業主根據物業服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關規定，委托專業服務單位負責維護、保養。

　　第八十八條　住宅物業和住宅小區內的非住宅物業、經濟適用房、拆遷安置房的業主，應當按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為建筑安裝工程每平方米造價的百分之七。

　　其他非住宅物業參照住宅物業交納專項維修資金。

　　第八十九條 業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，建設單位及物業服務企業可以代為辦理繳存手續。沒有繳存住宅專項維修資金的，建設單位及物業服務企業不得為其辦理房屋入住手續。

　　市房地產管理局在辦理房屋所有權初始登記時，應審核住宅專項維修資金繳存情況，對于未按照規定交存住宅專項維修資金的，不予受理房屋所有權初始登記申請。

　　第九十條 物業保修期滿使用專項維修資金的，超過1萬元以上或專業性較強的項目，業主委員會、物業服務企業或者相關單位應在市財政局和市物業辦的監督下采取招標方式確定施工單位，招標產生費用計入維修、更新、改造成本。

　　第九十一條 自首位業主入住之日起滿一年后，未售出的各類物業，住宅專項維修資金由建設單位負責繳存，待售出時按規定標準分攤給業主。分期建設的物業項目，應按照同一標準將住宅專項維修資金繳存至住宅專項維修資金專戶。未按規定繳存的，從其交納的物業質量保修金中劃轉。

　　第九十二條 市住房和城鄉建設局應會同市財政局對住宅專項維修資金的交存、使用和管理，按照國家和省、市有關規定制定具體辦法。

　　第四節　專業經營設施設備的維護

　　第九十三條 住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視和寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新、安全管理等責任及相關費用。

　　專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護和更新時，業主應當予以配合。

　　第九十四條 專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

　　專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從住宅專項維修資金中列支。

　　第九十五條 專業經營設施設備的維修保養責任，具體劃分原則為：

　　(一)供水、排水和消防設施的維修養護責任。從取水口至貿易結算水表以前的供水管道及設施(包括貿易結算水表及水表井)產權屬城市供水單位，并由其負責維護管理；住宅區的供水管網及管網上設置的地下式消防井、消防栓(不含建筑物內消防設施)等，由供水部門管理維護，其余消防設施由物業服務企業或產權人負責，公安消防部門監督檢查。

　　(二)供氣、供熱設施的維修養護責任。管道燃氣設備及供氣管線(含燃氣表)由燃氣供應單位管理維護(不包含室內燃氣設施，戶內設施維護實行有償服務)；供熱設施及供熱管線至用戶終端(不包含室內供熱設施，戶內設施維護實行有償服務)，由供熱單位維護。

　　(三)供電、通訊、有線電視設施的維修養護責任。供電設施以單元內用戶電表為界，電表以外的用電設施(包括用戶電表)的維護管理由供電部門負責；通訊設施至用戶終端由通訊單位負責；有線電視設施至用戶終端由有線電視管理單位負責。

　　(四)產權屬于環衛部門的環衛設施設備，由環衛部門維護。

　　(五)物業管理區域內的化糞池的清掏，由環衛部門負責。

　　第八章　社區物業管理與舊住宅區物業管理

　　第一節　社區物業管理

　　第九十六條 街道辦事處(鎮人民政府)的物業管理專職機構，具體指導、協調轄區內物業管理的有關工作。

　　第九十七條　市住房和城鄉建設局、市城市管理局、市規劃局、市公安局、市物價局等部門和街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會，應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域公布職責范圍和聯系人姓名、聯系方式，對違法行為及時作出處理。

　　第九十八條　實行物業管理聯席會議制度和法定條件下的社區黨組織、居委會、業主委員會、物業服務企業之間的交叉任職制度。

　　物業管理聯席會議由街道辦事處(鎮人民政府)負責召集，由社區居(村)民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表參加，并可邀請市城市管理局、市物業辦和專業經營單位等部門的代表參加。

　　聯席會議主要協調下列事項：

　　(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

　　(二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；

　　(三)物業管理區域內發生的突發事件及重大信訪事件；

　　(四)物業管理與社區管理的銜接和配合；

　　(五)需要協調的其他物業管理事項。

　　物業管理交叉任職是指依照法定程序，由社區黨組織成員、居委會成員、業主委員會成員之間的交叉任職，以及吸納物業服務企業負責人到社區黨組織或居委會任職。

　　經法定程序交叉任職的兼職人員，享有與專職人員同等待遇。

　　第九十九條　業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請棗莊仲裁委仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第一百條　有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

　　第二節 舊住宅區物業管理

　　第一百零一條　街道辦事處(鎮人民政府)應當對本轄區未實施物業管理的老舊小區及組團，因企業改制、破產、倒閉或其他原因棄管的小區及組團，組織召開業主大會，成立業主委員會，由業主大會選聘物業服務企業或者其他管理人實施物業管理。對暫時沒有實施物業管理的小區及組團，應由社區居(村)委會組織實施管理。

　　對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當采取措施進行改造整治。舊住宅區改造整治規劃和年度計劃由市住房和城鄉建設局擬定，報市政府批準后向社會公布。

　　舊住宅區內的道路、排污、墻體維護、照明、綠化及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由市、街道(鎮)財政承擔；開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

　　第一百零二條　舊住宅區改造整治中，經有利害關系的業主同意，在規劃許可的情況下，可以按照法律、法規和本實施細則的規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。

　　改造整治前由相關部門、單位承擔的環衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第一百零三條　舊住宅區改造整治完成后，街道辦事處(鎮人民政府)應當組織業主成立業主委員會，指導業主委員會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業。業主大會成立前的物業管理，由社區居(村)民委員會組織實施。

　　第一百零四條　未建立專項維修資金制度的舊住宅區，業主應當按照國家和省有關規定交納專項維修資金；物業服務企業可以根據物業服務合同約定，代業主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。

　　第一百零五條 市政府每年從城市建設維護費中列支一定比例的資金，作為舊住宅小區物業管理公共資金，主要用于舊住宅小區物業管理的啟動、購置或租賃物業服務用房、配置相關設施設備及小區的維護，由市住房和城鄉建設局會同市財政局制訂年度使用計劃，報市政府審批。

　　第九章 附則

　　第一百零六條 鎮、工礦區、新型農村社區的物業管理，以及業主、非物業服務企業自行管理物業的，參照本實施細則的有關規定執行。

　　第一百零七條 本實施細則由市住房和城鄉建設局負責解釋。

　　第一百零八條　本實施細則自二〇一一年七月一日起施行。

　　第一百零九條 本實施細則頒布并施行后，有關規定與國家法律法規規章和上級有關規定不一致的，以國家法律法規規章和上級有關規定為準。

　　瑞安市物業管理實施細則 6

　　總則

　　第一條

　　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業、社區物業服務機構的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條

　　本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理，適用本條例。

　　第三條

　　本條例所稱物業管理，包括物業服務企業管理、社區物業服務機構管理和業主自行管理。

　　本條例所稱物業服務企業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照規定標準，依據物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　本條例所稱社區物業服務機構管理，是指由社區物業服務機構對未實行物業管理和自行管理的老舊住宅，按照政府確定的服務標準和收費標準，依據物業服務合同約定，為業主提供相應物業服務的活動。

　　本條例所稱業主自行管理，是指以業主共同商定的服務形式，為業主提供相應物業服務的活動。

　　第四條

　　市住房保障和房產管理部門（以下稱市物業行政主管部門）負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　區、縣（市）物業行政主管部門負責所轄區內物業管理活動的監督管理工作。

　　市、區、縣（市）物業行政主管部門的職責分工由市人民政府確定。

　　城鄉建設、城鄉規劃、城市管理、城市管理行政執法、環境保護、價格、公安、工商、食品藥品監督、財政、民政、衛生、質量技術監督、水務、廣播電視等有關行政管理部門，按照各自職責做好物業管理相關工作。

　　第五條

　　物業管理行業協會應當依法制定和組織實施自律性規范，維護會員合法權益，促進行業建設和健康發展。

　　市物業行政主管部門應當加強對物業管理行業協會的指導和監督。

　　業主、業主大會及業主委員會

　　第六條

　　房屋的所有權人為業主。

　　進行房屋權屬登記的，房屋所有權證記載的房屋所有權人為業主。

　　尚未進行房屋權屬登記的，基于繼承、遺贈、合法建造已經實際占有該房屋的，在物業管理活動中應當認定為業主；基于買賣等民事法律行為已經實際占有該房屋的，在物業管理活動中可以認定為業主。

　　業主依據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》的規定，享有相應的權利，履行相應的義務。

　　第七條

　　同一物業管理區域內，可以以幢或者單元的全體業主組成業主小組。業主小組可以推選業主小組代表。

　　第八條

　　符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會：

　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；

　　（二）房屋出售并交付使用的套數達到百分之五十以上的；

　　（三）首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的。

　　建設單位對具備召開首次業主大會會議條件的，應當在三十日內書面報告物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，并提供有關資料。業主可以向所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，提出召開首次業主大會會議的書面要求。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府對符合條件的，應當組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第九條

　　首次業主大會會議籌備組由七至十七人單數組成，由業主代表、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會和建設單位人員組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府指派人員擔任，業主代表由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府組織業主推薦產生。

　　籌備組組建后七日內，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在物業管理區域內公告籌備組成員名單。

　　建設單位或者物業服務企業應當向籌備組提供業主名冊、物業建筑面積、共用部位、物業出售和交付使用情況等資料。

　　第十條

　　籌備組應當按照有關規定履行相關職責，并在成立之日起三十日內組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。

　　第十一條

　　業主委員會經依法選舉產生后，業主大會會議由業主委員會組織召開。業主委員會應當在會議召開十五日前將會議時間、地點、形式和內容告知全體業主，并通知物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，接受其監督和指導。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當派員列席。

　　業主委員會不按照規定履行召開業主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開業主大會會議。

　　第十二條

　　業主大會會議可以采取現場會議的形式，也可以采用書面、網絡等征求意見的形式召開。

　　業主可以委托業主小組代表或者代理人參加業主大會會議。業主小組代表參加業主大會會議時，應當事先書面征求所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會上如實反映。代理人參加業主大會會議時，應當出具業主書面授權委托書和本人身份證明。

　　業主大會會議表決采取記名投票方式。

　　第十三條

　　業主大會可以制定和修改業主委員會工作規則，撤銷業主委員會的不當決定。

　　第十四條

　　業主大會依法作出的決定，對本物業管理區域內全體業主具有約束力。業主委員會應當在業主大會作出決定之日起三日內，將決定以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十五條

　　業主委員會一般由五名以上單數委員組成，候補委員人數按照委員人數的百分之四十設置。在一個物業管理區域內分期開發的項目，新一期項目的業主入住后，應當增補業主委員會委員。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　業主委員會委員實行任期制，每屆任期三至五年。

　　第十六條

　　本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域提供物業服務的企業或者機構任職的，不得擔任業主委員會委員、候補委員。

　　第十七條

　　業主委員會的工作經費由業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同時進行約定。

　　第十八條

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

　　業主委員會作出的決定，應當經全體委員過半數簽字同意。業主委員會應當在作出決定之日起三日內，將會議情況以及決定事項在本物業管理區域內書面公告。

　　業主委員會召開會議應當通知社區居民委員會，社區居民委員會可以派員列席。

　　第十九條

　　業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會決定后，終止其委員資格：

　　（一）不履行委員職責；

　　（二）業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格；

　　（三）侵害業主共同利益；

　　（四）不履行業主義務；

　　（五）利用委員資格謀取私利；

　　（六）被依法限制人身自由不能履行職責；

　　（七）不適合繼續擔任業主委員會委員的其他情形。

　　業主委員會委員資格終止的，由候補委員按照得票數多少依次遞補。

　　第二十條

　　業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。未按期召開的，由物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府督促限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

