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2016年稅務師《稅法二》第三章經典例題
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第三章土地增值稅
1. 下列行為中，不征收土地增值稅的有( )。
A.轉讓集體土地的行為
B.土地使用權所有人將土地使用權贈與直系親屬的行為
C.轉讓國有土地使用權的行為
D.土地使用權所有人通過國家機關將土地使用權贈與公益事業的行為
[答案]AB.D
[解析]本題考核土地增值稅的征稅范圍。土地增值稅的征稅范圍，一般規定可概括為“有償”、“轉讓”、“房地產”。選項A，土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅;選項B，將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，不征收土地增值稅;選項C，轉讓國有土地使用權征收土地增值稅;選項D，通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的，不征收土地增值稅。
2. 土地增值稅規定，允許從事房地產開發的納稅人加計20%扣除的項目是( )。
A.房地產開發成本
B.房地產開發費用
C.取得土地使用權所支付的金額
D.轉讓房地產的稅金
[答案]A.C
[解析]本題考核土地增值稅扣除項目問題。財政部規定的其他扣除項目，對從事房地產開發的納稅人可加計扣除。加計扣除金額=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%，因此本題正確選項為A.C。
3. 某生產企業2008年轉讓一棟20世紀90年代末建造的辦公樓，取得轉讓收入500萬元，繳納相關稅費共計30萬元。該辦公樓原造價300萬元，如果按現行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的辦公樓需1000萬元，該辦公樓經評估還有四成新，該企業轉讓辦公樓繳納的土地增值稅為( )萬元。
A.21
B.28
C.45
D.51.5
[答案]A
[解析]本題考核土地增值稅的計算問題。稅法規定，出售舊房及建筑物，應按評估價格計算扣除項目的金額。評估價格的基本計算方法是：對于出售的舊房及建筑物，首先應確定該房屋及建筑物的重置成本價，然后確定其成新度折扣率，再以重置成本價乘以成新度折扣率以確定扣除項目金額。本題中，重置成本為 1000萬元，評估還有四成新，扣除項目=1000×40%+30=430(萬元);增值額=500-430=70(萬元);增值率=70÷430×100%=16.3%，適用稅率30%;應納稅額=70×30%=21(萬元)。
4. 下列項目中，計征土地增值稅時需要用評估價格來確定轉讓房地產收入、扣除項目金額的包括( )。
A.出售新房屋及建筑物的
B.出售舊房屋及建筑物的
C.虛報房地產成交價格的
D.以房地產進行投資聯營的
E.提供扣除項目金額不實的
[答案]BC.E
[解析]本題考核土地增值稅評估價格辦法及有關規定。稅法規定，納稅人有下列情況之一的，需要對房地產進行評估，并以房地產的評估價格來確定轉讓房地產收入、扣除項目的金額：出售舊房及建筑物的;隱瞞、虛報房地產成交價格的;提供扣除項目金額不實的;轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。本題正確選項為BC.E。
5. 納稅人必須在規定的期限內申報繳納土地增值稅。按照現行規定，下列證件和資料屬于納稅人申報納稅時必須向主管稅務機關提供的是( )。
A.工商營業執照原件
B.土地使用權證書
C.所得稅完稅憑證
D.稅務登記證原件
[答案]B
[解析]本題考核土地增值稅的申報繳納。按照稅法規定，向主管稅務機關辦理納稅申報，同時提供下列證件和資料：①房屋產權證、土地使用權證書;②土地轉讓、房產買賣合同;③與轉讓房地產有關的資料;④根據稅務機關的要求提供房地產評估報告。因此，正確選項為B。
6. 土地增值稅規定，下列情形中，應采取先按比例征收后清算稅款的征稅辦法的有( )。
A.開發小區先行轉讓部分房地產的
B.預售商品房的
C.賒銷舊有房地產的
D.分期收款方式轉讓房地產的
[答案]A.B
[解析]本題考核土地增值稅的納稅時間和繳納方式。稅法規定，納稅人在項目全部竣工決算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，無法據實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補，主要涉及兩種情況：其一納稅人進行小區開發建設的，其中一部分房地產項目因先行開發而已轉讓出去，但小區內的部分配套設備在轉讓后才建成;其二納稅人以預售方式轉讓房地產的。本題正確選項為A.B。
