房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告
在當(dāng)下社會(huì)，需要使用報(bào)告的情況越來越多，報(bào)告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。相信很多朋友都對(duì)寫報(bào)告感到非�？鄲腊�，下面是小編收集整理的房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告1
(1)政治法律環(huán)境方面
�、� 國(guó)家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。
② 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。
③ 有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
(2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面
① 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。
�、� 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。
③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。
�、� 國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
�、� 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。
⑥ 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。
⑦ 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。
⑧ 財(cái)政收支。對(duì)于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對(duì)性的調(diào)查。
(3) 社區(qū)環(huán)境方面
社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。
(4) 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為方面
�、� 消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。
�、� 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素：如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化;消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況;消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況;消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買能力與投向。
③ 需求動(dòng)機(jī)：如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。
�、� 購(gòu)買行為：如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為，消費(fèi)者的購(gòu)買模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心理因素等。
(5) 房地產(chǎn)產(chǎn)品方面
① 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。
�、� 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。
�、� 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。
�、� 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率。
�、� 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。
(6) 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。
�、� 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素：特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。
�、� 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)。
�、� 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。
�、� 開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。
�、� 國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。
�、� 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。
(7) 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道
�、� 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。
�、� 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。
�、� 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。
�、� 房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。
(9) 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況。
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的各種動(dòng)向。
希望可以幫到你！
我是來看評(píng)論的
房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告2
一、目前我區(qū)房地產(chǎn)基本情況
（一）在建項(xiàng)目進(jìn)展情況
目前，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共11項(xiàng)，總占地面積1315.58畝，總建筑面積128.66萬(wàn)㎡，總投資9.35億元。主要為：民和苑住宅小區(qū)、文化名園小區(qū)、傳世經(jīng)典小區(qū)、東方宜家小區(qū)、錦城佳苑小區(qū)、永業(yè)嘉苑小區(qū)、桃源世家小區(qū)、同旺家園小區(qū)、星光花園小區(qū)、漢都華庭小區(qū)、祥頤園小區(qū)二期。其中，民和苑、文化名園、桃源世家一期、祥頤園二期已全部竣工。建筑面積為18.46萬(wàn)平方米。部分竣工的有傳世一期12萬(wàn)平方米，東方宜家11萬(wàn)平方米，永業(yè)嘉苑8萬(wàn)平方米、同旺家園2.34萬(wàn)平方米。目前，在建項(xiàng)目總竣工面積為51.8萬(wàn)平方米，占在建項(xiàng)目總面積的40.26%。
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共有7個(gè)項(xiàng)目，總占地面積約1007畝，規(guī)劃總建筑面積90.6萬(wàn)平方米，總投資約7.2億元，具體為：久地雅苑小區(qū)、育才小區(qū)、東風(fēng)花園小區(qū)、中信康橋小區(qū)、同樂雅苑小區(qū)、麗景嘉苑小區(qū)。
二、近三年來**房地產(chǎn)開發(fā)情況
20xx年——20xx年，全區(qū)房地產(chǎn)總開發(fā)面積為149.61萬(wàn)平方米。 20xx年為25.04萬(wàn)平方米，其中新開工面積為17.17萬(wàn)平方米，銷售面積為8.59萬(wàn)平方米，銷售額為11738萬(wàn)元。20xx年為66.18萬(wàn)平方米，其中新開工面積為43.29萬(wàn)平方米，銷售面積為8.03萬(wàn)平方米，銷售額11600萬(wàn)元。20xx年1-9月份為58.37萬(wàn)平方米，其中新開工面積為29.02萬(wàn)平方米，銷售面積為4.63萬(wàn)平方米，銷售額為7800萬(wàn)元。三年的開發(fā)趨勢(shì)呈低、高、平的趨勢(shì)，其中，20xx年房地產(chǎn)開發(fā)較快，開發(fā)量突破60萬(wàn)平方米，至20xx年沒有出現(xiàn)在20xx年基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升的勢(shì)頭，發(fā)展趨勢(shì)平緩。
