2016房地產估價師理論與實務練習題
2016年房地產估價師考試時間已確定為2016年10月15、16日，為了幫助大家能順利備考房地產估價師考試，下面百分網小編為大家帶來2016房地產估價師理論與實務練習題，供大家參考學習，預�？忌鷤淇汲晒�!
練習題一
1.某房地產在2006年3月的價格為2009元/m2，現要調整為2006年9月的價格。已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數100)，則該房地產2006年9月的價格為( )元/m2。
A.2700.8 B.2800.1
C.2800.8 D.2817.7
2.某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為( )元/m2。
A.2593 B.2619
C.2727 D.2862
3.某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為( )元/m2。
A.2139 B.2146
C.2651 D.2659
4.在市場法中，對房地產狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產狀況優于標準房地產狀況，得102分;
估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況修正系數為( )。
A.0.95 B.0.99
C.1.01 D.1.05
5.下列各類房地產中，特別適用于成本法估價的是( )。
A.某標準廠房 B.某酒廠廠房
C.某待出讓土地 D.某寫字樓
6.某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發后的地價為( )元/m2。
A.1840 B.2840
C.2966 D.3000
17.某宗房地產建筑物建成于1991年10月1日，經濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產的評估價值為( )萬元。
A.4091 B.4182
C.4250 D.5000
8.某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年，有效經過年數為4年;設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為( )萬元。
A.400 B.628
C.656 D.700
9.某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為( )年。
A.45 B.50 C.52 D.55
10.某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目己建設2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產報酬率為7%，則評估該項目續建完成時的總價值為( )萬元。
A.375B.57 B.3942.03
C.3966.10 D.476985
答案：1.D.2.A.3.D.4.A.5.B.6.D.7.B.8.C.9.C.10.D
練習題二
1.城鎮基準地價的內涵包括其對應的( )。
A.容積率
B.土地使用稅
C.土地開發程度
D.土地使用期限
E.征地補償費
2.某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為20萬元，下列關于土地份額分攤的表述中正確的有( )。
A.按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%
B.按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%
C.按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%
D.按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%
E.按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%
3.房地產估價程序的作用包括( )。
A.規范估價行為
B.節省估價工作
C.保障估價質量
D.提高估價效率
E.規避估價監管
4.下列關于房地產估價師應遵守的職業道德的表述中，正確的有( )。
A.應做到誠實正直、公正執業
B.為了提高業務水平，可以接受超過自己專業能力的估價項目
C.未經委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開
D.應執行政府規定的收費標準，只能適當收取額外的費用
E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章
5.某餐廳的資產可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產、特許經營權。當該餐廳不適宜在現位置繼續經營下去而轉讓時，為確定轉讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括( )。
A.土地
B.建筑物
C.裝飾裝修
D.動產
E.特許經營權
6.采用假設開發法評估某待開發房地產的價值，適用的估價前提是“被迫轉讓前提”。該估價是因( )的需要。
A.房地產作價入股
B.法院強制拍賣
C.房地產稅收
D.房地產征收補償
7.某出租寫字樓的完全產權價值為2000萬元，出租人權益價值為1600萬元，則承租人權益價值為( )萬元。
A.-400
B.400
C.1800
D.3600
8.某地區各項基礎設施開發的正常使用費用分攤到每平米土地上，分別為道路20元、燃氣18元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區“五通一平”的正常費用為( )元/㎡.
A.98
B.102
C.108
D.116
9.在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是( )。
A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在
B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料
C.房地產市場在過去無明顯的季節變動
D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格
10.房地產既與機器設備等動產不同，又與商標等無形資產不同，是( )的結合體。
A.實體、權益、區位
B.實物、權益、區位
C.實物、權利、位置
D.實體、權益、位置
參考答案：1.ACD 2.AC 3.ACD 4.ACE 5.ABC 6.B 7.B 8.A 9.A 10.B
練習題三
1.某估價機構于2005年8月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2005年8月16日。因估價結果有爭議，2005年12月15日進行復估，則復估的估價時點為( )。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估價作業期間的任意一天
D.估價人員與委托人商定的某天
答案：A
解析：可參考教材162頁，最后一個自然段的內容。因為是復估，即要對估價對象重新估價，并與原估價對比，為保持可比性，估價時點應不變。
2.一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔( )以上的不易采用。
A.1年
B.0.5年
C.2年
D.3年
答案：A
解析：教材177頁，倒數第3自然段，“一般認為……”一句話內容。
3.一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權年限為40年，建筑物經濟壽命為50年。則這種情況下，計算建筑物折舊的經濟壽命應為( )年。
A.50
B.40
C.46
D.不確定
答案：C
4.磚木結構二等的殘值率為( )。
A.2%
B.4%
C.3%
D.5%
答案：B
5.某宗房地產的收益期限為30年，通過調查判定其未來每年的凈收益基本不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為23萬元，24萬元，23萬元，25萬元，報酬率為10%，則該宗房地產每年的固定凈收益價格為( )萬元。
A.23.75
B.24
C.23
D.23.69
答案：D
6.收益法中的運營費用包括( )。
A.所得稅
B.房地產改擴建費用
C.電梯、空調等的折舊費
D.建筑物的折舊費
答案：C
解析：教材285頁，運營費部分內容。
7.商業經營的房地產，其凈收益為( )。
A.商品銷售收入-商品銷售成本-經營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-財務費用-商業利潤
B.商品銷售收入-商品銷售成本-經營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-財務費用-商業利潤-投資利息
C.商品銷售收入-商品銷售成本-經營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-財務費用-投資利息
D.商品銷售收入-商品銷售成本-經營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-商業利潤-投資利息
答案：A
解析：教材288頁，商業經營的房地產部分內容。
8.路線價法的關鍵和難點是( )。
A.劃分路線價區段
B.設定標準深度
C.調查評估路線價
D.制定深度百分率
答案：D
解析：教材沒有明確，但從路線價法中可以體會出制定深度百分率是關鍵和難點
9.在運用假設開發法時，對于最佳開發利用方式的判斷，最主要的標準是( )。
A.用途
B.檔次
C.規模
D.建筑結構
答案：A
解析：教材324頁，正數第5自然段，第3句話內容。
10.運用假設開發法，一定要搞清楚城市規劃設計條件，這主要是為( )服務。
A.估算開發成本
B.選擇最佳用途
C.確定最佳開發利用方式
D.估算房地產開發完成后的價值
答案：C
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