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土地估價方法的市場比較法
比較法，是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。那么土地估價方法的市場比較法是怎么樣的呢?一起來看看!
第一 市場比較法概述
1、市場比較法的定義和基本原理
基本含義：根據替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。
市場比較法以替代原則為理論基礎，因此具有現實性和富有說服力。還可以利用租賃實例，測算土地的租金，這就是租賃實例比較法。市場比較法更適宜于市場比較發育地區的經常性交易的土地價格的評估。
2、市場比較法中的有關概念
13個概念：類似土地、比較宗地、標準宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區域因素、個別因素、地價指數、區域分析、同一供需圈、相鄰區域、類似區域
3、市場比較法的基本公式
根據實際中比較基準的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。
(1)直接比較過程：以待估土地的狀況為基準，用公式表示為，
公式1pd=pb×a×b×d×e
(2)間接比較過程：以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準，用公式表示為，
公式2pd=pb×a×b×c×d×e
(3)有關指數的基值：可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優，則其條件指數〉100%，否則，其條件指數〈100%。
(4)公式中總是以待估宗地相應因素條件指數為分子，比較案例宗地相應因素條件指數為分母(c除外)。如a=待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數。哪個為比較基礎，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進行加或減。
(5)對區域因素和個別因素修正，當因素內存在多個不同因子影響時，可根據因子條件指數確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價相關關系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎上進行因子分解)的方式確定因素條件指數。
4、市場比較法的特點與應用范圍
(1)市場比較法的特點：比準價格
(2)市場比較法的使用條件
僅適用于市場比較穩定，有大量豐富交易案例的地區，并且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。
(3)市場比較法的適用范圍
從適用條件來看，主要用于地產市場發達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區;
從評估目的和評估結果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產的租金，可用于其他評估方法中有關參數的求取。
第二 市場比較法估價的程序與方法
1、市場比較法估價的程序
收集交易資料——確定比較交易案例——進行市場交易情況修正——期日修正——區域、個別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價確定
2、市場比較法每個步驟介紹
(1)收集交易資料
(2)確定比較交易案例
明確5個具體要求，還應建立價格比較基礎
(3)市場交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。
修正方法：a=待估宗地情況或正常情況指數/比較案例宗地情況指數
(4)期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的，可采用地價指數或房屋價格指數的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。進行期日修正時，要特別注意價格指數的基期，要先調整到定基值數。
b=估價期日的價格指數/交易時期價格指數
(5)區域因素修正
區域因素的實質和內容。區域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。
修正方法：修正方法的三個步驟，及區域因素條件指數的計算。
d=待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數
(6)個別因素修正
個別因素的實質、內容和個別因素修正的目的。
修正方法程序及計算公式基本同于區域因素的修正方法。
(7)土地使用權年限修正
土地使用權年限屬于特殊的個別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數，再利用年期修正系數對交易案例地價進行年期修正。
年期修正系數k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
年期修正后地價=比較案例價格×k
(8)容積率修正
容積率也屬于特殊的個別因素，同樣用修正系數來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。
容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格×(待估宗地容積率修正系數/比較案例宗地容積率修正系數)
(9)土地價格的最終確定
通過各相關因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準價格，然后對多個試算比準價格進行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準價格。
對多個比準價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：簡單平均法、加權平均法、取中位數或眾數。
第三 市場比較法的應用范圍及應用實例
1、市場比較法的應用范圍
市場比較法可用于不動產的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關系的交易案例資料。
(1)利用市場比較法評估土地的價格
方法應用時要選擇同類型的土地交易案例，修正時所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對建筑物價格的扣除。
(2)利用市場比較法評估建筑物價格
比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。
(3)利用市場比較法評估土地及建筑物為一整體的價格
注意考慮土地及建筑物的權屬問題
(4)利用市場比較法評估租金
一般選擇實質租金進行比較分析
2、市場比較法應用實例
基本步驟：
(1)如交易情況不一致，進行交易情況修正
(2)計算當地地價指數或編制地價指數表
(3)計算容積率修正指數
(4)計算位置、形狀、區域因素、個別因素、土地使用權年限等對地價的修正
(5)計算各案例宗地修正后的價格
(6)綜合評估地價
3、市場比較法應用中常見錯誤
(1)比較基準錯誤 (2)修正公式錯誤 (3)修正指數計算錯誤
運用市場比較法評估土地使用權
運用市場比較法評估土地使用權，主要是通過比較類似土地的交易價格來評估目標土地的價值。這種方法的核心在于找到與目標土地具有相似特性和條件的參照物，即“比較實例”，然后根據這些比較實例的市場交易價格，通過適當的調整來推算目標土地的價值。
具體來說，市場比較法評估土地使用權的步驟如下：
一、收集交易實例
首先需要收集與目標土地相同或相似類型的土地近期交易實例，這些實例應盡可能在地理位置、用途、面積、形狀、臨街狀況、建筑容積率、出讓年限等方面與目標土地相似。
二、選取比較實例
從收集到的交易實例中選取三個或三個以上的比較實例。選取時應確保這些實例的交易價格為正常價格或可修正為正常價格，且交易日期與評估基準日相近。
三、建立價格可比基礎
由于比較實例與目標土地在某些方面可能存在差異，因此需要對這些差異進行量化處理，使比較實例的價格能夠反映目標土地的價格水平。這包括統一付款方式、統一采用單價、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和面積單位等。
四、進行交易情況修正
對比較實例的交易情況進行修正，以排除交易行為中的特殊因素所造成的比較實例價格偏差。例如，對于存在急于脫手或特殊交易動機的交易實例，應對其價格進行適當修正。
五、進行交易日期修正
將比較實例在其成交日期的價格調整為評估基準日的價格。由于土地市場價格的波動性，不同時間的交易價格可能存在差異，因此需要進行日期修正。
六、進行區域因素修正
將比較實例在其外部區域狀況下的價格調整為評估對象外部區域狀況下的價格。區域因素包括繁華程度、交通便捷程度、環境狀況和公共設施狀況等。
七、進行個別因素修正
將比較實例在其個體狀況下的價格調整為評估對象個體狀況下的價格。個別因素包括土地的面積、形狀、臨街狀況、建筑容積率和出讓年限等。
八、求出比準價格
經過上述各項修正后，每個比較實例都會得到一個比準價格。根據這些比準價格，可以采用簡單算術平均法、加權算術平均法或其他方法求出土地使用權的評估價值。
綜上所述，市場比較法是一種通過比較類似土地交易價格來評估土地使用權價值的方法，具有直觀、簡單易懂的優點，但在實際操作中需要注意選擇合適的比較實例并進行合理的修正。
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