一級建造師五層記憶方法

保險作為應對風險的一種有效手段，在商業地產風險規避方面能夠發揮重大作用。結合商業地產保險購買的實踐經驗，以建筑工程一切險和財產一切險為例，本文對房地產公司在簽訂保險合同需要注意的問題進行闡述，以期對房地產公司提供一些參考意見。

一、建筑工程一切險保險合同中需要注意的問題

（一）保險費率

保險公司在承保建筑工程一切險時，一般采用“工期費率”或“年費率”。如果房地產項目的總工期超過一年的，建議采用工期費率。因為工期費率以房地產項目的總工期作為保險費率的報價基礎，計算保險費總費用時只需建設項目的總投入額乘以保險費率即可。

采用工期費率，在約定工期內、項目總投資額不變的情況下保險費率均不會調整。這一點契合了商業地產建設項目長期且竣工時間受很多因素影響的特點。但是，商業地產開發商還須注意，不影響保險費率的情況下，在保險合同中應盡可能將竣工驗收日期約定得長一些。

（二）被保險人

商業地產建設往往涉及業主即商業開發商、總承包商、分包商、業主聘用的技術顧問等與工程有密切關系的單位和個人。實踐操作中，商業地產開發商應結合地產開發和預算保費，適當選擇被保險人，盡量將上列人員全部列入被保險人。

同時，為了避免有關各方相互之間的追償責任，可以在建筑工程保險單附加交叉責任條款，其基本內容是：各個被保險人之間發生的相互責任事故造成的損失，均可由保險人負責賠償，無須根據各自的責任相互進行追償。

（三）保險金額

商業地產開發商確定投保金額時，會按照總包合同或估算價格予以確定。但是，在建筑工程中，簽證或變更常有發生，總包合同的價格常會因各種原因增加。根據保險合同的約定，只有承保范圍內的建筑工程發生物質損失的，保險人才予以賠償。所以，一旦總合同范圍變化、價格增加，保險人將對變化或增加的部分的損失不予賠償。

因此，建議商業地產開發商在保險合同內約定自動增值條款，即在一定金額或百分比范圍內的工程價款增加，也將包含在保險合同的承保范圍內。這一條款可將變更的工程款范圍自動納入保險合同內，避免漏保的問題。

二、財產一切險保險合同中應當特別注意的問題

（一）被保險人

商業地產開發商在選擇設定或排查保險標的時，需要盡可能地將與保險標的有現實利益的人員列入被

保險人。否則，即使保險標的被列入投保范圍，有關權利人員也無法因此獲得賠償。

（二）投保范圍

商業地產一般均要將建筑、裝修、機器設備、電腦設備、裝置、家具及辦公設施、用品等與建筑物有關的物質列于保險合同的投保范圍，但是除此之外，商業地產開發商還需要根據各自的經營特點再增加投保范圍。如果開發商“只租不售”或“又售又租”，則要考慮將出租房地產部分的租金收入列入保險合同的投保范圍；如果戶外廣告很多，還可以將戶外廣告等列入保險合同的承保范圍。

（三）保險金額

在財產保險中，根據保險金額與保險價值是否一致，保險合同可以分為足額保險合同、不足額保險合同和超額保險合同。在足額保險合同與超額保險合同中，一旦出險，將可以獲得足額的賠償，不足額保險合同則因為保險金額小于保險價值，出險后則要按照保險金額占保險價值的比例進行比例賠償。在保險金額的設置時，如果為縮小保險金額以節省保費，可能因此承擔更高金額的費用。

（四）購買財產一切險與建筑工程一切險密切銜接

建筑工程一切險在工程所有人對部分或全部工程簽發完工驗收證書或驗收合格，或工程所有人實際占有或使用或接受該部分或全部工程之時就已經終止（以先發生者為準）。因此，一旦商業地產所在的建筑工程在驗收合格或交付商業地產開發商后，如果不及時購買財產一切險，建筑工程將不在保險人的承保范圍，屆時的風險將由商業地產開發商自行承擔。

三、結語

誠然，商業地產的風險保羅萬象也不可估計，但是，如果在簽訂合同過程中多對以上問題予以關注，培養風險防范意識，將一些可控的風險予以規避還是可能的。

商業地產簽訂保險合同的注意事項 [篇2]

（一）理清保險品種。目前商業保險險種比較多、種類也比較全，以工程險為例，按保障內容主要有建筑工程一切險、安裝工程一切險、吊裝工程一切險以及第三者責任險和人身意外傷害險等。同一類險種保險責任大體相同，但細節上又各有差異和側重。對我們施工單位來說投保的大多數是建筑工程一切險和安裝工程一切險，這兩個險種一般還要同時附加第三者責任險。對于這幾個險種，大多數業主是強制性要求我們施工單位必須投保，因為我們在投標報價里就包含該保險費用，它屬于業主為我們施工方代繳費用。而人身意外傷害險大多是要單獨、自愿投保。但這項險種也是出險率最高的，作為施工方，通常也要投保。

（二）把控保險條款。保險單是一種契約，擔負著保障財產的責任，應妥善保管，對于相關的保險知識應該清楚。比如保險的期限，保險財產的內容(工程一切險通常為工程量清單內列明的保險內容)、保險賠償的責任范圍、費用計算、除外責任、保險金額、免賠額、賠償處理及特別約定條件等。

（三）明確保險責任。保險屬于合同范疇，具有法律約束力。保險單所附的條款里設有保險責任、除外責任等相應條目，清楚地說明哪些事故、損失屬于保險責任，哪些不屬于保險責任。投保后，只有發生的事故、損失屬于保險責任，才可向保險公司提出索賠，否則保險公司將拒賠。所以在簽訂合同時，對保險責任的條款一定要逐字逐句地細讀，對不符合自己利益的內容要及時提出并與保險公司談判。

（四）關注擴展條款。在簽訂保險合同前，要根據工程自身的特點，提前設計好有利于今后索賠的條款建筑工程一切險的條款只是通用條款，內容比較模糊，如果不增加特別擴展條款，在出險時保險公司會按照常規的處理辦法，拿出種種借口推脫保險責任。所以我們要充分利用自身熟悉工程項目的優勢，全面預測日后可能出現的險情，并以特別擴展條款的方式在保險合同中明確，一旦將來有合同中約定的險情出現，將對索賠工作非常有利。以我公司某隧道為例，在設計條款時特別增加了72小時條款、地質病害條款，包括滑坡、泥石流、塌方、地裂縫、沉降、溶洞和涌水等，并且在報單內明確了出險后的負責理賠的理算師，為后來的保險索賠奠定了良好的基礎。同樣，不同的工程項目又可以增加不同的特別擴展條款，而且內容越多越好，越詳細越好。

（五）熟知法律法規。保險合同作為保險活動的載體，是一種法律行為，主要受《中華人民共和國保險法》和《中華人民共和國合同法》的約束，所以保險合同從形式到內容都要符合法律規定。而作為投保人，對相關法律條文也必須熟知，要明確什么行為合法，什么行為違法，做到借助法律力量主動保護、獲取合法利益。

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