根據(jù)以上近三年的數(shù)據(jù)分析可得出：①20xx年房地產(chǎn)開發(fā)面積速度減慢。今天截止到九月份，建筑面積比去年增長(zhǎng)17.6％，相較去年與20xx年同比增長(zhǎng)的164.2％有大幅度的下降；②商品房新開工面積較去年減少14.26萬(wàn)平方米，銷售面積比去年下降3.4萬(wàn)平方米，銷售額比去年減少7880萬(wàn)元③開工率低。在今年全區(qū)總計(jì)18個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，未開工的就有7項(xiàng)，占所有項(xiàng)目的38%，開工率為62%，未開工面積占所有項(xiàng)目面積的70.4%。另外還有部分開工項(xiàng)目因資金問題出現(xiàn)中途停頓現(xiàn)象（如錦城佳苑、永業(yè)嘉苑等）。
三、近三年來我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況和存在問題
1.發(fā)展情況
1993年區(qū)劃調(diào)整后至20xx年的12年中，全區(qū)商品房開發(fā)總量為80萬(wàn)平方米，但在20xx年至20xx年不到三年的時(shí)間內(nèi)，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總量就達(dá)到149.61萬(wàn)平方米，較前12年總和增長(zhǎng)了53.47%。并且在小區(qū)開發(fā)的數(shù)量、開發(fā)規(guī)模及小區(qū)開發(fā)的檔次上較前12年有很大水平的提高，特別是近兩年來所開發(fā)的桃花潭、民和苑、文化名園及今年開發(fā)的傳世經(jīng)典、東方宜家等一批小區(qū)，在綜合配套、園林綠化上有所突破。并且商品房售價(jià)由20xx年前徘徊12年的600—800元／平方米，到20xx年升至1700元／平方米，20xx年突破1800／平方米，房地產(chǎn)業(yè)契稅收入由20xx年前的年均200—300萬(wàn)元，上升至20xx年1500萬(wàn)元，20xx年3200萬(wàn)元，遞增幅度為10倍，并且至20xx年底，全區(qū)拆遷安置率達(dá)100%，新建商品房空置率在5%以內(nèi)，低于全市15個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，在賈從事房地產(chǎn)開發(fā)的外地企業(yè)由05年前的三家，至20xx年發(fā)展到20家，20xx年為28家。整體來看，近三年來，房地產(chǎn)業(yè)秩序明顯好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)水平不斷提高，開發(fā)的數(shù)量和規(guī)模較05年前呈現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)。
2.存在問題
雖然我區(qū)近三年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，但也存在著許多問題，購(gòu)買勢(shì)頭下降，建銷比例失調(diào)的矛盾，已在08年中顯現(xiàn)，導(dǎo)致銷售不旺原因主要有以下幾點(diǎn)：
�、俜课萁ㄔO(shè)戶型結(jié)構(gòu)問題突出。房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有形成高、中、低檔齊全的商品房結(jié)構(gòu)體系，房屋戶型缺乏特色，房屋結(jié)構(gòu)千樓一面，小區(qū)綜合配套沒有明顯的特色和突出優(yōu)點(diǎn)，導(dǎo)致收入高的群體到市里買房子，收入低的群體又買不起合適的低價(jià)房，而中等價(jià)格的房屋在市場(chǎng)上又出現(xiàn)斷檔，戶型面積偏大，中小戶型比例偏少。
�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目單一，市場(chǎng)發(fā)展不平衡。目前，我區(qū)投資開發(fā)項(xiàng)目主要集中在住宅項(xiàng)目和少數(shù)配套門面房，并出現(xiàn)扎堆現(xiàn)象。而投資在寫字樓、賓館、酒店、文化娛樂等三產(chǎn)服務(wù)業(yè)設(shè)施的項(xiàng)目太少，一方面與我區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量和生活水平有關(guān)，另一方面也存在著正確引導(dǎo)的問題。
�、刍A(chǔ)設(shè)施落后，購(gòu)房吸引力低。一是市政公共設(shè)施覆蓋面還不足，供氣、供暖、雨污分流、截污管網(wǎng)建設(shè)滯后于城市發(fā)展。二是城市老城區(qū)部分設(shè)施陳舊，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不合理，中心城區(qū)交通排擠，停車配套設(shè)施不全。三是環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)滯后，垃圾收集、清運(yùn)和處理設(shè)施缺口較大。四是城市綜合環(huán)境水平低，城市綠化率低，生態(tài)環(huán)境有待提升。五是與徐州主城區(qū)全面融入的交通道路發(fā)展還需加快。
四、影響我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因
我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)由于受大環(huán)境影響，進(jìn)入08年來，其建設(shè)速度趨緩，銷售幅度放慢，導(dǎo)致開發(fā)商信心不足，既有政策和市場(chǎng)原因，出有開發(fā)企業(yè)自身問題，歸納起來主要存在以下幾個(gè)方面問題：
①政策的逐步規(guī)范，約束了開發(fā)企業(yè)的投機(jī)行為。至20xx年來，國(guó)家在土地、房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)等方面不斷出臺(tái)新政，如土地出讓金一次性交納、房屋全框架結(jié)構(gòu)、商品混凝土推廣、建筑節(jié)能運(yùn)用、用電增容、拆遷保證金、民工工資保證金等，在很大程度上限制和約束了開發(fā)企業(yè)的投機(jī)行為，使開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作的范圍大大縮小，開發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，無(wú)實(shí)力的開發(fā)企業(yè)難以為繼。
②開發(fā)公司資金來源短缺。一是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的行政事業(yè)性收費(fèi)逐步規(guī)范，過去對(duì)個(gè)別開發(fā)商給予的一些特殊收費(fèi)減免政策，不再繼續(xù)執(zhí)行，開發(fā)利潤(rùn)縮水。二是銀行加強(qiáng)對(duì)開發(fā)公司三級(jí)資質(zhì)企業(yè)貸款的限制，這就大大的限制了**房地產(chǎn)公司的資金來源。**到目前為止，除了江蘇怡華置業(yè)有限公司為二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，其余的都是三級(jí)或三級(jí)以下開發(fā)資質(zhì)。三是鋼材、水泥等建材價(jià)格不斷上漲，直接導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格提高 ，自去年以來，鋼材的價(jià)格由原來的每噸3000多元上漲到現(xiàn)在的4500余元，幾乎翻了一番。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在06年土建招標(biāo)為316元/㎡，07年為496元/㎡，到目前為694元/㎡，這就大大的增加的建筑成本。
�、凼袌�(chǎng)秩序還有待規(guī)范。**區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步晚，還在處于房地產(chǎn)的不成熟期而不是成熟期。個(gè)別開發(fā)公司出現(xiàn)未經(jīng)過辦理小區(qū)交付使用擅自上房和低價(jià)售房，惡意競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，部分開發(fā)企業(yè)拖欠民工工資現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致建設(shè)速度跟不上和信訪壓力增大。
