稅收創新建議

一)統一規范稅制,科學設計房地產稅種結構

應按照社會主義市場經濟和房地產稅收體制改革的要求,遵循協調、效率與公平的原則,統一規范房地產稅收制度,增強房地產稅收的透明度,在一定時期內保證房地產稅收的相對穩定性。科學合理設計房地產稅種結構,借鑒國外成功經驗,分清稅種屬性和課稅范圍,簡化規范稅制,有效克服稅制上的重復設置和重復課稅。通過改革調整,建立起以房地產稅為主,所得稅、營業稅等稅種為輔的房地產稅制結構。

改革的目的并不是通過增加稅種而加重稅賦,而是要將一些繁雜的稅費進行統一規范。同時,正是由于稅費及土地批租的不規范,增加了許多隱性成本,房地產開發商也因這種非規范渠道的差額獲取了更高的利潤。稅收規范后,相應成本反而可能會下降,起碼增加了透明度,更有利于監督。

(二)完善房地產取得、保有、流轉和收益稅體系

1.建立房地產取得稅收制度。建立和完善取得房地產時交納的各項房地產稅體系,如在房地產發生權益變更進行所有權登記時可征收登記稅,土地、房屋等房地產所有權的原始取得或繼承取得(有償或無償)時征收契稅或房地產取得稅,規范印花稅征管程序等。

改革土地稅費制度,要把預算改革和土地稅費制度改革結合起來,要把政府從土地方面獲得的收入納入預算管理,土地增值稅是其中之一。土地增值稅在1993年就出臺,卻因為種種原因一直處于“緩征”狀態,目前正在全國各個地區受到重視。例如,廣州市從2005年1月1日起開始征收土地增值稅,預征額為銷售價格的1%。在此之前,全國范圍內,相當多的城市開始預征土地增值稅。湖北省采用只對底層商鋪收稅的辦法,商鋪第一層收取銷售額的2%作為土地增值稅。蘇州市土地增值稅的征收則采取分檔征收,普通住宅類收取銷售額的1%,別墅及商業物業則收2%。上海市同樣也在2004年年底開始預征土地增值稅。

2.開征房地產稅,完善房地產保有稅收制度。房地產稅又稱物業稅、不動產稅,是典型的財產稅概念,不是房產交易行為的稅收,主要針對土地、房屋等不動產征稅,要求其承租人或所有者每年繳付一定稅款,而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。簡化房地產保有階段的房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅,統一征收房地產稅,從價課征,把開發商開發建設時繳的稅,包括房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費,改由買受人或承租人以后每年來繳納。

房產和地產在價值上常難以區分,土地價值的變化也會帶來地上建筑物價值的變化。對土地和房屋分開課稅的做法不太科學,在實際中也難以操作,有必要將二者合并計征。同時,要改革現有的從價、從租、從量計算計稅依據的混亂局面,一律從價計征,計價標準確定為評估價值,與國際上對財產課稅的通行做法一致。

隨著國內房地產業持續高速的發展,開征統一規范的房地產稅勢在必行,開征房地產稅是房地產持續發展的關鍵。在發達的市場經濟體制下,房地產稅是財產稅中的一種,同其他財產稅一樣,與消費稅、所得稅構成了一個國家稅賦結構中的三大支柱。開征房地產稅,能夠矯正現行所得稅的某些缺陷,堵塞逃稅的漏洞,促進社會所得的公平分配,符合誰收益、誰付費的課稅原則,可為政府提供豐富穩定的財政收入。征收房地產稅,不僅可以縮小貧富差距,實現房多者多交稅,房少者少交稅的原則,也可以改變人們對財產的投資分配,還可以遏制炒房行為,因要多次交稅,會使炒房的成本加大。

房地產稅改革的基本原則應重在規范,不加重整體稅收負擔。從征稅范圍來看,對于自用房屋,應采取第一套住房免稅、第二套房屋繳稅的政策,而考慮到政策的銜接,新舊房屋應區別對待。在健全和完善房籍管理體系的基礎上,實行“新房新辦法,老房老辦法”的原則,對房地產稅計稅依據按評估值征稅,可以根據不同用途的房產規定不同的稅率。

3.規范并降低流轉環節的稅賦,提高持有環節的稅賦。當前,人們對收入分配問題的敏感度比較高,所得稅作為對流量進行調節的手段也為人們所熟識。對存量部分,我國目前基本上沒有設計任何稅種,而決定人們收入分配差距最重要的因素就是存量。因此,通過一定的宏觀調節手段來調節收入分配的差距是一個非常重要的途徑。

規范并降低流轉環節的稅賦(如營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等),就可以加速存量資源的重新優化配置過程。降低對出租房屋個人征收的租賃稅賦,取消原定房屋租金12%的房產稅,改為征收租賃綜合稅。目前,上海市已對租賃住房的稅收政策做了調整,出租私有住房,只征收按租金收入5%確定的綜合稅,轉租私有住房減半征收。

對空置土地及房屋開征不動產閑置稅,適度限制房地產市場的投資行為。如對超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,征收土地閑置稅;滿二年未動工開發的,無償收回土地使用權。可通過加強所得稅征收,立法出臺遺產稅、贈予稅等稅種,保護高收入者的合法收入,縮小收入差距,降低流轉環節稅賦而提高持有環節的稅賦,對發展二級市場和租賃市場具有非常重要的意義。

4.控制房地產投機行為,強化房地產收益稅收。對投機買房者征稅,用稅收的辦法控制房價上漲。目前,一些公寓或商鋪存在換手率奇高的現象,一年之內有的居然被轉讓了五次,說明這些物業購買者不是用于自住或自用,而是用于投資。我國一些地方在短短五年時間內,房價飛速上漲,高漲的房價讓許多普通百姓望房卻步。同時,房價給銀行等領域帶來的風險隨時會釋放,將影響國家經濟的正常發展。

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