北京萬達廣場項目策劃書
目 錄
1. 項目介紹…………………………………………03頁
2. 策劃部分…………………………………………20頁
2.1營銷策劃…………………………………………20頁
2.2費用預算…………………………………………27頁
2.3產品策劃…………………………………………34頁
2.4當地工程施工管理指引…………………………42頁
2.5財務管理…………………………………………67頁
2.6成本控制…………………………………………70頁
第一章 項目介紹
1.1 城市發展概況
1 城市概貌
北京，簡稱京，中華人民共和國首都。為歷史悠久的世界著名古城。位于華北平原西北邊緣，東南距渤海約150千米。面積16800多平方千米。全市總人口為1381.9萬人。北有軍都山，西有西山，山地占全市面積的62%；東南是永定河、潮白河等河流沖積而成的、緩緩向渤海傾斜的平原。山地有煤、鐵等多種礦物和花崗石、大理石等優良建筑材料。
北京市中心位于北緯39度，東經116度。雄踞華北大平原北端。北京的西、北和東北，群山環繞，東南是緩緩向渤海傾斜的大平原。北京平原的海拔高度在20~60米，山地一般海拔1000~1500米，與河北交界的東靈山海拔2303米，為北京市最高峰。境內貫穿五大河，主要是東部的潮白河、北運河，西部的永定河和拒馬河。北京的地勢是西北高、東南低。西部是太行山余脈的西山，北部是燕山山脈的軍都山，兩山在南口關溝相交，形成一個向東南展開的半圓形大山彎，人們稱之為"北京彎"，它所圍繞的小平原即為北京小平原。綜觀北京地形，依山襟海，形勢雄偉。誠如古人所言："幽州之地，左環滄海，右擁太行，北枕居庸，南襟河濟，誠天府之國"。
北京全市土地面積16807.8平方公里。其中平原面積6390.3平方公里，占38%。山區面積10417.5平方公里，占62%。城區面積87.1平方公里。近郊區面積1282.8平方公里，遠郊區面積3198平方公里。郊區縣的面積 12239.9平方公里。市區規劃范圍：東至定福莊、西至石景山，南至南苑，北至清 河，面積750平方公里。市中心地區(即舊城區，東西以二環路中心線為界，南北以護 城河中心線為界)面積62.5平方公里。
北京的.氣候為典型的暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。年平均氣溫10~12攝氏度，1月-7~-4攝氏度，7月25~26攝氏度。極端最低-27.4攝氏度，極端最高42攝氏度以上。全年無霜期180~200天，西部山區較短。年平均降雨量600多毫米，為華北地區降雨最多的地區之一，山前迎風坡可達700毫米以上。降水季節分配很不均勻，全年降水的75%集中在夏季，7、8月常有暴雨。
北京市現有16個市轄區、2個縣。據第五次全國人口普查結果，至2000年11月1日，北京市人口共有1382萬人。屬特大城市。其中有56個民族成份，少數民族人口為480384人，占全市總人口數的3.84%。人口在萬人以上的少數民族有回族、滿族、蒙古族，此外，人口在千人以上的還有朝鮮族、壯族、維吾爾族、苗族、土家族、藏族。
2 經濟整體情況及主要指標
改革開放以后特別是"九五"時期，北京市國民經濟的持續快速健康增長，經濟增長方式的加速轉變，圓滿完成了第九個五年計劃。整體經濟再次進入快速發展軌道。國民經濟在保持快速發展的同時，經濟增長波動明顯減弱。2001年，全市國內生產總值達到2817.6 億元，按可比價格計算，比上年增長11%，人均國內生產總值達到2.53萬元，比上年增長10.2%。綜合經濟實力保持在全國前列，是全國重要的綜合性產業城市。第一產業實現增加值93億元，比上年增長4.5%；第二產業實現增加值1063.7億元，比上年增長12.8%；第三產業實現增加值1660.9億元，比上年增長10.2%。三次產業結構為3.3%：37.8%：58.9%。第三產業在全市經濟中居于主體地位，同時，高新技術產業崛起，北京經濟形成了二、三產業并駕齊驅之勢。
