盤錦市物業管理實施細則
第四章 物業的前期管理與移交
第十七條 物業的前期管理，是指新開發建設的住宅區從規劃建設項目的審批開始至業主委員會成立前的物業管理。
第十八條 屋開發單位在銷售房屋時應當與業主簽訂前期物業管理協議，前期物業管理協議應使用國家示范文本。
第十九條 物業的前期管理工作由房屋開發單位或者其委托的物業管理企業承擔。
物業前期管理費用分別由房屋開發單位、業主、物業使用人承擔。房屋未售出和出租的，由房屋開發單位承擔;房屋已售出或出租的，由業主或物業使用人承擔。
第二十條 物業的前期管理項目包括下列內容：
(一)對物業的規劃設計提出意見和建議;
(二)對防水、地下管網等隱蔽工程的質量進行監督;
(三)配合有關部門參與物業竣工綜合驗收;
(四)為業主、物業使用人辦理入住手續，對業主、物業使用人裝飾裝修房屋進行管理;
(五)管理工程技術和業主、物業使用人與物業管理相關的檔案資料;
(六)前期物業管理協議約定的其他事項。
第二十一條 房屋開發單位移交物業時，應將按規劃要求納入住宅區建設成本、屬業主共有的物業管理辦公用房移交給業主委員會，并由物業管理委員會交給物業管理企業使用。
第二十二條 建筑面積5萬平方米的住宅區，房屋開發單位應無償提供建筑面積120平方米以上的物業管理辦公用房。建筑面積在5萬平方米以上的，建筑面積每增加2萬平方米，增加建筑面積15平方米物業管理辦公用房;建筑面積每減少1萬平方米，可相應減少建筑面積15平方米物業管理辦公用房。
無法提供實物辦公用房的，可按應提供辦公用房的標準提供購房資金，由業主委員會選購辦公用房。
第二十三條 住宅區開發建設單位應當按住宅區總建筑面積0.5%的比例，以工程基本造價向住宅區業主委員會提供商服用房。商服用房屬業主共有，由業主委員會交給物業管理企業使用，其經濟收入全部用于住宅區物業管理。
第二十四條 物業管理辦公用房除物業管理企業、業主委員會正常辦公使用外，不得出租或改變用途。
第二十五條 房屋開發單位移交物業管理時，應當向業主委員會及其聘用的物業管理企業移交下列工程建設資料：
(一)住宅區總平面圖;
(二)單體房屋及配套的基礎設施、設備竣工圖;
(三)地下管網圖;
(四)各類房屋清單和共用設施、設備清單;
(五)竣工綜合驗收合格證書;
(六)各種設備及材料的檢驗合格證書、質量保證書、使用說明書;
(七)其他必要的資料。
第五章 物業的管理與使用
第二十六條 物業的管理實行業主、物業使用人自治管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合。業主委員會委托物業管理企業實行專業管理服務，應當簽訂物業管理委托合同，明確雙方的權利和義務。
第二十七條
物業管理服務一般應包括下列內容：
(一)房屋共用部位及共用設施、設備的維修與養護和運行服務;
(二)環境衛生工作;
(三)綠化養護管理;
(四)停車場地的經營管理;
(五)住宅區公共秩序管理;
(六)協助當地公安機關負責住宅區安全監控、值班巡視等治安秩序工作;
(七)非市政管理部門管理的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等的管理養護;
(八)業主和物業使用人委托的其他管理和服務事項。
第二十八條
物業管理企業應當依據物業管理合同提供服務，保持房屋及其共用設施、設備和共用場地的完好，環境整潔，公共秩序良好。
第二十九條
在物業管理區域內禁止下列行為：
(一)損壞房屋結構和破壞房屋外貌;
(二)擅自將住宅房屋改為商業用房或其他經營性用房;
(三)擅自在物業管理區域內搭建建筑物、構筑物;
(四)擅自移動、占用、損壞共用設施;
(五)安裝影響房屋結構的動力設備;
(六)影響公共衛生，破壞周圍環境的行為。
第三十條
住宅區內的自行車棚、停車場等共用設施、設備和共用場地，已攤入房屋銷售面積的，屬業主共有，任何單位和個人不得擅自占用、出售和從事經營活動。
第三十一條
因物業維修或者因公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，需經有關行政管理部門批準后施工，并在約定的期限內恢復原狀。
第三十二條
在物業管理區域內的房屋及相關共用設施、設備和共用場地設置廣告、鋪設管線的，應當征得物業管理企業和相關業主的書面同意，并按照有關規定辦理審批手續，并收取設置費用。
按照前款規定收取的設置費用，50%用于物業維修養護，50%用于業主委員會同意的物業服務費和便民服務費。
第三十三條
物業管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等，應由各專業管理部門管理到戶，并負責維修和管理。如需委托物業管理企業管理，雙方應當簽訂管理協議，并繳納委托管理費用。
第三十四條
業主轉讓、出租房屋時，應將業主公約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。
當事人應當自房屋轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內，將轉讓或者租賃的有關情況書面告知業主委員會和物業管理企業。
