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物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》知識點(diǎn)
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資金的時間價值
客觀地評價房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時，不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時間。
在不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的。也就是說，資金的價值會隨時間發(fā)生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來可獲得的同樣數(shù)額的資金更有價值。因為當(dāng)前可用的資金能夠立即用來投資并帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用于當(dāng)前的投資，也無法獲得相應(yīng)的收益。因此，同樣數(shù)額的資金在不同時點(diǎn)上具有不同的價值。
不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。
1.隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。通過投資者投資過程中獲得的利潤來體現(xiàn)。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。
2.資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。從消費(fèi)者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。
資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：①投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤;②通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償;③風(fēng)險因素，即對因風(fēng)險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。
在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中，對資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。實(shí)際上，銀行利息也是一種資金時間價值的表現(xiàn)方式，利率是資金時間價值的一種標(biāo)志。
由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量。
凈運(yùn)營收益
凈運(yùn)營收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用
凈運(yùn)營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運(yùn)營費(fèi)用，以使交給業(yè)主的凈運(yùn)營收益盡可能大。
【例題7：11年單選】下列凈運(yùn)營收益的計算公式，正確的是()。
A.凈運(yùn)營收益=潛在毛收入-運(yùn)營費(fèi)用
B.凈運(yùn)營收益=潛在毛收入+運(yùn)營費(fèi)用
C.凈運(yùn)營收益=有效毛收入+運(yùn)營費(fèi)用
D.凈運(yùn)營收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用
答案：D
經(jīng)營現(xiàn)金流
稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營收益-抵押貸款還本付息
稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅
儲存基金(準(zhǔn)備金、大修基金)通常由物業(yè)管理企業(yè)直接管理，應(yīng)繳納的所得稅通常由業(yè)主負(fù)責(zé)支付。應(yīng)該指出的是，如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，亦無儲存基金項目扣除(言外之意就是儲存基金或準(zhǔn)備金不是來自于該收益性物業(yè))，業(yè)主應(yīng)納稅所得額就等于物業(yè)的凈運(yùn)營收益。
教材上這句話是什么意思呢?首先儲存基金可以理解為建筑物的折舊，因為建筑物計提折舊的一種方法就是儲存基金法，如果沒有儲存基金項目扣除，也就是不用扣除建筑物折舊，又沒有抵押貸款安排，也就是不用扣除貸款利息，那么，按照我們前面剛提到的置業(yè)投資的應(yīng)納稅所得額的計算公式:置業(yè)投資應(yīng)納稅所得額=凈運(yùn)營收益-貸款利息-建筑物折舊,貸款利息和建筑物折舊都為零，則業(yè)主應(yīng)納稅所得額就等于物業(yè)的凈運(yùn)營收益。
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