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房地產(chǎn)項目管理的存在問題
隨著城市建設(shè)的發(fā)展，在越來越多的工程項目管理中，甲方在與協(xié)作單位的配合問題上，矛盾越來越突出，成為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點之一。小編下面為你整理了關(guān)于房地產(chǎn)項目管理過程中的存在問題，希望對你有所幫助。
房地產(chǎn)項目管理的存在問題
一、項目決策階段開發(fā)商的項目市場定位及決策機(jī)制不完善。即項目前期市場可行性研究工作的不到位，是影響項目管理有效實施的根本
前期對市場研究不充分，決策緩慢。由于沒有詳細(xì)、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設(shè)計遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低，浪費了項目的時機(jī)、時間。
決策機(jī)制不完善。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會在以后的項目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來。例如在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，“傷筋動骨”。當(dāng)工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時，因市場定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時倉促“救火”的具體工作。
二、施工圖設(shè)計文件供應(yīng)遲慢，變更多。
因市場研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范，項目投資決策階段的問題拖到了項目實施決策階段來解決，本應(yīng)屬設(shè)計師的工作受到了開發(fā)商的過多干預(yù)和限制在工程項目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過程中變更多。
許多開發(fā)商的項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計”的，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計單位及設(shè)計人員無所適從，項目無詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計，整體設(shè)計不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設(shè)計師無創(chuàng)意，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。
三、工程施工承包合同不嚴(yán)密，項目收尾階段交叉施工作業(yè)時，發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清，沒有從根本上采取措施重視工程收尾階段的工作，甲方分包工程項目管理難。
目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設(shè)實施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點之一。
因高層項目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場、退場的時間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)簽訂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。工程的前期主要是項目總承包單位進(jìn)行的土建施工工作，工作單一，項目管理工作簡單，容易進(jìn)行；施工單位的內(nèi)部作業(yè)分包往往主要由其自己管理，對于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的項目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨立簽訂工程施工合同且合同中又無工程配合、接口內(nèi)容等要求的工程配合問題。因工程招標(biāo)時要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護(hù)方面的合同內(nèi)容約定不詳細(xì)，合作意識“較差”的施工單位對甲方分包工程配合問題“過于認(rèn)真”、“斤斤計較”，使工程項目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運輸、臨時水電使用及費用分?jǐn)偂⒉牧隙逊拧⒗暹\、安全文明施工管理、交接驗收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。
四、供方資源的整合工作不足，與供方平等、誠信合作雙贏意識差，影響項目管理。
開發(fā)商是社會資源的組織者、整合者和調(diào)動者。對于房地產(chǎn)工程項目管理者來說，工程勘察設(shè)計工作是由勘察設(shè)計單位完成的，工程實物是由若干施工單位建設(shè)出來的，而且現(xiàn)場工程“四控”工作委托由監(jiān)理單位實施，工程建設(shè)所用建筑設(shè)備、材料由設(shè)備、材料供應(yīng)商提供。在工程建設(shè)實施階段開發(fā)商與參與項目建設(shè)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備供應(yīng)商之間均是需方和供方的合同、合作關(guān)系，即甲方與乙方或發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系，故供方資源的整合和組織以及通過合同事先約定其間接口關(guān)系就成為工程項目管理的關(guān)鍵所在，也是房地產(chǎn)項目管理“預(yù)控”和事先管理的主要內(nèi)容。