④拆遷難的問題制約了房地產(chǎn)開發(fā)。20xx年，全區(qū)房屋拆遷5萬(wàn)平方米，20xx年除去京滬高鐵拆遷約5.8萬(wàn)平方米外，城市房屋拆遷面積為零。部分小區(qū)由于個(gè)別釘子戶問題導(dǎo)致久拆不下，造成項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)開工，同時(shí)，也使部分已拿到土地的開發(fā)企業(yè)形成觀望態(tài)勢(shì)，開發(fā)積極性不高。
�、菔袌�(chǎng)信心不足。今年我區(qū)新上的房地產(chǎn)項(xiàng)目很少，一方面開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，另一方面開發(fā)商自身資金鏈的短缺。**今年房?jī)r(jià)基本為1700元/㎡左右，與去年相比沒有變化，激發(fā)不起開發(fā)投資的欲望。
⑥住房保障體系不夠完善。在我區(qū)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)至今尚未啟動(dòng)，商品房在占主導(dǎo)地位，造成了底層消費(fèi)者買不起房的局面。
五、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策和措施
1.改善房屋開發(fā)結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民的購(gòu)房需求。
一是學(xué)習(xí)沐陽(yáng)低地價(jià)、低房?jī)r(jià)的市場(chǎng)開發(fā)模式，吸引投資企業(yè)開發(fā)建設(shè)，吸引周邊村鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。二是結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，增加小戶型結(jié)構(gòu)樓房建設(shè)和中檔房建設(shè)，滿足困難群體和普通居民的購(gòu)房需求。三是適當(dāng)開發(fā)低密度、組團(tuán)式、園林小區(qū)建設(shè)，吸引周邊城市居民來賈購(gòu)房，留住**高層消費(fèi)群體。
2.擴(kuò)大項(xiàng)目投資范圍，推動(dòng)商貿(mào)三產(chǎn)設(shè)施建設(shè)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與城市人氣有直接關(guān)系，對(duì)于投資三產(chǎn)服務(wù)業(yè)設(shè)施的開發(fā)企業(yè)在政策上，予以優(yōu)惠。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目多元化發(fā)展，集聚城市人氣，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)由單純的商品房建設(shè)逐步向樓宇經(jīng)濟(jì)過渡。
3.提升綜合環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施。
加大城市供氣、供熱、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，提升城市功能，特別是重點(diǎn)推進(jìn)山水城區(qū)建設(shè)，加大園林綠化投資，加快河湖公園整治，以城市生態(tài)環(huán)境的提升促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4.利用棚戶區(qū)改造的機(jī)遇，改造建設(shè)老城區(qū)
我區(qū)主城區(qū)還有棚戶區(qū)40余萬(wàn)平方米，居民換房、購(gòu)房的潛力很大。抓住棚戶區(qū)改造這個(gè)機(jī)遇，制定政策盤活土地，將棚戶區(qū)居民拆遷安置到區(qū)郊，把老城區(qū)土地集中起來，用于居住和商業(yè)開發(fā)，這樣的話，既解決了棚戶區(qū)改造問題，最大的好處是利用老城區(qū)凈地進(jìn)行商品開發(fā)。
六、幾點(diǎn)建議
1.建議區(qū)政府和相關(guān)部門應(yīng)盡快制定出我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的近期和遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，培植本土和引進(jìn)外地企業(yè)，積極引導(dǎo)我區(qū)的房地產(chǎn)走規(guī)范化的發(fā)展道路，形成具有一定規(guī)模、資質(zhì)級(jí)別高、企業(yè)品牌化程度高、融資能力強(qiáng)、承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)的企業(yè)。
2.規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，營(yíng)造良好投資環(huán)境。
一是規(guī)范政府各部門的行政行為，提高辦事服務(wù)速度和水平。二是規(guī)范規(guī)費(fèi)征收，實(shí)行一站式服務(wù)，特別是各項(xiàng)手續(xù)和規(guī)費(fèi)征收。三是盡快解決拆遷難的問題。
3.繼續(xù)完善和改造城市和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是教育水平的提高，醫(yī)療水平的提高，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)，休閑娛樂場(chǎng)所建設(shè)，文化場(chǎng)所建設(shè)等，通過城市功能的不斷完善和建設(shè)改造，留住**居民，吸引周邊人口來**安居樂業(yè)。
4.運(yùn)用政策杠桿，穩(wěn)定當(dāng)前房?jī)r(jià)。
目前乃至今后幾年，房地產(chǎn)業(yè)是買方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)是商品房銷售的晴雨表，要根據(jù)全區(qū)存量房產(chǎn)合理調(diào)節(jié)市場(chǎng)房?jī)r(jià)，并使之與全區(qū)居民收入水平相適應(yīng)。房?jī)r(jià)不能過高，要和本地區(qū)收入水平相適應(yīng)，應(yīng)在保證開發(fā)企業(yè)有利潤(rùn)的前提下制定房屋價(jià)格，否則房?jī)r(jià)定的過高，購(gòu)房熱情不高，房子銷售不好，可能形成惡性循環(huán)，防止房?jī)r(jià)大起大落的情況發(fā)生。
房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告3
當(dāng)前，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩，出現(xiàn)了房屋滯銷、有價(jià)無(wú)市等現(xiàn)象。如何促進(jìn)××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積27743萬(wàn)平方米，同比下降10.8%;在我國(guó)東南部某些地區(qū)，房?jī)r(jià)降幅從10%到40%不等。在房市房?jī)r(jià)低迷的影響下，全國(guó)土地供應(yīng)總量同比減少25.27%，供應(yīng)的土地也并未能如期成交。上半年以來，我國(guó)各地頻繁發(fā)生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。
××中心城區(qū)房?jī)r(jià)目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉(xiāng)、新余城區(qū)房?jī)r(jià)低10%左右。然而，1-8月，××中心城區(qū)商品房銷售面積37.31萬(wàn)平方米，同比下降44%。同時(shí)，1-9月中心城區(qū)共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%;成交金額27860.29萬(wàn)元，同比下降59%。××中心城區(qū)樓市低迷，主要是由于全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯緩、國(guó)家宏觀調(diào)控、媒體大肆宣傳、購(gòu)買者理性應(yīng)對(duì)持觀望態(tài)度等原因造成。
二、××房地產(chǎn)發(fā)展的依賴條件
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的原動(dòng)力是工業(yè)化、城市化推進(jìn)和居民收入增加，三者共同作用推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