　　業主委員會任期屆滿之日起五日內，原業主委員會應當將財務收支情況向業主大會報告，并將有關資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。

　　前期物業管理

　　第二十一條

　　物業管理區域的劃分，以建設用地規劃許可證確定的用地范圍為基礎，并考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。

　　已經建成交付使用、自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再按照本條前款規定重新劃分。

　　第二十二條

　　分期開發建設或者由兩個以上單位共同開發建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但建設項目內已按規劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區域，配套設施設備能夠分割并獨立使用，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業管理區域。

　　第二十三條

　　建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持建設用地規劃許可證和建設項目規劃設計圖紙，向區、縣（市）物業行政主管部門提出劃分物業管理區域的書面申請。

　　區、縣（市）物業行政主管部門應當自受理申請之日起十五日內，在征求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的意見后進行劃分，并告知建設單位。

　　第二十四條

　　建設單位應當按照建設項目地上總建筑面積千分之二的比例在物業管理區域內配置物業管理用房，但建筑面積最低不少于一百平方米，最高一般不超過五百平方米。業主委員會辦公用房按照物業管理用房總建筑面積百分之十的比例調劑，但建筑面積最低不少于十五平方米。

　　物業管理用房應當為地面以上獨立成套房屋，具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風等使用功能。

　　物業管理用房的所有權依法屬于業主，由物業服務企業和業主委員會按照規定使用，不得挪作他用。

　　第二十五條

　　規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標注的物業管理用房的位置和面積進行審核。

　　市物業行政主管部門在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案時，應當對物業管理用房進行核查。

　　在物業項目交付使用時，區、縣（市）物業行政主管部門應當對物業管理用房配置情況進行現場核實。

　　第二十六條

　　建設單位在銷售住宅物業前，應當通過本市統一的物業管理招投標平臺公開招標選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，并到物業所在地的區、縣（市）物業行政主管部門備案。投標人少于三個或者建筑面積不超過兩萬平方米的，經物業所在地的區、縣（市）物業行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　市物業行政主管部門負責建立本市統一的物業管理招投標平臺，為選聘物業服務企業提供指導和服務。

　　第二十七條

　　建設單位依法選聘物業服務企業后，應當與其簽訂書面前期物業服務合同。

　　建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當將前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件。

　　第二十八條

　　建設單位應當在新建物業交付使用前，同物業服務企業辦理物業管理承接驗收手續，應當移交共用部位、共用設施設備明細。

　　物業服務企業承接物業時，應當重點對物業共用部位、共用設施設備及其他有關事項進行查驗，并做好登記存檔。

　　物業服務企業應當在首次業主大會上報告物業承接驗收等情況。

　　建設單位向物業服務企業移交相關資料的同時，應當向市物業行政主管部門報送備份。

　　物業服務管理

　　第二十九條

　　物業服務企業從事物業管理活動，應當具有法人資格，取得資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承接物業項目。

　　非本市物業服務企業進入本市從事物業管理活動的，應當持營業執照、資質證書等材料到市物業行政主管部門備案。

　　第三十條

　　物業服務企業管理的物業，實行項目經理責任制。

　　物業項目經理、管理專業人員應當按照規定取得相應的職業資格證書；專業技術人員應當按照規定取得相應的技術職稱證書。

　　物業服務企業應當建立物業管理從業人員檔案，并報市物業行政主管部門備案。

　　第三十一條

　　業主大會選聘物業服務企業，應當通過本市統一的物業管理招投標平臺公開招標。但業主大會決定繼續聘用原物業服務企業或者業主大會決定采用協議選聘等其他方式的除外。

　　第三十二條

　　業主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的資質、管理實績要求、物業服務內容和收費標準、物業服務合同期限和選聘方式等內容。

　　選聘方案經業主大會會議表決通過后，業主委員會應當及時在物業管理區域內公告。

　　前期物業管理

　　第三十三條

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起二十日內，持物業服務合同到物業所在地的區、縣（市）物業行政主管部門備案。

　　第三十四條

　　物業服務企業提供物業服務，應當遵守下列規定：

　　（一）遵守有關法律、法規和規章的規定；

　　（二）符合國家、省、市規定的技術標準和操作規范；

　　（三）按照物業服務合同的約定，提供相應的服務；

　　（四）向業主和物業使用人告知物業共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；

　　（五）向業主大會進行報告，聽取業主的意見和建議，改進和完善服務。

　　第三十五條

　　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

　　普通住宅的.物業服務收費實行政府指導價；別墅等高檔住宅以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅的物業服務收費實行市場調節價。

　　物業配套使用的電梯費和室內停車場（位）的綜合服務費實行政府指導價。

　　實行政府指導價的，由市價格行政主管部門會同市物業行政主管部門制定基準價和浮動幅度，定期向社會公布，并根據社會平均物價指數變動情況適時進行調整。具體收費標準，由當事人根據政府指導價在物業服務合同中約定。物業服務合同簽訂后，物業服務收費標準調整的，應當經過業主大會決定。

　　實行市場調節價的，具體收費標準由當事人自主協商后，在物業服務合同中約定。

　　第三十六條

　　物業管理區域內，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第三十七條

　　物業服務合同期限屆滿前九十日，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定續聘或者重新選聘物業服務企業。

　　物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后，物業服務合同自動順延至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。

　　第三十八條

　　物業服務合同期限內，物業服務企業或者業主大會決定依法提前解除物業服務合同的，按照合同約定的內容執行。合同未約定或約定不明確的，解除合同的一方應當提前六十日將解除原因等情況書面告知對方。并向物業所在地的區、縣（市）物業行政主管部門以及街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案，同時在物業管理區域內公告十五日。

　　第三十九條

　　原物業服務企業應當在物業服務合同終止時，與業主委員會辦理退出交接手續，并移交下列資料和財物：

　　（一）預收的物業服務費用；

　　（二）全部物業檔案資料；

　　（三）物業管理用房、共用設施設備用房；

　　（四）其他屬于業主共有的財物。

　　業主委員會應當與新選聘的物業服務企業辦理物業承接驗收手續，同時移交本條第一款所列的資料、財物。

　　第四十條

　　物業服務企業擅自終止服務的，三年內不得在本市承接新的物業服務項目，物業服務企業的法定代表人在三年內不得從事物業管理活動。

　　第四十一條

　　未選聘物業服務企業和自行管理的老舊住宅，應當實行社區物業服務機構管理。

　　社區物業服務機構由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府根據社區設置、物業規模等情況組建，報經市物業行政主管部門批準后成立。

　　市、區人民政府對社區物業服務機構給予適當補貼。

　　第四十二條

　　社區物業服務機構應當提供環境衛生清掃保潔、綠化養護、房屋共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性服務。

　　第四十三條

　　社區物業服務機構的服務收費標準由市價格行政主管部門會同市物業行政主管部門確定，并定期向社會公布。

　　第四十四條

　　經業主大會決定，或者經物業區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主可以自行管理，并接受市、區、縣（市）物業行政主管部門的指導和監督。

　　自行管理的物業服務內容、服務方式、服務費用、收費方式、服務標準等具體事項由業主共同協商確定。

　　自行管理不得違反有關法律、法規和規章的規定，損害社會公共利益，侵害業主的合法權益。

　　第四十五條

　　業主大會依法選聘物業服務企業或者自行管理的，社區物業服務機構應當終止服務，并按照規定辦理相關交接手續。

　　第四十六條

　　未選舉產生業主委員會，或者業主委員會發生半數以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時，由社區居委會代行業主委員會職責，對有關共有和共同管理事項組織召開業主大會會議討論決定。

　　第四十七條

　　物業服務企業或者社區物業服務機構應當在管理區域將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

　　物業的使用和維護

　　第四十八條

　　物業管理區域內禁止下列行為：

　　（一）擅自拆改房屋承重結構、主體結構等違反房屋安全管理規定的；

　　（二）擅自占用、損壞或者移動物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的；

　　（三）違法搭建建筑物、構筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規劃管理規定的；

　　（四）占用消防通道、損壞消防設施設備等違反消防管理規定的；

　　（五）隨意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹木，擅自在建筑物、構筑物或者其他設施上涂寫、刻畫、懸掛、張貼，違法搭建保溫陽臺，違法搭建鴿舍等設施，飼養家禽、家畜等違反城鄉容貌和環境衛生管理規定的；

　　（六）放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者產生超過規定標準的噪聲，飼養烈性犬、大型犬等違反治安管理規定的；

　　（七）產生噪聲、振動、煙塵、惡臭氣體等違反環境保護管理規定的；

　　（八）擅自設置攤點、開辦公司等違反工商管理規定的；

　　（九）法律、法規、規章禁止的其他行為。

　　業主委員會、物業服務企業或者社區物業服務機構對物業管理區域內發生的上述行為，應當予以勸阻、制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　第四十九條

　　業主、物業使用人應當按照規劃設計用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。

　　業主、物業使用人將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關系的業主同意后，由市物業行政主管部門會同城鄉規劃、環境保護、公安消防等有關行政管理部門依法辦理批準手續。

　　第五十條

　　業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關法律、法規和規章的規定。

　　業主、物業使用人裝修房屋時，應當向物業服務企業或者社區物業服務機構申報登記。物業服務企業或者社區物業服務機構應當告知允許施工的時間、禁止行為、廢棄物的清運和處置等事項。

　　第五十一條

　　在確保消防通道和道路暢通的情況下，占用物業管理區域內共用道路、場地停放機動車輛的，應當由業主大會決定。業主大會決定對停放車輛收取道路、場地占用費和服務管理費的，參照價格行政主管部門規定的停車場收費指導價執行。道路、場地占用費應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　對停放車輛有保管等專項服務要求的，由車主或者車輛使用人與物業服務企業或者社區物業服務機構另行簽訂保管合同。

　　第五十二條

　　擁有兩個以上房屋所有權人的住宅物業、非住宅物業，應當按照有關規定交存專項維修資金。

　　專項維修資金管理實行統一交存、專戶存儲、按幢立賬、按戶核算、專款專用、所有人決策、政府監督的原則。

　　利用專項維修資金增值收益部分建立應急維修資金。在物業使用中發生影響業主正常生活和危及安全的重大突發事件需要應急維修時，經市物業行政主管部門批準，可以先行啟用應急維修資金進行維修，待維修工程結束后，所發生費用由相關受益人共同分攤。

　　業主轉讓物業時，買賣雙方應當同時辦理專項維修資金轉移變更手續。未交存專項維修資金或者賬戶余額不足的，應當按照規定予以補足。

　　第五十三條

　　物業共用部位、共用設施設備的日常維修養護，由物業服務企業或者社區物業服務機構負責組織維修，費用從物業服務費用列支；對物業共用部位、共用設施設備除日常維修養護之外的維修、更新和改造，由物業服務企業或者社區物業服務機構負責組織維修，費用從專項維修資金列支。

　　業主專有部分、自用設施設備的維修養護責任和費用，由業主自行承擔。

　　物業保修期內，發生工程建設質量問題的，由開發建設單位按照規定承擔維修責任。

　　共用部位、共用設施設備的范圍按照有關規定執行。

　　第五十四條

　　供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及物業管理相關責任單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。

　　本條前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當通知物業服務企業、社區物業服務機構和業主委員會，并及時恢復原狀。

　　第五十五條

　　設置于房屋內部的共用設施設備發生損壞或者妨礙正常使用時，業主或者物業使用人應當及時告知物業服務企業、社區物業服務機構或者有關管理單位進行維修。

　　對物業共用部位、共用設施設備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備實施維修養護時，有關業主和物業使用人應當給予配合。

