2016年房地產估價師《理論與方法》講義

　　下面是房地產估價師《理論與方法》考試知識點，歡迎同學們參考此知識點復習。

　　第三節 房地產估價的要素

　　一、估價當事人：

　　估價當事人是指一個估價項目中與估價活動有直接關系的單位和個人，包括估價委托人、估價機構和估價師。其中，估價委托人是估價服務的直接需求者和直接對象，估價機構和估價師是估價服務的提供者。

　　(一)估價委托人

　　(二)房地產估價機構

　　(三)注冊房地產估價師

　　二、估價目的：

　　估價目的是指一個估價項目中委托人對估價報告或估價結果的預期用途。它取決于委托人對估價的實際需要，即委托人將要拿未來完成的估價報告或估價結果做什么用。例如，是為借款人向貸款銀行提供抵押房地產價值證明或貸款銀行判斷抵押房地產價值提供參考依據，還是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償、稅務機關核定某種房地產稅收的計稅依據、保險公司衡量投保房屋的保險價值、人民法院確定拍賣房地產的保留價、房地產買賣雙方協商成交價、政府確定劃撥的建設用地使用權進入市場應補交的出讓金等費用提供參考依據。

　　三、估價時點：

　　估價時點也稱為價值時點、價值日期，是指一個估價項目中所評估的價值對應的時間。由于同一估價對象在不同的時間會有不同的價值，所以估價時必須弄清評估的是估價對象在哪個時問的價值。這個時間就是估價時點。估價時點不是隨意確定的，它取決于估價目的，可以是現在、過去或未來的某個時間，一般為某個日期，用公歷年、月、日表示。

　　特別需要指出的是，確定估價時點應在先，得出評估價值應在后。有關估價時點的確定等內容，見本書第五章第四節“估價時點原則”。

　　四、估價對象：

　　估價對象也稱為被估價房地產，當其為房屋所有權和建設用地使用權等土地使用權以外的房地產權利時，如租賃權、地役權、抵押權時，也稱為被估價權益，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產及相關其他財產。估價對象由委托人和估價目的雙重決定。

　　五、價值類型：

　　價值類型是指一個估價項目中所評估的具體某種價值。估價雖然通常講是評估估價對象的價值，但因價值的種類較多，每種價值的內涵不同，并且在同一估價對象和同一估價時點下這些價值的大小一般也不相同，所以到了一個具體的估價項目，就不能籠統地說是評估估價對象的價值，而必須明確是評估哪種價值，包括價值的名稱、定義或內涵。在一個估價項目中，價值類型不是可以隨意確定的，而應根據估價目的來確定。

　　同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值不是唯一的。但同一估價對象的具體某種價值是其在相應的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。例如，同一房地產在買賣情況下雖然實際的成交價格有高低，但客觀上有其正常的買賣價格;在征收情況下雖然實際的補償金額可能有多少，但客觀上有其合理的補償金額;在抵押情況下雖然不同的人對抵押價值的高低有不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價值。而上述正常的買賣價格、合理的補償金額、正常的抵押價值，彼此之間可能是不同的。

　　按價值的前提或內涵等實質內容來劃分的價值類型，主要有市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、在用價值和殘余價值。其中，市場價值是最基本、最常用的價值類型。有關價值類型的詳細內容，見本書第三章第四節“房地產價格和價值的種類”。

　　六、估價依據：

　　估價依據是指一個估價項目中估價所依據的法規、政策和標準，包括有關法律、行政法規，最高人民法院和最高人民檢察院發布的有關司法解釋，估價對象所在地的有關地方性法規，國務院所屬部門頒發的有關部門規章和政策，估價對象所在地人民政府頒發的有關地方政府規章和政策，以及房地產估價的國家標準、行業標準、指導意見和估價對象所在地的地方標準等。例如，《物權法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定，以及《房地產估價規范》、《房地產抵押估價指導意見》、《房屋征收評估辦法》、《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》等。

　　廣義的估價依據還包括委托人提供的估價所需資料，估價機構和估價師掌握、搜集的估價所需資料。為了使委托人提供的資料可靠，估價機構和估價師應要求委托人如實提供其知悉的估價所需要的估價對象的權屬證明、歷史交易價格、運營收入和費用、開發成本(包括成本、費用、稅金和利潤等)以及有關會計報表等資料，并要求委托人保證其提供的資料是合法、真實、準確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況;估價師還應對委托人提供的資料進行審慎檢查。

　　還需要說明的是，在實際估價中，選取估價依據應有針對性，主要是根據估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據有所不同。另外，國家標準《房地產估價規范》是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線。鼓勵估價機構制定嚴于國家標準的企業標準，并在不同有關法規、政策、標準相抵觸的前提下有所創新，在估價機構內部適用。

　　第四節 房地產估價師的職業道德

　　房地產估價師的職業道德：

　　房地產估價師的職業道德是指房地產估價師在從事房地產估價這種職業時，應當遵循的道德規范和行業行為規范。它要求房地產估價師以良好的思想、態度、作風和行為去從事房地產估價工作，即在房地產估價活動中應做什么，不應做什么;應怎樣做，不應怎樣做。

　　房地產估價師即使具有扎實的估價理論知識、豐富的估價實踐經驗，但如果沒有良好的職業道德，則估價結果難以合理。這不僅會損害估價利害關系人的合法權益，而且會借著估價這種“公正”的外衣擾亂市場秩序。更有甚者，與有關當事人串通出具虛假的估價報告坑害第三方。

　　房地產估價師的職業道德包括職業品德、職業情感和職業行為習慣三個方面，實踐上可概括為以下要求：①誠實正直;②回避利益沖突;③具備專業勝任能力;④勤勉盡責;⑤保守秘密;⑥公平競爭;⑦承擔社會責任。其中最主要的內容如下：

　　(1)應當誠實正直，依法獨立、客觀、公正地估價。

　　(2)應當回避利害關系人或者有利益關系的房地產的估價業務。

　　(3)不應承接超出自己專業勝任能力的估價業務。對于某項估價業務，如果感到自己的專業知識和經驗所限而難以評估出合理的價值的，就不應承接;對于其中部分超出自己專業勝任能力的工作，應當主動聘請具有專業勝任能力的估價師或者有關專家提供專業幫助。

　　(4)應當勤勉盡責地做好每項估價工作，包括對委托人提供的估價所依據的資料進行審慎檢查，努力搜集估價所需資料，對估價對象進行認真的實地查勘。

　　(5)應當保守在估價活動中知悉的國家秘密、商業秘密，不得泄露個人隱私，妥善保管委托人提供的資料。

　　(6)應當維護估價師、估價機構和估價行業的聲譽，不得以貶低其他估價師或者其他估價機構、低收費、商業賄賂的方式進行不正當競爭。

　　(7)不得以估價者的身份在非自己估價的報告上簽字、蓋章，不得將估價師注冊證書借給他人使用或者允許他人使用自己的名義。

　　(8)應當具有自豪感、責任感，不斷努力學習專業知識，積累估價經驗，提高專業勝任能力。

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