盤錦市物業管理實施細則
《盤錦市城市住宅區物業管理實施細則》業經2002年4月16日盤錦市第四屆政府第28次常務會議審議通過，現予發布施行。
市長 程亞軍
二○○二年五月十四日
盤錦市城市住宅區物業管理實施細則
第一章 總則
第一條 為加強城市住宅區物業管理，保障物業的合理使用，創造良好的居住環境，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據《遼寧省城市住宅區物業管理條例》，結合我市實際，制定本細則。
第二條 本細則適用于盤錦市行政區域內城市住宅區的物業管理。城市新建住宅區和共用配套設施、設備齊全的原有住宅區，應當實行物業管理;原有住宅區共用配套設施不齊全的，應當通過整治和完善配套設施，逐步創造條件實行物業管理。
第三條 本細則所稱城市住宅區，是指在城市規劃區和獨立工礦區，以住宅為主，配套設施比較齊全，建筑面積在2萬平方米以上的城市居住區域。
本細則所稱城市住宅區物業(以下簡稱物業)，是指城市住宅區內房屋及相關的共用設施、設備和共用場地。
本細則所稱物業管理，是指物業管理企業依據物業管理合同約定，對既有物業進行管理和對業主、物業使用人提供服務行為。
本細則所稱業主，是指物業所有權人。
本細則所稱物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
第四條 物業管理應遵循公開、公平、互利、便民的原則，實行招標投標制度。一個物業管理區域只能選聘一個物業管理企業實施統一管理。
第五條 盤錦市房產管理局是我市行政區域內的物業管理行政主管部門。
市政府有關部門及街道辦事處、社區，應協助物業管理行政主管部門開展物業管理工作，并在各自的職責范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。
第六條 物業管理行政主管部門的主要職責：
(一) 貫徹執行上級有關物業管理法律、法規和規章;
(二)負責物業管理企業資質審核、審批和物業管理行業檢查、
指導和監督工作;
(三) 負責住宅共用部位及共用設施、設備維修基金的建立和使用的管理工作;
(四)參與新建成住宅區綜合驗收，并組織物業管理的交接工作;
(五)負責指導、組織實施城市存量住宅區的整治及推行物業管理工作;
(六)負責對住宅區物業管理招投標的監督管理工作;
(七)組織開展住宅區物業管理達標創優活動;
(八)對住宅區物業管理服務進行監督、檢查;
(九)指導全市住宅區區域劃定;
(十)劃定住宅區停車場。
第二章 業主物業使用人的自治管理
第七條 房屋入住率達到50%以上的新建住宅區和達到物業管理規定條件的原有住宅區，由物業管理行政主管部門指導住宅區的開發建設單位或街道辦事處、社區組織召開業主、物業使用人大會或者代表大會，選舉產生業主委員會。一個物業管理區域只能成立一個業主委員會。
第八條 業主 物業使用人的權利、義務：
(一)享有物業管理服務的權利;
(二)享有業主、物業使用人代表大會代表和業主委員會委員的選舉權和被選舉權;
(三)決定有關物業管理的重大事項;
(四)監督業主委員會的工作;
(五)執行業主、物業使用人大會或代表大會、業主委員會的有關決議、決定;
(六)遵守有關物業管理的法律、法規和物業管理公約;
(七)按時交納物業管理服務費。
第九條 業主、物業使用人大會、代表大會具有下列權利：
(一)選舉、撤換業主委員會的組成人員;
(二)審議通過業主委員會章程和物業管理公約;
(三)改變或者撤銷業主委員會作出的不適當決定;
(四)決定物業管理服務項目、收費標準等重大事項。
業主、物業使用人大會或者代表大會每年至少召開一次，必要時經三分之一以上的業主、物業使用人或者代表的提議，可隨時召開業主、物業使用人大會或者代表大會。
第十條 業主委員會成員由7至13人組成，設主任一人、副主任2人，主任、副主任從業主委員會委員中選舉產生。
業主委員會每屆任期3年，主任、副主任、委員可連選連任。
業主委員會任期屆滿一個月前，應當組織換屆選舉，產生新一屆業主委員會。
第十一條 業主委員會每半年召開一次會議，會議必須有半數以上委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上通過。
業主委員會召開會議可以根據需要邀請街道辦事處、公安派出所、社區委員會等有關方面參加。
第十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料到物業管理行政主管部門備案：
(一)登記備案申請;
(二)《業主委員會章程》和《業主公約》;
(三)《業主委員會組成人員登記表》;
(四)業主、物業使用人代表和業主委員會委員選舉辦法。
物業管理行政主管部門自受理登記備案之日起15日內發給登記備案證書。發給證書的日期，為業主委員會成立的日期。
第十三條 業主委員會職責：
(一)維護業主、物業使用人的合法權益;
(二)通過招標，選聘、續聘符合條件的物業管理企業，并與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同;
(三)審議物業管理企業制訂的年度物業管理計劃和管理服務的重大措施;
(四)聽取業主和物業使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動;
(五)確定或者調整物業管理服務內容，并協助物業管理企業收繳物業管理服務費;
(六)督促業主、物業使用人遵守業主公約，協助物業管理企業落實各項管理工作，監督共用設施、設備和共用場地的合理使用。
第三章 物業管理企業的管理
第十四條 設立物業管理企業必須經市物業管理行政主管部門資質審查，取得資質證書后，到工商行政管理機關登記注冊，申領營業執照。物業管理企業臨時資質和三級資質由市物業管理行政主管部門審批;物業管理企業一、二級資質由市物業管理行政主管部門審核后，報上一級物業管理行政主管部門審批。
第十五條 物業管理企業權利和義務：
(一)按照合同要求，制定住宅區物業管理辦法;
(二)依據委托管理合同和有關規定收取管理服務費用;
(三)制止違反物業管理規定的行為;
(四)選聘專業公司和人員承擔專項服務業務;
(五)按委托管理合同實施物業管理;
(六)接受業主委員會和業主、物業使用人的監督;
(七)定期向業主委員會公布物業管理服務費和維修基金收支帳目;
(八)協助有關部門開展社區活動。
第十六條 物業管理企業應當自物業管理合同終止之日起10日內，到業主委員會辦理下列事項：
(一)對預收的物業管理服務費進行結算、結轉;
(二)移交全部物業檔案資料和有關財務帳冊;
(三)移交業主共有的房屋、場地和其他資產。