　　監督管理

　　第五十六條

　　市、區、縣（市）有關行政主管部門應當按照下列規定對物業管理區域內的有關事項進行監督檢查：

　　（一）物業行政主管部門對物業企業資質、物業管理招投標、物業合同備案、專項維修資金使用、物業服務質量、從業人員執業資格、業主大會成立和決定、業主委員會履行職責等情況進行監督；

　　（二）城鄉規劃行政主管部門對物業管理用房的規劃配置等情況進行監督；

　　（三）城市管理行政主管部門對物業管理區域內的容貌、環境衛生、綠化等情況進行監督；

　　（四）城市管理行政執法部門對擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭濫建、亂設攤點、損壞綠地、亂貼亂畫、室外經營活動噪聲擾民等情況進行監督；

　　（五）城鄉建設行政主管部門對建設單位履行房屋工程質量保修責任等情況進行監督；

　　（六）價格行政主管部門對物業服務收費、價格公示等情況進行監督；

　　（七）公安行政主管部門對治安、消防、養犬、車輛停放、室內居民噪聲等情況進行監督；

　　（八）環境保護行政主管部門對煙塵污染、經營活動噪聲擾民等情況進行監督；

　　（九）水務行政主管部門對供排水等情況進行監督；

　　（十）工商行政主管部門對無照經營等情況進行監督；

　　（十一）質量技術監督行政主管部門對電梯、鍋爐等安全運行情況進行監督；

　　（十二）衛生行政主管部門對生活飲用水質量等情況進行監督。

　　其他有關行政管理部門按照職責對相關情況進行監督。

　　第五十七條

　　街道辦事處負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等工作的組織、指導，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛。

　　社區居民委員會協助街道辦事處開展物業管理相關工作。

　　第五十八條

　　有關行政管理部門在物業管理區域內發現違法行為或者接到舉報后，應當依法及時予以制止或者處理。

　　物業服務企業或者社區物業服務機構應當對有關行政管理部門的調查予以配合。

　　第五十九條

　　建立物業服務企業信息動態發布制度。市物業行政主管部門應當會同相關行政管理部門，將物業服務企業資質等級、從業人員、承接項目及其履行責任和義務等情況及時向社會公布。

　　第六十條

　　實行物業服務信用保證金制度。物業服務企業在承接物業項目時，應當按照有關規定向物業所在地的區、縣（市）物業行政主管部門繳存物業服務信用保證金。信用保證金實行企業繳存、政府監管、專戶存儲的原則，專項用于物業服務企業擅自退出的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發事件應急處置等情況。

　　物業服務信用保證金管理辦法由市人民政府另行制定。

　　第六十一條

　　物業管理活動出現糾紛時，當事人可以申請調解、仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　當事人申請調解的，由街道辦事處組織相關單位或者個人協調解決；街道辦事處協調無法解決的，由區、縣（市）物業行政主管部門協調解決；出現重大糾紛的，由市物業行政主管部門協調解決。

　　市、區、縣（市）物業行政主管部門應當實行物業管理糾紛調解聯席會議制度，召集有關街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會、物業管理行業協會、物業服務企業、社區物業服務機構、業主代表等共同協商，調解糾紛。調解過程中，可以邀請人民法院有關人員參加。

　　法律責任

　　第六十二條

　　物業行政主管部門和其他有關行政管理部門及其工作人員應當依法履行職責，不得玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊。

　　違反本條前款規定的，由監察機關或者有權機關對其主管領導和直接責任人給予行政處分；違反行政問責規定的，由監察機關或者本部門對其主管領導和直接責任人給予行政問責。

　　第六十三條

　　建設單位違反本條例規定有下列行為之一的，由市、區、縣（市）物業行政主管部門依據職責權限按照下列規定給予處罰：

　　（一）未按規定將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，或者未按照規定提供有關資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（二）未按照規定配置物業管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　（三）對住宅物業未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（四）與物業買受人簽訂物業買賣合同時，未將前期物業服務合同作為附件的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　（五）未按照規定向物業服務企業移交物業管理用房的，責令限期改正；逾期不改正的，處以三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　（六）未按照規定向物業服務企業移交有關資料或者未向市物業行政主管部門報送備份的，責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十四條

　　物業服務企業違反本條例規定有下列行為之一的，由市、區、縣（市）物業行政主管部門依據職責權限按照下列規定給予處罰：

　　（一）未取得資質證書從事物業服務的，責令停止違法行為，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

　　（二）物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，予以警告，責令限期改正，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（三）非本市物業服務企業進入本市從事物業管理活動未備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　（四）聘用未取得職業資格證書的人員從事物業管理活動的，責令停止違法行為，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（五）未辦理物業服務合同備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　（六）未按照規定繳存物業服務信用保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。

　　（七）不按照規定辦理退出交接手續，移交有關資料、財物的，責令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十五條

　　違反本條例規定，擅自改變物業管理用房用途的，由區、縣（市）物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益歸全體業主所有，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第六十六條

　　違反本條例規定，擅自將住宅改變為經營性用房的，由區、縣（市）物業行政主管部門責令限期改正，并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第六十七條

　　單位和個人違反其他規定的，由有關行政管理部門根據相關法律、法規、規章的規定予以處罰。

　　附則

　　第六十八條

　　市物業行政主管部門應當制定管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等文件的示范文本，供物業管理活動中參照使用。

　　第六十九條

　　本條例自二零XX年XX月XX日起施行。

　　瑞安市物業管理實施細則 7

　　為創建文明庭院，加強院內管理，建立長效的物業管理機制，努力把我局院內創建成一個文明、衛生、花園庭院，根據市有關要求，結合院內實際情況，按照標本兼治、齊抓共管、規范管理的原則，特制定本實施細則。

　　一、物業管理的范圍

　　凡在本院居住的`住戶（含租借住戶）都納入本管理范圍。

　　二、成立機構

　　為促進物業管理規范運行，設立XXX局物業管理辦公室，辦公室設主任1名（兼），工作人員3名，義務監督員5名。辦公室主任由局指派；工作人員設保潔員1，保衛人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經考察試用合格后聘用；義務監督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產生。

　　物業管理辦公室隸屬局領導下的公益事業機構，在業務上受市物業管理服務公司指導，實行自我管理，自負盈虧，搞好服務。局不另行撥給專項經費。

　　三、物業管理辦公室主要職責

　　1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。

　　2、制定并監督執行《住戶守則》的落實及違規處罰。

　　3、根據市物價部門的規定，確定物業管理費的收取標準。

　　4、按規定收取物業管理費，按標準發放工作人員工資。

　　5、按要求管理好財務收支帳目。

　　四、相關工作人員職責

　　1、保潔員工作職責

　　負責院內X—X棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業管理辦公室。

　　2、保衛人員工作職責

　　嚴格把好大門人員進出關，維護院內安全穩定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內進行經常性巡查，發現情況，及時反映和報警。

　　3、水電維修人員工作職責

　　負責機關院內水電故障的檢查維修，發現故障，做到隨叫隨到，負責院內電線的布設調整和水管的架設，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。

　　4、義務監督員工作職責

　　負責監督保潔、保衛等人員按工作職責做好工作，發現機關院內環境衛生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業管理辦公室報告并監督處理。

　　五、福利待遇及有關要求

　　1、福利待遇

　　物業管理辦公室主任及義務監督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應獎罰，不享受其他勞保福利待遇。

　　2、有關要求

　　物業管理辦公室人員應按照各自分工認真履行自己的職責，將各項管理工作執行到位。各工作人員應安全謹慎工作，在工作中所發生的一切安全事故及其他突事件概由本人負責，本局及物業管理辦公室不承擔任何責任。

　　瑞安市物業管理實施細則 8

　　第一條、為加強對我省物業管理服務收費的規范管理，維護國家利益和物業管理單位及物業產權人、使用人的合法權益，促進全省物業管理事業的發展，依據《中華人民共和國價格管理條、例》和國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，制定本辦法。

　　第二條、本辦法適用于經工商行政管理機關登記注冊并經當地物業管理部門進行資質認證的物業管理單位對住宅及非住宅房屋提供社會化、專業化服務的收費管理。

　　本辦法所稱物業管理服務收費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對住宅以及非住宅的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與生活工作相關的服務所收取的費用。

　　第三條、物業管理服務收費根據物業公司提供服務的性質、質量、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價（或稱經營者定價）。

　　物業管理單位為普通住宅的物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代管交通工具、代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價。

　　物業管理單位為非住宅房屋以及高級公寓、別墅等高標準住宅物業產權人、使用人提供的公共性的服務以及公眾代辦性質的服務收費，實行政府指導價。

　　物業管理單位為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務，除物價部門有統一收費標準者外，其服務收費實行市場調節價（或稱經營者定價）。

　　外銷商品房屋的服務收費由物業管理單位與小區管理委員會或產權人代表協商議定。

　　物業管理單位議定的和自定的收費項目和收費標準向當地物價部門備案。

　　第四條、物業管理服務收費應當根據所提供的服務內容質量、深度，遵循"合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應"的原則確定。鼓勵物業管理單位開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利的行為。

　　第五條、各級政府的物價部門是本地物業管理服務收費的主管機關。物價部門會同物業管理行政主管部門對物業管理服務收費進行監督和指導。

　　第六條、實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準，由物業管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向當地物價部門申報，由物價部門征求物業管理行政主管部門意見后核定執行。

　　中央在漢、軍隊駐漢和省直各部門所屬在漢及在省工商行政管理部門登記注冊的其它性質的物業管理公司（單位）收費標準，向省物價部門申報審批。

　　第七條、物價部門在核定收費標準時，應充分聽取物業管理單位和產權人、使用人的意見，既要有利于物業管理服務的`價值補償，也要考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力，以物業管理服務所發生的費用為基礎，結合物業管理單位的服務對象、服務內容、服務質量核定。

　　物價部門對核定的物業管理收費標準，如因物業管理費用構成的變化可據實適時調整。

　　第八條、物業管理公共性服務收費的費用構成包括以下部分：

　　1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；

　　2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費；

　　3、綠化管理費；

　　4、清潔衛生費；

　　5、保安費；

　　6、辦公費；

　　7、物業管理單位固定資產折舊費；

　　8、法定稅費。

　　本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其它費用開支。

　　第九條、物業管理服務收費的利潤率以費用構成的1—7項之和為基數，按照普通住宅從緊，其它用房不超過10%的原則，由各地物價部門確定。

　　物業產權人、使用人委托物業管理單位代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等的，根據委托項目可適當收取代辦服務費，不委托不得收費。

　　第十條、物業管理的公共服務收費應按物業管理范圍內物業產權人（使用人）所占房屋建筑面積合理分攤。物業管理的公眾代辦服務費按提供代辦服務的每個項目進行核定。

　　第十一條、經物價部門核定的或由物業管理單位與業主管理委員會或物業產權人代表協商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應在物業管理合同中明文約定。

　　第十二條、物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應當在經營場所或收費地點公布，并實行亮證收費。

　　物業管理單位應當定期（一般為6個月），向住戶公布收費的收入和支出帳目，公布物業管理年度計劃和小區管理的重大措施，接受業主管理委員會或物業產權人、使用人的監督。

　　第十三條、物業管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質量，向用戶提供質價相符的服務。不得只收費不服務或多收費少服務。

　　第十四條、實行物業管理的物業產權人、使用人應按物價部門核定的收費項目和標準向物業管理單位繳納物業管理服務費。不按規定繳納管理服務費的，物業管理單位有權按照所簽服務合同要求追償。

