房地產估價師《經營與管理》試題
1.房地產的( )是房地產投資最重要的一個特性，房地產不能脫離周圍的環境而存在，就是強調了位置對房地產投資的一個重要性。
A適應性
B對專業管理的的依賴性
C位置的固定性
D相互之間的影響性
答案：C
解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產投資最重要的一個特性
2.某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個月可收回投資.
A 50.5
B 60
C 65
D 75
答案：C
解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65
3.某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為( )
A11.38%
B12.64%
C15.46%
D 16.22%
答案：B
解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
4.下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是( )
A 房屋出租
B 房地產抵押
C 土地使用權出讓
D 土地使用權轉讓
答案：C
解析：房地產一級市場為土地使用權出讓市場
5.一般來說，認知定價法所確定的價格( )價值定價法所確定的價格。
A高于
B低于
C等于
D高于等于
答案：A
6.某企業上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業選用平滑指數為0.8,則本期預測銷售量為( )萬臺.
A102
B120
C108
D88
答案:C
解析:Q=0.8*110+0.2*100=108
7.下列說法不正確的是( )
A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。 對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1。
B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1.2。
C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上
D一般來說，對于一個開發周期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%一45%。
答案：A
解析：利息備付率對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2。
8.某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為( )
A P(1+i)n
B P(1+i*n)
C P*n*i
D A(1+i)n
答案：B
解析：Fn= P(1+i*n)
9.某投資者以1000萬元價格購得一物業5年經營權，目標收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元(凈收益發生在年末)，則該項目的財務凈現值為( )
A 101萬元
B 137萬元
C 256萬元
D 500萬元
答案：B
解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137
10.從房地產投資的角度說,風險是指( )
A房地產投資結果的好壞程度
B獲取預期投資收益的可能性大小
C房地產投資項目激烈競爭程度
D房地產開發程度
答案：B
解析：從房地產投資的角度說,風險是指獲取預期投資收益的可能性大小.
11、下列屬于房地產開發直接投資的是( )。
A.購買房地產開發、投資企業的債券、股票
B.購買房地產投資信托公司(REITs)的股份
C.購買房地產抵押支持證券(MBS)
D.購買一座正在運營的高爾夫球場
標準答案：D
12、所謂住房抵押支持證券，就是把金融機構所持有的( )債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。
A.房地產企業債券
B.個人住房抵押貸款
C.房地產企業抵押貸款
D.金融機構長期融資
標準答案：B
13、房地產投資的( )特點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。
A.能夠得到稅收方面的好處
B.易于獲得金融機構的支持
C.能抵消通貨膨脹的影響
D.提高投資者的資信等級
標準答案：C
14、我國去年對房地產投資的宏觀調控政策,使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。這主要體現了房地產投資風險的( )。
A.政治風險
B.政策風險
C.利率風險
D.市場供求風險
標準答案：B
15、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的( )。
A.變現風險
B.政策風險
C.利率風險
D.市場供求風險
標準答案：A
16、由于建筑技術的發展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現了房地產投資風險的( )。
A.收益現金流風險
B.未來經營費用風險
C.資本價值風險
D.比較風險
標準答案：B
17、某投資商欲進行寫字樓置業投資。 其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關系數是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
標準答案：B
解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.74
18、( )是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。
A.通貨膨脹風險
B.市場供求風險
C.變現風險
D.政策風險
標準答案：A
19、單一項目的投資風險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個( )。
A.正的協方差
B.負的協方差
C.標準協方差
D.絕對協方差
標準答案：B
20、寫字樓經營者與甲公司簽定了20年的租賃合同， 租金為400元/m2?年，則其面臨( )。
A.市場供求風險
B.周期風險
C.變現風險
D.通貨膨脹風險
標準答案：D
解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。
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