2017房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點
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房地產(chǎn)轉讓合同
房地產(chǎn)轉讓合同是指房地產(chǎn)轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同。合同的內(nèi)容由當事人協(xié)商擬定，一般應包括：
(1)雙方當事人的姓名或者名稱、住所;
(2)房地產(chǎn)權屬證書的名稱和編號;
(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限;
(4)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;
(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);
(6)成交價格及支付方式;
(7)房地產(chǎn)交付使用的時間;
(8)違約責任;
(9)雙方約定的其他事項。
例題：房地產(chǎn)轉讓，當事人應當( )。
A.簽訂書面轉讓合同 B.向縣級以上政府規(guī)定的部門申報成交價
C. 到工商管理部門辦理轉讓合同登記手續(xù)
D.到土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續(xù)
E.到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)轉移登記
答案：ABDE
解析：房地產(chǎn)轉讓，當事人不用到工商管理部門辦理轉讓合同登記手續(xù)。
房地產(chǎn)轉讓的條件
房地產(chǎn)轉讓最主要的特征是發(fā)生權屬變化，即房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發(fā)生轉移。《城市房地產(chǎn)管理法》及《轉讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉讓：
(1)達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上;②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。
(3)依法收回土地使用權的。
(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。
(5)權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權屬難以確定。在權屬爭議解決之前，該項房地產(chǎn)不得轉讓。
(6)未依法登記領取權屬證書的。未履行該項法律手續(xù)，房地產(chǎn)權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉讓該項房地產(chǎn)。
(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情況。
例題1：下列房地產(chǎn)不得轉讓的有( )。
A.共有的房地產(chǎn) B.未解決權屬爭議的房地產(chǎn)
C.設定了抵押權的房地產(chǎn) D.已被依法查封的房地產(chǎn)
E.已列入城市拆遷范圍內(nèi)的房屋
答案：ABD
解析：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉讓。原建設部令第56號《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條經(jīng)抵押權人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉讓或者出租。國務院令第305號《城市房屋拆遷管理條例》第十二條：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：(一)新建、擴建、改建房屋;(二)改變房屋和土地用途;(三)租賃房屋。
例題2：根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)中不得轉讓的有( )。
A.權屬有爭議的 B.共有房地產(chǎn)，經(jīng)其他共有人書面同意的
C.已設定抵押的 D.司法機關依法查封限制轉移的
E.未依法領取房地產(chǎn)權屬證書的
答案：ADE
解析：共有房地產(chǎn)，經(jīng)其他共有人書面同意的，可以轉讓。
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