　　第十五條、物業管理單位不得違背房屋所有人的意愿提前收費，預期收費不得超過6個月。

　　第十六條、物業管理單位與物業產權人、使用人之間發生的收費糾紛，由物價部門進行調處。

　　第十七條、物業管理單位已接受委托實施物業管理并相應收取公共性服務費的，其它部門和單位不得重復收費。

　　第十八條、凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價格監督檢查機關依照國家有關規定予以處罰：

　　（一）越權定價、擅自提高收費標準的；

　　（二）擅自設立收費項目，亂收費用的；

　　（三）不按規定實行明碼標價的；

　　（四）提供服務質價不符的；

　　（五）只收費不服務或多收費少服務的；

　　（六）其它違反本辦法的行為。

　　第十九條、本辦法發布之前的有關規定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。

　　第二十條、本辦法由湖北省物價局負責解釋。

　　第二十一條、本辦法自1997年7月1日起執行。

　　瑞安市物業管理實施細則 9

　　第一條為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規和《山東省住宅物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。

　　第三條本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。

　　第四條提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。

　　第五條住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第六條市政府價格主管部門會同同級物業主管部門負責全市住宅物業服務收費的監督管理工作。

　　縣（市、區）政府價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理權限，負責本行政區域內住宅物業服務收費監督管理工作。

　　第七條住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　普通住宅的前期物業服務收費、前期物業停車服務費、車位租賃費實行政府指導價。市政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定市區區域內普通住宅的前期物業服務收費、前期物業停車服務費、車位租賃費收費標準，報市政府批準并向社會公布；各區政府價格主管部門會同同級物業主管部門組織實施。各縣、市政府價格主管部門會同同級物業主管部門可參照市制定的收費標準，制定本行政區域內的收費標準，報當地政府批準后組織實施，并向社會公布。

　　普通住宅前期物業服務收費具體收費標準，由開發建設單位與前期物業服務企業在規定的收費標準內約定。

　　普通住宅前期物業停車服務費具體收費標準，由車位使用人與物業服務企業在規定的收費標準內約定。

　　普通住宅車位租賃費具體收費標準，由承租人與開發建設單位在規定的收費標準內約定。

　　非普通住宅以及業主大會選舉的業主委員會成立后的普通住宅，其物業服務收費、停車服務費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。

　　第八條普通住宅前期物業服務收費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。

　　普通住宅物業服務等級標準由市政府物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

　　第九條普通住宅物業服務成本包括：

　　（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

　　（三）物業管理區域清潔衛生費用；

　　（四）物業管理區域綠化養護費用；

　　（五）物業管理區域秩序維護、安全防范費用；

　　（六）辦公費用；

　　（七）物業服務企業的固定資產折舊；

　　（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　（九）經業主同意的其他費用。

　　物業管理區域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸及變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備，不屬于物業管理區域內共用設施設備。

　　物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　第十條物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。

　　前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費按照不低于三分之一的標準予以減收，差額部分由開發建設單位補償物業服務企業。

　　第十一條業主或物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或物業使用人的，物業服務費由開發建設單位交納。

　　業主或物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務收費從開發建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。

　　物業服務合同有約定的，物業服務收費可以預收，預收時間一般不超過半年。

　　第十二條物業服務收費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

　　已辦理房產證的，物業服務收費以房產證載明的房屋產權面積計收。未辦理房產證的.，物業服務收費按購房合同載明的建筑面積計收；辦理后與購房合同載明的建筑面積有誤差的，以房產證載明的房屋產權面積為準，應多退少補。

　　改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室，按相應的經營性用房物業服務收費標準收取。

　　獨立專有車庫，按照房產證或購房合同載明的建筑面積交納物業服務費。

　　第十三條房屋交付后空置一年以上的，其物業服務收費按照30%予以減收。

　　房屋空置的起止時間，業主應當事先與物業服務企業聯系，登記確認。

　　第十四條物業管理區域內業主共用（有）車庫內的車位，其車位使用人應當交納停車服務費，停車服務費按月計收，收費方式由車位使用人與物業服務企業約定。

　　停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。

　　車位使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

　　車庫啟用后，尚未出售、出租的車位，停車服務費由開發建設單位承擔。

　　已購買車位超過一年未使用的，停車服務費參照普通住宅物業服務收費的減收確認方式和比例予以減收。

　　獨立專有車庫已交納物業服務費的不再交納停車服務費。

　　第十五條占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應在確保消防、行車等公共安全和業主權益的前提下，按照有關規定劃定車位。車位使用人在劃定的車位上停放汽車的，應當交納車位場地使用費。劃定車位及收費標準由業主大會綜合考慮公共安全、車位租賃費價格等因素確定。業主大會成立前，經半數以上業主同意，在確保公共安全和業主權益的前提下，可以按照有關規定劃定車位停放汽車；車位場地使用費收取標準可參照規定的車位租賃費標準執行。

　　車位場地使用費收入屬全體業主共有，主要用于補充物業管理區域內的物業專項維修資金。車位場地使用費的具體管理模式，由業主大會或者半數以上業主確定。

　　停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的物業管理服務費用，可依照物業服務合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支；業主大會成立前，支出比例或金額由市政府價格主管部門會同同級物業主管部門核定。

　　第十六條物業服務企業實行出入證（卡）管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費并予以公示。

　　第十七條物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人提供配送、維修、安裝服務及執行公務等車輛收取停車費用。

　　除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。按照管理權限，收費標準由政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定。

　　第十八條供水、供氣、供電、供暖等設施設備已移交專業經營單位的，專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。

　　專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第十九條業主或者物業使用人裝飾裝修房屋施工前，應與物業服務企業簽訂協議，對裝修保證金、裝修工人出入等進行約定。

　　業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。由業主或者物業使用人自行清運的，不得收費。

　　業主或者物業使用人按規定交納物業服務費后，物業服務企業不得額外收取裝修電梯使用費、裝修管理費等費用。

　　第二十條物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。

　　第二十一條物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。

　　第二十二條物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十三條物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。

　　物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

　　第二十四條政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第二十五條政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由政府價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：

　　（一）超出政府指導價規定收費的；

　　（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；

　　（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　　（四）強制服務并收費的；

　　（五）不按規定實行明碼標價的；

　　（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。

　　第二十六條政府價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級政府價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

　　第二十七條本辦法實施前已簽訂物業服務合同的，在合同期內，物業服務及其收費標準仍按合同約定執行；物業服務合同未約定期限或者前期物業服務合同已經到期的，物業服務及其收費標準等應按本辦法規定執行。

　　物業服務合同實行備案管理，物業服務企業應當按照有關規定，及時到當地物業主管部門辦理備案手續。

　　第二十八條其他管理人的物業服務收費可參照本辦法執行。

　　瑞安市物業管理實施細則 10

　　第一章總則

　　第一條為規范物業管理行為，進一步貫徹實施國務院《物業管理條例》及《重慶市物業管理條例》，結合本市實際，制定本細則。

　　第二條市國土資源和房屋管理局是全市物業管理行政主管部門(以下簡稱市級主管部門)，履行物業管理監督管理工作職責；區縣國土房管局(房管局)是本行政區域物業管理行政主管部門，并接受市級主管部門的業務指導。

　　第三條區縣政府要按照屬地管理、分級負責的原則，切實加強本行政區域物業管理工作的領導，建立及時就地化解物業管理矛盾糾紛協調處置的聯動機制，將業主大會建設及其業主委員會工作作為社區管理和基層民主建設工作的一項重要內容。

　　主城各區政府要在街道辦事處(鄉鎮人民政府)建立物業管理工作專門機構，并落實人員和工作經費。其他區縣政府應在物業管理面積超過200萬平方米的街道辦事處(鄉鎮人民政府)，參照主城區落實專門機構、人員和工作經費，并對其他街道辦事處(鄉鎮人民政府)明確物業管理相關工作的機構、人員和工作經費。

　　區縣主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)加強對本轄區內物業服務情況的監督檢查，并及時共享物業服務企業信用檔案、物業服務合同、物業管理區域劃分等信息。

　　第四條規劃、建設、質監、物價、市政、公安、消防、工商、環保、民政、園林、民防、稅務等部門，按照各自職責對轄區內物業管理活動依法進行監督管理。

　　物業管理區域內發生違反《重慶市物業管理條例》第五十九規定的禁止行為的，按照“誰許可(審批)、誰驗收、誰監管”的原則，確定查處的行政主管部門，相關部門按職責協調配合。

　　第五條建設行政主管部門負責督促建設單位將建筑區劃內非業主共有的公用設施按規定移交市政等相關主管部門，負責督促建設單位在房屋工程質量保修、電梯選型配置、協助籌備業主大會等物業管理活動中履行責任的監督管理，將其納入企業信用信息檔案管理。

　　第六條市級主管部門應當加快建立全市統一的物業市場監管信息平臺，促進房管部門之間及物業服務企業監督信息的互聯互通，并制定隨機抽查監督事項清單，建立對物業服務企業隨機抽取檢查對象、隨機選派執法檢查人員的“雙隨機”抽查制度。加強與工商等行政主管部門協作，健全物業服務市場主體誠信檔案、失信聯合懲戒和黑名單制度。

　　第七條市、區縣主管部門要加強物業服務企業信用檔案建設，建立健全企業法定代表人、項目負責人信用檔案，實行動態管理。物業管理協會負責本行業信用信息的組織與發布。企業信用檔案與企業法定代表人、項目負責人信用信息相關聯。

　　第八條物業服務企業享受國家和我市有關現代服務業規定的稅收優惠政策。

　　區縣政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業服務企業負擔。

　　第二章業主、業主大會和業主委員會

　　第九條區縣主管部門應當充分利用移動互聯網、大數據和云計算等現代網絡信息技術，建設業主共同決策電子平臺，便于業主通過計算機和手機等電子工具參與小區共同事務決策，提高業主參與業主大會表決的投票率，保證計票的準確性，解決業主到現場投票表決的難題。

　　第十條業主大會及業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費籌集、管理、使用的具體辦法由業主大會討論決定。業主委員會工作經費年度預算由業主大會討論決定，具體使用情況由業主委員會每半年以書面形式在物業管理區域公示一次(7日)，并接受業主的質詢。未經業主大會決定，業主委員會工作經費使用超預算部分不得在物業項目公共收益中列支。

　　有條件的物業管理區域，業主大會可以根據業主委員會委員從事公益性工作情況按月給予適當的津貼。

　　第十一條業主委員會應當建立規范的財務管理制度。業主大會可委托專業機構對物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況進行檢查，并將檢查情況通報全體業主。業主大會可在管理規約和業主大會議事規則中約定，對任期和離任的業主委員會委員是否進行經濟責任審計。審計經費由全體業主承擔，業主大會可決定該經費從公共收益中列支。

　　第十二條建設單位要對住宅區籌備及召開首次業主大會所需經費給予支持。本實施細則出臺后，新建住宅物業項目尚未交付使用的，建設行政主管部門要督促建設單位對所建物業項目籌備及召開首次業主大會的辦公經費予以支持。辦公經費一般包括宣傳費、材料費等。

　　第十三條占物業管理區域業主總人數20%以上的業主書面請求召開首次業主大會或臨時業主大會會議的，應附上簽字的書面要求原件和其他能證明業主身份的書面材料。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)受理業主大會申請需核實業主身份的，所在區縣土地房屋權屬登記機構應予以支持。街道辦事處(鄉鎮人民政府)或業主委員會應通過隨機抽樣調查等方式對業主身份及簽字真實性進行核實，并將提出申請的業主名單在物業管理區域內公示，公示上載明在規定時間內提出異議。公示期間，凡有1名及以上被冒名業主提出異議且經查屬實的，或者有人舉報在申請名單中有被冒名頂替且經查證屬實的，對聯名申請不予受理。

