房地產估價方法之比較法

　　專業的房地產估價是指按照嚴謹的程序，采用科學的方法，經過審慎的分析、測量和判斷，下面為大家介紹一下房地產估價方法之比較法!

　　方法之比較法：

　　(一)比較法適用的估價對象

　　比較法適用的對象是同類房地產數量較大、經常發生交易且具有一定可比性的物業，例如普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產開發用地等。而對于數量很少、很少發生交易或可比性差的物業，就較難采用，比如特殊廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等。

　　(二)比較法估價的操作步驟

　　運用比較法估價一般分為四個步驟：

　　(1)搜集交易實例;

　　(2)選取可比實例;

　　(3)對可比實例成交價格進行處理，其中包括建立價格比較基礎、交易情況修正、市場狀況調整、物業狀況調整;

　　(4)求取比較價值。

　　1.搜集交易實例

　　只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據此評估出客觀合理價格或價值。因此，首先應盡可能搜集較多且真實的交易實例。

　　2.選取可比實例

　　我們需要選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。選取的可比實例應符合如下四個基本要求：

　　(1)可比實例物業應是估價對象物業的類似物業;

　　(2)可比實例的成交日期應與價值時點接近;

　　(3)可比實例的交易類型應與估價目的吻合;

　　(4)可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實例即可。

　　3.對可比實例成交價格進行處理

　　(1)建立價格可比基礎。

　　建立價格可比基礎包括如下五個方面：

　　①統一付款方式;

　　②統一采用單價;

　　③統一幣種和貨幣單位;

　　④統一面積內涵;

　　⑤統一面積單位。

　　(2)交易情況修正。

　　可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的是估價對象的客觀合理價格或價值，所‘以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將其修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。

　　進行交易情況修正，首先應了解有哪些因素可能使可比實例成交價格偏離其正常市場價格。在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：

　　①利害關系人之間的交易。

　　②急于出售或急于購買的交易。

　　③交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。

　　④交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。

　　⑤特殊交易方式的交易。如拍賣、招標、哄抬或拋售等。

　　⑥交易稅費非正常負擔的交易。

　　⑦相鄰物業的合并交易。

　　⑧受債權債務關系影響的交易。

　　(3)市場狀況調整。

　　由于可比實例的成交日期與價值時點不同，物業市場狀況可能發生了變化，因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在價值時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為市場狀況調整。

　　(4)物業狀況調整。

　　物業狀況調整，是將可比實例在自身狀況下的價格，調整在估價對象狀況下的價格。物業狀況調整總的思路是：如果可比實例物業狀況好于估價對象物業狀況，則應對可比實例價格作減價調整;反之，則應作增價調整。

　　4.求取比較價值

　　經過交易情況修正、市場狀況調整之后及物業狀況調整之后，就將可比實例在其物業狀況下的價格變成了在估價對象物業狀況下的價格。但通過不同的可比實例所得到的價格可能是不相同的，最后需要采用簡單算術平均、加權算術平均等方法把它們綜合成一個價格，以此作為比較法的估價結果。

　　相關資料：

　　（一）市場比較法

　　市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據是替代經濟原理。根據經濟學理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關系。在同一市場上具有替代關系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。

　　（二）收益還原法

　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現為現在的價值時，它就表現為土地價格。從理論上講，具有永續性的財產都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產的現值，亦即等于其未來純收益的折現金價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。由于土地收益是不同生產要素組合的結果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學技術等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應得的報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應歸土地所有者所有，因此，它就是地租。收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產的估價。

　　（三）成本逼近法

　　成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決于在土地未來利用中所產生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用于新開發土地、工業用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應慎重。

　　（四）剩余法

　　剩余法又稱假設開發法，是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專穗業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩余法的理論依據與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價格扣除非土地因素的貢獻。剩余法主要應用于有開發價值的土地估價，一般由以下幾種類型：

　　(1)代開發的地的估價;

　　(2)待拆遷改造在開發房地產的估價

　　;(3)僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房地產的估價;

　　(4)現有新舊房地產地價的單獨評估，即從房地產價格中扣除房屋價格，剩余之數即為地價。