因開發(fā)商的工程管理部門在前期項目實施決策階段的工程計劃不完善、不深入，工程招投標(biāo)工作流于形式，對工程項目發(fā)包內(nèi)容和接口要點不清，而工程招標(biāo)工作組織不規(guī)范，工程建設(shè)方面的資源積累較少，平時整合的供方資源不足，往往是臨時抱佛腳，使得參與工程建設(shè)的單位與工程建設(shè)需要不匹配，造成工程項目管理難度加大。
有的開發(fā)商片面地認(rèn)為自己既然是買方，就要高人一等，對待供方提出超出其承受能力的不合理、不平等要求，過度擠壓承包方的贏利空間，過度使用“主動權(quán)”；有的開發(fā)商對待承包商有意“找茬”，拖延支付工程款或材料供應(yīng)，不經(jīng)協(xié)商向承包商轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)金流壓力，或經(jīng)協(xié)商后又不講誠信及時履行乙方讓步后的甲方義務(wù)，“主動”違約，忽略了供方的價值和伙伴作用，合適的供方資源不能及時整合到位，影響項目的正常進(jìn)展。
五、甲方供料不當(dāng)影響項目管理
開發(fā)商為了集中整合、利用社會資源，集中采購便于節(jié)約成本、節(jié)約投資，也為了保證工程項目所用主要材料、設(shè)備質(zhì)量和進(jìn)場時間，經(jīng)常在工程施工合同中約定有甲方供料的內(nèi)容。甲方供料一般主要是指由開發(fā)商供應(yīng)鋼材、水泥、木材、商品混凝土等主材、安裝工程的未計價材，以及電梯、水泵、變配電、空調(diào)等主要設(shè)備等。而有的開發(fā)商甲方供料內(nèi)容越來越多、越來越細(xì)，還存在者甲方供料的交接、驗收、保存、結(jié)帳等方面的環(huán)節(jié)，加大了開發(fā)商的工作量，造成承包方的依賴性，而且承包方很容易將工程質(zhì)量、工期責(zé)任歸結(jié)于甲方；甲方供料的質(zhì)量問題及供應(yīng)滯后，給施工方工程質(zhì)量問題、工期拖延造成理由，而且會產(chǎn)生承包商索賠，加大工程項目管理和項目成本。
房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題及對策
一、房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題
1、房地產(chǎn)企業(yè)弄虛作假
有調(diào)查顯示，2011年國家財政部公告披露六家大型房地產(chǎn)企業(yè)涉及銷售收入不實、多計成本費用、少繳或遲繳稅款等問題，造成股價波動，國家巨大稅收損失，企業(yè)信譽也深受打擊。某些房地產(chǎn)企業(yè)還為了抬高股價、提高政府對其信任度、降低征地難度等目的進(jìn)行虛增利潤、虛增房地產(chǎn)存貨等非法財務(wù)行為。目前這種情況普遍存在于房地產(chǎn)行業(yè)中，但真正被審計查處的房地產(chǎn)開發(fā)商卻很少，這幾乎成了房地產(chǎn)行業(yè)中的變相行業(yè)潛規(guī)則。一些地方政府為了吸引外地房地產(chǎn)開發(fā)商的資金投入，還制定地方性法規(guī)幫助房地產(chǎn)開發(fā)商減稅、逃稅。這使得很多房地產(chǎn)企業(yè)為了鉆這種法律的空子，勾結(jié)地方政府，給審計工作造成了很大的阻礙。
2、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)核算缺乏統(tǒng)一的規(guī)定
房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)核算規(guī)則繁復(fù)，費用門類很多，由于房地產(chǎn)行業(yè)的收入期范圍廣，收入確認(rèn)時間有多種方式劃分，存貨一般為在建工程，其資本化方法和會計期間不明確造成了房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)核算困難，審計過程中對于此類項目取證過程復(fù)雜，在很大程度上增加了審計風(fēng)險。這是因為房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)核算的方法很多，但相關(guān)會計準(zhǔn)則和審計準(zhǔn)則并沒有對此類情況進(jìn)行詳細(xì)統(tǒng)一的規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)處理中運用所謂的合理處理方法而逃避或拖延稅費繳納、隱瞞收入、多計成本的行為看似合理，但實質(zhì)上是在鉆法律法規(guī)的空子。由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)核算與其他行業(yè)相比顯得十分混亂。這給審計工作帶來了很大的麻煩，同時也增加了審計風(fēng)險。
3、我國審計體系尚不完善
我國進(jìn)入現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的時間較晚，審計體系建立的時間較短，體系尚不完善，這也給審計工作帶來了很多困難。首先是各個審計職能部門的權(quán)責(zé)交叉，這讓各個審計部門遇到問題互相推卸責(zé)任，不利于問題的及時解決。其次是遇到違規(guī)以處罰為主，引導(dǎo)為輔。所謂強(qiáng)權(quán)之下出暴民，審計機(jī)關(guān)在發(fā)現(xiàn)被審計單位財務(wù)報表中存在違規(guī)行為時，重點以處罰為主，但如果不加以正確引導(dǎo)，是不能夠從根本上解決問題的。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)采取的解決措施
通過上文對我國目前房地產(chǎn)行業(yè)存在問題的分析，可以看出我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表的審計需借鑒國外的一些非常有價值的經(jīng)驗。結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表的審計中存在的問題，總結(jié)為以下幾點解決措施。
1、房地產(chǎn)企業(yè)需提高自身審計信譽度
