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房地產估價師《經營與管理》專項模擬題（通用5套）
在平時的學習、工作中，我們最少不了的就是試題了，試題是命題者按照一定的考核目的編寫出來的。相信很多朋友都需要一份能切實有效地幫助到自己的試題吧？以下是小編收集整理的房地產估價師《經營與管理》專項模擬題，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房地產估價師《經營與管理》專項模擬題5套 1
1、已知年名義利率為12%，按月計息，則年有效利率為( )。
A、12.55%
B、12.00%
C、12.36%
D、12.68%
答案：A
2、國家頒布的《測量規范》和( )是房地產測量工作依據的主要規范性文件。
A、《建筑制圖標準》
B、《建筑面積計算規則》
C、《地形圖圖式》
D、《建筑標準圖集》
答案：C
3、物業代理的作用之一，就是通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業人士進行( )。
A、市場定位
B、有效的引導
C、預測
D、幫助
答案：B
4、已知某普通住宅開發項目的土地費用、開發成本、開發費用和與轉讓房地產有關的稅金分別為1500萬元、2500萬元、1000萬元和600萬元，若該項目的總銷售收入為9000萬元，則應繳納土地增值稅的數額為( )萬元。
A、1020
B、1360
C、780
D、1040
答案：C
5、開發商在辦理存款抵押貸款時，抵押存款限額低，對開發商( )。
A、有利
B、不利
C、利弊各半
D、不影響
答案：A
6、下列哪項是物業管理中經營計劃的核心。
A、經營費用估算
B、預算
C、預期收益估算
D、制定租金方案
答案：B
7、如果降低房地產開發過程中的配套費用，則會使商品房的供應( )。
A、增加
B、減少
C、不變
D、大幅度減少
答案：A
8、動態投資回收期是指項目以( )所需的時間。
A、經營收人抵償全部投資
B、全部現金流入抵償全部現金流出
C、凈收益抵償全部投資
D、凈收益現值抵償全部投資
答案：C
9、對商業繁華程度的依賴性最大的物業是( )。
A、商場
B、住宅
C、高爾夫球場
D、寫字樓
答案：B
10、某梯形宗地的角點坐標分別為(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，則該宗地的土地面積為( )平方米。
A、100000
B、120000
C、80000
D、160000
答案：A
11、下列計算一半建筑面積的是( )。
A.無柱的雨篷
B.無頂蓋的室外樓梯
C.騎樓
D.無頂蓋的陽臺
答案：B
12、個人住房貸款比例不高于所購房屋價款或評估價值的( )%。
A.60
B.70
C.80
D.90
答案：C
13、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向( )籌集。
A.房管部門
B.物業管理公司
C.住房公積金管理中心
D.售房單位和購房人
答案：D
14、契稅的課稅對象為( )。
A.房地產的出售人
B.房地產的購買人
C.房地產的`使用權人
D.發生權屬轉移的房地產
答案：D
15、屬于直接融資的金融工具為( )。
A.存款單
B.保險單
C.支票
D.銀行承兌匯票
答案：C
16、銀行向居民購買住宅提供抵押貸款的方式屬于( )。
A.商業信用
B.國家信用
C.消費信用
D.A和C
答案：C
17、保險人為債務人的信用提供擔保的險種稱為( )。
A.財產損失保險
B.保證保險
C.責任保險
D.信用保險
答案：D
18、保險合同的客體為( )。
A.保險人
B.保險利益
C.保險金額
D.被保險人
答案：B
19、股票與債券的共性是( )。
A.收益性
B.償還性
C.安全性
D.市場價格與票面價值的一致性
答案：A
20、投資基金證券的持有人與發起人的關系是( )關系。
A.股權
B.債權
C.契約
D.債務
答案：C
房地產估價師《經營與管理》專項模擬題5套 2
1、直線趨勢法公式y=a+bx中，x表示( )。
A、價格
B、常數
C、價格變動率
D、時間
答案：D
2、在市場法中，土地使用權年限調整屬于( )調整。
A、權益狀況
B、區位狀況
C、實物狀況
D、年限狀況
答案：A
3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為( )。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
4、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產稅等，其收益價格估算可采用( )。
A、類似寫字樓的客觀收益
B、市場比較法
C、該寫字樓的實際收益
D、無法估算
答案：A
解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。
5、某宗房地產采用市場法、成本法、收益法估價的結果有相當的差異，其最終估價結果應( )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中間值
C、任選其中之一
D、在三者的基礎上綜合分析決定
答案：D
解析：如果結果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。
6、路線價法估價的第二個步驟為( )。
A、設定標準深度
B、選取標準宗地
C、編制深度百分率表
D、劃分路線價區段
答案：A
7、某估價事務所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產于1998年6月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議。現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為( )。
A、1998年6月30日
B、現在
C、重新估價的作業日期
D、要求重新估價的委托方指定的日期
答案：A
解析：估價時點是所要評估房地產的價值是在哪個具體日期的價值，與作業日期和雙方指定的'日期無關。
8、報酬率=( )+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠。
A、平均利潤率
B、安全利率
C、經濟增長率
D、銀行貸款利率
答案：B
9、房地產價格是由房地產的( )這兩種相反的力量共同作用的結果。
A、供需與價格
B、需求與價格
C、供給與價格
D、供給與需求
答案：D
10、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內在聯系的，其中( )是龍頭。
A、估價目的
B、估價對象
C、估價時點
D、估價目的和估價對象
答案：A
11、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為( )元/平方米
A. 2390
B. 2410
C. 2430
D. 2450
答案：B
解析：逐年上漲額的平均數d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的價格=910+300*5=2410元/平方米
12、在凈收益每年不變且持續無限年的凈收益流模式下，資本化率( )
A. 等于報酬率
B. 大于報酬率
C. 小于報酬率
D. 無法知道
答案：A
解析：根據V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。
13、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產的資本化率為( )%
A. 6
B. 6.9
C. 8.8
D. 9
答案：B
