2016物業管理師制度與政策考點：管理規約制度

　　㈠管理規約

　�、惫芾硪幖s的概念：管理規約⑴是由全體業主共同制定的(共同契約)，⑵規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，⑶對業主具有普遍約束力的自律性規范，⑷管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律法規，或者損害社會公共利益，一般是以書面形式訂立的。

　�、补芾硪幖s四個方面的主要內容：⑴有關物業的使用維護管理;⑵業主的共同利益;⑶業主應當履行的義務;⑷違反公約應當承擔的責任。

　　⒊管理規約的法律效力：管理規約對物業管理區域內的全體業主具有約束力。應當注意兩點，⑴對物業使用人也發生法律效力;⑵對物業的繼受人(即業主)自動產生效力。

　　㈡臨時管理規約

　�、迸R時管理規約的概念，建設單位在銷售物業之前，對有關物業的使用、維護、管理業主的共同利益、業主應當履行的義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法做出的約定(在業主大會制定管理規約之前存在的管理規約)。

　�、才R時管理規約的制定：臨時管理規約制定的主體，一般由建設單位在出售物業之前預先制定;制定時間：臨時管理規約制定的時間為物業銷售之前。

　�、诚嚓P主體的法律義務，1建設單位不得侵害物業買受人司法權益的義務;2建設單位對臨時管理規約的明示和說明的義務;3物業買受人對臨時管理規約承諾的義務。

　�、�2004年9月建設部發布《業主臨時管理規約(示范文本)》

　　臨時管理規約的內容，⑴物業的自然情況與權屬情況;⑵業主使用物業應當遵守規則;⑶維修養護物業應當遵守的規則;⑷涉及業主共同利益的事項;⑸違約責任。

　�、禈I主使用物業應當遵守的規則，⑴遵守相鄰權規定(三個方面要做出約定，不得妨礙其他業主正常使用物業;不得損害公共利益和他人利益;改變設計用途要經相鄰業主同意并報批)，⑵遵守房屋裝飾裝修規定，⑶共用部位、共用設施設備的使用規定，⑷使用物業的禁止性規定(有8點)。

　　1損壞房屋承重結構，主體結構破壞房屋外貌，擅自房屋設計用途

　　2占用或損壞物業公用部位，共用設施設備及相關場地擅自移動共用設施設備

　　3違章搭建。私設攤點

　　4在非指定地點傾到或拋灑垃圾雜物

　　5違反相關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品、、排放有毒有害物質和發出超標噪音

　　6擅自在物業共用部位和相關場合懸掛、張貼、涂改、刻畫

　　7利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動

　　8違反物業管理區域內飼養動物的規定

　　⒍涉及業主共同利益的事項，⑴全體業主授予物業管理企業行使的管理權利，⑵業主承諾按時足額交納物業服務費用，⑶利用物業共用部位、共用設施設備經營的約定。

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