　　第十四條業主委員會成員人數由業主大會決定，一般為5?11人，應當為單數。

　　業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定；若業主大會議事規則尚未確定的，則由業主委員會產生辦法確定。

　　第十五條業主委員會委員出缺，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過40%但未超過50%的，應當召開業主大會會議增補；缺員超過50%的，該業主委員會自然解散。在解散前，業主大會、業主委員會應當告知物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在其指導監督下，做好業主共同財產清算和資料清理工作，并在解散后3個工作日內將業主大會印章及相關資料移交給物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

　　第十六條業主大會決定利用物業管理區域內道路等公共部位或公共設施經營的，應按規定取得相應合法手續，不得占用防火間距、消防車通道、消防車撲救面、避難層等公共區域，不得危及公共安全。

　　業主大會可制定物業管理區域內共有部位停車管理辦法，并按照“誰受益、誰管理、誰負責”確定安全管理責任。

　　因物業管理區域內車輛停放影響消防安全等公共安全的，管理單位勸告、制止無效后，應及時向交巡警、消防部門、轄區公安派出所等相關部門書面報告，交巡警、消防部門、轄區公安派出所接到書面報告后應及時到現場，依法對安全隱患或者違法行為進行處理。

　　第十七條利用物業共用部位、共有設施經營的，獲取的收益歸業主共有。

　　業主大會成立前，物業服務企業與其他管理人利用物業共用部位、共有設施經營的，應當在物業服務合同或管理規約中約定。所得收益在扣除管理費支出、稅金后，原則上納入物業專項維修資金。

　　業主大會成立后，收益按業主大會決定和合同約定使用。業主大會未作出決定的，參照業主大會成立前對公共收益的管理辦法執行。

　　由物業服務企業或其他管理人經營物業共用部位、共有設施的，應將其收益單獨列賬，并將應納入物業專項維修資金部分按年度交存區縣主管部門指定的商業銀行專戶統一管理。物業服務企業應當在物業交付業主使用之日起，在物業管理區域顯著位置將公共收益收支情況每年公示一次(7日)，并接受業主的質詢。業主大會決定就公共收益賬目進行財務審計的，物業服務企業和業主委員會應當積極配合。

　　第十八條加強業主信用管理工作，增強業主大會籌備組業主成員、業主委員會委員候選人公信度。

　　業主有欠交物業服務費用等嚴重違反物業服務合同以及違反管理規約等行為的，經人民法院判決生效或者仲裁裁決確認的，拒不履行或拒不改正的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

　　業主委員會成員超越職權作出的決定，侵害了其他業主權益且經生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。業主委員會成員違法違規行為撤銷后，其當事人以自薦或他薦方式擬再入選業主委員會籌備組或業主委員會的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應將當事人的信用記錄公告全體業主。

　　第三章物業服務企業管理

　　第十九條申請核定資質等級的物業服務企業，應提供物業管理專業人員等相關專職管理和技術人員的相應職稱、資格證書、勞動合同和社會保險證明。

　　第二十條市、區縣主管部門要加強物業服務企業資質動態監督管理。

　　我市注冊的物業服務企業，因破產、歇業或者因其他原因終止物業服務業務但未注銷營業執照的，已不符合原資質條件的，二級、三級資質企業分別由市、區縣主管部門督促限期整改，一年后仍不符合的，將給予資質降級或注銷處理；一級資質企業由市級主管部門向上級主管部門上報處理意見。

　　第二十一條市、區縣主管部門根據監管對象、監管資源等實際情況，按照“突出重點、抽查監督”的原則，對工商部門公示的企業經營異常名錄、行政處罰等信息涉及的物業服務企業，分別以兩年、一年為周期開展一次市場清理整頓。

　　第二十二條物業服務企業發生《重慶市物業管理條例》、《物業服務企業資質管理辦法》等法律法規有關規定的禁止行為，作為主要內容列入信用檔案。物業服務企業不良信用信息由其管理的物業項目所在地區縣主管部門載入，在轄區公眾信息網等渠道公示，并抄送企業注冊地主管部門和市級主管部門，實現信息共享。

　　對于被載入不良信用信息的物業服務企業，一年內其管理的物業項目不得參加物業管理示范項目考評，不得晉升資質等級，不予開具誠信證明材料；對于違反《重慶市物業管理條例》、《物業服務企業資質管理辦法》等有關規定且被主管部門予以行政處罰的物業服務企業，由注冊地區縣主管部門按有關規定予以重新核定資質等級。對于嚴重違反《物業服務企業資質管理辦法》、《重慶市物業管理條例》等有關規定的，予以降低資質等級或注銷資質證書。涉及一、二級資質物業服務企業的，由區縣主管部門將核定意見報送市級主管部門。因被行政處罰注銷資質的`企業，其企業股東、法定代表人、企業總經理、涉事項目負責人新申報核定物業服務資質的，納入重點監管范圍。

　　第二十三條跨區承接物業服務項目的企業，在物業服務合同備案的同時向項目所在地區縣主管部門和行業協會備案物業服務企業相關情況。

　　已在我市承接物業服務項目但未到當地區縣主管部門備案的，應在本實施細則出臺后3個月內完成備案。

　　第四章物業項目交接管理

　　第二十四條物業管理區域內的物業服務用房面積應按不低于建設項目總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準設置。分期建設的，按照不低于分期規劃許可總建筑面積千分之三的比例設置。

　　第二十五條城鄉規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當明確物業服務用房的面積和位置，并在建設項目竣工規劃核實時，對配建的物業服務用房的面積和位置進行核實確認。

　　第二十六條規劃、建設、市政、園林、環保、消防、質監等相關行政主管部門要嚴格建設單位項目竣工驗收。建設單位凡擅自修改項目規劃，項目附屬設施配套不齊全或者不符合技術標準、安全技術規范要求的，項目房屋主體結構質量等方面存在嚴重問題的，規劃、建設、市政、園林、環保、消防、質監等相關行政主管部門要按有關規定督促建設單位承擔相應責任。

　　第二十七條建設單位在滿足《房屋接管驗收標準》(ZBP30001-90)等有關規定的移交條件后，應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業，按照《物業承接查驗辦法》(建房〔2010〕165號)等有關規定，完成物業共用部位、共用設施設備的承接查檢工作。

　　第二十八條對物業承接查驗中發現的質量問題和設計中沒有但需要整改的問題，應由雙方如實記錄在物業承接查驗協議中。影響房屋結構和使用安全、設備實施運行和使用安全及使用功能的質量問題，必須約定時間由建設單位負責進行處理，直至合格后才能辦理移交。對于不影響房屋結構和使用安全、設備運行和使用安全及應有功能的質量問題，應約定期限處理，同時可進行實物清單移交。

　　第二十九條建設單位應按照房屋接管驗收標準、房屋建筑工程質量保修等有關規定處理承接查驗的遺留問題。

　　對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，建設單位應當承諾在一定期限內按標準要求移交相關資料，原則上不超過30日。對物業硬件設施承接查驗中發現的不合格等問題，應將問題逐項記錄在物業承接查驗協議中，建設單位應當承諾在一定期限內予以解決，原則上不超過30日。

　　單項工程存在遺留問題經整改后達到交付標準的，其質保期從完成交接之日起計算。

　　對于業主接房期間發現的房屋建筑工程質量問題，建設行政主管部門要按照《房屋建筑工程質量保修辦法》等有關規定督促建設單位承擔相應責任。

　　第三十條物業承接查驗可以邀請業主代表、物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、區縣主管部門和建設行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。

　　物業服務企業應當自物業項目交接后30日內，按規定持相關文件報項目所在地區縣主管部門備案，并抄送項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

　　建設單位和物業服務企業在業主辦理接房手續時應將承接查驗備案情況公示并書面告知業主，未公示和書面告知業主的，作為不良經營行為記入企業信用檔案并予以通報。

　　第三十一條物業服務企業擅自承接未取得竣工備案手續的物業，建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假等損害業主合法權益的行為，區縣主管部門會同建設行政主管部門對建設單位或物業服務企業督促限期整改或給予相應行政處罰，并將其行為納入企業信用檔案。

　　第三十二條區縣(自治縣)人民政府可建立物業質量保修金制度(簡稱保修金)。保修金是指建設單位按規定設立專戶，作為保修期內履行保修義務保證的資金。

　　我市建設工程竣工結算后，建設單位應將按國家《建設工程質量保證金管理暫行辦法》規定預留的工程質量保證金轉作物業質量保修金，到物業項目所在地區縣(自治縣)人民政府指定的商業銀行設立專戶，其交存、管理和使用辦法由區縣(自治縣)人民政府制定。

　　第三十三條在前期物業管理期間且物業出售并交付使用的建筑面積未達到該區域總建筑面積百分之五十，物業服務企業或開發建設單位要求提前解除合同的，應于擬解除合同日3個月前書面告知對方，并承擔相應違約責任。開發建設單位應當及時參照前期物業管理招投標要求另行選聘物業服務企業，原則上選聘不低于原企業資質的物業服務企業，物業服務標準、收費標準按原物業服務合同約定的標準執行。開發建設單位應于新物業服務企業確定后10日內將更換物業服務企業的情況書面函告物業買受人，并抄報物業項目所在區主管部門、街道和社區。

　　第三十四條物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受事實服務，物業服務企業應當在15日內與業主委員會完成交接；未成立業主委員會的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導居(村)委員會暫代行業主委員會職責完成交接。

　　物業項目交接前應當簽訂交接協議，交接協議一般包括：物業項目名稱、交接主體、權利和責任分界點、交接內容、交接查驗辦法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等。

　　全體業主承接前應當對物業共有部位、共有設施設備進行查驗，可以委托選聘的物業服務企業進行查驗，也可以委托物業服務評估監理機構進行查驗。

　　交接各方應當對消防、電梯等共用設施設備的使用維護現狀給予確認。因維護保養不當原因導致消防、電梯等共用設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當履行修復責任或者承擔相應費用。

　　物業項目承接方有權自主選擇具備相應資質的特種設備維保單位，原維保單位不得通過在電梯等特種設備上故意設置運行時間、運行次數限制等方式，影響特種設備的維護保養。

　　第三十五條合同未解除前，物業服務企業應當繼續按照合同約定做好服務，積極協助業主大會選聘新物業服務企業。業主應當按時交納物業服務費至合同解除之日。

　　(一)原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費為由拒絕辦理交接。原物業服務企業可委托新物業服務企業代為收取業主欠交的物業服務費，也可以自行收取，但不得影響業主的正常生活、工作秩序。新物業服務企業應為原物業服務企業收取欠繳物業服務費提供幫助。

　　(二)業主委員會對原物業服務企業提供的業主公共收益賬目有異議的，可根據業主大會決定聘請專業審計機構進行財務審計，審計費用可從屬業主共有經營性收益中支出，業主委員會應向業主公布審計結果及審計費用。原物業服務企業應當積極配合作好審計工作。

　　(三)新舊物業服務企業應本著友好合作的態度辦理交接工作，交接過程中出現的不同意見，可由當地街道和社區會同區物業主管部門組織協調，協調無效的，應通過司法途徑解決。

　　第三十六條鼓勵物業服務合同雙方約定物業服務履約保證金。物業服務履約保證金，是指由物業服務企業繳納的，用以兌現其依法依約退出住宅項目并移交物業管理相關資料及設施設備承諾的保證金。物業服務履約保證金的約定、管理及使用可參照以下原則：

