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中級經濟師《房地產經濟》筆記：房地產投資項目可行研究
導語：關于房地產投資項目可行研究的主要依據的內容是什么呢?下面是百分網小編根據考試內容而整理的相關復習資料，希望大家的考試都能順順利利的一次性通過!
①國家相關法律、法規;
②國民經濟和社會發展規劃、城市規劃、土地利用總體規劃以及行業發展規劃;
③國家宏觀調控政策、產業政策、行業準入標準、地方政府法規及規定;
④城市規劃行政主管部門出具的規劃意見;
⑤國有建設用地使用權出讓合同或國有土地使用權證書，或國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見;
⑥環境保護行政主管部門出具的環境影響評價文件的審批意見;
⑦交通行政主管部門出具的交通影響評價文件的意見;
⑧項目建議書是對房地產投資項目的總體設想，主要論證項目的必要性，同時初步分析項目建設的可能性，它是進行各項投資準備工作的主要依據;
⑨委托人的意圖，是指可行性研究的承擔單位應充分了解委托人建設項目的背景、意圖、設想，認真聽取委托人對市場行情、資金來源、協作單位、建設工期及工作范圍等情況的說明;
⑩自然、地理、氣象、水文、地質等基礎資料;
⑪經濟、社會、人口、就業以及房地產供求情況等基礎資料;
⑫有關工程技術方面的標準、規范、指標、要求等資料;
⑬國家和行業所規定的經濟參數和指標;
⑭項目備選方案的土地利用條件、規劃設計條件以及備選規劃設計方案等;
⑮可行性研究所需要的其他資料。
▲本知識點結束
【考點】房地產投資項目可行性研究的工作步驟★
(1)接受委托。 (2)組建工作小組。(3)制定工作計劃。(4)調查研究。(5)方案研制與優化。 (6)項目的經濟評價。(7)編寫可行性研究報告。
▲本知識點結束
【考點】房地產投資項目可行性研究報告的結構★
(一)可行性研究報告基本構成：封面、摘要、目錄、正文、附表附圖和主要參考資料。
摘要包括內容：投資項目所處地區的市場情況、項目本身的情況和特點、主要經濟指標的計算結果、可行性研究的結論和建議。
(二)房地產投資項目可行性研究的內容正文包括：
1.項目總說明
2.項目概況
3.開發項目用地現狀調查
4.市場分析和建設規模的確定
5.規劃設計方案的選擇
6.資源供給條件分析
7.環境影響評價
8.項目開發組織機構和管理費用的研究
9.開發建設計劃的編制
10.項目的經濟評價及社會效益分析
11.結論及建議
▲本知識點結束
【考點】房地產投資項目可行性研究報告的編制★
(一)投資項目經濟評價應遵循的基本原則
(1)“有無對比”原則。
“有無對比”是指“有項目”與“無項目”的對比分析。“無項目”狀態是指不對該項目進行投資時，在計算期內，與項目有關的資產、費用與收益的預計發展情況;“有項目”狀態是指對該項目進行投資后，在計算期內，資產、費用與收益的預計情況。“有無對比”求出項目的增量效益，排除了項目實施以前各種條件的影響，突出項目活動的效果。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無項目”。“有項目”與“無項目”兩種情況下，效益和費用的計算范圍、計算期應保持一致，具有可比性。
(2)效益與費用計算口徑對應一致的原則。
(3)收益與風險權衡的原則。
(4)定量分析與定性分析相結合，以定量分析為主的原則。
(5)動態分析與靜態分析相結合，以動態分析為主的原則。
(二)房地產投資項目可行性研究報告的編制步驟
(1)資料搜集與整理統計。 (2)項目規劃方案設計。 (3)項目進度安排。 (4)項目總投資費用估算。(5)項目的租售計劃及價格預測。(6)項目資金籌措計劃。 (7)基本報表的編制及經濟指標計算。(8)對經濟評價指標的檢驗。(9)不確定性分析和風險分析。(10)可行性研究報告的結構設計。(11)可行性研究報告的編寫。
【例題：2013年單選】在房地產投資項目可行性研究中，需要對項目的現金流量進行折現分析，這是投資項目經濟評價( )原則所要求的。
A.有無對比
B.收益與風險權衡
C.以動態分析為主
D.效益與費用計算口徑一致
【答案】C
【解析】對項目的現金流量進行折現分析，屬于以動態分析為主原則。
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