2017房地產(chǎn)估價(jià)師公式建筑物的折舊法考點(diǎn)
房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度即是房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制,下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師公式建筑物的折舊法考點(diǎn)，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師公式建筑物的折舊法考點(diǎn)
建筑物的折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值
剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年數(shù)
直線法的年折舊計(jì)算公式：
Di=D=C—S/N
=C (1—R) /N
上式中：Di——第i年的折舊額。D是一個(gè)常數(shù);C——建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格;S——建筑物的凈殘值
N——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命;R——建筑物的凈殘值率;(C—S) ——稱為折舊基數(shù);
年折舊率d=D/C×100% =(C—S)/(C×N) ×100%=(1—R)/N×100%
有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額Et=D×t=(C—S)t/N=C(1—R) t/N
直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：V=C—Et=C—(C—S)t/N=c[1—(1—R)t/N]
上式中：Et——建筑物的折舊總額;V——建筑物的現(xiàn)值;(C—S) ——稱為折舊基數(shù);
成新折扣法
V=C+q 式中：V——建筑物的現(xiàn)值;C——建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格;q——建筑物的成新率(%);
用直線法計(jì)算成新率的公式為：
q=[1—(1—R)t/N] ×100% 當(dāng)R=0時(shí)，q=(1—t/N)×100%
=[1—(1—R) N—n/N]×100% =t/N×100%
=[1—(1—R) t/ t+n]×100% =n/ t+n×100%
建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年折舊率
修復(fù)所必需的費(fèi)用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值—修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值
扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本—超額持有成本
扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本—(無效成本+超額持有成本)
房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)資料
1、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)的類型。
①針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛稱之為房地產(chǎn)價(jià)格類糾紛。由法院、仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成。
②針對(duì)估價(jià)結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價(jià)結(jié)果糾紛。由專門的估價(jià)仲裁部門出面對(duì)估價(jià)結(jié)果做出鑒定和裁決。
2、房地產(chǎn)價(jià)格類糾紛的特點(diǎn)。
①房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復(fù)雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時(shí)存在兩個(gè)以上的民事法律關(guān)系，并且還彼此牽連。更為復(fù)雜的是引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷史上的行為和事件，我們不能用現(xiàn)行的民事法律政策去硬套用過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠(yuǎn)，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權(quán)屬更迭較多，變化較大。同時(shí)，房地產(chǎn)證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。
②房地產(chǎn)糾紛爭(zhēng)議標(biāo)的.價(jià)值一般較大。
③房地產(chǎn)糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規(guī)劃部門、城建部門、土地管理部門、房產(chǎn)管理部門等，這些部門有時(shí)以第三者的身份對(duì)房地產(chǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)處，有時(shí)直接是糾紛中的一方當(dāng)事人，處理糾紛時(shí)注意協(xié)調(diào)各方關(guān)系。
④房地產(chǎn)糾紛政策性強(qiáng)，適用法律的難度較大。
3、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛的特點(diǎn)。
①房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛是針對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)做出的估價(jià)結(jié)論的糾紛。
②房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛地調(diào)處必須由專門的估價(jià)仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行，否則無法讓原來提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)信服，也無法讓糾紛其他當(dāng)事人接受。
4、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)及其特點(diǎn)。
房地產(chǎn)糾紛的解決方式有：協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等。
①除為抵押貸款目的評(píng)定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，其他價(jià)格評(píng)估的時(shí)點(diǎn)一般不是當(dāng)前或未來某一時(shí)間，而是過去某一時(shí)間。
A 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃繳納稅費(fèi)糾紛、房地產(chǎn)交易價(jià)格糾紛、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償糾紛估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房地產(chǎn)交易協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽字日期或協(xié)議所載日期;
B 遺產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)分配估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)以繼承關(guān)系、共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系確定日期;
C 土地共有人占有共有份額糾紛，一般應(yīng)以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn);
D 房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)糾紛，以原估價(jià)報(bào)告所載估價(jià)日期作為檢驗(yàn)、評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
②價(jià)格評(píng)估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。
③不能以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格作為原估價(jià)結(jié)論是否真、客觀、合理的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
④糾紛估價(jià)的評(píng)估依據(jù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況。
房地產(chǎn)估價(jià)師土地管理制度
1)國(guó)家實(shí)行土地登記制度：
備注：
屬于國(guó)有土地的，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》;屬于農(nóng)民集體所有土地的，核發(fā)《集體土地所有證》;使用集體土地的，核發(fā)《集體土地使用證》。
土地登記以縣級(jí)行政區(qū)為單位組織，具體工作由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)。
土地登記以宗地為基本單元，擁有或使用兩宗以上土地的土地所有證或使用者，應(yīng)當(dāng)分宗登記;兩個(gè)以上土地使用者使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別申請(qǐng)登記;跨縣級(jí)行政區(qū)使用土地的，應(yīng)當(dāng)分別向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記。
2)國(guó)家實(shí)行土地有償有限期使用制度：
備注：
除了國(guó)家核準(zhǔn)劃撥的土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期使用。
3)國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度：
備注：
根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途劃分為：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地。
土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。農(nóng)用地專用須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。控制建設(shè)用地總量，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。
4)國(guó)家實(shí)行耕地保護(hù)制度：
十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。《物權(quán)法》規(guī)定，國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。
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