2016物業管理師考點：物業管理的行政管理
一、物業管理的行政管理涵義及工作內容
(一)物業管理的行政管理的涵義
物業管理的行政管理是國家行政機關依據有關的法律、法規，對物業管理實施行業管理。其實質是國家通過法律手段、行政手段，規范物業管理活動，建立物業管理市場正常秩序，改善人民群眾的居住和工作環境。
(二)物業管理的行政管理工作內容
1.行政立法
物業管理行政機關的首要職責就是制定政策法規。具體而言，行政機關應根據國家法律規定的基本原則，針對物業管理中出現的新情況和遇到的新問題，制定物業管理規章制度。
2.執法監督
行政機關根據行政立法進行執法監督，是約束、制止物業管理諸多主體不當行為、不法行為的重要環節，是整頓物業管理市場秩序、促進物業管理行業健康發展的有力手段。具體說來，行政管理部門要根據行政法規賦予的行政執法職權進行行政執法，對物業管理中出現的違法行為依法予以查處。
3.協調服務
對物業管理中出現的業主之間、業主與業主委員會之間、業主與物業管理企業之間，業主、業主委員會、物業管理企業與各行政管理部門之間的關系進行協調，對物業管理業與房地產、建筑裝修、市政環保、金融等行業進行協調。同時，要提供各種服務，包括政策咨詢，人才交流、培養，信息溝通等。
4.宣傳引導
譬如加強宣傳力度，通過培訓等形式向業主委員會以及物業管理企業的有關人員普及物業管理的相關法律知識，促使其學習物業管理法規、用好物業管理法規;同時，還要對物業管理法規中不便具體規定或尚未具體規定的、有利于提高物業管理水平、促進物業管理規范發展的一些行為進行積極倡導，旨在為物業管理創造和諧、健康的發展環境。
二、物業管理的行政管理部門
物業管理的行政管理部門，是指依法對物業管理活動及相關主體進行規范、監督、管理的各級政府職能部門。
《物業管理條例》明確規定，國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。另外，各省市地區也通過各種與物業管理相關的條例或辦法規定了物業管理的行政管理部門。
具體來說，物業管理的行政管理部門可以劃分為以下幾個層次：
1.國家級的物業管理主管機構
指國務院建設行政主管部門，其主要職責是制定相關法規、政策及標準，對全國范圍內的物業管理活動進行宏觀管理與規范監督。
2.省市級的物業管理主管機構
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門，即省建設廳(直轄市房地局)和市房地產管理局是本行政區域內物業管理的主管部門。其職責主要是宣傳、貫徹、落實國家的法規、政策及標準，結合當地實際情況，制定地方性政策，依法查處物業管理活動中的違法違規行為，維護物業管理市場秩序。
3.基層物業管理主管機構
包括區、縣房地產行政管理部門，是轄區內物業管理的行政管理部門。基層物業管理主管機構主要負責本轄區內物業管理活動的執法監督、協調服務、宣傳引導，并承擔上級行政主管部門和區、縣人民政府依法交辦的具體工作。
4.基層政府及其派生機構
包括街道辦事處、鄉鎮人民政府等，它們不僅指導和管理業主委員會的工作，同時也履行一些具體的行政管理職能。實踐工作中，街道辦事處和鄉鎮人民政府對物業管理活動具有十分重要的監督管理、協調支持的作用。
5.物業管理的相關行政管理部門
(1)規劃、城管、環衛、公安等有關行政管理部門
按職責分工，這些行政部門分別負責管理違章搭建、環境環衛以及維護社會治安等相關工作。
(2)工商行政管理部門
主要負責審核、管理物業管理企業的工商注冊登記、企業經營范圍的確定、企業廣告宣傳是否符合法律規定等內容。
(3)物價行政主管部門
政府價格主管部門會同房地產行政主管部門依法對物業管理企業的收費行為進行監督。如果物業管理企業違反價格法律、法規和規定，則政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《反不正當競爭法》予以處罰。
(4)稅務行政管理部門
依法監督和管理物業管理企業的納稅情況，涉及的稅種有企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅和教育附加稅。
三、物業管理的行政管理方式與手段
市場經濟條件下，政府的作用主要是根據法律、法規、規章對物業管理行為進行監督管理，為其從事市場活動提供法律和制度上的保障。在管理模式上，從“大政府、小社會”轉變為“小政府、大社會”;在管理方法上，從傳統的以行政管理方法為主轉變為以法律方法為主。
1，對物業管理企業的行政管理方式
(1)依法處罰。處罰的方式如下：警告、罰款、沒收違法所得和非法財產、責令停業、暫扣或吊銷許可證、行政拘留以及其他行政處罰;
(2)備案記載。記錄物業管理企業的基本情況、經營管理業績，特別是違法違規等不良行為。
2.對物業管理行業的行政管理方式
(1)實施準入制度。對物業管理企業實行資質管理制度，對專業人員實行執業資格準入制度;
(2)創造競爭環境。在物業管理行業中推行市場競爭機制，創造公開、公平、公正的市場競爭環境;
(3)組織開展考評活動。在物業管理行業內，組織創優達標等考評活動;
(4)處理投訴。按照法定權限與程序，處理各種投訴，解決物業管理糾紛。
可以看出，上述行政管理對于創造良好的物業管理市場環境，對于物業管理企業以及行業的健康、快速發展均具有非常重要的作用。
3.物業管理的行政管理手段
物業管理的行政管理手段可以歸結為如下三種：
(1)限制手段：主要有吊銷資質證書、降低資質等級等;
(2)經濟手段：主要包括獎勵、罰款、沒收非法所得等;
(3)教育手段：主要包括教導、規勸、告誡、表彰和經驗推廣等。
四、物業管理企業與行政管理部門的關系
物業管理企業是依據公司法設立的自主經營、獨立核算、獨立承擔民事權利和義務的民事主體。物業管理行政主管部門依法對物業管理企業實施行政監督管理，就與管理對象即行政相對人發生行政法律關系。
(1)服從行政部門的管理
物業管理企業應及時、全面、準確地了解并掌握物業管理相關的政策、措施、法律、法規，嚴格遵守各項規章制度，在實際行動上自覺服從行政管理部門的管理。
(2)協助行政部門的管理
國家將維護社會治安的責任通過法律、法規形式授權給有關行政管理部門，因此行政管理部門是執行相關法規的主體，承擔了維護社會以及市場正常秩序的重大任務。
當物業管理企業遇到涉及行政管理的事務時，應當主動向行政管理部門反映，積極協助行政管理部門進行處理，但決不能越權、越位，模糊了自身職責和定位。
(3)借助行政部門的管理
物業管理企業應當主動加強與行政管理部門的交流溝通，關注政策的變化，并積極服從、執行相關規定，配合行政管理。這種配合與服從，往往會為物業管理企業獲得行政管理部門的理解、支持奠定良好基礎，從而為自身的發展創造良好的外部環境。
(4)支持行政部門的管理
物業管理企業是社會活動的參與者，應及時響應行政管理部門的號召，積極開展有關政策法規的宣傳、貫徹、落實等活動，及時向物業管理行政主管部門及有關部門反映社會信息，真實、準確地通報實際情況，為行政管理部門的決策和管理提供便利和支持。
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