專家建議小產權房轉型
最近一段時間以來，小產權房又一次成為社會關注焦 點。其中，多家媒體報道“小產權房初步清理方案已經上報國務院”，清理舉措包括“強制拆除、沒收、停建、停售和停水停電”。記者從南京市國土部門了解到，南京市對小產權房的管理一直采取高壓態勢。在不久前的南京國土資源管理轉型創新工作會議上，更是表示一律禁止新建小產權房。
據介紹，南京的小產權房，主要集中在雨花臺區的油坊橋、鐵心橋、板橋區域，棲霞區的堯化門和邁皋橋區域，以及六合區、江寧區等城郊結合部。雨花臺區的七彩星城和棲霞區邁皋橋附近的興都花園等，都是非常典型的小產權房。據不完全統計，南京小產權房項目有近200個。2003年開始，該市就開始對小產權房進行全面清查，南京市規劃局對67個項目進行了規劃重審。南京市建委2004年公布的統計數據顯示，當時棲霞、雨花臺、建鄴、浦口、六合五個涉農區，幾乎都有小產權房，共計130多萬平方米。南京市在2003年出臺了《關于處置我市集體土地房地產開發遺留問題的實施意見》，首批梳理后獲得“南京市清理集體土地建房小組”批準的共有10個項目，分別是：棲霞區的興都花園、銀貢山莊、長江花園一二期、堯化中心村、八卦花園、萬鑫花園、沁苑山莊、康靖花園和雨花臺區的七彩星城、東升山莊。其中，七彩星城、長江花園二期和八卦花園三個小產權房小區，已經開始了集體土地清理，開發企業陸續繳納了土地出讓金。
“用強拆來解決小產權房，我認為不是解決問題的辦法。”南京市一地產業內人士表示，小產權房的問題宜區別對待，對于已經入住的小產權房，應該以疏導為主，對于正在建設的小產權房已經可以圍堵結合，對于將建的小產權房則堅決予以禁止。該人士表示，南京市在對待小產權房方面的做法，值得借鑒。
“經合法程序，可將小產權房納入住房保障體系之中。”昨天，全國政協委員、山東經濟學院房地產研究所所長郭松海建議，“依法依情依理”處理好小產權房問題，對其區別對待，逐步予以合法化。
今年2月下旬，國土部公布今年將試點清理小產權房后，不少業內人士建議妥善處理，應考慮國家、農村集體、農村個人和小產權房購買者等多方利益。
小產權房發展迅猛
據郭松海介紹，從20世紀90年代開始，隨著城鎮住房商品化改革，特別是城市房價高企的大背景下，“小產權房”在多個城市得到大規模發展。北京周邊通州、懷柔等區也出現了不同程度的小產權房聚集情況。
今年“兩會”召開前夕，由全國工商聯房地產商會、中城聯盟等成立的REICO工作室發布一份報告。報告顯示，1995年到2010年間，全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。“十一五”期間，小產權房竣工規模達到2.83億平方米，比“十五”期間增長了17.8%。
郭松海認為，小產權房之所以大規模發展，內因就是現行農村土地制度存在缺陷，小產權房價位與城市中低收入居民的消費能力相適應。
REICO工作室也認為，在國家城鎮住房保障體系尚未健全、城鄉居民住房需求仍較旺盛的情況下，小產權房存在巨大的需求空間。
可彌補保障房不足
對于如何解決小產權房問題，全國政協委員、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明昨天表示應區別對待。他還透露，目前《土地管理法》正在修改，草案中取消了原有任何單位和個人搞建設必須申請使用國有土地的'說法。蔡繼明認為，既然如此，那建設在集體建設用地上的小產權房就不應稱作違法。
郭松海則建議確定一個時段，允許之前開發的“小產權房”在當地農村辦理預登記，對之后開發的則從重處罰。而對于在原建設用地上開發的小產權房，也可依據一定程度辦理城鎮房產土地登記，分類對待。已經購買小產權房的，可核準購房人身份，參照城鎮經濟適用房、限價房等政策，將這類小產權房轉為社會保障住房，供自住使用，限期內不得上市;對符合土地利用規劃尚未出售的小產權房，可考慮由政府按成本價回購，作為保障房源。
REICO工作室建議，把小產權房作為城市住房供給體系的重要組成部分，“將小產權房建設視同改革開放以來允許在集體建設用地上興辦鄉鎮企業一樣”。建議近期考慮在房價較高的一線城市進行小產權房入市試點，將其轉變為一種可合法交易的、以自住為主、特殊性質的“商品房”。
REICO工作室認為，小產權房可成為農民分享城市化成果的重要途徑，同時在一定程度上解決了城鎮中低收入階層的居住需求。
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