1、工業(yè)化進(jìn)程的快慢。工業(yè)化進(jìn)程的快慢直接影響、限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化促進(jìn)房地產(chǎn)其他動(dòng)力要素的發(fā)展，如人口城市化率、財(cái)政收入增加、居民收入增長(zhǎng)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等;另一方面，工業(yè)化與房地產(chǎn)息息相關(guān)，兩者相互促進(jìn)，這種相關(guān)性在工業(yè)化由初期向中期邁進(jìn)的加速時(shí)期表現(xiàn)得尤為明顯。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙·庫(kù)茲涅茨研究表明，二產(chǎn)增加值占gdp比重達(dá)到40%-60%時(shí)，工業(yè)化進(jìn)入中期。20xx年，××三產(chǎn)比例為22.23:50.25:27.52，第二產(chǎn)業(yè)比重首次突破50%，其中工業(yè)增加值占gdp比重達(dá)到42.9%。從數(shù)據(jù)上看，××已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化中期。
2、城市化進(jìn)程的快慢。城市化進(jìn)程的快慢與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有直接的正相關(guān)性。一方面，城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來，我市為做大做強(qiáng)中心城區(qū)，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)并實(shí)施了一系列舉措，從打造“江南生態(tài)休閑城市”到建設(shè)“中部地區(qū)最佳宜居城市”，從全面推進(jìn)“三大戰(zhàn)役”到利用3年時(shí)間全面實(shí)施“13579”綠色工程，從實(shí)施“一心三軸五組團(tuán)”發(fā)展戰(zhàn)略到全面實(shí)施人口倍增計(jì)劃等等，中心城區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。20xx年，××中心城區(qū)面積45平方公里，比20xx年擴(kuò)大26平方公里;城市化率為35.62%，比20xx年提高10.82%。世界發(fā)展歷程表明，當(dāng)城市化率在30%-60%時(shí)，城市化進(jìn)程處于高速發(fā)展階段;當(dāng)城市化高速發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也將高速發(fā)展。目前，××中心城區(qū)現(xiàn)有人口27萬(wàn)左右，根據(jù)城市化發(fā)展人口5年倍增計(jì)劃，20xx年人口將達(dá)50萬(wàn)人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計(jì)算，到20xx年需要的住房面積為345萬(wàn)平方米，每年需要69萬(wàn)平方米。隨著城市化進(jìn)程的加快，這一數(shù)字還將擴(kuò)大。因此，××房地產(chǎn)市場(chǎng) “低迷” 是暫時(shí)的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)束，××房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來一個(gè)較長(zhǎng)的快速發(fā)展期。
3、居民收入增長(zhǎng)的快慢。居民收入增長(zhǎng)的快慢直接影響房屋價(jià)格的高低。20xx年，××居民消費(fèi)觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨著居民收入的快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求也不斷增長(zhǎng)，消費(fèi)觀念從原來的“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”，住房?jī)r(jià)格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現(xiàn)在的2400元左右，××房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。20xx年，××人均gdp為1242美元(按照20xx年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計(jì)算)。依據(jù)國(guó)際統(tǒng)計(jì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，當(dāng)人均gdp在800-4000美元時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期。據(jù)此推算，××房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展期。若按年均8%的gd增長(zhǎng)率計(jì)算，達(dá)到人均gdp4000美元需要14年時(shí)間，也就是說，××房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展還將持續(xù)14年。此外，由于××撤區(qū)設(shè)市時(shí)間較晚，居民消費(fèi)的比重低于同等發(fā)展程度的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“黃金期”還將更長(zhǎng)。
三、幾點(diǎn)建議
近期，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策，如居民首次購(gòu)房最低首付款比例從30%減至20%，個(gè)人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點(diǎn)，首次購(gòu)買90平米以下住房契稅從3%-5%統(tǒng)一下調(diào)到1%。為使××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡快擺脫低迷狀況，在用好用足國(guó)家政策的基礎(chǔ)上，建議從以下幾個(gè)方面激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
1、繼續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià) �！痢练康禺a(chǎn)業(yè)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費(fèi)引導(dǎo)等方面都有二線城市的“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”，市場(chǎng)相對(duì)健康，其發(fā)展應(yīng)以“穩(wěn)定”為主基調(diào)。在此前提下，政府既可以靈活地運(yùn)用國(guó)家出臺(tái)的扶持政策、財(cái)稅措施進(jìn)行調(diào)節(jié)，也可以成立房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等民間組織，約定房屋價(jià)格降幅底線，避免價(jià)格巨大波動(dòng)。同時(shí)，積極引導(dǎo)、鼓勵(lì)企業(yè)主動(dòng)采取措施贏得市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、老百姓“多贏”的格局。
2、控制供地規(guī)模。20xx年，××中心城區(qū)出讓土地面積1792.771畝，房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量達(dá)到20xx、20xx、20xx三年總和，在一定程度上沖擊了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，要嚴(yán)格控制供地規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模每年開發(fā)要控制在40萬(wàn)平方米左右。一方面，要建立科學(xué)合理的土地投放機(jī)制，按照“控制總量、協(xié)調(diào)發(fā)展”的原則，以銷定量出讓土地，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。另一方面，要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議制度，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)主持，市政府辦、發(fā)改委、國(guó)土、城建、房產(chǎn)等相關(guān)部門參加，制定房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃，確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模、區(qū)域分布及結(jié)構(gòu)比例、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目。同時(shí)，調(diào)節(jié)城市投資規(guī)模，控制國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展節(jié)奏，使城市土地資源配置和房地產(chǎn)業(yè)效益都達(dá)到最優(yōu)化。
