2017房地產估價師居住區高頻考點
居住區是房地產估價師考試中的高頻考點，那么關于居住區的考點有哪些?下面百分網小編為大家整理的房地產估價師居住區高頻考點，希望大家喜歡。
房地產估價師居住區高頻考點
居住區的用地構成和規模知識點是2016年房地產估價師考試高頻考點，現整理如下：
居住區的用地構成和規模：
居住區的用地構成
居住區的用地根據不同的功能要求，一般可分為以下四類。
(1)住宅用地：指居住建筑基底占有的用地及其前后左右必須留出的一些空地(住宅日照間距范圍內的土地一般都列入居住建筑用地)，其中包括通向居住建筑入口的小路、宅旁綠地和雜務院等。
(2)公共服務設施用地：指居住區各類公共建筑和公用設施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通路、場地和綠地等。
居住區的用地構成和規模知識點是2016年房地產估價師考試高頻考點，現整理如下：
居住區的用地構成和規模：
居住區的用地構成
居住區的用地根據不同的功能要求，一般可分為以下四類。
(1)住宅用地：指居住建筑基底占有的用地及其前后左右必須留出的一些空地(住宅日照間距范圍內的土地一般都列入居住建筑用地)，其中包括通向居住建筑入口的小路、宅旁綠地和雜務院等。
(2)公共服務設施用地：指居住區各類公共建筑和公用設施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通路、場地和綠地等。
(3)道路用地：指居住區范圍內的不屬于上兩項內道路的路面以及小廣場、停車場、回車場等。
(4)綠化用地：指居住區內滿足規定的日照要求、安排有游憩活動設施的、供居民共享的'游憩綠地，包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地等。
房地產估價師制度與政策復習試題
1.在我國，房地產價格評估制度是根據( )確立的一項房地產交易基本制度。
A.法律
B.行政法規
C.部門規章
D.政府規范性文件
答案：A
解析：《城市房地產管理法》規定“國家實行房地產價格評估制度”。
2.某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)同時辦理了抵押登記;后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款( )。
A.甲銀行優先受償
B.按二家銀行的債權數額大小確定受償順序
C.乙銀行優先受償
D.按二家銀行的債權比例受償
答案：A
解析：依據《物權法》的規定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。
3.新建商品住宅小區的業主大會成立之前，住房維修資金( )。
A.由物業管理企業代管
B.由房地產管理部門代管
C.由財政部門代管
D.由業主自行管理
答案：B
解析：維修資金屬于代管資金。業主大會成立前，維修資金由當地房地產行政主管部門代管。業主大會成立后，經業主大會同意，房地產行政主管部門可將維修資金移交給物業管理企業代管。
4.合法建造房屋的物權自( )發生效力。
A.記載于不動產登記簿時
B.頒發房屋權屬證書時
C.申請房屋所有權登記時
D.事實行為成就時
答案：A
解析：《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
5.下列關于預告登記的表述中，錯誤的是( )。
A.預告登記的目的是保障將來實現的物權
B.預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效
C.預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力
D.預告登記的范圍應當是商品房預售，主要是防止一房多賣
答案：D
解析：預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發生不動產物權變動。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力�！段餀喾ā芬幎�，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
6、 注冊房地產估價師延續注冊有效期為( )年。
A.1
B.2
C.3
D.5
標準答案： C
解析：注冊房地產估價師延續注冊有效期為3年。
7、 王某通過A房地產經紀公司，承租一住房，該出租住房的每月房租為1000元，按照最高收費標準，A房地產經紀公司可收取王某房屋租賃代理費為( )元。
A.100
B.250
C.500
D.1000
標準答案： D
解析：房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商一次性收取。
8、 注冊房地產估價師注冊證書失效，不包括( )。
A.聘用單位破產的
B.聘用單位被吊銷營業執照的
C.聘用單位被吊銷或者撤回房地產估價機構資質證書的
D.年齡超過60周歲的
標準答案： D
解析：注冊房地產估價師有下列情形之一的，其注冊證書失效： (1)聘用單位破產的;(2)聘用單位被吊銷營業執照的;(3)聘用單位被吊銷或者撤回房地產估價機構資質證書的;(4)已與聘用單位解除勞動合同且未被其他房地產估價機構聘用的;(5)注冊有效期滿且未延續注冊的;(6)年齡超過65周歲的;(7)死亡或者不具有完全民事行為能力的;(8)其他導致注冊失效的情形。
房地產估價師案例分析復習指導
假設開發法是一種科學實用的估價方法，其基本理論依據與收益法相同，是預期原理。假設開發法估價的基本思路，用下列模擬一個典型投資者思想活動的例子，可以較好地反映出來。
假如我是一個房地產開發商，同時有一塊可供開發建設的土地，我將愿意以多高的價格來購買它?無疑，我明白購買該塊土地的目的不是為了自己享有，而是要通過它賺取利潤。我也清楚想得到該塊土地的開發商不止我一個，他們都懷有與我一樣的動機。因此，我不能企求從這塊土地的開發中得到超乎尋常的利潤，否則，爭奪該塊土地的競爭將使我得不到它，從而我會一無所獲。但是，我打算從這塊土地的開發中獲得的利潤也不能比別人所愿意獲得的最低利潤少，或將此資金、時間和精力投到其他方面所能取得的正常利潤少，否則我還不如將此資金、時間和精力投到其他方面(此點是基于機會成本的考慮)。所以，我只求得到社會上同類房地產開發項目的一般正常利潤。而為了得到這塊土地，我首先得仔細分析這塊土地的內外條件，如坐落位置，面積大小和形狀，基礎設施完備程度和土地平整程度，地質和水文狀況，規劃允許的用途、建筑高度和容積率等。根據土地的內外條件，我知道了這塊土地在規劃許可的范圍內最適宜做何種用途、規模多大、什么檔次，例如是建商場，還是建寫字樓或住宅。在做了這些工作之后，我要預測這座建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會賣到多高的價錢;為了建造這座建筑物我將要花多少費用，包括投資利息(我投入的這些資金要么是自己的，要么是從銀行貸款的，但都要計算利息。這也是基于機會成本的考慮);此外，我不能忘了在交易中要繳納有關稅費(包括購買土地時作為買方要繳納的稅費和出售開發完成后的房地產時作為賣方要繳納的稅費)及要獲得開發利潤。確定了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價格是多少。毫無疑問，它等于預測的未來開發完成后的價值，減去各種開發成本、費用以及利息、稅費和利潤等之后所剩的數額。
由上可以看出，假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法。兩者的主要區別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價格;假設開發法中開發完成后的房地產價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格。
假設開發法更深的理論依據，類似于地租原理(可詳見本書第9章第5節“地租理論和地租量的計算”)。只不過地租是每年的租金剩余，假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余。
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