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2016物業管理師制度與政策考點：業主大會制
業主大會制度是業主實現物管權的組織基礎。
《條例》確立了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。
《條例》規定業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
㈠ 業主
⒈業主的概念：《條例》第六條規定房屋所有權人為業主。
業主作為不動產所有權人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。
具備業主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人;二是共有權證書持有人;三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。
⒉業主的權利
《物權法》第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第七十一條規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。”
《條例》規定業主在物業管理活動中享有10個方面的權利：⑴按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;⑵提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;⑶提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;⑷參加業主大會會議，行使投票權;⑸選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;⑹監督業主委員會的工作;⑺監督物業管理企業履行合同物業服務合同;⑻對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;⑼監督物業專項維修資金的管理和使用;⑽法律法規規定的其他權利。
⒊業主的義務
《物權法》第七十二條規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利、承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”第七十七條規定：“業主不得違反法律法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。”第八十三條規定：“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。”業主大會和業主委員會，“對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等行為”，有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
《條例》規定業主在物業管理活動中應當履行6條義務：⑴遵守管理規約、業主大會議事規則;⑵遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;⑶執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;⑷按照國家有關規定交納專項維修資金;⑸按時交納物業服務費用;⑹法律法規規定的其他義務。
⒋業主大會議事規則包括：⑴業主大會的議事方式、⑵表決程序、⑶業主投票權確定辦法、⑷業主委員會的組成和委員任期等。
物業管理服務行為是一種市場行為，應當遵循等價有償的市場原則。
㈡ 業主大會
《物權法》第七十五條規定：業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。可以就不是強制性的，設立的是一種組織。
⒈業主大會的組成和性質：業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式，由物業管理區域內全體業主組成。
⒉成立業主大會的限制和選擇;一個物業管理區域只能成立一個業主大會。只有一個業主或業主人數較少且全體業主一致同意也可不成立業主大會。是否成立由全體業主決定。
⒊業主大會的籌備。成立業主大會籌備組。
籌備組的工作內容有5項，⑴確定首次業主大會會議召開的時間地點形式和內容;⑵草擬業主大會議事規則和管理規約;⑶確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;⑷確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;⑸做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
籌備工作的要求有4項，⑴業主大會籌備組的工作內容提前完成15天以書面形式公告;⑵同時公告業主對業主大會議事規則和管理規約修改意見的反饋時間和方法;⑶以業主房屋產權證書標明的房屋所有權人為準確認業主身份;⑷根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定投票權。
⒋業主大會的成立：業主大會籌備組應當在30日內在主管部門指導和協助下組織召開首次業主大會會議。
首次業主大會會議議程一般有5項，⑴報告業主大會的籌備工作情況;⑵宣讀業主名冊和在首次業主大會會議上的投票權數;⑶宣讀業主大會議事規則和管理規約草案，宣講業主對草案提出的意見，和修改結果;⑷投票通過業主大會議事規則和管理規約;⑸宣讀業主委員會委員候選人名單，經投票選舉產生業主委員會組成人員。
⒌業主大會的職責6項：⑴制定修改管理規約和業主大會議事規則;⑵選舉更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;⑶選聘、解聘物業管理企業;⑷決定專項維修資金的使用、續籌方案并監督實施;⑸制定修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;⑹法律法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
《物權法》第七十八條規定：業主大會或者業主委員會的決定，對業主有約束力。《條例》只講了業主大會的決定和管理規約對全體業主有約束力。
⒍業主大會活動規則：
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。在三種情況下要召開臨時會議，⑴20%以上業主提議召開業主大會臨時會議的;⑵發生重大事故或緊急事件;⑶業主大會議事規則或管理規約規定的其他情況。
業主代理人和業主代表人，業主可書面委托代理人參加業主大會會議，不能委托代理人代理業主身份，代理人無權參加競選。物業管理區域內業主人數較多的可推選代表參加業主大會會議，業主代表應于會議3日前就會議有關事項書面征求業主意見。業主大會會議必須有不少于1/2以上業主參加。
業主大會決定事項的表決效力，⑴一般決定實行簡單多數表決，必須1/2以上通過;⑵重大決定實行特別多數表決，必須經所持投票權2/3以上通過(《物權法》的規定是:應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。
㈢業主委員會
⒈業主委員會的性質：是業主大會的常設性執行機構。
⒉業主委員會的職責：⑴召集業主大會，報告物業管理的實施情況;⑵代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;⑶及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;⑷監督管理規約的實施;⑸業主大會賦予的其他職責。
⒊業主委員會屬于備案制，而非審批制。自選舉產生之日起30日內到行政主管部門備案。備案的材料4項，⑴業主大會的成立情況;⑵業主大會議事規則;⑶管理規約;⑷業主委員會委員名單。
⒋業主委員會委員的資格條件：⑴具有完全民事行為能力的業主;⑵遵守國家有關法律法規;⑶遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務;⑷熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;⑸具有一定組織能力;⑹具備必要的工作時間。業主委員會應當自選舉產生之日起3日內推選產生主任、副主任。主任、副主任是業主委員會的召集人和組織者。業主委員會的委員有規定的七種情形之一的，經業主大會會議通過資格終止。
⒌業主委員會會議：除定期會議外，有1/3以上委員提議或主任認為應當召開會議的可臨時召開。會議必須半數以上委員參加，做出決定必須半數以上同意。
⒍業主委員會的改選和變更：任期屆滿二個月前換屆選舉。經業主委員會或者20%以上業主提議由業主大會會議決定變更委員并書面公告。
⒎業主委員會的工作經費由全體業主承擔。
㈣限制性規定：主要解決業主委員會政治化傾向問題。不能做出與物業管理無關的決定，不能從事與物業管理無關的活動。房地產行政主管部門以業主大會、業主委員會的活動實施監督管理。
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