商譽對于企業(yè)來說是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的最重要的因素之一。跟商譽類似，審計信譽度對于上市公司而言，對其股價、融資、產(chǎn)品銷售、客戶群的拓展等一系列問題來說都是至關(guān)重要的。目前我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度非常快，短短幾年之間幾乎已經(jīng)成為了GDP的主要增長點。房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般快速崛起。但這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不健康，行業(yè)內(nèi)魚龍混雜，在對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表的審計過程中發(fā)現(xiàn)的財務(wù)欺詐行為比比皆是。這讓很多想要投資房地產(chǎn)的投資者望而卻步。從美國兩大房地產(chǎn)巨頭PulteHomes和Centex對自身的要求上可以看到，提高我國房地產(chǎn)企業(yè)自身的審計信譽度是提高商譽、幫助房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的最基本的手段。所以，要想我國的房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，首要任務(wù)就是規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)行為，即從審計的角度來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要規(guī)范自身的財務(wù)行為，堅決不做違反法律法規(guī)的賬目，做到每一筆業(yè)務(wù)處理都有法可依，有據(jù)可循。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的建設(shè)，建立有效可靠的內(nèi)控系統(tǒng)，給外部審計提供可靠的依據(jù)，同時，增強(qiáng)企業(yè)自身的審計信譽度。從根本上降低審計風(fēng)險。
2、用條例統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)核算規(guī)則
房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部財務(wù)核算的分歧主要源于對于特定項目的財務(wù)處理沒有明確統(tǒng)一的核算規(guī)定，這一法律法規(guī)漏洞讓有些房地產(chǎn)企業(yè)為了自身的利益打擦邊球，鉆法律的空子。對于此種行為，在對其財務(wù)報表的審計過程中，審計人員很難找出法律法規(guī)和準(zhǔn)則依據(jù)對其進(jìn)行指證，這不僅增加了審計風(fēng)險，給審計結(jié)果使用者和利益相關(guān)者造成不必要的損失，還縱容了房地產(chǎn)企業(yè)，讓其他企業(yè)效仿其錯誤做法，長此以往，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
為此，我國可以借鑒英國對房地產(chǎn)行業(yè)審計中的詳細(xì)規(guī)定，用統(tǒng)一的條例規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)核算。有關(guān)部門應(yīng)該建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)核算規(guī)則，落實到具體條款，讓房地產(chǎn)行業(yè)每一項業(yè)務(wù)的財務(wù)核算都能有據(jù)可循，避免模棱兩可的現(xiàn)象，減少審計風(fēng)險，也為審計人員在對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表審計工作中對每項問題的處理提供堅實的理論依靠。
3、建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)審計體系
房地產(chǎn)行業(yè)在目前我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重越來越大，在未來很長一段時期，房地產(chǎn)行業(yè)都將保持上升趨勢。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)需從規(guī)范財務(wù)行為做起，健康發(fā)展，我國會計監(jiān)管和管理部門應(yīng)該效仿英國的審計體系，結(jié)合自身的特點，建立房地產(chǎn)行業(yè)專門的審計體系。從審計機(jī)構(gòu)的設(shè)置，到審計程序的制定等為房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點量身定做一套房地產(chǎn)行業(yè)獨有的審計體系和房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)法律法規(guī)，并培養(yǎng)一批既具備審計資格又懂得房地產(chǎn)行業(yè)知識的專門審計人才，從審計的角度規(guī)范行業(yè)發(fā)展，讓我國房地產(chǎn)行業(yè)在未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中繼續(xù)健康前進(jìn)。
這些措施能夠解決我國房地產(chǎn)行業(yè)審計存在的問題，改善我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表審計程序現(xiàn)狀，從審計的角度，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)，切實發(fā)揮審計監(jiān)督為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革服務(wù)的作用。
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