租賃合同審核審查要點

　　隨著時間的推移，隨時隨地，各種場景都有可能使用到合同，簽訂合同是為了保障雙方的利益，避免不必要的爭端。合同有不同的類型，當然也有不同的目的，以下是小編精心整理的租賃合同審核審查要點，希望能夠幫助到大家。

　　一、 注意租賃用途的變更

　　承租人以合同約定用途使用房屋后，在租賃過程中不得更改，包括品牌、業態等，此時在合同中可以約定要求承租人提供營業執照及其它相關證明文件（包括但不限于擬經營品牌的經營代理權及經營權的相關證明文件）。如需辦理營業執照的，應對辦理時間進行約定，并對承租人擅自改變租賃用途或轉包情形使用違約金罰則。

　　二、 關注簽約時公司尚未成立

　　建議合同注明承租人為xxx公司籌，并由創辦股東簽字，要求在規定時間內辦妥注冊手續并補蓋公章，逾期未成立的，出租人有權解除合同，或要求其股東繼續履行合同。

　　三、 注意有關日期項的調整風險

　　明確相應違約責任，建議約定出租人經承租人同意，或書面通知承租人后可適當調整交付日，或是模糊約定交付日期，或是在租賃期限上給予順延，此外雙方不承擔其他責任。

　　就開業日，因商業項目開業分為項目整體開業和承租人承租物業開業，對整體開業期，若開發商延期，建議約定開業期可順延，同時租賃期限順延；或告知承租人后調整，此外雙方不承擔其他責任。

　　四、 開業日與裝修期關系

　　提前開業情況處理，包括就提前開業租金及各類費用如何收取。逾期開業情況處理，如何適用違約金。

　　五、 租金與物業管理費

　　租金計算標準明確，數額清晰，表格式約定需詳細校對；若長期租賃合同，應注意租賃期限內的租金遞增。

　　物業管理費詳細列明，并就租賃期內調整予以約定。但收取與調整須符合《蘇州市物業服務收費管理實施辦法》。

　　其他各費用明確列明，并約定可隨市場或有關部門調價而有所調整，同時對履約保證金項、各類押金均有明確表述。

　　六、 逾期支付租金及其他費用的違約責任

　　1、扣除履約保證金；

　　2、有權停水停電；

　　3、逾期付款違約金；

　　4、逾期支付超過期限，且經過書面催告后仍未支付，有權解除合同，并收取較高解除合同違約金；

　　5、解除合同后，拒絕撤場搬離，并辦理相關手續的，按天收取雙倍租金違約金，并對現場物品放棄所有權，出租人有權自行處理，并不得要求任何裝修補償；

　　6、送達方式，寄送合同約定地址，無人接收不影響認定送達。

　　七、 房屋交付

　　承租人未按通知辦理房屋交接下風險轉移。何時起租賃房屋風險轉移至承租人，若承租人未按期辦理交接，則通知交接截止日起風險始轉移至承租人。

　　八、 裝修條款

　　裝修押金約定，裝修標準、裝修時間予以限制，并注意裝修未按照出租人標準下的有關改正、停工、損害賠償（含出租人與第三人）及裝修期延誤情況處理及相關責任承擔。

　　九、 續租、退租、轉租、轉讓

　　1、 續租

　　續租申請期限以及優先續租權的放棄情形，以及出租人可在租賃期限屆滿前一定期限偕潛在承租人進入該房屋了解房屋情況。

　　2、 退租

　　如以租賃房屋為公司注冊地址，需約定承租人退租后一定期限內變更注冊地址，并約定違約責任。

　　3、 轉租

　　轉租限制，一般不同意轉租以及其他方式分租。

　　4、 轉讓

　　風險點在于轉讓后租賃房屋能否以租賃合同繼續履行，此時可約定在出租人書面同意下，承租人方可在該房屋注冊設立承租人絕對控股新公司以代替承租人從事本合同約定經營活動，并由新公司與出租人簽署確認文件。

　　十、 優先購買權

　　應注意防范未通知承租人情況下，出租人出售租賃房屋，承租人主張房屋買賣合同無效并主張優先購買租賃房屋。建議租賃合同或可直接約定承租人放棄優先購買權，或對承租人行使優先購買權在行使期限、條件上予以限制。如“出租人應于房屋出賣前一個月書面通知承租人，承租人于通知后一個月內可在同等條件下主張優先購買權，未主張的喪失優先購買權”。

　　十一、 房屋返還

　　返還時間與返還房屋要求，重點關注未按期返還違約責任：

　　1、 停水停電；

　　2、 承租人放棄未搬離物品所有權，出租人自由處置；

　　3、 出租人恢復房屋費用由承租人承擔；

　　4、 承租人無權主張裝修補償；

　　5、 每天按雙倍租金、物業管理費支付違約金；

　　6、 租賃期屆滿至實際返還房屋使用費。

　　十二、 合同解除

　　出租人可解除合同情形，重點關注：

　　1、未付租金及各類費用（含履約保證金、各類押金扣除后的補足）至一定

　　期限(注意書面通知)；

　　2、轉租、分租情形；

　　3、改變房屋用途且一定期限內未更改（注意書面通知）；

　　4、未按期開業，開業后停業，及營業時間少于合同約定；

　　5、裝修、維修事項；

　　6、衛生狀況、排污排廢狀況、噪音及其它污染狀況已經或可能影響相鄰承

　　租人使用；

　　7、未按期辦理交付手續（注意書面通知）；

　　8、有關證照不齊全或未能按期取得合法證照至一定期限。

　　十三、就商業廣場租賃與寫字樓出租有所區別，下為寫字樓租賃合同審查要點（與商業廣場租賃相同處不在陳述）

　　1、注意租賃用途的正確表述

　　因寫字樓出租不同與商業物業，在租賃用途中宜約定只為辦公等使用，不得用于非辦公商業經營性使用。

　　2、注意入駐日期項

　　對于寫字樓出租，商家只存在入駐時間，不存在開業時間，因此在入駐時間上應注意商家不能按期入駐情況下的處理方式，包括延期情形以及延期仍不能入駐情況下解除合同與違約責任的承擔。

　　除以上，還應對入駐有關的出租人交付條款有所注意，在出租人不能按期交付情況下，宜約定在書面通知后順延一定期限，后仍不能交付的可以免延期租金或物業管理費。

　　3、裝修特性體現合同風險

　　較商業物業而言，寫字樓出租更注重相鄰權的處理問題，尤在裝修問題上，應適當約定商戶裝修不得影響其他先入駐商戶經營，必須取得出租人書面同意，就裝修標準、設計等內容得到出租人書面同意，同時就裝修時間以及裝修材料的堆放等進行約定。

　　4、相鄰權下其他風險合同要點

　　應注重因噪音或污染侵犯或干擾相鄰商戶造成糾紛處理，可約定如嚴重影響相鄰商戶，作為出租人可解除合同，造車損失由承租人承擔。

　　除以上外，其他相鄰糾紛，當約定由糾紛雙方自行解決，并約定關聯出租人時的處理方式。

　　5、營業執照合同約定條款

　　注意進駐商戶應提供相關合法證照，如以租賃房屋辦理營業執照的，應約定辦理日期，如不能按期辦理可書面通知后延期，延期仍不能辦理，出租人有權解除合同，并扣除履約保證金。

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