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建筑物估價的基本方法
建筑物主要是指定著于土地上或地下面的具有頂蓋、梁柱或墻壁，供人們使用的構造物及其他設施等，下面為大家介紹一下建筑物估價的基本方法：
重置價格折舊法
1、 重置價格折舊法：是成本估價法具體應用中的一種評估方法，適合對獨立舊建筑物估價。另外，各地在城市拆遷補償過程中的房屋拆遷補償標準，也多是按此辦法制訂的。
2、 基本思路：按現在的建筑經營管理水平及建筑材料價格，重新建筑與評估對象一樣的建筑所需的現實資金。在此基礎上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價值，得到建筑物在評估時日的價格。
3、 基本公式：建筑物價格=建筑物重置價格—已使用年限的折舊額
建筑物價格=建筑物重置價格×成新度
4、 建筑物重置價格的確定：
(1) 房屋建筑物分類：根據承重構件、建筑材料、建筑標準，分4類7等：
1.鋼筋混凝土結構 全部或承重部分為鋼筋混凝土結構。包括框架大板與框架輕板結構等房屋，這類房屋一般內外裝修良好，設備比較齊全。
2.磚混結構一等 部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設有陽臺，內外設備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。
3.磚混結構二等 部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻是清水墻，沒有陽臺，內部設備不全的非單元式住宅或其他房屋。
4.磚木結構一等 材料上等、標準較高的磚木結構，這類房屋一般是外部有裝修處理，內容設備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。
5.磚木結構二等 結構正規，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內有專用上、下水等設備的普通磚木結構結構房屋。
6.磚木結構三等 結構簡單，材料較差，室內沒有專用上、下水等設備，較低級磚木結構房屋
7.簡易結構 如簡易樓、平房、板房、磚坯房、土草房，竹木捆綁房等。
5、 建筑物重置價格的確定：建筑物的重置價格包括兩種情況：一種是以重建成本代理重置價格;另一種是以重置成本來代替重置價格。
6、 具體求取重置價格的方法：直接法和間接法。
7、 在估價中，通常將計算建筑物重置價格的方法分為3種：
(1) 凈計法：是就建筑物所需各種材料設備的數量和人工時數，逐一乘以估價時點時各該同樣材料設備的單價和人工工資支付標準，再將其加總即得建筑物重置價的方法。
(2) 平方法：是先計算建筑物每平方單位(通常為平方米)的建筑價格，再乘以建筑物的總平方米數，即得建筑物的重置價格的方法。
(3) 立方法：是先計算建筑物每立方米單位的建筑價格，再乘以建筑物的總立方米數，即得建筑物的得置價格的方法。
8、 建筑物的折舊：指建筑物因時間經過所造成的損耗。
(1) 物理的折舊：因使用建筑物而產生的磨滅或破損、風吹日曬的侵蝕和自然災害造成的損壞;
(2) 功能的折舊：指功能退化而造成的折舊，通常由于同類型建筑物因技術革新、設計優化等導致其變得落伍而引起的相對減價。
(3) 經濟的折舊：指建筑物與其所處的附近環境不協調而產生的價值減低。
9、 建筑物折舊的影響因素：
(1) 物理因素：引起建筑物產生折舊的物理因素主要有以下幾項：因使用建筑物而產生的磨滅及破損，這種折舊一般隨使用時間的延長而不斷產生;二是自然腐朽化，這是隨時間的經過或風雨侵蝕等自然作用而產生的，一般不論使用與否，都會隨時間的經過而產生折舊;因風災、水災或地震等偶然事件而發生的損傷，這種折舊不與使用狀態發生 關系。
(2) 功能的因素：指建筑物因使用功能的落后或不合適而引起折舊的因素。建筑物功能因素所引起的折舊通常不論建筑物的新舊程度如何，只要其使用功能不能滿足要求，使其經濟價值和使用價值降低，這就產生功能的折舊。
(3) 經注的因素：引起建筑物折舊的經濟因素以，通常有建筑物的使用與周圍環境的不協調，附近環境的變化、房地產市場的變化等。
10、 確定建筑物折舊的方法：
(1) 新舊程度折舊法。適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合。
(2) 平均年限折舊法。定額法或直線法。
(3) 定率折舊法。殘存漸減法、遞減折舊法、余額遞閏法。年折舊額初時最大，隨著年度的增加而遞減。
(4) 年數合計法。
(5) 償還基金法。償債基金法，指待估建筑物滿了耐用年限時，包括折舊累計額和折舊累計額的復利計算的利息額。
11、 計算折舊應注意事項：建筑物耐用年限有自然耐用年限(自然壽命)與經濟耐用年限之分。對于房地產估價來說，所采用的耐用年限應為建筑物的經濟耐用年限。
對照法：
亦稱標準化，就是把評估對象的客觀條件與標準房價要求的條件相對照，從中查出與評估對象條件基本相同等的標準房價。
1、 應用對照法評估建筑物的主要步驟：
(1) 確定待估房屋建筑物結構等;
(2) 對照標準查房價;
(3) 對基礎房價進行調整;
(4) 確定房產評估價格。
建筑物殘余法：
是指用收益還原法以外的方法，能求出建筑物所占用的土地價格時，從全部純收益中扣除歸屬于土地的純收益，得于歸屬于建筑物的純收益，再根據建筑物的還還原利率與折舊率，采用收益還原法求出建筑物的收益價格的方法。
2、 建筑物殘余法估價步驟：
(1) 一是計算土地與建筑總收益;
(2) 二是計算土地的收益;
(3) 三是計算建筑物收益;
(4) 四是確定還原利率;
(5) 五是估算建筑物價格。
注：在土地及建筑物評估中，由于建筑物有折舊，而土地所折舊，一般情況下建筑物的還原利率大于土地的還原利率。
比較法：
是在求取估價對象建筑物價格時，將估價對象建筑物與在較近時期內已發生了交易的類似建筑物加以比較，從已發生交易的類似建筑物的已知價格，修正得出估價對象建筑物的價格的一種估價方法。
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