物業(yè)管理師《管理實務》知識點
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物業(yè)服務企業(yè)的財務特征
(一)會計主體的特殊性
有的企業(yè)是以物業(yè)服務企業(yè)自身為會計主體的，認為物業(yè)服務項目的經營管理活動也是其企業(yè)經營活動中不可或缺的一部分，當然，也不排除有通過集中組織會計核算，降低會計信息成本的因素存在;有的企業(yè)是將企業(yè)本部和每個物業(yè)服務項目分別作為會計主體，并編制合并會計報表。
對于采用酬金制作為計費方式的物業(yè)服務項目而言，明確物業(yè)服務項目必須作為獨立的會計主體的意義在于：一方面，可以將物業(yè)服務的提供者即物業(yè)服務企業(yè)的經營活動與其受托代理的物業(yè)服務項目的經營活動區(qū)別開來;另一方面，可以將同一物業(yè)服務企業(yè)受托代理的不同物業(yè)服務項目的經營活動區(qū)別開來。因此，酬金制下，各物業(yè)服務項目應獨立建賬、獨立核算，保證物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)服務項目之間以及不同管理項目之間在資金劃撥、賬簿記錄等方面相互獨立。
在酬金制下，物業(yè)服務項目是獨立的會計主體，但其會計核算的責任主體是物業(yè)服務企業(yè)，這反映出物業(yè)服務企業(yè)“代人理財”的特點。
(二)現階段物業(yè)服務企業(yè)資產的特點
(1)貨幣資金在總資產和流動資產中的比重偏高。
總的來說，由于現階段在國家允許的范圍內，低風險的短期投資渠道較少，物業(yè)服務企業(yè)往往也缺少資產管理方面的人才，使大量的貨幣資金處于閑置的狀態(tài)。
(2)分散在各物業(yè)服務項目、所有權歸全體業(yè)主的固定資產尚未全部納入會計核算體系。
(三)現階段物業(yè)服務企業(yè)負債的特點
(1)物業(yè)服務企業(yè)現金充裕，現金流穩(wěn)定，普遍沒有通過銀行融資的需求。
(2)物業(yè)服務企業(yè)賬面上存在著較多的暫收或應付款(例如代收代付費用等)，并且物業(yè)服務收費一般采用預收的方式，因此，物業(yè)服務企業(yè)負債相對于所有者權益的比率較高。
(3)物業(yè)服務企業(yè)的負債基本上是無息負債，即無需支付利息的負債。
(四)所有者權益的特殊性
在進行所有者權益核算時，應注意的是：酬金制下，物業(yè)服務費的結余是全體業(yè)主的權益，而非物業(yè)服務企業(yè)的股東權益，不能將其納入所有者權益的核算范圍，應計入資產負債表中“少數股東權益”項目，不能將其分配給股東。
(五)收入的規(guī)定性
酬金制下，物業(yè)服務費是物業(yè)服務企業(yè)以代理人的身份為業(yè)主管理的資金，在地方稅務法規(guī)的支持下，在會計上可以作為“代管資金”;對于采取酬金制的物業(yè)服務項目，物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務收入僅包括物業(yè)服務酬金收入。
(六)物業(yè)服務企業(yè)在成本費用方面的特征
(1)物業(yè)服務企業(yè)固定成本的比例較高，人工成本占總成本的比例也較高，成本費用的可控性相對較差。
(2)物業(yè)服務企業(yè)成本費用的可預測性較強。
(3)物業(yè)服務企業(yè)的成本中有相當部分屬預防性支出(如電梯維修保養(yǎng)費)。
物業(yè)服務企業(yè)的利潤
(一)物業(yè)服務企業(yè)利潤的構成
物業(yè)服務企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)務利潤
(二)物業(yè)服務企業(yè)利潤的計算
主營業(yè)務利潤是指主營業(yè)務收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務費用后的凈額;
其他業(yè)務利潤指其他業(yè)務收入減去其他業(yè)務支出和其他業(yè)務繳納的稅金及附加后的凈額;
補貼收入是指國家撥給物業(yè)服務企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。
物業(yè)服務企業(yè)代收代付業(yè)務
(一)物業(yè)服務企業(yè)代收代付的范圍
物業(yè)服務企業(yè)代收代付的費用類型包括：水費、電費、燃(煤)氣費、住宅專項維修資金、生活垃圾消納費、集中供暖費用等。
在物業(yè)服務區(qū)域內，供水、供電、供氣、供暖、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關的服務費用，業(yè)主與上述單位是一種合同關系，依據相關法律行使合同權利，履行法律義務。為了方便社區(qū)業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)可根據實際情況接受上述單位的委托，代其向業(yè)主收取服務費用，但不應承擔相關責任和義務。
(二)物業(yè)服務企業(yè)代收代付的管理
(1)按照費用類型建立統(tǒng)計報表，報表內一般以業(yè)主或交款人作為統(tǒng)計的對象。
(2)查表計數。如電費，就需要根據業(yè)主家的電表，統(tǒng)計單月用量，當月費用等于當月用量乘以電費單價。
(3)及時向業(yè)主或使用人送達代收代付費用收費通知單及收取費用。
(4)對代收代付的費用及時進行統(tǒng)計，及時追討欠繳費用。
(5)將向業(yè)主或使用人代理收繳的水電氣有線電視等費用轉交到供方。
(三)物業(yè)服務企業(yè)代收代付的方式
1.先付后收
由物業(yè)服務企業(yè)先行墊支，再向業(yè)主收取資金物業(yè)管理師目前一般而言，水費、電費的代收代付采取此種方式。先付后收的方式不僅占用了物業(yè)服務企業(yè)的資金，后期的收繳也存在風險。
2.先收后付
由物業(yè)服務企業(yè)先向業(yè)主收取資金，再將資金支付給相關方。對物業(yè)服務企業(yè)而言，這種方式風險最低。如《福州市物業(yè)服務條例》就明確規(guī)定，當地物業(yè)服務企業(yè)可以采用先收后付的方式進行處理。
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