3 基礎設施建設
“九五”時期，香港回歸、建國五十年慶典、澳門回歸以及國家拉動內需的政策，尤其是申辦2008年奧運會的成功給北京市城市基礎設施建設帶來了空前的機遇。市委、市政府抓住機遇，在黨中央、國務院的關懷下，在國家有關部門的支持下，全市總動員，不斷加大投資力度，全面開展了以治理大氣污染為主的環境治理工程，進一步加快了以建設城市道路和軌道交通為主的交通擁堵治理工程，使首都的基礎設施服務功能有了顯著提高。
(1) 清潔能源供應量大增，大氣環境質量得到明顯改善。
“九五”時期為配合城市大氣環境治理，減少大氣污染，改善首都環境質量，動員全社會力量，進一步加大了清潔能源供應方面的投資力度。先后完成了陜甘寧天然氣進京長輸管線及進京市內工程、高碑店熱電廠及供熱管網、雙榆樹供熱廠及外管線、城市電網 “9950”建設改造工程、農村電網改造及城市居民住宅配電設施“一戶一表”改造工程等重點項目，天然氣供應量達到10億立方米/年、發電能力1850兆瓦（北京地區）、城市熱網供熱能力2042兆瓦（1760百萬千卡/時）。到2000年，基本實現了居民炊事燃氣化，民用建筑集中供熱普及率（含城市熱網和集中鍋爐房）接近50%。
清潔能源供應量的大量增加，使我市的能源結構有了較大變化，從而使首都大氣環境質量有了明顯好轉。2000年大氣中總懸浮顆粒物、二氧化硫、氮氧化物年日均值分別降低到353、71和126微克/立方米，分別比“九五”期間最嚴重的1998年降低7%、41%和17%。
(2) 城市交通設施建設和交通管理力度進一步加大，交通嚴重擁堵狀況得到明顯緩解。
為緩解城市交通擁堵嚴重局面，完成了二、三環快速路及其聯絡線改造工程、西直門、大北窯立交橋改造，新建了八達嶺高速公路、京沈高速公路（北京段）、蓮花池東路、四環路等一批高等級的道路工程；打通了平安里、菜市口兩個堵頭，完成了平安大街擴建和菜市口道路南延工程；展寬了阜外大街、朝內大街、崇文門外大街、北苑路、白頤路、豐北路以及香山地區道路等一批道路工程。廣安大街、西外大街改擴建、德外大街、京開高速公路（北京段）、五環路、六環路等項工程陸續開工建設。實施了“北京市中心區交通改善實施方案”，改造了一大批重要路口、路段。依靠技術進步，建立了以交通組織指揮控制系統為龍頭，交通綜合信息管理系統為基礎，交通警務管理系統為保障的科學交通管理體系、公安交通管理指揮中心、公共交通指揮調度系統，科學交通管理體系框架基本形成。加快了城市軌道交通建設，完成了地鐵復八線工程，開工建設了北京城市快速軌道交通工程、地鐵五號線、地鐵八通線等工程。建成了西客站，擴建了首都機場，使首都對外交通服務功能進一步完善。
到2000年，市區道路長度達到3300公里，新增城市道路長度658.6公里，比“八五”末期增長24.9%；道路面積達到3950萬平方米，新增1081.3萬平方米，增長37.7%。地鐵運營線路達到53.3公里，新增12.1公里，增長26.6%。地鐵運營車輛達到587輛，新增204輛，增長53.3%。公共電汽車運營線路達到7984公里，新增3921公里，增長96.5%。公路總長度達到13311公里，新增1500公里，增長12.7%。
(3) 城市供水能力進一步增強。
“九五”時期，新建了第九水廠三期工程、分鐘寺調蓄水廠工程及第三水廠擴建工程，完成了第五、第六水廠(工業水廠)改造任務，新增供水能力70萬立方米/日，城市自來水供應能力達到300萬立方米/日。
(4) 首都生態環境質量明顯改善。
“九五”時期，城市生態環境改善建設得到了很大加強。通惠河整治、城市（中心區）水系綜合治理、故宮護城河治理、城市綠化隔離帶建設等項工程的實施，增加公共綠地1100公頃，整治河道67公里。到“九五”末期，城市綠化覆蓋率達到36.5%，人均公共綠地面積達到8.4平方米。城市中心區水系初步實現了水清、流暢、岸綠、通航。