3、加大扶持力度。一是對(duì)房地產(chǎn)信貸資金實(shí)行區(qū)別對(duì)待。鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)好、自有資金比例高、房屋性價(jià)比高和銷售前景較好的房產(chǎn)項(xiàng)目，加大信貸支持力度。二是適度下調(diào)土地競(jìng)買保證金的比例。根據(jù)不同地段、不同時(shí)期以及客戶情況，適當(dāng)降低交易起始價(jià)。三是適當(dāng)放寬項(xiàng)目開竣工期限。四是調(diào)整商品房預(yù)售許可條件。對(duì)開發(fā)企業(yè)完成項(xiàng)目用地的征地拆遷、建筑報(bào)建、開始房屋基礎(chǔ)全面施工、確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。五是清理房產(chǎn)稅費(fèi)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)費(fèi)進(jìn)行一次清理，沒有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消，能降低標(biāo)準(zhǔn)的盡量降低標(biāo)準(zhǔn)，能后置的盡量后置，能放開的堅(jiān)決放開。
4、出臺(tái)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。一是推出買房落戶新政。對(duì)外來人口在中心城區(qū)購(gòu)房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對(duì)收入穩(wěn)定、信用良好的個(gè)人第一次購(gòu)房，可適度放寬貸款比例。三是延長(zhǎng)公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調(diào)購(gòu)房首付比例。五是實(shí)行購(gòu)房退稅或減免稅費(fèi)。如對(duì)個(gè)人購(gòu)買相應(yīng)區(qū)域內(nèi)普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補(bǔ)貼”。
5、調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策。20xx年，××中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)總量為8萬(wàn)平方米，銷售最高限價(jià)為960元/平方米，遠(yuǎn)低于商品房市場(chǎng)均價(jià)。要調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經(jīng)濟(jì)適用住房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式，停止實(shí)物分配。具有經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的城市居民，在購(gòu)買普通商品房時(shí)，由政府給予貨幣補(bǔ)貼。廉租住房堅(jiān)持租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租以及租金核減為輔方式，適時(shí)提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大租賃補(bǔ)貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。
6、加大土地收儲(chǔ)力度。土地儲(chǔ)備的運(yùn)作基于市場(chǎng)未定的預(yù)期，在一定的時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)會(huì)保持穩(wěn)定的供給量，政府持有土地對(duì)住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定作用大于其他利好政策對(duì)住房?jī)r(jià)格的促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)低迷時(shí)，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規(guī)劃擴(kuò)建新增土地、城區(qū)內(nèi)分散的閑置土地、無(wú)使用權(quán)人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無(wú)力開發(fā)的土地，采取依法征收、征用、收購(gòu)、收回等方式，統(tǒng)一儲(chǔ)備起來，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、延后開發(fā)，獲取土地增值收益，保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。
房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告4
近年來，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房條件改善的需求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來的是一些大中城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)“爆漲”現(xiàn)象，針對(duì)這一情況，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，本文就__市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)。
__市位于__中部，地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，是__自治區(qū)最大的工業(yè)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來隨著投資環(huán)境改善及城市改造建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況
目前，__市共有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)231家，其中有資質(zhì)等級(jí)企業(yè)85家，暫定資質(zhì)企業(yè)146家，有資質(zhì)等級(jí)企業(yè)中二級(jí)企業(yè)10家，三級(jí)企業(yè)23家，四級(jí)企業(yè)52家。開發(fā)企業(yè)以內(nèi)資和民營(yíng)為主，國(guó)有企業(yè)數(shù)量逐年減少。外阜開發(fā)商加快進(jìn)入__市場(chǎng)步伐，這加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也抬高了本地企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)入門檻。開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資金總額達(dá)到22。51億元，從業(yè)人員達(dá)到4808人，人均占用資金量達(dá)到46。83萬(wàn)元。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資情況
房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)。20__年，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破50億元，達(dá)到59。29億元，與20__年全年相比同比增長(zhǎng)91。3%，是“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資的1/3。
在房地產(chǎn)開發(fā)總投資中住宅建設(shè)完成的投資為47。8億元，同比增長(zhǎng)136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資增幅明顯。
（三）20__年新開工項(xiàng)目情況
在全部施工面積中，20__年新開工面積為404。4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)125%；其中住宅新開工面積約為354。4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)151。2%；房屋竣工面積194。8萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積151萬(wàn)平方米。