7. 按照土地增值稅征收管理的有關規定，下列項目中屬于房地產評估機構應履行的義務有( )。
A.向稅務機關提供房產買賣合同
B.向稅務機關無償提供與房地產評估有關的評估資料
C.按稅務部門的要求按期報送房地產的價格評估結果
D.嚴格按稅法規定的辦法進行應納稅房地產的價格評估
E.向稅務機關如實申報房地產交易額及扣除項目金額
[答案]BC.D
[解析]本題考核房地產評估機構的義務。稅法規定，被授權進行房地產價格評估的各評估機構，必須嚴格按照稅法規定的方法進行應納稅房地產的價格評估。其評估結果經同級國有資產管理部門審核驗證后作為房地產轉讓的底價，并按稅務部門的要求按期報送房地產所在地主管稅務機關，作為確認計稅依據的參考。房地產所在地主管稅務機關要求從事房地產評估的資產評估機構提供與房地產評估有關的評估資料的，資產評估機構應無償提供，不得以任何借口予以拒絕。
8. 清算土地增值稅時，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的會所等公共設施，其成本費用可以扣除的情形是( )。
A.建成后開發企業轉為自用的
B.建成后開發企業用于出租的
C.建成后直接贈與其他企業的
D.建成后產權屬于全體業主的
[答案]D
[解析]本題考核土地增值稅的扣除項目。建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。
9. 某個人2008年6月因工作調動轉讓原居住的自有住房(非普通住宅)，該住房于2003年8月以20萬元的價格購入，購入時繳納契稅1萬元，轉讓獲得收入 46萬元，支付各種稅金共2.475萬元(不包括個人所得稅和土地增值稅)。現在重建同樣的房屋需50萬元，經評估房屋為七成新。該個人轉讓自有住房應繳納土地增值稅為( )萬元。(保留小數點后兩位數)
A.1.28
B.3.23
C.2.56
D.4.55
[答案]A
[解析]本題考核轉讓原自有住房繳納土地增值稅的有關規定和計稅方法。主要考點有：
(1)轉讓舊房的扣除項目金額的構成。扣除項目金額=土地使用權所支付的金額+舊房及建筑物的評估價格+與轉讓房地產有關的稅金=50×0.7+2.475=37.475(萬元)，需要注意的是，對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，由于已經包含在舊房及建筑物的評估價格之中，因此，計征土地增值稅時，不另計入稅金予以扣除。
(2)土地增值額和應納稅額的計算。土地增值額=46-37?475=8.525(萬元)，增值率約為22.75%，適用稅率30%，速算扣除率為0，應納土地增值稅=8.525×30%=2.5575(萬元)
(3)土地增值稅的減免規定。該個人2008年6月轉讓2003年8月購入的自有住房，使用時間在3年以上5年以下，應減半征收土地增值稅。減征后的應納土地增值稅=2.5575÷2≈1.28(萬元)
10. 下列房地產轉移行為中，應當征收土地增值稅的有( )。
A.內資企業和外資企業交換房屋產權
B.企業兼并引起的房屋產權轉移
C.企業用房產抵債
D.個人用房產投資辦飯店
E.房地產開發企業將開發產品用于職工福利
[答案]AC.E
[解析]本題考核土地增值稅征稅范圍。選項B，稅法規定，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業的，暫免征收土地增值稅;選項D，稅法規定，對于以房地產進行投資、聯營的，如果投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件的，暫免征收土地增值稅，但從事房地產開發，或者再轉讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。
10. 下列各項中，符合土地增值稅有關規定的有( )。
A.個人轉讓居住未滿3年的自用住房，按規定計征土地增值稅
B.個人轉讓居住未滿1年的自用住房，加征50%的土地增值稅
C.個人轉讓居住滿3年未滿5年的自用住房，減半征收土地增值稅
D.個人轉讓居住滿5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值稅
[答案]AC.D
[解析]本題考核土地增值稅的優惠政策。稅法規定，個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅;居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅，因此，正確選項為AC.D。
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