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資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》講義：房地產(chǎn)價格的影響
導(dǎo)語：房價的價格定位由多種因素構(gòu)成。房價有三種存在形式：要約價格、成交價格、申報價格。要約價格隨市場行情隨時波動，成交價格是供需雙方博弈后的結(jié)果，申報價格是向政府管理部門登記的結(jié)果。
影響房地產(chǎn)價格的因素通常可劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素，下面分別予以闡述。
(一)一般因素
主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。
1.經(jīng)濟因素。
(1)經(jīng)濟發(fā)展因素。
(2)財政金融因素。
(3)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。
2.社會因素。
(1)人口因素。
(2)家庭規(guī)模因素。
(3)房地產(chǎn)投機因素。
(4)教育科研水平和治安因素。
(5)社會福利因素。
3.行政因素。
(1)土地使用制度與住房制度、地價政策。
(2)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。
(3)稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。
(4)行政隸屬關(guān)系變更。
(5)交通管制。
4.心理因素。
(二)區(qū)域因素(06年單選)
區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。
1.商服繁華因素。
這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。
2.道路通達(dá)因素。
這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別(主干道、次干道、支路)越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高。
3.交通便捷因素。
這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平也較高。
4.城市設(shè)施狀況因素。
(1)基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。
(2)生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設(shè)施。
(3)文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。
5.環(huán)境狀況因素
若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高;若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價格水平較低。
(三)個別因素
1.土地的個別因素。
(1)區(qū)位因素。
區(qū)位是影響地價的一個非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經(jīng)濟區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升;相反，則地價下跌。
(2)面積因素、寬度因素、深度因素。
一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。
(3)形狀因素。
土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。
(4)地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。
地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高;反之，土地高低不平，地價較低。
(5)容積率因素。
容積率越大，地價越高;反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。
(6)用途因素。
一般來說，對于同一宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是遞減的。
(7)土地使用年期因素。
在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。
2.建筑物的個別因素。
(1)面積、結(jié)構(gòu)、材料等。
建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。
(2)設(shè)計、設(shè)備等是否良好。
建筑物形狀、設(shè)計風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對建筑物價格有很大的影響。
(3)施工質(zhì)量。
建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對建筑物的價格亦有很大影響。
(4)法律限制。
有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。
(5)建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。
建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價值自然會降低。
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