解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
14、與報酬率性質不同的名詞有( )
A. 利息率
B. 折現率
C. 內部收益率
D. 空置率
答案：D
解析：空置率是出租性房地產房間空置的百分率，與報酬率的性質不同。
15、基本完好房的成新率為( )
A. 十、九成新
B. 九、八成新
C. 八、七成新
D. 七、六成新
答案：D
解析：房屋新舊程度的判定標準是：
1)完好房：十、九、八成;
2)基本完好房：七、六成;
3)一般損壞房：五、四成;
4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。
16、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為( )
A. 4858
B. 5200
C. 2700
D. 6264
答案：B
解析：根據凈收益每年不變的預知未來若干年后的價格公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200萬元
17、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產的報酬率為8%，該房地產的價格為( )萬元
A. 100
B. 42
C. 63
D. 77
答案：A
解析：根據收益年限為無限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現后總收益和總費用，然后兩個結果相減得到房地產的價格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬元。
18、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為( )萬元
A. 225.00
B. 237.50
C. 381.25
D. 395.83
答案：C
解析：根據收益年限為無限年的凈收益按一定數額遞增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬元。
19.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。
A.最佳用途和最佳規模 B.最佳約度
C.最佳規模和最佳約度 D.最佳用途
答案：C
解析: 它揭示的是兩種投入產出關系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產出關系;另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產出關系。
20、采用收益法測算房地產價格時，公式V=A/Y+b/Y2表示( )
A. 房地產凈收益按一固定數額逐年遞增
B. 房地產凈收益按一固定數額逐年遞減
C. 房地產凈收益按一固定比率逐年遞增
D. 房地產凈收益按一固定比率逐年遞減
答案：A
解析：這是收益年限為無限年時的凈收益按一固定數額逐年遞增的公式。
房地產估價師《經營與管理》專項模擬題5套 3
1、建設工程進度控制工作的主要內容包括( )。
A.施工現場的調研與分析
B.編制項目建設工程進度計劃。
C.監督項目施工進度計劃的執行。
D.編制與質量控制等相關的'配套進度計劃
E.對項目建設總周期目標的論證與分析
標準答案：a，b，c，
2、技術資料的內容包括( )。
A.前期工作資料
B.土建資料
C.安裝方面的資料
D.設計文件及變更資料
E.招標方面的資料
標準答案：a，b，c
3、成本計劃可分解為( )方面。
A.材料設備成本計劃
B.管理費成本計劃
C.人工費成本計劃
D.不可預見成本計劃
E.施工機械費用計劃
標準答案：a，b，c，
4、建設階段的項目管理，包括( )的管理。
A.質量
B.進度
C.成本
D.合同
E.工程
標準答案：a，b，c，d
5、房地產開發項目的主要合同關系有( )。
A.開發商的主要合同關系
B.承包商的主要合同關系
C.建筑商的主要合同關系
D.監理機構的主要合同關系
E.供應商的主要合同關系
標準答案：a，b
房地產估價師《經營與管理》專項模擬題5套 4
單項選擇題
1.以( )方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。
A.土地使用權出讓
B.房地產出租
C.房地產轉讓
D.房地產抵押
2.商品房買賣當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定，其保修期從( )起計算。
A.商品房竣工之日
B.商品房竣工驗收之日
C.商品房竣工驗收合格之日
D.商品房交付之日
3.李某與W房地產開發公司簽訂了商品房預售合同，合同約定建筑面積為00㎡。后經過有關部門批準，李某所預購商品房產權登記建筑面積為93㎡。其面積誤差比的絕對值為( )。
A.﹣3%
B.3%
C.﹣7%
D.7%
4.無正當理由拖欠房租( )個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
A. 2
B.3
C.5
D.6
5.下列關于“抵押權設立后抵押房屋出租”，表述錯誤的是( )。
A.該租賃關系可以對抗已登記的抵押權
B.抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力
C.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任
D.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失由承租人自己承擔
6.人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由( )參照評估價確定。
A.委托人
B.人民法院
C.拍賣師
D.競買人
7.《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，國家實行土地( )和房屋所有權登記發證制度。
A.使用權
B.所有權
C.收益權
D.占用權
8.下列關于預告登記的表述中，錯誤的是( )。(2007年試題)
A.預告登記的目的是保障將來實現的物權
B.預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效
C.預告登記后，未經預告登記的'權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力
D.預告登記的范圍應當是商品房預售，主要是防止一房多賣
9.張某購買了一套二手房，按照有關規定，張某應到當地房地產管理部門辦理( )。
A.房屋總登記
B.房屋所有權初始登記
C.房屋所有權轉移登記
D.房屋所有權變更登記
10.( )是一種反映房屋、土地現狀的專業圖。
A.房地產平面圖
B.房地產有關證明和文件
C.房地產卡片
D.房地產權屬賬冊
答案：
1. C
【解析】：以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。
2. D
【解析】：當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。
3. D
【解析】：面積誤差比=[(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×00%=(93-00)/00=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。
4. D
【解析】：無正當理由，拖欠房租6個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
5. A
【解析】：該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，所以A選項不正確。
6. B