第六章 物業管理費用管理
第三十五條
建立住宅共用部位及共用設施、設備維修基金。凡我市行政區域內銷售商品房時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定書，購房者按購房款2.5%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。
原有住宅區已經實行物業管理，未建立住宅共用部位及共用設施、設備維修基金的，由該住宅區業主委員會協同物業管理企業收繳維修基金;原有住宅區未實施物業管理的，由房屋產權單位、房屋托管單位或街道辦事處、社區組織收繳維修基金。
第三十六條
維修基金的管理和使用由物業管理行政主管部門審批，實行專戶存儲，專款專用。
第三十七條
新建的住宅區，房屋開發單位未按規定建立維修基金的，物業管理行政主管部門對其開發房屋不得辦理房屋銷售許可證，產權登記部門不得確權發證。
第三十八條
房屋自用部位和自用設施、設備的維修、更新、改造費用，由業主承擔。房屋共用部位和共用設施、設備的大修、更新、改造費用，在物業維修基金中列支。未繳納維修基金的，由業主按擁有的`建筑面積比例承擔;日常維修費用在物業管理服務費中列支。
第三十九條
房屋的共用部位及共用設施、設備維修時，相鄰關系人應當予以配合。因相鄰關系人阻撓維修造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當承擔賠償責任。
業主、物業使用人因物業維修、更新和改造自用部位、自用設施、設備，造成相鄰關系人財產損失的，責任人應當修復或者按價賠償。
第四十條
業主轉讓房屋時，其維修基金帳戶隨房屋所有權同時過戶。
第四十一條
物業管理服務收費標準應以每一物業管理區域為單位，按房屋建筑面積和物業管理服務項目、標準，由業主委員會與物業管理企業參照市物價部門制定的物業管理服務收費指導價協商確定，并報市物價部門批準后執行;國家、省、市已有收費標準規定的，按規定執行。
物業管理企業為業主、物業使用人提供特約服務，無收費依據標準的，實行市場調節價，由物業管理企業與業主、物業使用人協商確定，協商確定的價格由物業管理企業報市物價部門備案。
第四十二條
物業管理企業收取物業管理服務費的項目及標準必須公布。
業主、物業使用人必須按照規定向物業管理企業繳納物業管理服務費，其他任何單位不得重復收取性質相同的費用。
第四十三條
物業管理企業每半年向業主委員會報告一次物業管理服務費收支情況;每年度向業主、物業使用人公布一次物業管理服務費收支情況。
第七章 法律責任
第四十四條
違反本細則第十四條規定，物業管理企業未經物業管理行政主管部門資質審查，由物業管理行政主管部門責令改正，沒收非法所得，并處50 00元以上10000元以下罰款。
第四十五條
違反本細則第十六條、第二十五條規定之一的，由物業管理行政主管部門責令改正，并處5000元以上10000元以下罰款。
第四十六條
違反本細則第二十一條、第二十二條規定，未按規定提供物業管理辦公用房的，由物業管理行政主管部門會同房地產開發行政管理部門責令房屋開發單位向業主委員會提供物業管理辦公用房，或者繳納在本物業管理區域內購買物業管理辦公用房的價款。
第四十七條
違反本細則第二十九條規定，物業管理企業有權制止;造成損失的，有權要求賠償;情節嚴重的，由物業管理行政主管部門責令恢復原狀，并處以1000元以下罰款。
第四十八條
違反本細則第三十條規定，占用和出售屬于業主共有的自行車棚、停車場(庫) 等設施的，物業管理行政主管部門責令改正，并可處2000元以上5000元以下罰款。
第四十九條
業主、物業使用人違反本細則第四十二條第二款規定，未交物業管理服務費的，物業管理企業可以按照應繳金額的0.3%按日加收滯納金。
拖欠物業管理服務費3個月以上的，物業管理企業可向人民法院申請支付令或提起訴訟。
第五十條
業主、物業使用人大會或者代表大會作出的決定違反本細則規定的，物業管理行政主管部門應責令其改正，或者撤銷其決定，并通告全體業主和物業使用人。
業主委員會及其成員作出的決定違反本細則規定的，由業主、物業使用人大會或者代表大會予以撤銷或改變，并由責任人承擔相應的責任。
第五十一條
物業管理企業違反本細則規定，未取得營業執照和收費許可證，從事物業管理或者擅自設立收費項目、提高收費標準的，由市工商行政管理部門、物價行政管理部門按照有關法律、法規規定處罰。
第五十二條
物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、亂用職權、徇私做弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十三條
行政管理相對人對行政處罰不服的，可按規定申請行政復議或提起訴訟。
第八章 附則
第五十四條
我市行政區域內的建制鎮住宅區、別墅區、寫字樓、商廈等物業管理，可參照本細則執行。
第五十五條
本細則執行中的具體問題，由市房產管理局負責解釋。
第五十六條
本細則自2002年6月1日起施行。
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