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物業(yè)管理師考點：城市異產(chǎn)毗連房屋管理
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(一)異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用規(guī)則
異產(chǎn)毗連房屋，是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。
異產(chǎn)毗連房屋的所有人按照所有權(quán)證規(guī)定的范圍行使權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。異產(chǎn)毗連房屋的所有人和使用人，使用和修繕房屋必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護(hù)等部門的要求，并應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關(guān)系。所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)當(dāng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
除異產(chǎn)毗連房屋所有人及使用人約定的情況外，任何一方不得多占、獨占、損害其他所有人和使用人的利益。一方所有人或使用人超越權(quán)利范圍，侵害他方權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，并賠償由此而造成的損失。
經(jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋的，異產(chǎn)毗連房屋的所有人必須按有關(guān)規(guī)定及時治理。一方所有人或使用人造成房屋危險的，應(yīng)當(dāng)及時排除危險，同時，其他所有人和使用人有權(quán)采取必要措施，防止危險的發(fā)生，造成損失的，由造成房屋危險的責(zé)任方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋共有部位時，應(yīng)當(dāng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。
(二)異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則
異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人，如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。
因使用不當(dāng)造成異產(chǎn)毗連房屋損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修繕。異產(chǎn)毗連房屋的自然損壞，房屋所有人應(yīng)當(dāng)修繕，不得拖延或者拒絕。
異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞或不可抗力造成的損壞，修繕費用依下列原則處理：
1.共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)。
2.共有墻體的修繕按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。
3.樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負(fù)責(zé);其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。
4.屋蓋的修繕：
(1)不上人房蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。
(2)可上人屋蓋，如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān);如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。
5.樓梯及樓梯間的修繕：
(1)各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)。
(2)為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。
6.房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。
7.房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由所有人按份額比例分擔(dān)。
異產(chǎn)毗連房屋的所有人可組成房屋管理組織，也可委托其他組織，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋的使用、修繕等管理工作。
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