【解析】：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定。
7. A
【解析】：《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
8. D
【解析】：預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發生不動產物權變動。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
9. C
【解析】：房屋所有權轉移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權發生轉移而進行的登記。
10. A
【解析】：房地產平面圖是一種反映房屋、土地現狀的專業圖。
房地產估價師《經營與管理》專項模擬題5套 5
單選題
1、房地產的( )是房地產投資最重要的一個特性，房地產不能脫離周圍的環境而存在，就是強調了位置對房地產投資的一個重要性。
A適應性
B對專業管理的的依賴性
C位置的固定性
D相互之間的影響性
答案：C
解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產投資最重要的一個特性
2、某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1、583萬元,考慮月投資收益率為0、8%,則( )個月可收回投資、
A 50、5
B 60
C 65
D 75
答案：C
解析：80=1、583/0、8%[1-1/(1+0、8%)n] 解得n =65
3、某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18、27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為( )
A11、38%
B12、64%
C15、46%
D 16、22%
答案：B
解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12、64%
4、下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是( )
A 房屋出租
B 房地產抵押
C 土地使用權出讓
D 土地使用權轉讓
答案：C
解析：房地產一級市場為土地使用權出讓市場
5、一般來說，認知定價法所確定的價格( )價值定價法所確定的價格。
A高于
B低于
C等于
D高于等于
答案：A
6、某企業上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業選用平滑指數為0、8,則本期預測銷售量為( )萬臺、
A102
B120
C108
D88
答案:C
解析:Q=0、8*110+0、2*100=108
7、下列說法不正確的是( )
A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1。
B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1、2。
C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上
D一般來說，對于一個開發周期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%一45%。
答案：A
解析：利息備付率對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2。
8、某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為( )
A P(1+i)n
B P(1+i*n)
C P*n*i
D A(1+i)n
答案：B
解析：Fn= P(1+i*n)
9、某投資者以1000萬元價格購得一物業5年經營權，目標收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元(凈收益發生在年末)，則該項目的財務凈現值為( )
A 101萬元
B 137萬元
C 256萬元
D 500萬元
答案：B
解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137
10、從房地產投資的角度說,風險是指( )
A房地產投資結果的好壞程度
B獲取預期投資收益的可能性大小
C房地產投資項目激烈競爭程度
D房地產開發程度
答案：B
解析：從房地產投資的角度說,風險是指獲取預期投資收益的可能性大小、
11、下列屬于房地產開發直接投資的是( )。
A、購買房地產開發、投資企業的債券、股票
B、購買房地產投資信托公司(REITs)的股份
C、購買房地產抵押支持證券(MBS)
D、購買一座正在運營的.高爾夫球場
標準答案：D
12、所謂住房抵押支持證券，就是把金融機構所持有的( )債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。
A、房地產企業債券
B、個人住房抵押貸款
C、房地產企業抵押貸款
D、金融機構長期融資
標準答案：B
13、房地產投資的( )特點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。
A、能夠得到稅收方面的好處
B、易于獲得金融機構的支持
C、能抵消通貨膨脹的影響
D、提高投資者的資信等級
標準答案：C
14、我國去年對房地產投資的宏觀調控政策,使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。這主要體現了房地產投資風險的( )。
A、政治風險
B、政策風險
C、利率風險
D、市場供求風險
標準答案：B
15、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的( )。
A、變現風險
B、政策風險
C、利率風險
D、市場供求風險
標準答案：A
16、由于建筑技術的發展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現了房地產投資風險的( )。
A、收益現金流風險
B、未來經營費用風險
C、資本價值風險
D、比較風險
標準答案：B
17、某投資商欲進行寫字樓置業投資。其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3、5%。此時，該地區寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關系數是( )?
A、0.57
B、0.74
C、0.80
D、1.04
標準答案：B
解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.74
18、( )是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。
A、通貨膨脹風險
B、市場供求風險
C、變現風險
D、政策風險
標準答案：A
19、單一項目的投資風險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個( )。
A、正的協方差
B、負的協方差
C、標準協方差
D、絕對協方差
標準答案：B
20、寫字樓經營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2?年，則其面臨( )。
A、市場供求風險
B、周期風險
C、變現風險
D、通貨膨脹風險
標準答案：D
解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。
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