（四）房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況
1、新建商品房交易情況
20__年，新建商品房成交14413套，同比增長(zhǎng)17。97%，成交面積125。91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18。38%，其中住宅9995套，同比增長(zhǎng)11。40%，成交面積104。04萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17。67%；非住宅4418套，同比增長(zhǎng)36。15%，成交面積21。87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21。91%，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交3748套，成交面積20。11萬(wàn)平方米。20__年__市新建商品住宅平均價(jià)格為1526。5元/平方米，較20__年上漲7。5%。
2、新建商品房供求情況
20__—20__年，__市房屋竣工面積分別為91。5萬(wàn)平方米、78。64萬(wàn)平方米、133。6萬(wàn)平方米、139。01萬(wàn)平方米、204。15萬(wàn)平方米、194。8萬(wàn)平方米，6年間商品房竣工面積840。7萬(wàn)平方米。而同期房屋銷售面積分別是67。95萬(wàn)平方米、75。21萬(wàn)平方米、__。04萬(wàn)平方米、137。52萬(wàn)平方米、217。49萬(wàn)平方米、262。03萬(wàn)平方米，6年間銷售面積904。27萬(wàn)平方米。
3、存量房交易情況
20__年，__市存量房成交套數(shù)11692套，成交面積104。37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88。83萬(wàn)平方米，成交金額7。67億元，平均成交價(jià)格863。1元/平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交877套，成交面積11。67萬(wàn)平方米，成交金額1。76億元，平均成交價(jià)格1508元/平方米。
房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告5
就XX縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了全縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動(dòng)了全縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范和土地價(jià)格偏高等問題�？h房管局、縣物價(jià)局于近期組織人員對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研，針對(duì)該行業(yè)發(fā)展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀
近年來，在縣委、縣政府“富民安居工程”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的形勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，全縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)13家，注冊(cè)資金1.9億元，從“八五”期間至今全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成18.7億元，先后建起龍山、環(huán)秀、玫瑰苑、環(huán)秀山莊、環(huán)秀嘉園、龍居華庭、金冠名城、豪門莊園等規(guī)模小區(qū)19個(gè)，構(gòu)筑了
以普通商品住房和已購(gòu)公房為主的住宅結(jié)構(gòu)，城區(qū)規(guī)劃內(nèi)居民達(dá)2.7萬(wàn)戶，住房建筑總面積241萬(wàn)平方米，戶均建筑面積89.2平方米，人均建筑面積26平方米，20xx年度我縣實(shí)施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全縣共計(jì)發(fā)放租金補(bǔ)貼9萬(wàn)余元， 62戶住房困難家庭，200余人得到了住房保障，為“和諧平陰”的建設(shè)和我縣城市化進(jìn)程的推進(jìn)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；今年上半年，XX縣房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)投資額1.3億元，施工面積28萬(wàn)平方米，新開工面積8.7萬(wàn)平方米，發(fā)放商品房預(yù)售項(xiàng)目5個(gè)，申請(qǐng)預(yù)售面積8.9萬(wàn)平方米，其中住宅面積7.7萬(wàn)平方米，共計(jì)692套，商業(yè)用房69套，建筑面積1.2萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)20xx余萬(wàn)元，同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位3000余個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的.支柱產(chǎn)業(yè)，有力拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)水平的增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，也大大提高了居民的居住生活水平，為全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力,成為帶動(dòng)我縣建筑、建材、裝飾、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
目前，XX縣房地產(chǎn)業(yè)正處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐年上升；“十一五期間”在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，全縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善，住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以90-140平方米左右的中、大戶樓房面積為主，90平方米以下的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的30％左右。
總體看，20xx年XX縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將略低于前兩年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、城鎮(zhèn)化居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍；同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員等部分高收入群對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何（特別是個(gè)人購(gòu)房比例）以及投資性購(gòu)房的比例。20xx年是XX縣房?jī)r(jià)漲幅最大的一年，但從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來看，全縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到89%，以投資為目的占9%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說明縣內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。