　　(一)充分協商。建設單位、業主、業主大會應當在招標文件或協議選聘文件中明確繳存物業服務履約保證金的要求，并在物業服務合同中進行協商約定繳存標準、管理、利息、使用和退還辦法。

　　(二)繳存標準。按照適度合理、總量控制原則，單個項目一般可按3萬元至3個月應收物業服務費總額的70%計算。

　　(三)集中管理。履約保證金存入街道辦事處(鄉鎮人民政府)或區縣主管部門指定的商業銀行專戶，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)進行監督管理。

　　(四)專款專用。履約保證金主要用于物業服務合同期滿前違約退出或者終止物業服務的，或因破產等原因事實上或法律上不能履行物業服務義務的，承擔其物業項目環境衛生、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項所產生的費用。

　　第三十七條因住宅物業項目交接問題影響正常物業管理秩序的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時指導監管業主大會明確小區物業管理方式；業主大會難以召開或成功召開前小區物業管理已不能正常開展的，區縣房管部門應指導街道辦事處(鄉鎮人民政府)通過物業管理聯席會議等方式組織應急物業服務。應急物業服務時間一般不超過6個月，可采取以下方式。

　　(一)由物業管理協會鼓勵、引導品牌物業服務企業提供應急管理及志愿物業服務。本著實事求是、合理激勵的原則，各區縣對于物業服務企業提供應急管理及志愿物業服務的，在行業評優評先等方面要給予傾斜和幫助。

　　(二)由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織提供應急物業服務。應急物業服務內容一般僅限于環境衛生、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項，也可按照原物業服務合同約定的服務標準、收費標準執行。

　　(三)由街道辦事處(鄉鎮人民政府)參照本實施細則第三十八條規定，監督指導業主對該物業項目實施自行管理。

　　應急物業服務實施前，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當通過物業管理聯席會議明確應急物業服務方式，并將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內公告。應急物業服務產生的費用由所在項目全體業主承擔，業主委員會或村(居)居委會應當協助收取。其中，物業服務合同約定了物業服務履約保證金的，應急物業服務提供方組織接管物業服務項目，可以申請使用該項目的履約保證金，不足部分由全體業主承擔。使用履約保證金過程中，應當保存相關合同、票據等能夠證明履約保證金使用的原始憑證。

　　第三十八條經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數總人數過半數的業主同意，物業管理區域可以在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的監督指導下由業主自行管理。實行自行管理的應當將執行機構、管理方案、收費標準、服務標準和管理期限等內容提交業主大會會議表決。

　　業主采用民事雇傭聘請自然人進行服務的，應當為其支付依法屬于業主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他特定要求的設施設備管理，應當委托依法取得相應許可的單位進行維護和養護。

　　業主自行管理中需要開具發票的，業主委員會可以持街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者社區居(村)委會的證明材料，向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證，憑臨時稅務登記證可以向物業所在地的稅務部門申請領用發票并自行開具。

　　業主大會可以委托具有資質的專業機構對管理費用、物業專項維修資金、公共收益等進行財務管理和財務審計。管理賬目每半年向業主公布一次。

　　第五章物業專項維修資金管理

　　第三十九條建設單位自持物業未按規定交存物業專項維修資金的，納入企業誠信檔案。未交存維修資金的物業部分，限制交易和抵押。

　　第四十條區縣主管部門可對轄區老舊住宅物業專項維修資金補建或續籌給予一定獎勵支持，以充分調動產權人的積極性，確保物業專項維修資金按時補建或續籌到位。有條件的可一次性交存建立，條件不成熟的可分步實施逐步建立或者幫扶建立。

　　第四十一條物業管理區域內補建或續籌維修資金由下列渠道籌集:業主繳納的專項維修資金；利用業主共用部位、共有設施經營所得的收益扣除管理費支出、稅金后全部納入，但業主大會另有決定的，從其決定；維修資金增值收益；共用設施設備報廢回收的殘值；業主共同決定，以及其他應當計入的資金。

　　第四十二條維修資金賬戶余額低于30%，維修資金管理單位應當通知業主及時續繳，續交額度應補齊賬戶余額至100%。維修資金賬戶余額低于30%，業主辦理抵押或產權過戶時，應當補齊賬戶余額至100%。

　　第四十三條街道辦事處(鄉鎮人民政府)應指導業主大會在管理規約和業主大會議事規則中約定委托表決、集合表決、默認表決和異議表決方式，以提高業主大會表決效率，區縣主管部門幫助指導。

　　(一)委托表決。業主將一定時期內維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業主委員會或者業主代表形式；

　　(二)集合表決。業主大會對特定范圍內的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業主委員會或者物業服務企業分批多次使用；

　　(三)默認表決。業主大會約定將未參與投票的業主視為同意維修資金使用事項，相應投票權數計入已投的贊成票。

　　(四)異議表決。在維修資金使用事項中，持反對意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。

　　在緊急使用維修資金的情形下，使用資金數額較大或業主反響強烈的小區，管理規約和業主大會議事規則對上述表決沒有約定的，應由屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開物業管理聯席會議，并根據實際情況確定是否采用上述表決方式，征求業主意見。

　　第四十四條區縣主管部門代管物業專項維修資金期間，應當按照公平、公開、公正的方式建立具有工程造價咨詢資質的評審機構庫，作為本行政區域內物業專項維修資金使用的評審機構。評審費用從維修資金增值收益中列支。

　　第四十五條按照普通程序申請使用物業專項維修代管資金的，同一類別的維修工程項目，電梯維修工程預算在2萬元(含2萬元，下同)以上、其他維修工程預算在3萬元(含3萬元，下同)以上的，委托評審機構對維修工程預算進行評審。

　　經業主大會決定不聘請工程造價咨詢評審機構的除外。

　　第四十六條按照緊急程序申請使用物業專項維修代管資金的，發生危及房屋安全緊急情況，啟動物業專項維修代管資金緊急程序予以搶修的工程項目，電梯搶修工程在2萬元以上、其他搶修工程在3萬元以上的，由區縣(自治縣)房地產主管部門預撥資金或施工單位墊付后，在工程竣工后，委托評審機構對搶修工程決算進行評審。

　　維修項目涉及居民住宅電梯、消防設施的，質量監督部門或公安消防部門收到報告后，應及時派員到現場對相關設施、設備運行情況進行檢查，對隱患進行核實。

　　第四十七條工程造價咨詢評審機構出具的工程造價審核報告中確定的工程造價作為該維修項目工程款的最高限價。結算時，審核報告確定的工程造價若低于合同造價，以審核造價作為結算價；若高于合同造價，以合同造價作為結算價。

　　按照普通程序申請使用維修資金納入評審的，評審機構出具的《維修工程預算評審報告》，是代管機構受理物業專項維修代管資金使用申請的要件之一。按照緊急程序申請使用維修資金納入評審的，評審機構出具的《搶(維)修工程決算評審報告》，是代管機構是否劃拔物業專項維修資金工程尾款的重要依據。

　　第四十八條工程質保期限按照《房屋建筑工程質量保修辦法》等有關規定進行約定。

　　物業管理區域內同時發生的多個同類型共有設施設備維修、更新、改造工程項目，且由同一施工單位施工的，實施單位與施工單位之間只能簽定一個施工合同確認施工內容。

　　第四十九條業主自行管理物業專項維修資金期間，關于聘請有資質的中介機構和審計機構對資金的使用進行監管管理事宜，由業主大會決定。

　　第六章物業管理聯席會議

　　第五十條物業管理聯席會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織召集，議定的政府內部工作事項，與會政府部門、機構應當予以執行。

　　第五十一條經物業管理聯席會議議定具有法律依據的且由與會政府部門、機構作出的具體行政行為，物業服務企業、業主委員會應當履行，但行政復議機關、人民法院依法決定暫停執行相關具體行政行為的除外；拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構應當依法強制執行或者申請人民法院強制執行。

　　物業管理聯席會議召集單位應當整理并保管物業管理聯席會議記錄。

　　第五十二條通過物業管理聯席會議調解物業糾紛并達成協議的，應當制作調解協議，由雙方當事人、調解員簽名，并加蓋相關印章。同時告知當事人可依法向人民法院申請司法確認。人民法院經審查后作出不予確認決定的，當事人可在物業管理聯席會議組織下另行協商達成新的調解協議，再次向人民法院申請司法確認，也可以直接向人民法院提起訴訟。

　　第七章附則

　　第五十三條市級主管部門應當在本細則實施后1年內，會同市物業管理協會依法制定物業服務行業信用記錄和企業法定代表人、項目經理信用檔案管理辦法及示范文本，依規定程序批準后公布。

　　第五十四條本細則所稱區縣政府，含新區管委會機構；本細則所稱街道辦事處，含新區管委會設置的辦事處。

　　第五十五條本細則自xx年xx月xx日起施行。

　　瑞安市物業管理實施細則 11

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范住宅區物業管理活動，維護當事人的合法權益，營造良好的生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內住宅區的物業管理活動適用本條例。

　　第三條 業主可以委托物業服務企業實施專業化、市場化的物業管理，也可以采取自助管理方式自行對物業進行管理。

　　第四條 市和縣級市、區房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的管理和監督工作。

　　街道辦事處（鎮人民政府）履行本條例規定的相關職責，協調物業管理與社區建設之間的關系，協助房產行政主管部門對物業管理進行指導和監督。

　　市和縣級市、區人民政府及其規劃、建設、城管、環保、工商、價格、園林綠化、財政、公安等有關行政管理部門按照各自職責，做好物業管理的監督管理工作。

　　第五條 物業管理協會是物業服務行業的自律組織，主要負責制訂物業服務行業行為規范，組織物業服務行業從業人員的業務培訓，調處行業內部的爭議，辦理房產行政主管部門委托的其他事項。

　　第二章 業主、業主（代表）大會和業主委員會

　　第六條 在物業管理活動中，業主享有下列權利：

　　（一）按照物業服務合同的約定接受物業服務企業提供的服務，依法使用物業共用部位、共用設施設備；

　　（二）享有業主代表、業主委員會委員的選舉權和被選舉權；

　　（三）參加業主大會會議，行使投票權和表決權；

　　（四）提議召開業主大會或者業主代表大會（以下簡稱業主〈代表〉大會），對物業管理的有關事項提出建議；

　　（五）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地、專項維修資金的使用情況享有知情權和監督權；

　　（六）監督業主委員會的工作和物業服務企業履行物業服務合同；

　　（七）要求其他業主、非業主使用人停止侵害公共利益的行為；

　　（八）法律、法規規定的其他權利。

　　在物業管理活動中，業主應當履行下列義務：

　　（一）遵守臨時管理規約、管理規約和業主（代表）大會議事規則（以下簡稱大會議事規則），支持物業服務企業按照物業服務合同和物業管理制度實施物業管理活動；

　　（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　（三）執行業主（代表）大會的決定和業主（代表）大會授權業主委員會作出的決定；

　　（四）按時交納物業服務費用，不得拖欠、拒付；

　　（五）按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　（六）不得損害公共利益和他人合法權益；

　　（七）法律、法規規定的其他義務。

　　第七條 一個物業管理區域成立一個業主（代表）大會，由一個物業服務企業實施物業管理，同一物業管理區域的地上、地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。

　　第八條 物業管理實行業主（代表）大會制度。業主通過業主（代表）大會和業主委員會行使物業管理權。

　　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

　　業主較少的，經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會的職責。

　　業主戶數超過一百戶的，業主可以決定成立業主代表大會，履行業主大會的職責。

　　第九條 業主代表大會由業主按照比例推選的代表組成，業主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名業主代表。

　　業主代表在參加業主代表大會前，就業主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業主的意見；凡需全體業主投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的選票經本人簽字后，由業主代表提交業主代表大會會議。

