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2016房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理考點(diǎn)：房地產(chǎn)投資
房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資包括開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資。間接投資包括：①投資房地產(chǎn)企業(yè)的股票或債券，②投資房地產(chǎn)投資信托基金，③購(gòu)買住房抵押支持證券。
一、房地產(chǎn)直接投資
㈠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資――短期投資
開(kāi)發(fā)投資→增量供給。建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營(yíng)，短期開(kāi)發(fā)投資→長(zhǎng)期置業(yè)投資。
㈡ 房地產(chǎn)置業(yè)投資
置業(yè)投資的兩個(gè)目的：①自用;②投資。
置業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的選擇：
⑴缺乏投資經(jīng)驗(yàn)且具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，購(gòu)買黃金地段優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，購(gòu)買價(jià)格高，收益水平低，風(fēng)險(xiǎn)小;
⑵具備投資經(jīng)驗(yàn)又有風(fēng)險(xiǎn)偏好型的投資者，購(gòu)買優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，初始投資和收益水平低，增值潛力大。
二、房地產(chǎn)間接投資
㈠投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券
房地產(chǎn)投資企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，以支持其開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃，不僅解決了資金短缺問(wèn)題，為投資者提供了間接投資房地產(chǎn)機(jī)會(huì)，使其分享房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。形式：首次公開(kāi)發(fā)行、配股、公開(kāi)增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券。
㈡投資房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)
概念：是購(gòu)買、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。投資者把資金交由信托投資基金，基金由專業(yè)人士進(jìn)行投資組合，將資金投入房地產(chǎn)業(yè)，基金機(jī)構(gòu)將收益再分配給投資人。
優(yōu)越性：收益相對(duì)穩(wěn)定――主要來(lái)源于租金收入 流動(dòng)性很好――可進(jìn)行交易
類型：權(quán)益型、抵押型、混合型。REITs選擇投資的領(lǐng)域廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。因有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)理管理，其收益水平高于一般的股票收益，REITs股票，成了個(gè)人、機(jī)構(gòu)投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。
REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具，已經(jīng)出現(xiàn)了若干雛形。預(yù)計(jì)隨著中國(guó)相關(guān)法律制度的完善，REITs很快將成為中國(guó)投資者現(xiàn)實(shí)的投資工具。
㈢ 購(gòu)買住房抵押支持證券
把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。主要做法是：銀行將個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。
住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，現(xiàn)已成為美國(guó)、加拿大等住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段，泰國(guó)、韓國(guó)、馬來(lái)西亞、香港等新興國(guó)家和地區(qū)也開(kāi)始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。中國(guó)推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，住房抵押支持證券將出現(xiàn)在中國(guó)的投資市場(chǎng)上。
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