房屋價(jià)格在經(jīng)歷了20xx年爆增之后，政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，積極實(shí)行貨幣從緊的金融政策，建立和完善了多層次的住房保障體系，加大了對(duì)土地和房產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序的監(jiān)督、檢查，實(shí)行穩(wěn)健的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)調(diào)控政策，在今年全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過熱的背景下，雖然目前市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，但受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等因素的影響，市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間，全縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間，預(yù)計(jì)今后幾年房屋價(jià)格在略有上漲的基礎(chǔ)上將趨于平穩(wěn)。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題及原因
總體上說，XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢(shì)頭，但同時(shí)也存在一些問題：
一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出， 90平方米以下的普通商品房供應(yīng)量不足四成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價(jià)。
二是住房保障體系和機(jī)制尚不健全。覆蓋全社會(huì)、多層次的住房保障體系不完善，住房保障制度尚不健全，雖然政策性廉租住房保障規(guī)劃已編制實(shí)行，但是經(jīng)濟(jì)適用住房和實(shí)物配租制度尚未真正實(shí)施。
三是部分地域房?jī)r(jià)存在相對(duì)偏高現(xiàn)象。XX縣房?jī)r(jià)總體來說基本合理，但受地域、交通、人文環(huán)境的各方面的影響，地域價(jià)格差距較大，縣城中心區(qū)域房屋均價(jià)已近2700元，而縣城西南部地域樓房?jī)r(jià)格還在1800元左右，折合成本、地價(jià)等各因素，部分樓盤價(jià)格確實(shí)存在相對(duì)偏高的現(xiàn)象。
四是市場(chǎng)信息反饋機(jī)制相對(duì)落后。目前房地產(chǎn)投資額、銷售量、空臵率、房?jī)r(jià)收入比、房屋存量、二手房交易信息等各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息無(wú)法及時(shí)反饋，不能很好的為上級(jí)和領(lǐng)導(dǎo)的決策提供可靠的數(shù)據(jù)參考。
五是城市規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的需求相比還相對(duì)滯后。近年來，XX縣城市建設(shè)雖然取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但在城市建設(shè)整體、區(qū)域規(guī)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度上還存在著不小的差距，與全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的提高相比還相對(duì)滯后。
六是住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)還不完善。部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社
會(huì)帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
七是房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。由于宏觀調(diào)控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展，部分開發(fā)企業(yè)的自我約束機(jī)制不夠完善，還存在著想通過違規(guī)開發(fā)、虛假?gòu)V告、違規(guī)銷售、延期交房、縮水面積、降低房屋質(zhì)量等方式提高企業(yè)利潤(rùn)的問題。
八是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資質(zhì)水平不高�，F(xiàn)有開發(fā)企業(yè)13家，其中僅有1家是2級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，其余都是3、4級(jí)企業(yè)，因而群體資質(zhì)水平不高；開發(fā)小區(qū)的品位參差不齊，住宅精品少，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無(wú)幾。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾點(diǎn)對(duì)策
一是切實(shí)優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對(duì)XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)現(xiàn)狀必須制定切實(shí)可行的住宅發(fā)展規(guī)劃，在控制非住宅及高價(jià)住宅的基礎(chǔ)上，著力增加中低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)比例，緩沖當(dāng)前大戶型、高價(jià)房的單一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的需求，嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)部90/70政策，滿足不同收入家庭的需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)品種豐富，讓居民“購(gòu)者有其屋”。
二是繼續(xù)完善住房保障制度。住房是人的一種基本權(quán)利，是一種最基本的社會(huì)保障，是黨和政府關(guān)注及改善“民生工程”的一項(xiàng)重要任務(wù)。廉租住房作為有效解決低收入家庭住房問題的基本途徑，應(yīng)根據(jù)全縣實(shí)際制定發(fā)展目標(biāo)，有計(jì)劃地推進(jìn)，繼續(xù)加大對(duì)廉租住房保障工作的支持力度，擴(kuò)大保障范圍，完善保障制度，強(qiáng)化政府責(zé)任，構(gòu)建多層次的住房保障體系，努力做到應(yīng)保盡保。
三是控制商品房?jī)r(jià)格非正常上漲。首先，要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應(yīng)總量，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系。
房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告6
近期，由市統(tǒng)計(jì)局牽頭，就準(zhǔn)旗房地產(chǎn)開發(fā)情況進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研。此次調(diào)研活動(dòng)共走訪了21家房地產(chǎn)開發(fā)公司，實(shí)地考查了都市雅園經(jīng)濟(jì)適用房、錦麗苑、名盛園商住小區(qū)、桃園盛景商住小區(qū)等小區(qū)的建設(shè)情況，走訪了部分小區(qū)住戶，聽取了各房地產(chǎn)開發(fā)公司的情況介紹。通過調(diào)研，了解了全旗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題。
近年來，準(zhǔn)旗在工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入逐年增加，生活水平不斷提高，固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，前三季度累計(jì)完成401億元。為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，抑制投資、投機(jī)性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家和地方先后出臺(tái)了一系列政策，從限貸、限購(gòu)、限外、限價(jià)，到提高存款準(zhǔn)備金率、加息、擴(kuò)大保障性住房供給等各個(gè)方面加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。在此背景下，前三季度準(zhǔn)旗房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)中有升，一方面，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持高位運(yùn)行，新開工面積多于去年，施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大;另一方面，市場(chǎng)銷售穩(wěn)中趨緩，價(jià)格漲幅有所回落，市場(chǎng)觀望氛圍漸顯�？傮w而言，全旗房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。