　　第十條 物業管理區域符合下列情形之一的，應當召開首次業主（代表）大會：

　　（一）已交付使用物業的建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的，或者達到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過一年的；

　　（二）同一物業管理區域內分期開發的住宅區，已交付使用物業的建筑面積未達到百分之三十，但交付使用已超過兩年的。

　　第十一條 業主（代表）大會由業主負責籌備。首次業主（代表）大會的籌備工作在房產行政主管部門的指導下，由物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）組織業主推薦產生籌備組。

　　物業管理區域符合第十條規定情形的，建設單位和前期物業服務企業應當及時書面告知街道辦事處（鎮人民政府）。街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到書面告知之日起三十日內，負責組織、指導、協調成立首次業主（代

　　表）大會籌備組。未及時書面告知的，街道辦事處（鎮人民政府）應當主動組織、指導、協調成立首次業主（代表）大會籌備組。

　　籌備組的人數為五至九人的單數，其中街道辦事處（鎮人民政府）和建設單位代表各一名，籌備組的組長由街道辦事處（鎮人民政府）的工作人員擔任。籌備組組成人員名單確定后，應當在物業管理區域內公告。

　　建設單位和前期物業服務企業應當向籌備組提供業主名冊、物業建筑面積以及物業出售和交付使用時間等文件資料，并且提供必要的人力、場地支持。

　　首次業主（代表）大會籌備、成立的費用由建設單位承擔。

　　第十二條 籌備組履行下列職責：

　　（一）確定首次業主（代表）大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　（二）確認業主身份；

　　（三）提出業主委員會委員候選人產生辦法以及建議名單，并征求業主意見；

　　（四）擬訂大會議事規則和管理規約等草案，并征求業主意見；

　　（五）做好召開會議的其他準備工作。

　　前款第（一）項至第（四）項的內容應當在會議召開十五日前在物業管理區域內公告。

　　第十三條 業主（代表）大會依法管理物業管理區域內全體業主物業共同事務，并對全體業主負責。

　　業主（代表）大會依法決定下列事項：

　　（一）制定和修改大會議事規則；

　　（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　　（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

　　（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業主（代表）大會或者業主委員會的決定對全體業主和非業主使用人具有約束力。

　　第十四條 業主（代表）大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采取集體討論與書面征求意見相結合的形式召開。采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

　　業主（代表）大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主或者過半數的業主代表參加。業主（代表）大會作出的決定，應當經過物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并且在物業管理區域內公告。其中，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經過物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　首次業主（代表）大會通過大會議事規則和管理規約，可以由大會籌備組征得物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　逾期不參加投票業主的投票是否計入已表決的多數票數，由大會議事規則確定。

　　第十五條 業主（代表）大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會負責召集。定期會議應當按照大會議事規則的規定召開。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當在十五日內召集臨時會議:

　　（一）經百分之二十以上的業主聯名書面提議的；

　　（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（三）大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　提議召開業主（代表）大會臨時會議的，應當提交書面建議、聯系方式和物業權屬證明。業主委員會應當核實提議人的業主身份。不符合要求的，其提議無效。

　　業主委員會逾期不召集會議的，房產行政主管部門責令限期召集；經責令仍未召集的，業主可以申請街道辦事處（鎮人民政府）召集。

　　第十六條 業主委員會是業主（代表）大會的常設執行機構，履行下列職責：

　　（一）召集和主持業主（代表）大會；

　　（二）執行業主（代表）大會會議的決議、決定；

　　（三）簽訂并履行物業服務合同，督促物業服務企業履行物業服務合同，督促業主按時交納物業服務費；

　　（四）制定重大維修工程項目年度計劃，監督公共事務管理制度的執行，協調、處理涉及物業管理的公共事務；

　　（五）監督物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備的經營情況；

　　（六）審核并公布物業服務企業經第三方審計的本物業管理區域的財務報告；

　　（七）聽取業主的意見和建議，監督管理規約的.實施；

　　（八）接受業主、業主（代表）大會和有關部門的監督；

　　（九）法律、法規規定和業主（代表）大會賦予的其他職責。

　　業主委員會不得從事經營活動。

　　第十七條 業主委員會會議每季度至少召開一次。經業主委員會主任提議或者三分之一以上業主委員會委員提議，可以召開臨時會議。業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，會議應當有過半數委員出席方能召開，作出決定應當經業主委員會委員過半數通過方為有效。業主委員會會議應當有書面記錄，經出席會議的委員簽字后存檔。

　　第十八條 業主委員會委員應當從本物業管理區域內具備以下條件的業主中選舉產生：

　　（一）具有完全民事行為能力；

　　（二）遵守有關法律、法規和大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

　　（三）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力和組織能力；

　　（四）本人、配偶以及直系親屬沒有在本物業管理區域的物業服務企業工作。

　　第十九條 業主委員會委員的人數應當為五至十五名的單數。分期開發的住宅區達到成立業主（代表）大會條件時，一般選舉五名業主委員會委員，以后各期交付使用的，按照大會議事規則增選委員，直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。

　　業主委員會的任期由業主（代表）大會決定，一般為三至五年。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在委員中選舉產生主任一名和副主任若干名。業主委員會可以聘用專職或者兼職執行秘書。

　　業主委員會委員辭職，應當提前兩個月向業主（代表）大會會議提出書面辭呈。

　　業主委員會委員缺額時按照大會議事規則補選，但缺額人數超過業主委員會委員半數以上的，應當召開業主（代表）大會重新選舉。

　　業主委員會委員變動的，業主委員會應當在本物業管理區域內公告。

　　第二十條 有下列情形之一的，經業主委員會決定，業主委員會委員資格中止：

　　（一）不再是本物業管理區域業主的；

　　（二）喪失履行職責能力的；

　　（三）索取、收受物業服務企業或者相關單位、個人財物和報酬的；

　　（四）不遵守管理規約、拒不履行業主義務的；

　　（五）無正當理由連續缺席三次以上業主委員會會議的；

　　（六）提出書面辭呈的；

　　（七）其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。

　　委員資格中止的，業主委員會應當提請業主（代表）大會審議決定終止資格，并在物業管理區域內公告。

　　第二十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地房產行政主管部門備案：

　　（一）業主委員會備案申請書；

　　（二）業主委員會委員名單；

　　（三）大會議事規則和管理規約；

　　（四）首次業主（代表）大會會議記錄；

　　（五）其他應當提供的材料。

　　業主委員會應當對以上報送材料的真實性負責。

　　房產行政主管部門應當自受理備案申請之日起十五日內，完成備案并且抄送物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）。經備案的業主委員會，其選舉產生之日為成立日期。業主委員會憑備案證明申請刻制印章并且保管、使用。

　　備案的有關事項發生變更的，業主委員會應當及時書面報告所在地房產行政主管部門。

　　第二十二條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當召集業主（代表）大會選舉產生新一屆業主委員會。新一屆業主委員會自原業主委員會任期屆滿后履行職責。

　　業主委員會任期屆滿前一個月，尚未召開業主（代表）大會產生新一屆業主委員會的，由物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）和房產行政主管部門組織換屆選舉工作。新一屆業主委員會產生之前，原業主委員會繼續履行職責。

　　第二十三條 業主委員會委員集體提出書面辭呈的，應當協助街道辦事處（鎮人民政府）和業主建立籌備組召開業主（代表）大會，重新選舉產生新的業主委員會。

　　業主委員會違反法律、法規和管理規約，嚴重損害多數業主合法權益，或者影響社區安定和社會穩定的，應當停止活動。所在地的房產行政主管部門應當會同街道辦事處（鎮人民政府）組織召開業主（代表）大會會議，重新選舉業主委員會。

　　第二十四條 業主（代表）大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。

　　經費的籌集、管理和使用由大會議事規則具體規定。業主委員會應當定期在物業管理區域內公告籌集和使用情況，接受業主的監督。

　　第二十五條 業主（代表）大會、業主委員會應當配合公安、城管等行政管理部門，與社區居民委員會協作，共同做好物業管理區域的社會治安、環境衛生等相關工作。

　　業主（代表）大會、業主委員會應當配合社區居民委員會依法履行自治管理職責。召開業主（代表）大會，業主委員會應當告知社區居民委員會并聽取其建議，會議作出的決定應當書面告知社區居民委員會。

　　第二十六條 物業管理區域內，可以建立由街道辦事處（鎮人民政府）、社區居民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等單位參加的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）負責召集和主持，協調處理物業管理重大事宜。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十七條 新建住宅區應當實行前期物業管理。住宅物業的建設單位應當按照物業管理前期招投標管理辦法，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，并簽訂前期物業服務委托合同。前期物業服務委托合同應當報所在地房產行政主管部門備案。

　　前期物業管理招投標辦法由市人民政府制定。

　　第二十八條 物業管理區域由所在地房產行政主管部門按照下列規定劃分：

　　（一）新建住宅區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設，擁有共同配套設施的，應當按照住宅區整體規劃設計范圍確定為一個物業管理區域；

　　（二）新建住宅區由城市道路、圍墻或者其他明顯標識分割成多個自然小區，并且配套設施設備、物業服務用房等獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業管理區域；

　　（三）新建住宅區內的非住宅物業應當與該住宅區確定為一個物業管理區域；

　　（四）已建成并相毗連的住宅區，經各自區域三分之二以上業主同意，可以歸并為一個物業管理區域。

　　物業管理區域劃定有爭議的，房產行政主管部門在聽取相關業主和所在地街道辦事處（鎮人民政府）的意見后，會同城市規劃行政管理部門確定。

　　第二十九條 建設單位在預（銷）售物業之前，應當制定臨時管理規約。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　臨時管理規約的效力至業主（代表）大會審議通過的管理規約生效時終止。

　　第三十條 新建住宅區的規劃設計應當安排物業服務用房。建設單位應當按照不少于規劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置，并無償提供。地上建筑物總面積不足一萬平方米的，物業服務用房面積不得少于七十平方米。

　　物業服務用房應當是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區中心區域或者住宅區出入口附近。沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于三層。

　　物業服務用房應當進行簡單裝修，具備水、電使用功能。住宅區內配置通訊、有線電視、網絡寬帶、安保預警等設施的，物業服務用房應當預留端口，具備正常使用功能。

　　電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、人防工程等，以及室內層高不足二點二米的房屋不得計入物業服務用房面積。

　　第三十一條 物業服務用房的所有權屬于全體業主。建設單位在向房產行政主管部門申領商品房預售許可證時，應當注明物業服務用房面積和房號；在申請房屋所有權初始登記時，應當先行辦理物業服務用房權屬登記。

　　物業服務用房面積不計入分攤公用建筑面積。

　　物業服務用房不得買賣和抵押。

　　第四章 物業服務企業和物業服務

　　第三十二條 從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質。

　　第三十三條 物業服務企業應當依照有關法律、法規和物業服務合同約定提供物業服務。

　　物業服務企業應當提供下列基本服務項目：

　　（一）做好物業管理區域內公共場所的清潔衛生、垃圾清運以及經常性的保潔服務工作；

　　（二）協助有關行政管理部門維持物業管理區域內公共秩序和治安秩序，做好值班、巡邏工作；

　　（三）對物業管理區域內公共綠地進行日常養護；

　　（四）對物業共用部位、場地和共用設施設備進行日常維修養護。

　　物業服務的具體項目和服務程度，按照合同約定。當事人就人身、財產安全防范方面有特殊要求的，應當在合同中另行約定。

　　第三十四條 物業服務企業不得有下列行為：

　　（一）擅自改變物業服務用房和共用部位、場地以及共用設施設備的用途；

　　（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路或者場地，損害業主共同利益；

　　（三）擅自利用物業共用部位、場地和共用設施設備進行經營；

　　（四）物業服務合同終止時，拒不退出或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料；

　　（五）擅自退出物業管理區域等不履行物業服務合同的行為；

　　（六）擅自停水停電；

　　（七）其他嚴重損害業主權益的情形。

　　第三十五條 前期物業服務合同由建設單位選聘的物業服務企業與業主簽訂；物業服務合同由業主委員會和物業服務企業簽訂。

　　第三十六條 前期物業服務合同期滿后業主委員會仍未成立的，由建設單位繼續委托物業服務企業管理。

　　前期物業服務合同期限未滿，業主（代表）大會召開并選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。

　　第三十七條 業主委員會應當在物業服務合同到期的三個月前，根據業主（代表）大會的決定，將續聘或者新聘物業服務企業的情況，書面通知物業服務企業。

　　物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在合同到期的三個月前書面通知業主委員會，同時報告物業所在地社區居民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和房產行政主管部門。