高碑店污水處理廠二期(規模為50萬立方米/日)、酒仙橋污水處理廠(規模為20萬立方米/日)的建成，使北京市區污水二級處理能力達到128萬立方米/日，占污水總量的48%。
北神樹、安定、南宮和六里屯四座大型垃圾處理設施及馬家樓、五路居、小武基垃圾轉
運站的建成，使城市垃圾無害化處理能力達到5180噸/日。到2000年城市垃圾無害化處理率達到80%。
(5) 首都郵電、通信事業發展迅速，城市通訊能力達到國內領先，基本上能與國際接軌。
適應國際經濟全球化和國內通信市場開放、競爭的新形勢，北京電信事業得到飛速發展。“九五”時期，本地網電話網交換機增加458萬門，達到827萬門。其中：公眾網電話交換機容量達到627萬門，直撥用戶交換機和專網交換機容量200萬門。本地網電話用戶550萬戶，其中：公眾網用戶427萬戶。全市話機普及率達50%，主線普及率達40%。移動通訊用戶增加266萬戶，達到330萬戶。互聯網的發展及信息高速路的建設，大大方便了國內、國際間的信息傳輸。
“九五”期間，完成了北京西站郵件處理中心建設，開工建設了北京國際郵件處理中心、速遞郵件處理中心等一批重點工程，增加郵件處理場地5.2萬平方米。到2000年底全市郵件處理場地達18萬平方米。新建郵電支局10處，郵電所31處，改擴建郵電局所136處。到2000年底，全市郵電局所達到654處，平均每一郵電局所服務半徑2.86公里、服務人口1.67 萬人。
4 金融商貿等重點產業建設
(1) 農業
全市有農村人口346.8萬人，耕地面積32.9萬公頃。2000年，蔬菜總產量489.1萬噸，肉類總產量56.3萬噸，農業總產值中養殖業比重達到50.6%，涌現了以"錦繡大地"為代表的一批聞名全國的現代農業示范基地。
(2) 工業
全市有工業企業近2萬家，高新技術產業成為帶動工業增長的龍頭。形成了包括電子、機械、化工、輕工、紡織、印刷等行業，門類齊全、較為完整的工業體系，整體實力和競爭力明顯增強。2000年工業實現增加值690.5億元，利稅總額232.7億元，其中，重工業完成增加值521.5億元，輕工業完成169億元，高新技術產業迅速成長，實現增加值213.5億元，占全市國內生產總的比重為8.6%，占工業增加的比重為28.9%，對全市工業增長貢獻率達到60%。
(3) 建筑業
北京市建筑業規模不斷擴大，為城市建設和經濟發展做出了突出貢獻。2000年，全市建筑業實現增加值198.8億元，比上年增長2.1%。建筑業逐步發展成為經濟類型多樣、專業齊全、實力雄厚的支柱產業。四級及四級以上建筑施工企業已達到1771個，技術裝備率和動力裝備率分別達到8233元/人和6千瓦/人。
(4) 財政、金融、保險業
2000年地方財政收入完成342.4億元，地方財政支出441.2億元。北京是中國人民銀行和全國各大金融及保險機構總部所在地，是全國的金融決策中心。2000年全市金融機構存款余額9705.0億元，比年初增加1434.7億元，新增額比上年增長0.4%；全市貸款余額5944.6億元，比年初增加1116.1億元，新增額增長99.5%。國際金融業發展迅猛，到2000年末外國金融機構和組織在京的代表機構達118家（為非營業機構），占全國的50.6%。18家外資銀行在京設立了分行。2000年完成國內外保險業務收入88億元，比上年增長1.8%。全年保險理賠總額18.7億元，比上年41.5%；綜合賠付率21.3%。
(5) 旅游業
北京具有豐富的旅游資源，對外開放的旅游景點達200多處，有世界上最大的皇宮紫禁城、祭天神廟天壇、皇家花園北海、皇家園林頤和園、八達嶺、慕田峪、司馬臺長城以及世界上最大的四合院恭王府等名勝古跡。全市共有文物古跡7309項，其中國家文物單位42個，市級文物保護單位222個。北京現有旅游定點飯店456座，其中星級飯店407座，客房8.4。
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