房屋租賃的相關法律知識

　　由房屋的所有者或經營者將其所有或經營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。房屋租賃是指出租人（一般為房屋所有權人）將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃雙方當事人必須簽訂書面合同。房屋租賃合同中應包括如下方面的主要條款：出租房屋的范圍、面積；房屋租賃的期限、用途；租金的數額及交付時間；房屋修繕的責任、轉租以及違約責任等等。在此基礎上，雙方當事人應持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產管理部門辦理備案登記，領取《房屋租賃證》。此外，承租人在經出租人同意后，還可以在其承租的期限內，將承租的房屋出租給新的承租人。

　　法律咨詢：

　　我現在剛剛租了一套房子，房子是由二房東隔得的其中一間，現在主要問題是電費他要收我每度電8毛五，遠遠高出國家規定的住房階梯價格。遇到此類狀況要如何解決？合同上也沒有注明8毛5的.電費，自己去交也交不了，該怎么辦好？房東本身也是二房東，再者我把衛生都打掃過了，他說不租就走人，押金原數返還，合同寫著違反規定他要雙倍還的。

　　律師解答：

　　第一，你可以通過所在小區物業或供電廠的電費標準，由于有些住宅小區里有一部分房屋是登記為商業性質的，其商業性質的房屋的電費遠遠高于住宅。如果“二房東”是按照相關標準交納的電費，且你認為此房很合適，建議繳納；如果“二房東”收費高于你查詢的價格，你可以通過查詢結果與他交涉；

　　另，今后租房時，需要一、核實是房主本人出租，還是轉租。如果是轉租，還需要房主同意，否則，你們的轉租協議無效；二、明確各項費用：租金、水、電、暖、寬帶、物業等。三、要求簽署書面協議；四、任何付費都要有收據或發票。

　　相關法律知識：

　　房屋租賃法律效力的審查

　　出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。

　　(一)合同主體是否符合規定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。

　　(二)房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。

　　根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(1)未依法取得房屋所有權證的；

　　(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

　　(3)共有房屋未取得共有人同意的；

　　(4)權屬有爭議的；

　　(5)屬于違法建筑的；

　　(6)不符合安全標準的；

　　(7)已抵押，未經抵押權人同意的；

　　(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；

　　(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

　　(三)房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。

　　(四)是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

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