　　物業服務合同期滿，業主（代表）大會沒有作出變更決定的，原合同延續至新的物業服務合同生效之日。

　　第三十八條 物業服務合同尚未到期，因物業服務企業不履行合同的，由業主委員會經業主（代表）大會同意，提前解除物業服務合同，該物業服務企業應當在合同解除之日起七日內退出物業管理區域。

　　因物業服務合同糾紛，物業服務企業要求退出物業管理區域的，應當提前三個月書面通知業主委員會、社區居民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和房產行政主管部門，并在物業管理區域內公告。

　　第三十九條 物業服務收費應當遵循公開、合理和質價相符的原則。

　　前期物業服務收費按照招投標確定的標準收取。業主委員會成立后，物業服務收費標準根據業主（代表）大會決定，由業主委員會和物業服務企業協商確定。

　　物業服務收費實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準以及收費辦法應當在物業管理區域內醒目位置公布。每半年或者一年向業主、非業主使用人公布物業小區經營性設施經營收支情況，接受業主、業主委員會、非業主使用人和價格行政管理部門的監督。

　　物業服務企業未經業主、非業主使用人同意，不得預收超過六個月期限的物業服務費，不得收取一年以上押金、保證金等費用。

　　第四十條 建設單位應當對共用場地、設施設備單獨配置水、電等計量器具。物業服務企業應當定期公布共用場地、設施設備消耗的水、電數量及其金額，按照實際支出和約定的收費方式向全體業主合理分攤。但物業服務合同另有約定的除外。

　　物業的電梯、水泵、中央空調等設施運行費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業服務企業單獨列帳，合理、公開分攤。具體分攤辦法在物業服務合同中約定。

　　電梯起始層的業主不承擔電梯運行費（電梯起始點設在地下層的除外），但應當承擔維修、更新改造費用。

　　第四十一條 物業管理區域內業主共有的汽車車位，其停放服務收費標準，在政府指導下，由業主委員會征求二分之一以上的業主同意后確定。業主委員會未成立的，收費標準應當按照價格行政管理部門的規定執行。

　　公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行任務時在物業管理區域內停放的，不得收取停車費。

　　第四十二條 利用物業共用部位、公共場地和共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主（代表）大會的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益歸全體業主所有，其中百分之三十用于補貼物業服務費，百分之七十納入專項維修資金。但物業服務合同另有約定的除外。

　　共用設施、設備報廢后的收益，應當用于補充專項維修資金或者抵充物業服務費，也可以按照業主（代表）大會的決定使用。

　　第四十三條 物業管理區域內供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受上述單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第五章 物業的移交和接管

　　第四十四條 受建設單位委托的物業服務企業在承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位除移交物業服務用房外還應當向物業服務企業移交下列材料：

　　（一）規劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（四）業主名冊；

　　（五）物業服務所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將上述材料和物業服務用房移交給業主委員會或者業主委員會選聘的物業服務企業。

　　第四十五條 業主委員會應當在新一屆業主委員會行使職權的同時，將其使用、保管的所有文書、財物、印章移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

　　對不按時移交的，街道辦事處（鎮人民政府）和所在地房產行政主管部門應當督促其移交；對拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求轄區內的公安機關協助移交。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

　　第四十六條 物業服務企業更替的，原物業服務企業應當向業主委員會完整移交有關物業、財物和檔案資料，配合新的物業服務企業做好交接工作。

　　第六章 物業的使用和維護

　　第四十七條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主、非業主使用人的需要。尚未出售的停車位、車庫，業主、非業主使用人需要承租的，建設單位應當出租。仍有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人；承租人可以使用物業管理區域內的公共道路。

　　地下停車位尚有空余的，物業管理區域內不得新辟規劃以外的停車位。地下停車位不足，確需利用業主共有的道路或者其他公共場地作為停車位的，應當經業主（代表）大會或者業主委員會決定，并依法辦理消防等相關手續。

　　物業管理區域內停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執行任務或者損壞共用設施設備。

　　第四十八條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地、綠地或者占用其他共用部位、共用設施設備。確需臨時占用、挖掘的，應當采取措施保障安全，并及時恢復原狀，造成損失的，應當依法賠償。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘的，應當征得業主委員會、物業服務企業和利害關系人的同意，并依法辦理相關手續；物業服務企業確需臨時占用、挖掘的，應當征得利害關系人和業主委員會同意，事先在物業管理區域內公告，并依法辦理相關手續。

　　供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位因維修、養護、改建、擴建等，需要臨時占用、挖掘的，應當事先告知業主委員會和物業服務企業，在物業管理區域內公告，并依法辦理相關手續。

　　第四十九條 物業管理區域內的道路、給排水設施和綠化的養護，以及路燈、公共衛生設施的管理和生活垃圾的清運責任范圍由各縣級市、區人民政府確定。

　　第五十條 業主、非業主使用人不得違反法律、法規以及臨時管理規約、管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主、非業主使用人將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及臨時管理規約、管理規約外，應當首先經有利害關系的業主書面同意，并依法辦理相關手續。

　　物業管理區域內禁止下列行為：

　　（一）將車庫用于居住、生產經營；

　　（二）人均承租建筑面積低于十二平方米出租住宅；

　　（三）損壞房屋承重結構，私搭亂建；

　　（四）侵占綠地、毀壞綠化；

　　（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質或者發出超標準的噪聲和振動；

　　（六）擅自擺攤設點，無序停放車輛；

　　（七）在建筑物、構筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　　（八）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；

　　（九）違反法律、法規和臨時管理規約、管理規約的規定飼養動物；

　　（十）法律、法規和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

　　物業服務企業發現違反前款規定的行為，應當勸阻、制止，并督促改正。拒不改正的，應當及時告知業主委員會和有關行政管理部門。

　　第五十一條 業主或者非業主使用人進行物業裝飾裝修，應當遵守法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和物業服務合同的約定。

　　物業服務企業對違反法律、法規和臨時管理規約、管理規約規定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關行政管理部門依法處理。

　　第五十二條 業主轉讓物業時，應當按照合同約定交清物業服務費用，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利和義務一并轉讓。

　　業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約或者管理規約的內容告知受讓人或者承租人，并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業轉讓或者出租的情況告知業主委員會和物業服務企業。

　　承租人應當遵守臨時管理規約、管理規約。

　　第五十三條 房屋的維修責任，按照下列規定劃分：

　　（一）業主專有部分，由業主自行維修；毗連部位，由相鄰業主共同維修。

　　（二）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔。

　　（三）單幢房屋有兩個或者兩個以上單元，單元內共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由單元內的業主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔；涉及兩個或者兩個以上單元共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由兩個或者兩個以上單元的業主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。

　　（四）單幢房屋不上人屋頂的維修，由屋頂庇護范圍下的業主按擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。

　　（五）單幢房屋可上人屋頂（包括屋面和周邊圍護），為各層共用的，由屋頂庇護范圍下各層業主，按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔；為若干層（戶）使用的，由使用層（戶）的業主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。

　　（六）住宅區內共用設施設備的維修、更新、改造，由全體業主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。

　　屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償。

　　第五十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　業主、業主（代表）大會、業主委員會對其負有維護責任的物業，應當按照有關規定和臨時管理規約、管理規約以及住宅養護標準，定期維修養護。

　　物業服務企業應當按照物業服務合同對物業定期維修養護。

　　物業出現安全隱患、危及公共利益以及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護；責任人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意或者按照臨時管理規約、管理規約，由物業服務企業維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。

　　業主、建設單位和物業服務企業進行維修養護時，有關業主和非業主使用人應當予以配合。

　　第五十五條 依照法律、法規、規章和有關技術標準規定應當緊急維修但相關業主不能及時統一意見的，街道辦事處（鎮人民政府）和房產行政主管部門應當督促業主和業主委員會或者相關責任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關費用經審核或者審計后，由相關業主分攤或者從專項維修資金賬戶中列支，并向業主公示。

　　第五十六條 物業管理實行專項維修資金制度。業主應當按照規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　業主可以憑本人有效身份證件查詢專項維修資金繳存、使用以及賬面余額情況。

　　專項維修資金的收取、使用、管理辦法由市人民政府另行制定。

　　第七章 法律責任

　　第五十七條 業主、非業主使用人違反臨時管理規約、管理規約、物業使用規定和物業使用管理維修規定造成損害的，應當承擔相應的法律責任。

　　業主、非業主使用人未按時交納物業服務費用的，業主委員會和物業服務企業可以催交；逾期仍不交納的，由物業服務企業加收滯納金；對于超過三個月不交納物業服務費用的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。

　　第五十八條 業主（代表）大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，房產行政主管部門或者街道辦事處（鎮人民政府），應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主（代表）大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第五十九條 建設單位和物業服務企業違反本條例規定，有下列情形之一的，由房產行政主管部門予以處罰：

　　（一）建設單位或者物業服務企業不協助業主（代表）大會籌備工作的，責令其協助，并可處以三千元以上三萬元以下的罰款；

　　（二）建設單位不承擔首次業主（代表）大會籌備、成立費用的，責令其承擔有關費用，并可處以五千元以上五萬元以下的罰款；

　　（三）建設單位提供的物業服務用房不符合本條例規定的，責令其改正，并可處以十萬元以上五十萬元以下的罰款；

　　（四）建設單位未對共用場地、設施設備單獨配置水、電等計量器具的，責令其改正，并可處以二萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（五）建設單位拒絕將未售出的車位出租給業主、非業主使用人使用的，責令其改正，并可處以五萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（六）物業服務企業擅自退出物業管理區域的，責令其改正，并可處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期仍不改正的，依法吊銷其資質證書。

　　第六十條 違反本條例規定，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

　　第六十一條 房產行政主管部門及其工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

　　第八章 附 則

　　第六十二條 本條例所稱業主，是指房屋所有權人。

　　本條例所稱物業，是指房屋及其附屬的設施設備和相關場地。

　　本條例所稱物業管理，是指業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　本條例所稱自助管理，是指業主不聘請專業物業服務企業，自發組織、自行實施管理物業的方式。

　　本條例所稱前期物業管理，是指業主（代表）大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

　　本條例所稱共用部位，是指物業管理區域內屬于全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、公共停車位、房屋承重結構、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。

　　本條例所稱共用設施設備，是指物業管理區域內屬于全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、安全防范智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區域圍護等設施設備。

　　第六十三條 市人民政府可以根據本條例制定實施細則。

　　市房產行政主管部門應當擬定大會議事規則、臨時管理規約、管理規約和物業服務合同等示范文本，提供給物業管理相關各方作為指導規范。

　　第六十四條 工業廠房、辦公樓、商場、醫院、學校等非住宅的物業管理，參照本條例執行。

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