房地產市場結構和指標

　　房產市場流通的房產，是有一定的房屋所有權和使用權的房屋財產。那么房地產市場結構是怎么樣的呢?有哪些指標呢?我們一起來了解一下!

　　1.房地產市場結構：

　　(一)房地產市場的壟斷競爭關系

　　市場結構，是指某一市場中各種要素之間的內在聯系及其特征。按照某行業內部的生產者或企業數目、產品差別程度和進入障礙大小，可以將市場劃分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場四種市場結構類型。四種市場結構中，完全競爭市場競爭最為充分，完全壟斷市場不存在競爭，壟斷競爭和寡頭壟斷具有競爭但競爭又不充分。

　　由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產市場的壟斷競爭特征，給予房地產供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數量控制和銷售價格控制等。以住房市場為例，由于存量住房市場的交易雙方主要為分散的家庭，因此存量住房市場的壟斷競爭市場結構特征表現為競爭多于壟斷;而在新建住房市場上，由于房地產開發企業集中開發建設商品住房項目是市場供應的主要組成部分，如果同期在某一區域市場的新建住房開發項目較少，就容易形成區域性壟斷，導致壟斷多于競爭。此外，房地產市場的壟斷競爭特征，除受到子市場分割的影響外，還受到供給者或需求者市場勢力的影響，進一步加大了壟斷競爭特征分析的復雜性。

　　(二)房地產市場的數量比例關系

　　為了從宏觀角度把握房地產市場的`特點，有關房地產市場結構的分析，也常常采用對有關市場指標進行數量比例關系分析的方法。此時的房地產市場結構，包括總量結構、區域結構、產品結構、供求結構、投資結構和租買結構等維度。要實現房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定的市場目標，保持房地產業與社會經濟及相關產業協調發展，必須準確把握房地產市場上的這些數量結構關系。

　　2.房地產市場細分：

　　從識別和把握房地產宏觀市場環境的角度出發，可以按照地域范圍、房地產用途、增量存量、交易方式、目標市場等標準，對房地產市場進行細分。

　　(一)按地域范圍細分

　　房地產的不可移動性，表明其對地區性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區性市場，人們認識和把握房地產市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。

　　(二)按房地產用途細分

　　由于不同類型房地產在投資決策、規劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業物業市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等)、工業物業市場(標準工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房、工業寫字樓、倉儲用房市場等)、特殊物業市場、土地市場等。

　　(三)按增量存量細分

　　通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的'活躍，不僅有利于存量房地產資源的有效配置，而且由于房地產市場中存在的“過濾”現象，能促進增量市場的發展。

　　(四)按交易方式細分

　　按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產交易包括房地產轉讓、房地產租賃和房地產抵押。

　　(五)按目標市場細分

　　從市場營銷的角度出發，可以按照市場營銷過程中的目標市場來細分房地產市場。通常情況下，可以將某種物業類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業市場。

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