一、20xx年前三季度房地產(chǎn)運(yùn)行情況：
1、開發(fā)投資繼續(xù)高位運(yùn)行，住宅投資增速加快
三季度，全旗共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)45家(其中資質(zhì)企業(yè)24家)，啟動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目65個(gè)，計(jì)劃總投資達(dá)100.96億元，累計(jì)完成投資46.55億元，同比增長(zhǎng)548.6%，比前四年累計(jì)完成額高出0.55億元，達(dá)到有史以來最高。其中：住宅投資31.7億元，同比增長(zhǎng)521.6%;辦公樓投資3.58億元;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資7.33億元;其他投資3.94億元。住宅投資占總投資的比重達(dá)68%，處于主體地位。
2、資金來源逐漸趨緊，自籌資金和其他資金成為主渠道
前三季度，全旗共開發(fā)65個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資100.96億元，到位資金39.55億元，資金到位率為39.2%，缺口資金約7億元。
據(jù)調(diào)查，8成房地產(chǎn)商資金缺口大，來源趨緊，主要受信貸收緊等因素的影響，國(guó)內(nèi)貸款在資金來源中所占比重下降，自籌資金和其他資金所占比重提高。前三季度，在所有資金來源中：國(guó)內(nèi)貸款1.28億元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自籌資金、其他資金分別為38.6億元和6.67億元，分別增長(zhǎng)3512%和156.5%，所占比重分別由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。
3、安居性保障房建設(shè)進(jìn)度加快
準(zhǔn)旗保障房建設(shè)有序推進(jìn)，至9月底，全旗已開工建設(shè)各類保障房5024套，其中新開工3486套，開工率為100%;施工面積為128.45萬(wàn)平方米，其中：廉租房4.87萬(wàn)平方米、公共租賃住房1萬(wàn)平方米、經(jīng)濟(jì)適用房2.4萬(wàn)平方米、各類棚戶改造120.18萬(wàn)平方米;累計(jì)完成投資6.07億元，其中：廉租房0.26億元、公共租賃住房0.07億元、經(jīng)濟(jì)適用房0.34億元，各類棚戶改造5.4億元，住房保障工作進(jìn)度居全市前列。
4、商品房供銷出現(xiàn)明顯差距，成交數(shù)量下滑
從供應(yīng)方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面積364.1萬(wàn)平方米，在建規(guī)模同比增加248.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)215.2%，增速比上年同期提高7.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房新開工面積330.37萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)297.9%。由于大量房地產(chǎn)商加入保障房開發(fā)建設(shè)中，使得房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，未來房源供給充足。
從需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面積70.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70%，7、8、9月銷售面積分別為18.94萬(wàn)平方米、28.86萬(wàn)平方米、29.36萬(wàn)平方米，同比分別下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月銷售量分別為1201套、1897套、1936套，同比分別減少244套、486套、1599套;第三季度銷售額14.94億元，同比下降55.9%，住宅平均售價(jià)略有下降。9月本是商品房銷售的傳統(tǒng)旺季，但由于受限購(gòu)環(huán)境和調(diào)控政策影響，明顯呈現(xiàn)出金九成色不足，銀十開盤不暢，所簽售合同不到20%，銷售面積也僅為存量房的10%。主要原因是開發(fā)量較多，而且購(gòu)買群體多為本地儲(chǔ)戶，加之宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步趨緊，房貸收緊，限購(gòu)擴(kuò)大，貸款利率上調(diào)，投機(jī)性購(gòu)房獲利必然減少，大部分消費(fèi)者購(gòu)買意愿下降，加之政府搬遷尚未明確，使大部分購(gòu)房者持觀望態(tài)度。另?yè)?jù)歷年來統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1990-20xx年全旗城鎮(zhèn)累計(jì)開發(fā)商品住宅面積為723.81萬(wàn)平方米，全旗20xx年城鎮(zhèn)常住戶數(shù)以7.27萬(wàn)戶估算，這樣平均每戶理論住房面積達(dá)到99.56平方米，不難看出到今年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本飽和。
二、準(zhǔn)旗未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)情況
總的來看，政策調(diào)控的累積效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的遏制作用已逐漸顯現(xiàn)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素的增多及調(diào)控力度的增大，短期內(nèi)房貸政策收緊的態(tài)勢(shì)將不可能放松，加息和提高存款準(zhǔn)備金率的貨幣政策仍將延續(xù)。在調(diào)查中，六成房地產(chǎn)商認(rèn)為照目前速度和開發(fā)量，我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)將很快飽和，形成供大于求的局面，市場(chǎng)銷售將迎來一個(gè)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲空間不大，而企業(yè)為了回籠資金，降價(jià)打折出售是唯一的明智選擇。因此，為了縮小供需矛盾，政府應(yīng)適度控制房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，讓投資需求回歸理性化，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。
三、需要關(guān)注的幾個(gè)問題
1、各大房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口壓力大
準(zhǔn)旗幾家較大的房地產(chǎn)商資金來源主要靠自籌，融資壓力很大�；I資壓力問題在承擔(dān)保障房建設(shè)的企業(yè)中也普遍存在，今年全旗各類保障房建設(shè)任務(wù)為4434套，總量比去年增長(zhǎng)23%，在規(guī)模擴(kuò)大的情況下資金到位率卻有所下降，存在較大缺口。因此，我旗應(yīng)在積極爭(zhēng)取中央財(cái)政補(bǔ)貼的同時(shí)，從各方面多渠道籌集資金，彌補(bǔ)保障性住房資金存在的缺口，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，加大保障性住房供給，改善住房供給結(jié)構(gòu)。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目審批手續(xù)復(fù)雜，審批流程長(zhǎng)，在一定程度上影響了項(xiàng)目開工進(jìn)度。
3、部分保障房建設(shè)項(xiàng)目供電，供水、供暖、室外管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢。
4、保障房開發(fā)用地不足。由于舊城改造拆遷難度大，不能整體拆遷，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目容積率變小，部分項(xiàng)目難以大規(guī)模開工建設(shè)。
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